<p>부동산 참 위험한 게임 같아요.</p><p>인플레이션이 지속된다면 부동산은 당연 올라갈꺼라 생각해서 다들 대출받아서 투기를 했지요.</p><p>하지만, 부동산 버블은 터지기 시작했고 2024년 말까지 계속 빠진다는 얘기가 있습니다.</p><p>만약 자기돈 20프로, 은행대출 80프로로 부동산을 샀는데 이게 20프로 빠진다면 어찌될까요?</p><p>만약 판다면, 딱 5배수니까, 100 프로에서 20프로 빠지면 결국 자기돈 20프로 고스란히 사라지겠지요?</p><p>여기서 만약 10 프로더, 30프로 빠진다면? 순식간에 빚쟁이가 되는거구요.(아...팔때 정부 세금도 꽤 되지요..)</p><p> </p><p>평생 번돈 한순간에 거지되고 파산까지 할수도?</p><p>앞으로 부동산이 얼마만큼 언제까지 빠질까요?</p><p> </p><p>주식도 그렇고 부동산도 그렇고 레버리지 몰빵은 99번 잘해도 한번의 실수로 한방에 가는것 같아요.</p><p> </p><p>여러분이 만약 돈 1000 달러로 주식을 해서 99번 이겨서 $10,000,000 천만 달러를 만들었다고 칩시다.</p><p>헌데 여기서 3배 레버리지를 써서 X란 주식을 샀습니다.</p><p>그런데 이게 35프로 빠졌네요? 계속떨어지는게 뻔히 보여 팔았습니다.</p><p>그럼 천만불의 3배수, $10,000,000 x 3 = $30,000,000 불의 35프로니까</p><p>$30,000,000 x -0.35 = -$10,500,000</p><p>결국 +천만불 부자에서 순식간에 -50만불 거지가 됐네요?</p><p>만약 이게 40% 였다면 -$200만불 거지구요.</p><p> </p><p>주식보단 안전할줄 알았던 부동산, 하지만 5배의 레버리지를 썼다면? 아주 조금만 내려가도 엄청난 손실이 나겠지요.</p><p>이래서 레버리지 몰빵은 한방에 갈수 밖에 없는것 같아요.</p><p>부자의 공식은 곱하기 게임보다는 더하기 게임으로 가야 된다는말이 참으로 진리인것 같습니다.</p><p> </p><p>1000불가지고 몰빵게임을 한다면 +30%, +40%, -50% 했다면 이게 +20% 일까요?</p><p> +30+40-50 = +20 이니까?</p><p>아닙니다.</p><p>1000불 x 1.3 = 1300 x 1.4 = 1820 x -.5 = 910</p><p>910불이 남았습니다.</p><p> </p><p>1000불 가지고 +50% -50% 하면 본전일까요?</p><p>아닙니다.</p><p>1000 x .5 = 1500 x -.5 = 750</p><p>꺼꾸로 - 50% +50% 해서 순서를 바꿔도 마찬가지...</p><p>1000 x -.5 = 500 x .5 = 750</p><p> </p><p>1배수로만 해도 이렇습니다....그런데 여기서 레버리지를 쓴다면???</p><p> </p><p>레버리지로 순간 벼락부자가 될 꿈을 꾸는 분들이여</p><p>수학적으로 여러분의 돈은 사라지게 설계되어있습니다.</p><p>곱하기가 아닌 더하기식으로 살아야 하지 않을까요? </p>
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몇년내 저점인가 기간을 보셔야되고, 이자비용도 고려하셔야 되요. 부동산 가격은 지난 2년내 저점일지 몰라도, 이자비용을 포함은 가격은 상당히 고점일거에요. 이자를 다시 낮춘다 = 경기침체가 올거같으니 슬슬 통화량을 다시 높여보자란 얘기니까 이자율 낮아지기 시작할때 한번 봐보시죠. 리얼터가 양아치인거 같은데 다른데 가시는거 추천합니다.
