45. 부가세 신고

[구름나그네]

45. 부동산의 양도와 세금

계약이 성사되기 까지는 우여곡절이 있기 마련이다. 큰 물건일수록 그런 확률은 높다. 각자의 입장에서 이해득실을 따지고 한 푼이라도 더 챙기겠다는 욕심이 그득하기 때문이다. 액수가 크니까 한 푼이라 해도 금액 적으로는 웬만한 거래와는 비교도 안 된다. 10억 거래에 몇 백만 원이라면 소소한 것으로 치부할지 모르지만 몇 백이 일상에서 작은 금액은 아니지 않은가. 다운 계약서를 쓴다하면 얼마로 다운을 할 것이냐에 따라 양도세나 취득세가 큰 차이가 난다. 특히 상가는 양도세와 취득세가 일반 주거보다 세율이 거의 두 배 가까이 높다. 상호 서로 끌고 당기며 팽팽히 맞서다가 계약이 물거품이 되는 경우가 종종 생긴다. 이번 계약 건도 상호 팽팽히 힘겨루기를 하다가 내가 끌려가는 양상으로 겨우 계약이 성사되었다.

초반에 내 의도대로 전주인은 부수적 조건들, 작은 것들이지만 이를테면 기계식 주차설비 페인트 칠, 하수구 공사, 그간 납입한 화재보험료 승계 등을 다 해주겠노라 했었다. 그런데 짐짓 시간이 지체되는 사이 말을 바꿔 일부는 수용하지 않는 선에서 그냥 계약이 이루어지고 말았다. 나로선 속상했지만 그렇게 해서라도 빨리 계약을 성사시키는 게 더 낫다싶었다. 사실 계약하는 당일 엉겁결에 도장을 찍어버렸다고 하는 편이 더 맞다싶다. 끈기에서 내가 밀렸고 이미 나는 지쳐있었다. 그런데 도장을 막 찍으려는 순간, 전 주인 측에서 말 하나를 더 덧붙였다. “지하층에 누수가 있는데 그것 아셔야 하고 또 5층은 월세가 3개 월 치나 밀려 있으니 부득 그 월세는 제하고 잔금처리를 해야 할 것 같습니다. ”

그렇지 않아도 개운치 않은데 덤터기를 쓴다 싶은 생각이 순간 엄습했다, 하지만 이 큰 물건 계약에서 이것을 빌미로 계약파기를 선언하고 부르르 일어서기는 좀 그렇지 않은가. 결국 계약은 잘 끝이 난 것이지만 밀고 당기는 줄다리기 게임으로서는 나는 패했다고 보는 게 맞다. 다 까발려 놓고 협상을 하고 계약에 이르러야 할 것인데 그쪽은 그런 면에서 반칙을 한 셈이다. 하지만 성사된 계약에 무슨 반칙이란 말이 존재하는가. 거기에 건물의 내력을 잘 모르는 이상 어느 문제가 터진다면 노하우를 갖고 있는 측의 협조가 필요한 것은 지당한 것이고 그런 측면에서도 나는 감수하는 게 낫다고도 생각을 했었다.

그러하다 해도 속상한 것은 속상한 것이다. 아무튼 계약은 이루어진 것이고 이에 따른 법 적 책임을 해야만 하는 상황, 안양에 송암 건물의 양도세를 내야 했고 봉산 건물은 취득세를 내야 했다. 막상 내려니 엄청난 세금이다 싶었다. 증여와 상속세를 줄이려는 대기업 승계자들의 편법적 갖은 악행과 고난이 왜 생기는지 알 것도 같았다. 솔직히 우리나라는 부동산 양도세와 취득세를 거래관계에서 부담하는 세금으로 거래 세 범주로 보아야한다 싶은데 소득세라는 명목으로 보고 거래와 무관한 양 왜곡하는 경향이 없지는 않다. 이러한 거래단계의 양도세와 취득세의 과도한 부담은 부동산 거래의 침체로 이어지고 이는 자금순환 단절에 국민 소비경제 침체배경 등 부작용을 수반한다.

