종전경매 선순위임차인의 지위는

종전경매 선순위임차인의 지위는                                                                                                 한 앤 정 에 셋                                                                                                  한 용 진      종전경매 임차인이 너무 혼동되어서요.     【내용】   - 종전경매사건 선순위임차인 A(종전사건에서 배당요구 했으나 일부만 배당받음)   - 낙찰자 B  - 잔금납부(대출) 후 A와 B가 미배당된 금액 포함하여 재계약을 작성함(A는 전입 계속유지상태)   【질문】   저는 기본적으로 재계약시점이 잔금납부 후이면 세입자 A는 후순위 세입자가 되 고. 잔금납부 전에 재계약하게 되면 선순위세입자가 된다고 (대판 2002다 38361, 38378).  이해하고 있는데. 잔금 후 계약은  후순위세입자가 된다는 부분을 어떻게 이해해야하는지요?  전 후순위가 된다고 생각하고 일단 제가 생각하는 법적 논리근거로는         주택임대차보호법 제3조의5 [경매에 의한 임차권의 소멸]     임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다.     다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니 하다.   위 주임법 3조5에 따라   보증금이 전액변제 된 시점인  재계약시점이  경매에 의한 기존의 임차권이 소멸되고  새로운 임차권이 생기는 시점이므로  선 시행 된 대출보다 후순위 세입자로서 인도명령대상이 된다고 판단하고  경매진행중인데. 다른분 의견이 " 주택임대차보호법 제3조제3항은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 낙찰자 乙도 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하게  된다고 할 때.   종전경매임차인 A가 전액배당 받았으면  A와 B사이의 계약이 새로운 계약 시작으로 봐도 괜찮으나  A가 보증금의 일부만 지급받고 기존 임대차의 동일성을 유지하면서  작성된 계약은 부족한 보증금을 보충한 것으로 새로운 계약의 체결로 보기는 어려울 것이다 물론 대출 후 추가로 보충된 보증금의  배당순위는 별도로 판단한다." 라고 의견을 주시네요.   제 상식으로는 선순위임차인이 재계약시점에 기존잔금대출이 설정되어있는걸 인지하고 새로운 계약을 작성한 부분과 배당요구를 함으로 인해 선순위임차인의 보증금액이 충족됨과(재계약으로)  동시에 기존대항력은 소멸된다고 생각하는데.   어떻게 생각하시는지요?  혹 참고할 근거가 있다면 어떤 것이  인도명령서 작성 시에 도움이 될까요.   【답변】 임대차가 그렇게 쉽고 만만한 것은 아니지요? 주택임대차보호법이 비록 13조문 밖에 안 되지만, 그 변수는 무궁무진하답니다. 선순위 임차인 A는 배당요구를 하였으므로 계약해지 의사를 밝힌 것으로서, 경락으로 인하여 이미 계약은 해지 되었다고 보여 집니다.   그러나 만족하지 못한 채권으로 인하여 나머지 채권을 만족할 때까지 대항력은 계속유지 된다고 판단하여야 할 것입니다.   그리고 낙찰자가 선순위 임차인의 대항력에 기한 만족하지 못한 채권을 변제하였다면 계약관계는 이미 종결되었다고 판단할 수 있겠습니다. 여기서는 새로운 임대차계약을 맺기 위하여 점유를 계속하는 상태에서 미배당된 금액 포함하여 새로이 계약을 하였다면 기존의 만족하지 못한 채권을 변제받은 것이 되므로 기존의 대항력은 사라지고, 설령 전입신고와 거주를 이미 하고 있었다할지라도 새로운 계약을 한 시점부터 대항력은 새로이 시작된다고 보아야 할 것입니다.   잔금과 동시에 저당권을 설정하고, 그 이후 임대차계약이 이루어 졌다면, 임차인 A는 저당권자보다 후순위가 될 것으로 보입니다.