주식 레버러지와 부동산 레버러지를 함께 대입하는 이론은 잘못 설정된거죠, 주식은 상장폐지와 함께 없어질 가능성과, 값어치가 낮아지는거지만, 부동산은 가격이 떨어지얼정, 사라지지는 않으니깐요. 부동산 찬양하는건 아니고, 레버러지를 이야기 할려면, 각자 따로 다른 관점에서 이야기해야 합니다.
50-70만불 집을 80 % 레버러지로 사는건 아주 현명한 방법입니다. 하지만 1.5/2 밀 집을 80 % 레버러지로 사는건 불가능하죠. 마찬가지로 50-70 만불집이 가격이 떨어져서 40/56만불로 떨어지더라도, 그동안의 모기지 페이먼트로 낮춰진 원금 상환으로 쪽박차는 찬스는 낮아집니다. 1.5/2밀이 1.2/1.6 밀가 되며 손해보는 일은 생기겠지요. 그만큼 다운했던 금액에서 손해가 나는거니, 레버러지로 손해보는건 아니라고 봅니다. 단지 투자했던 부동산이 성공하지 못했던 거죠.
주식 레버러지는 그 댓가를 모르고 벌어지는 일이 다반사이죠. 중요한건, 주식, 다르게 표현해서 다운 페이먼트가 없어져도 주식은 레버러지를 갚을 부동산이 없다는거죠. 그러니, 주식 레버러지는 절대로 플랜/전문가 도움 없이는 해서는 안 될 투자 방법입니다. 투자 전문가들도 레버러지 투자 방식은 자체 회사에서 승인을 받고 고객들에게 하는 방법이니, HELOC, RCL 끌어내서 비트코인, 테슬라 같은 주식 투자는 너무 위험하죠.
부동산은 항상 올라요. 역사적으로 우상향입니다. 화폐가 존재하고 은행이 존재하고 경제 시스템이 존재하는 한 인플레는 늘 있고 부동산은 늘 오릅니다. 정치, 정책적으로 슬럼화되거나 경제지형이 바뀌거나 등등의 특별한 경우를 제외하고는 그래요. 단기적으로 보면 당연히 떨어질 때가 있는거고.. 지금은 이자율 상승이라는 정책적인 요인으로 일시적으로 부동산값이 떨어진겁니다. 이걸갖다가 "상승한다던 사람들 다 어디감??"이러면서 기고만장한건 그냥.... 교육이 좀 더 필요한게 아닌가 싶네요. 모든 가격이라는게 단기적으로든 장기적으로든 상승만 한다면 경제정책, 경제이론이 무슨 의미가 있겠습니까. 사회에 충격을 최대한 줄이기 위해 이런저런 방법을 쓰는거고 그 중 하나가 이자율을 통한 통화량을 줄이는 방법인거죠. 레버리지는 양날의 검이라, 결국 중요한건 타이밍이겠죠. 타이밍이 맞으면 한푼없이 1000채 소유 가능한거고, 아니면 100억을 갖고도 순식간에 빈털털이 되는겁니다. 인생은 결국 타이밍.
![[캐스모] 캐나다 한국인 스토리 모임](http://t1.daumcdn.net/cafe_image/cf_img2/img_blank2.gif)
첫댓글 레버리지는 양날의 칼이죠. 도움을 받을수도있고, 반대로 잃을수 있는.. 내년초부터는 경매나오는 프로퍼리티 많을꺼라생각됩니다.
그때 잘 입찰한다면 비싼 금리여도 좋지않을까라는 개인적인 견해입니다.
이나라 경매가 있나요?
은행 물권도 일반 리얼터가 팔지 않나요
@bluebell power of sale 구글링하시면 나와있습니다. 다만 일일히 확인해야하는거라 시간과 정성이 많이들어갑니다.
온주 부동산 중개인 찾아보기 링크.
https://www.reco.on.ca/RegistrantSearch
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리얼터야 빨리 돈을 벌고 싶으니까 그렇게 얘기할수 있지요. 하지만 집 가격들 나온거 보니까 아직도
많이 안빠진거 같아요. 그렇다고 아주 많이 내려 갈것 같지는 않지만 저 같으면 좀 더 기다릴거 같아요.