양도세와 취득세등에 있어 기본 세율은 원칙적으로 그런 부작용을 수반하지 않는 수준에서 책정되어야 한다싶다. 양도소득세의 경우 미국은 최고 15%, 일본은 최고 20%(참고로 일본은 부동산 가격이 가장 높다)인데 우리나라는 최고 38%(지방 소득세를 합하면 41.8)나 된다. 양도세가 높으면 그 부담이 일정부분 매매가에 전가되어 부동산 가격을 올려놓는 부작용이 있는데다가 또한 일례로 가지고 있던 집을 팔아 다른 집으로 바꾸려 해도 양도세를 내고 나면 그만큼 손해가 나서 바꿀 수가 없으니 거래단절로 순환이 안 되어 결국 부동산경기 침체를 불러 오게 되고 그러면 오히려 양도세와 거래세인 취득세의 세수가 줄어드는 등 정부에도 부담을 줄 수도 있다.

취득세에 있어서도 보면 국민들이 돈을 벌 때마다 모두 소득세를 꼬박 꼬박 내면서 모은 돈을 단순히 부동산으로 바꾸는 것 뿐 인데 정부에서는 가만히 구경만 하고 앉아 있다가 무려 4.6%(교육세등 부가세 포함)를 그냥 가져가는 게 아닌가. 내 돈 내고 내가 사는데 정부가 해준 게 뭐 있냐하는 말이다. 부동산 취득세는 지방정부에서 지적도나 토지대장 또는 등기. 등록장부 관리비용 정도를 받아야 하는 것이고 그 이상을 받는다면 이는 국민에 대한 폭리행위에 가까운 것이 아닌가. 미국등 선진국등에서는 그런 비용을 감안해 취득세를 1%이하로 책정해 징수하고 있는 데 우리나라는 무려 4.6%를 징수하고 있으니 아무리 미개한 후진국이라 해도 이런 국민을 상대로 한 폭리행위는 거의 없지 싶다.

대개 사람들은 저 건물 얼마를 주었다 하는데 그 얼마에서는 이런 취득세나 양도세가 빠져 말을 한다. 실제 당하고 보니 얼마라는 돈에서 빼고 말할 무시할 돈이 정녕 아니다. 이놈의 부동산은 소중한 재산인 만큼 늘 골치 아픈 존재이기도 하다. 부동산을 취득해도 세금을 내고 보유해도 세금을 내고 팔아도 세금을 내니 여기서 빠져 나갈 방법은 우리나라에서는 탈세나 편법증여나 상속 말고는 방법이 없다. 보통 사람들이야 어디 감히 엄두나 낼까. 부동산이 나라를 짊어진 꼴이라고 할까. 부동산 투기 어쩌고 해도 부동산이 없으면 국가가 온전하지 않겠다는 생각도 하게 된다. 국가의 종류는 다양하다. 시대와 지역에 따라 그것들은 다양한 방식으로 운영되었다. 하지만 어떤 국가이든 두 가지 기능만은 공통으로 가지고 있다. 둘 중 하나라도 빠뜨리면 국가로서 기능할 수 없는데, 그것은 바로 세금과 형벌이다.

조선왕조 역시 마찬가지였다. 이것은 다산 정약용(1762~1836)에게서도 확인된다. 자신이 지은 수많은 책들 중에서, 스스로 가장 중요한 저서로 꼽은 것은 세 권이다. 『목민심서(牧民心書)』, 『경세유표(經世遺表)』, 『흠흠신서(欽欽新書)』가 그것이다. 『목민심서』는 수령이 고을을 실제로 어떻게 운영해야 하는가 하는 것에 대한 지침서이다. 『경세유표』와 『흠흠신서』는 『목민심서』와 성격을 달리한다. 두 책은 특정한 주제에 대한 논리 정연한 이론서이다. 『경세유표』는 세금 문제를, 『흠흠신서』는 형벌 운영 문제를 정리한 책이다. 정약용 역시 국가 운영에 반드시 필요한 두 가지 범주가 바로 세금과 형벌이라고 생각했던 것이다. 두 가지 중에서 더 많은 사람에게, 더 지속적으로 적용되는 것은 세금이다.

고려 말, 신흥사대부들이 500년 가까이 지속된 왕조 고려를 무너뜨리고 새 왕조를 건설하기로 마음먹었던 이유는 무엇인가? 가장 중요한 이유 중 하나는 세금제도의 문란과 붕괴 때문이었다. 지배층은 그들의 욕심을 통제하지 못하여, 세금제도 운영에서 심각한 실수를 저질렀다. 이런 식이었다. 지배층은 이미 공전이나 사전으로 지정된 땅에 대해서 추가적으로 세금을 거두기 시작했다. 만약 그 땅이 사전이라면 기존의 B가 엄연히 존재하는데, C의 자격으로 세금을 거두었던 것이다. 그리고 시간이 지나면서 D, E 등이 차례로 나타났다. 농민 A 입장에서는 세금을 바쳐야 할 대상이 여러 명이 된 셈이다. 이렇게 되자 농민 A는 농사를 지어도 자기 몫을 확보할 수 없게 되었다. 농사를 지어야 할 이유가 없어졌던 것이다. 이 상태가 지속되면 나라를 유지할 수 없게 되는 것이 당연했다. 실제로 이 문제 때문에 고려는 망했다.

