원가방식-사업이윤과 적산법-필요제경비에 대해 궁금한 점이 있습니다.

[칼리]

선생님, 안녕하세요. 늦게 늦게 따라가고 있는.. 중생입니다.

저한테 실무는 넘나 즐겁고 이론은 우울한 과목인지라 사실 아직 최쌤 오쌤 기본강의를 둘 다 듣고 있습니다. 오늘도 오쌤 강의 들으며 몇 번을 무릎 탁 쳤는지 몰라요. 헌데 궁금한 점이 생겨 질문 올립니다.

1.조성원가법으로 토지가치를 구할 때 개발비용에 사업이윤을 어찌 산정하나요? 부동산 개발업의 적정이율이 있을 것 같진 않은데, 어차피 업자는 개발해서 시장에 거래되는 가격으로 팔텐데 모든 비용을 뺀 나머지가 사업이윤이면 조성원가법이나 시장가격이나 같게 나올텐데요. 건물신축 제경비요율처럼 적정비율만 반영하는 거라면 시세와 괴리가 클 수도 있을 것 같구요.이윤을 대체 얼마로 넣어 원가법으로는 가격이 이렇다 정할 수 있는건가요?

2. 적산법으로 임료를 산정해 줄 때 필요제경비를 감유공손대공정 나누어 각각 제가 발로 뛰어 구해야 하나요? 일반적인 대손준비금ㆍ공실상당액 등 시장에서 구하고 보유세도 세무사무실에 자문 넣고 다 해야 하는건지 아님 임대업 필요제경비요율표 같은 게 있나요? 

이 질문은 이론과는 거리가 멀지만.. 배울수록 '필드에서 이거 어떻게 허냐' 걱정반 설렘반.. 이러고 있습니다..

3.의뢰인이 임대료를 구해달라해서 (시장가치)를 산정해 기초가액으로  하고 적정한 기대이율에 필요제경비 산정해 적산법으로 임대료를 구했어요. 이 임대료를 갖고 시장추출법으로 환원이율을 구해 대상물건의 수익가액을 구하면 이 수익가액이 과연 저 (시장가치)나 시장에서 거래되는 가격과 엇비슷하게 나올까요?

서울에 수익형부동산의 수익가액과 거래가액이 비슷하게 나오는지도 궁금합니다.

생각할수록  정말 어려워요. 어떤 연예인 소유의 건물이 몇 년 새  얼마가 뛰었다 하는 기사를 보면 아파트도 그렇고 거래가격이 가파르게 상승하는데 시장가치를 기준으로 하는 감정평가가 비교방식의 시산가액이 뛰면 원가방식에 사업이윤도 같이 뛰고 수익방식에서 임대료는 급상승은 어렵겠고 최종환원이율이나 할인율이 같이 뛰나요? 도대체 시장가치의 정체는 무엇이고 시산가액 조정은 어떻게 해야 의미가 있는건지.. 

선생님, 답장은 단답형으로 대충 달아주십시오, 안 달아주셔도 됩니다. 공부하다보면 더 감이 오고, 필드에 나가면 알게 되겠지요. 기본이론 2 끝이 보여 하소연 하듯이 주절 주절 거렸습니다.

편안한 주말 되십시오.

(문풀1 두렵고도 기대됩니다.ㅠㅠ)

[오성범 평가사]

1. 시행사인 LH가 시공사인 현대건설과 택지조성공사 계약을 체결했다고 하겠습니다.
양사가 체결한 도급계약금액에는 현대건설이 지출할 공사비 뿐만 아니라 '개발이윤'이 포함되어 있겠죠.
(관급공사인 경우에는 개발이윤이 일정 비율로 제한되어 있기도 합니다.)

2. 각 항목들은 개별적으로 산정해야 합니다.
지금은 어렵게 느껴지실 수 있겠지만, 현업의 업무가 언제나 그렇듯이 처음에 몇 번만 고생하면 그 다음부터는 수월합니다. ^^;

3. 수업에서도 여러 차례 말씀드렸지만, 비준가액과 수익가액은 불일치 하는 것이 오히려 정상입니다.
시장참여자들이 모두 3방식 써가면서 거래하는 것이 아니기 때문입니다. 왜 차이가 나는지, 어떤 시산가액의 합리성이 더 높은지 논리적인 판단을 제시하는 것이 시산가액 조정입니다.