다가구 다세대 차이점 알아보기

[한강욱]

부동산 뉴스같은 곳에서 보시면, 다가구 다세대 주택은, 많이 들어보셨을것입니다.

위 주택들은, 이름은 비슷 비슷하지만 실무에서는 많은 차이가 있는 주택입니다.

은퇴자들이 매월 월세 수입을 얻기 위해서 부동산 투자를 할 경우나 주택 임차인들이 임대차 계약을 가장 많이 하고 있는 건물입니다.

건물 밖에서 두가지 건물을 보면, 어떤 건물인지 파악하기 힘들고, 건물 내부를 봐도 거의 비슷하기 때문에 구분이 안됩니다.

구분하는 방법은, 건축물대장을 출력해서 보면 금방 알 수 있습니다.

공통점은,

1. 연면적

건축할 수 있는 연면적이 660m2 ( 200평 )으로 같다는 점입니다.

결국 너무 큰 면적의 토지가 필요하지 않다는것입니다.

보통 토지 면적이 100평 정도에서 건축되게됩니다.

연면적은, 각층의 바닥면적의 합계를 말합니다.

ex ) 각층의 바닥 면적이 50평이고, 4층이라면, 연면적은?

50평 * 4 = 200평이됩니다.

2. 세대수

건축할 수 있는 세대수가 다가구는 19가구, 다세대는 19세대 이하로만 건축이 가능합니다.

실제 건물의 세대수가 이것보다 많다면, 건물 준공 후 칸을 쪼개서 세대수를 늘린 불법건축물이라고 밖에 볼 수 었기 때문에 매수시 건축물대장을

확인해서 불법건축물인지? 여부를 반드시 확인하셔야됩니다.

오늘은, 다가구 다세대 차이점을 알아보겠습니다.

다가구 다세대 차이점은, 여러가지로 나타나는데, 먼저 주택의 종류에서 가장 큰 차이가납니다.

다가구 주택은,

단독주택에 포함됩니다.

단독주택에는, 단독주택, 다가구주택, 다중주택이있습니다.

원룸건물을 생각하시면되고, 건물 전체에 대해서 소유권이 하나입니다.

101호, 102호, 103호 이렇게 호수가 되어있지만 개별 호수마다 소유권이 있는것이 아닌 건물 전체에 대해서 하나의 소유권이 있습니다.

보통 주인은, 주인세대에 거주하거나 아예 다른 주택에서 거주하며, 나머지 호수는 모두 전세나 월세로 임대를 주는 형태입니다.

나머지 호수는, 원룸이나 투룸 혹은 쓰리룸으로 구성됩니다.

하나의 호수마다 따로이 분양이 불가능하고, 매매도 불가능합니다.

매매시에는, 건물 전체에 대해서 매매를 해야합니다.

다세대 주택은,

공동주택에 포함됩니다.

공동주택에는, 아파트, 연립주택, 다세대주택이 있습니다.

우리 주위에 많이 있는 빌라 건물을 생각하시면되고, 하나의 구분 호수마다 소유권이 따로 따로 구분되어있습니다.

아파트처럼 101호, 102호, 103호 이렇게 호수마다 소유권이 따로이 구분되어있는 건물입니다.

그래서 하나의 호수마다 따로이 분양이 가능하고, 매매가 가능합니다.

다가구 다세대 차이점 중 건물 외관에서 봤을때, 층수가

다가구 주택은,

주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하입니다.

보통 1층을 필로티 구조로 주차장으로 사용하고, 2층 ~ 4층까지 주택으로 사용하게됩니다.

다세대 주택은,

주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하입니다.

보통 1층을 필로티 구조로 주차장으로 사용하고, 2층 ~ 5층까지 주택으로 사용하게됩니다.

요즘 건축시에는, 주차장을 확보해야 건축 허가가 나기 때문에 보통은, 1층을 필로티 구조로해서 주차장으로 사용하게됩니다.

그럼 2층부터 사람이 거주할 수 있는 주택이됩니다.

실무에서 자주 애기하는 상가주택이라는것이 있습니다.

이는, 건축법상에는 없는 용어입니다.

* 상가주택이 건축법 상으로는, 다가구 다세대 주택이라는것입니다.

건축시 주택으로 쓰이는 층수 이외에 용적률 ( 대지면적 / 지상층연면적 비율 : 건물의 높이를 규제하는 목적을 갖고 있습니다. ) 이 남는다면,

1층이나 2층 혹은 3층에 상가를 건축할 수 있습니다.

다가구 다세대 차이점 중 일조권사선제한은,

사람은, 햇빛이 없이는 살 수 없습니다.

일조권은, 사람이 주택에 거주하면서 하루에 어느 정도의 시간 동안은 햇빛이 집안에 머무르는 시간을 보장받을 권리가 바로 일조권입니다.

하나의 건물 옆에는 다른 건물들이 쭈욱 이어져있는것이 보통입니다.

그 경우 건물을 보면, 건물이 네모반듯한것이 아닌 윗층으로 건축하면서 계단식으로 지어진것을 보실 수 있습니다.

이것이 바로 옆 건물의 세대에게도 햇빛이 어느 정도는 비출 수 있도록 건축한것입니다.

다가구주택은, 도로 끝선에서 일조권사선제한이 적용되고, 다세대주택은, 도로 중심선에서 일조권사선제한이 적용됩니다.

그로 인해서 건축시에는, 다세대주택이 조금은 더 불리합니다.

윗층으로 갈수록 계단 형식으로 건물을 건축하면, 옆집은 일조권이 확보되겠지만 건축하는 입장에서는, 집 내부 크기가 줄어들게됩니다.

* 다가구 주택 건축시, 북쪽에 도로를 끼고 있으면, 다세대에 비해서 토지 활용성이 더 좋아지게됩니다.

다가구 다세대 차이점 중 대지안의 공지

대지를 사서, 건축을 할때 꼭 알아야하는 내용으로서,

해당 건축하는 건물과 옆집 건물과 어느 정도의 간격을 띄어야한다는것입니다.

건물과 건물이 너무 바짝 붙게되면, 혹시라도 화재시 빠르게 옆집으로 더욱 번질수도있고, 세대 내 햇빛이 들어오거나 바람이 들어오는 환기에 큰 장애를 받게됩니다.

이런 점들을 피하기 위해서 건물과 건물은, 어느 정도의 거리를 띄어서 건축해야한다는것입니다.

인접대지경계선에서 띄어야하는 거리가 다가구주택은 0.5m이고, 다세대주택은 1m를 띄어야합니다.

위와같은 여러가지 차이점이 있기 때문에 부동산 투자시 주의가 필요합니다.

토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

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