↑위에 질문하신 부산시 금정구 부곡동 주택 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2011타경1650*

 이 물건은 부산시 금정구 부곡동 주택 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 토지및 건물등기부를 확인한 결과 2011.01.21 

정영해의 경매기입등기가 말소기준권리가 되어 전부 소멸

하므로 토지및 건물 등기부상 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:점유관계조사서,매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 말소기준권리 이전 전입한 대항력 있는 점유자

‘정희도’ 와 역시 말소기준권리이전 전입한 대항력 있는 임차인

'정영해' 가 전입되어 있으며, 그중에 정영해는 본건 주택지분

3분지1을 상속받은 상속권자이며 전 임차인 최옥녀로부터 보증금

2,600만원을 인수한 임차인 이자 본건 경매신청 채권자이기도 합니다.

따라서 정영해는 상속권자와 경매신청채권자로서의 지분 만큼은 전액 배당을

받지만 임차인으로서는 임차보증금 2,600만원이 확정일자가 없어 1,900만원만 최우선

변제 소액임차보증금으로 배당을 받고 나머지 700만원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

또한 나머지 점유자 정희도(2006년8월8일 전입)는 임차보증금이 미상이고

배당요구도 하지 않아 만약 정희도가 진정한 임차인 이라면 임차보증금 전액을 인수해야

하니 직접 현지 임장하여 정희도의 임대차 관계를 정확하게 탐문 해보시기 바랍니다.

3.최종결론:본건은 점유자 정희도 면담 후 입찰여부를 결정하시기 바랍니다.

이유:본건은 1980년9월에 건축되어 무려 31년이 경과한 지상2층 주택인데

아래---감정평가서 사진상 건물 건축연도에 비해 외관은 양호해 보입니다.

또한 본건 주택은 부산지하철1호선 부산대역 2번 출구에서 도보5~6분 거리에 소재하며,

물건 자체와 물건지 주변에 개발 호재가 없다는 것이 약점입니다.

무엇보다 선순위임차인 정영해의 임차보증금 700만원 인수+선순위점유자 정희도,

거기에 다가 방 공제를 하면 대출이 한 푼도 나오지 않을 것입니다

다만, 남쪽으로 지하철1정거장 거리의 온천장역 주변에 부산최대의 재개발 뉴타운구역이 밀집하여 있고

그중 A구역과 촉진6구역의 진행상황이 빠른 편 이고 2020년 까지 순차적으로 전부 재개발

예정이라 이주수요로 인하여 본건 주택의 가격도 장기간에 걸쳐 완만하게 상승 할 것으로 보입니다.

그러나 현재 감정가격이 시세와 비슷해 보이니 현지부동산중개업소를 방문하여 급매물 시세를 파악해 보시고

만약 급매물로 더 저렴한 물건이 있다면 급매물로 매입을 하시고 위에서도 밝힌 선순위 임차인 정영해의

보증금 700만원 인수와 선순위 점유자 정희도의 정확한 보증금 인수금액 확인한 후 두 사람의 인수

금액을 전부 감안 하여도 시세보다 저렴할 경우에만 이번 회차에 입찰 참여하시기 바랍니다.

그리고 본건은 잔금 대출이 불가능 하니 입찰금액 전액을 미리 준비 하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[아이돔]

자세한 답변 감사드립니다

[러브정/정의덕]

아이돔회원님 댓글 감사 드리며...성투를 기원 합니다.^^러브정/정의덕 올림.