조선을 건국한 신흥사대부들은 세금제도와 그 운영이 얼마나 중요한지 분명히 알았다. 이를 잘 운영하지 못하면, 신생 왕조 조선도 전 왕조의 전철을 밟게 되리라는 것을 잘 알았다. 이 문제를 해결하기 위해서 만든 제도가 1444년(세종 26) 성립까지 30년 가까이 걸린 공법(貢法)이다. 만드는 데 걸린 시간을 고려하면, 조선은 건국(1392)되고 얼마 지나지 않아 세금제도 개혁에 착수했음을 알 수 있다. 결론부터 말하면 공법은 고려 말 젊은 사대부들이 자신들이 생각한 이상 국가를 구현하기 위해서 만들어낸 제도였다. 다시 말하면, 이 공법이야말로 조선이 건국하면서 백성들에게 지킨 약속이었다. 역사적 맥락에서 본다면, 17세기 중반에 성립된 대동법은 200년 전 공법의 재해석이자 시대 변화에 맞춘 재정립이었다.

인조 말에는 대동법의 지지자가 늘어났다. 이러한 대동법 지지자들의 확대를 입법으로 연결한 사람이 김육(1580~1658)이다. 그는 공납제도의 문제를 해결하기 위해, 강력히 대동법을 주장하였다. 김육은 효종이 즉위(1649)하자 대동법 실시를 강력히 요구했다. 이 과정에서 당시 조정에서 사림세력을 대표하여 큰 영향력을 행사했던 김집(1574~1656), 김상헌(1570~1652)과 정치적으로 충돌하였다. 하지만 결국 김육의 요구가 받아들여져서, 1651년(효종 2) 충청도에 대동법을 실시하기로 결정되었다. 충청도에서의 대동법 실시는 이후 대동법의 전국적 확산에 대단히 중요한 의미를 가졌다. 처음부터 대동법 실시에 적극적으로 찬성했던 사람은 많지 않았다. 많은 조정 관료들이 대동법의 취지를 긍정하면서도, 그 실현 가능성에 의문을 가졌었기 때문이다. 개혁의 폭이 너무나 크다고 생각했던 것이다. 충청도 대동법은 대동법이 충분히 실현가능한 것임을 증명함으로써, 다른 지역으로의 확산에 기폭제가 되었다. 그 결과 1658년(효종 9) 전라도 해읍(海邑), 1666년(현종 7) 전라도 산군(山郡)과 함경도, 1678년(숙종 4) 경상도, 1708년(숙종 34) 황해도 순으로 대동법 혹은 지역 실정에 맞는 공물변통이 이루어졌다.

어느 시대이든 국가와 세금은 불가분의 관계에 있음이다. 국가의 근간을 이루는 세금, 새 정부가 들어서자 2017년 8월 2일 부동산 정책을 발표 했다. 2018년 4월 1일부터 양도하는 주택에 대해서 2가구이상은 양도소득세를 더 걷겠다는 것이고 현행 10~30%인 장기보유특별공제를 다주택자에게는 해택을 안 주겠다는 것이다. 비과세도 실 거주 2년( 2017년 8월 3일부터 취득하는 주택부터 적용) 으로 제한을 했다. 한마디로 다가구 소유자들을 겨냥한 세법 강화가 아닐 수 없다. 이의 실효가 있을지는 두고 볼일이지만 나는 그 실효에 대해서는 의문을 갖는다.

토지나 건물등 부동산을 팔 때는 세금 문제를 먼저 생각해야 하는 데 실상 부동산 가격이 얼마인지에 대해서만 생각하는 경우가 비일비재 하다. 부동산을 양도하면 당연 양도소득세가 부과되지만 이를테면 1세대 1주책이거나 장기저당 담보주택인 경우에는 과세되지 않는다. 다만 9억을 호가하는 고가주택은 과세를 하며 1세대 2주택이라 하여도 일시적으로 두 채의 주택을 갖는 경우라든지 상속을 받아 두 채의 주책을 갖게될 경우  또는 한 울타리안에  두채의 집이 있는 경우나 집을 사간 사람이 등기이전을 안 해 두채가 된 경우나 직계존속을 모시기 위해 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게될 경우는일정기간을 두고  과세되지 않는다. 그 밖에도 농지나 장기 임대 주택등등  여러 예외조항이 있으니 양도를 하기전 살펴볼 필요가 있다.