@SuzieQ 얼마전 중국인 리얼터가 이거 어차피 8년 주기로 오르락 내리락 한다고 ㅎㅎ 자기야 팔기만 하면 돈 땅기니깐 무작정 사라고 권유 하는 듯
몇년내 저점인가 기간을 보셔야되고, 이자비용도 고려하셔야 되요. 부동산 가격은 지난 2년내 저점일지 몰라도, 이자비용을 포함은 가격은 상당히 고점일거에요. 이자를 다시 낮춘다 = 경기침체가 올거같으니 슬슬 통화량을 다시 높여보자란 얘기니까 이자율 낮아지기 시작할때 한번 봐보시죠.
리얼터가 양아치인거 같은데 다른데 가시는거 추천합니다.
지금 레버레지가 문제가 아닙니다. 수많은 캐나다인들이 지금 모기지를 못낼 위기에 처해있어요.
부동산은 항상 오른다며
그사람들 다 어디갔지
집 사지말고 제발 렌트를 계속 해주세요
서로윈윈입니다 랜드로드는 남이 모기지 계속 갚아주니까 좋고 렌터는 떨어지는 집값걱정안해도 되니까요 ㅋㅋ
주식 레버러지와 부동산 레버러지를 함께 대입하는 이론은 잘못 설정된거죠,
주식은 상장폐지와 함께 없어질 가능성과, 값어치가 낮아지는거지만,
부동산은 가격이 떨어지얼정, 사라지지는 않으니깐요.
부동산 찬양하는건 아니고, 레버러지를 이야기 할려면, 각자 따로 다른 관점에서 이야기해야 합니다.
50-70만불 집을 80 % 레버러지로 사는건 아주 현명한 방법입니다.
하지만 1.5/2 밀 집을 80 % 레버러지로 사는건 불가능하죠.
마찬가지로 50-70 만불집이 가격이 떨어져서 40/56만불로 떨어지더라도,
그동안의 모기지 페이먼트로 낮춰진 원금 상환으로 쪽박차는 찬스는 낮아집니다.
1.5/2밀이 1.2/1.6 밀가 되며 손해보는 일은 생기겠지요.
그만큼 다운했던 금액에서 손해가 나는거니, 레버러지로 손해보는건 아니라고 봅니다.
단지 투자했던 부동산이 성공하지 못했던 거죠.
주식 레버러지는 그 댓가를 모르고 벌어지는 일이 다반사이죠.
중요한건, 주식, 다르게 표현해서 다운 페이먼트가 없어져도 주식은 레버러지를 갚을 부동산이 없다는거죠.
그러니, 주식 레버러지는 절대로 플랜/전문가 도움 없이는 해서는 안 될 투자 방법입니다.
투자 전문가들도 레버러지 투자 방식은 자체 회사에서 승인을 받고 고객들에게 하는 방법이니,
HELOC, RCL 끌어내서 비트코인, 테슬라 같은 주식 투자는 너무 위험하죠.
부동산은 항상 올라요. 역사적으로 우상향입니다. 화폐가 존재하고 은행이 존재하고 경제 시스템이 존재하는 한 인플레는 늘 있고 부동산은 늘 오릅니다. 정치, 정책적으로 슬럼화되거나 경제지형이 바뀌거나 등등의 특별한 경우를 제외하고는 그래요. 단기적으로 보면 당연히 떨어질 때가 있는거고..
지금은 이자율 상승이라는 정책적인 요인으로 일시적으로 부동산값이 떨어진겁니다. 이걸갖다가 "상승한다던 사람들 다 어디감??"이러면서 기고만장한건 그냥.... 교육이 좀 더 필요한게 아닌가 싶네요. 모든 가격이라는게 단기적으로든 장기적으로든 상승만 한다면 경제정책, 경제이론이 무슨 의미가 있겠습니까. 사회에 충격을 최대한 줄이기 위해 이런저런 방법을 쓰는거고 그 중 하나가 이자율을 통한 통화량을 줄이는 방법인거죠.
레버리지는 양날의 검이라, 결국 중요한건 타이밍이겠죠. 타이밍이 맞으면 한푼없이 1000채 소유 가능한거고, 아니면 100억을 갖고도 순식간에 빈털털이 되는겁니다. 인생은 결국 타이밍.