 아마 요즘 제일 신경이 쓰이는 것은 다른 어느 것보다 돈이 제일 많이 벌린다는 재개발이나 재건축에 따른 조합원에 대해서일 것이다. 보유하던 주택이 이런 사업에 따라 철거 후 당초 재개잘이나 재건축 조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 종전 주택의 보유기간, 공사기간, 완공주택의 보유기간을 통산하여 비과세 요건을 갖춘 경우 양도소득세가 과세 되지 않는다. 그런데 조합원이 입주권을 팔았을 경우는  종전주택이 관리계획 처분인가 일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 1 세대 1주택 비과세 요건을 충족하고  양도일 현재 다른 주택이 없는 경우거나 양도일 현재 당해 조합원 입주권 외에 1 주택을 소유한 경우로서  1주택을  취득한 날로 부터 3년 이내에 조합원 입주권을 양도하는 경우에 양도소득세가 과세되지 않는다.

알다시피 양도세 적용에 대해서는 정권이 바뀔 때마다 달라지는 경향이 높다. 예를 들면 2004년 부터 1세대 3주택 이상 중과세율을 2009년부터 한시적으로 유예하였으나 2014년부터 세율을 완전히 폐지 또는 완화하였고 1세대 2주택의 경우는 2007년부터 적용하던 것을 3주택 경우처럼 완전 페지 하였는 바 2017년 현재 다가구 주택 소요주들이 넘쳐나고 있으며 이에 정부는 또 강화하는 방향으로  급선회를 꾀하는 실정이다. 복잡하고 세분화되어 알아보기도 쉽지 않은 세법들,,,세상살이가  그만큼 어지럽고 형평성 맞추기가 쉽지 않음을 말하고 있다싶다.   아무튼 낼 세금 다 내고 버젓이 내 건물이다 싶으니 마음 까지 포근해진다. 이는 국민으로써 해야 할 마땅한 도리로써 책임을 다하였기 때문 갖는 떳떳함이고 정당함이기 때문이다. 왜 재벌들은 이렇지 않은 것인지 되묻지 않을 수 없다.

46. 부가세와 취득세

그런데 봉산건물 취득과 관련해서는 이것으로 끝이 난 것은 아니었다. 추석 무렵 이라 무척 바쁠 때였는데 전 주인 측으로 부터 전화가 왔다. “ 먼저 부가세를 내시고요 그럼 제 쪽에서 환급을 받아서 돌려주겠습니다.” 그 말을 듣는 순간 가슴이 철렁 내려앉았다. 돈이 모자라 은행 대출을 받아 겨우 산 물건인데 거기에 돈이 또 들어가야 한다니. 나는 어질한 정신없는 와중에도 거기서 돈을 내고 내가 환수를 하면 해도 무슨 그런 일이 있느냐고 응수를 했다. 사실을 제대로 파악하기도 전 반사 신경 같이 내뱉은 말이었다. 나는 세무사와 상의를 하고 다시 통화하자고 하고 전화를 끊었지만 여전히 가슴은 콩닥콩닥 뛰고 있었다.

건물에 무슨 부가세? 이게 무슨 개소리냐 하며 나는 세무사와 긴급으로 통화를 했다. 나는 그때까지도 부가세에 대해 아는 바가 전혀 없었다. 그런데 뜻밖의 이야기를 들었다. 상가 건물은 부가세 신고를 원칙적으로 해야 한다는 것이다. 사업자와 부가 가치, 사업자란 부가가치를 창출 할 수 있을 정도의 사업조직을 갖추고 계속적 반복적으로 재화 용역을 공급하는 자를 말한다. 부가가치세법에는 사업자를 과세사업자와 면세 사업자로 나누고 이중 과세 사업자는 일반과세자(법인포함) 와 간이과세자로 구분을 한다. 사업자가 재화를 공급하거나 용역을 제공시에는 부가가치세가 과세된다. 따라서 사업자의 정상적인 영업활동에 대해서는 당연히 부가가치세가 과세되며, 사업용 건물이나 차량운반구등 고정자산을 매각하는 투자활동에 대해서도 부가가치세가 과세가 되는 것이다.

그러니까 건물에 대해서만 해당이 되는 것이다. 부동산은 보통 토지와 건물을 합쳐 총액 얼마로 거래금액이 결정되는 것이 일반적인데, 건물분에 대해 부가가치세가 부과가 됨으로 건물가액의 10%를 건물 분 부가가치세로 봐서 세법상 거래 시기에 세금 계산서를 교부하고 관련세액을 납부하여야 한다. 만약 부동산 매매 시기에 부가세의 거래 징수 및 신고가 없다면 추후에 부가세 자체와 가산세를 추징당하고 거래 상대방은 매입세액 공제도 받을 수 없는 불이익이 있다. 그런데 부동산을 취득한자가 개인(비사업자)이면 관련부가세는 환급이 안되며, 일반과세자는 소정의 요건을 갖춘 경우 전액 환급이 된다.

따라서 매매 계약 시 계약서에 건물 분 부가세 별도라는 문구를 기재하여 매수인이 부가세를 부담하고 매도인은 매수자에게 세금계산서를 발행했어야 했다. 만약 상가(건물)매매계약서에 부가세 별도라는 문구가 없이 전체 매매금액만 표시가 된다면 그리고 부가세 포함이라는 특약을 했을 경우는 매도인이 부가세를 납부해야 한다. 그런데 여기서 부가세를 상호 내지도 않고 환급도 받지 않는 경우도 있다. 매수인이 부가세를 부담하고 매도인이 세금계산서를 발행 후 매수인이 부가세를 환급 받는 절차가 복잡하므로 이러한 복잡한 절차를 비교적 간편하게 하는 방법이 바로 포괄양도양수 형태의 처리 방법이다. 그러니까 포괄양도양수를 하면 상호 부가세 말이 안 나올 수도 있는데 조건 적으로 사업장별 그 사업에 관하여 모든 권리 ,의무를 포괄적으로 승계하여야만 한다.

그렇다면 이번 건은 계약서상에 부가세에 대해 전혀 언급이 안 된 만큼 부가세가 발부되어야 한다면 이미 지불한 금액 내에 부가세가 포함된 것으로 간주되므로 의당 전 주인이 부가세를 내고 나는 세금계산서를 갖고 환급을 받는 게 이치적으로 맞는 것이다. 그런데 그쪽은 거꾸로 본 계약에서 부가세가 별도인 양 나보러 돈 얼마를 내고 그러면 환급을 해주겠다고 한 것이지 않은가. 나는 그 쪽이 너무 괘씸했다. 나는 다시 전 주인 측에 전화를 걸었다. 그리고 말했다. “우리가 식당에서 만 원짜리 음식을 먹으면 그 안에는 이미 부가세가 포함 된 것이지 않은가. 그것과 마찬가지로 이번 계약 건도 내가 지불한 금액에 이미 부가세가 포한 된 것이니 그쪽에서 부가세를 내고 세금계산서를 내게 주는 게 맞다. 그리고 나는 그 환급금을 돌려줄 필요가 없다.”

이 말을 들은 전주인 측도 충격을 받은 듯 했다. 대번에 중계를 한 부동산에서 전화가 왔다. 나는 똑같은 말을 반복했다. 그런데 여기서 생각해볼 게 있다. 그들의 사업등록증이 일반사업자로 나와 같다면 임대사업자로써 포괄적 양도 양수에 해당되어 비록 서류를 꾸미지는 않았지만 빠져나갈 방법은 있다. 그런데 그쪽 세무사가 부가세 신고를 해야 한다 했다면 사업자 등록증 용도가 나와 같지 않기 때문 그랬던 것이 아닐까. 그들은 문중 종중회이기 때문 그럴 공산이 크다. 그렇다면 이일을 어떻게 끝을 맺는 게 좋을까. 환급을 받아 꿀꺽 해도 법 적 하자는 없다. 한 달 이내 무슨 결판이 나겠지만 나는 굳이 이 결과를 말하지는 않겠다. 다만 분명한 것은 계약 당시의 전세가 확실히 역전되었다는 사실이다. 사람 일은 끝까지 지켜보아야한다. 아니 상호 신의를 바탕으로 성실히 임해야 한다. 무슨 일이 일어날지 모르는 게 사람 사는 세상일이니.