허 환 (경영학부, A531373) : (주) 현대산업개발 28기 반기보고서

[경영05 허환]

(주) 현대산업개발 28기 반기보고서 2004년 8월 13일

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

(1) 산업의 특성
건설산업은 국민생활과 산업활동의 기반이 되는 생산시설과 각종 사회간접자본시설의 확충을 담당하는 산업으로서, 특정한 토지를 바탕으로 노동, 자본, 자재와 경영관리 등의 생산 요소들을 결합하여 국민생활의 근간인 주택건설에서부터 도로를 비롯한 각종 산업기반 시설의 건설, 국토개발 및 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한고정자본 및 사회간접시설의 형성을 생산대상으로 하는 국가경제의 기간산업임.
 
(2) 산업의 성장성
토목 분야에 있어서는 점증되고 있는 물류 비용을 줄이기 위한 사회간접자본시설 구축확대의 필요성이 점점 높아지고 있으며 이를 위한 자본확보의 일환으로 정부는 민자 유치에 적극적인 태도를 견지하고 있음.  이에 따라 민자 SOC 사업을 통한 민간업체의 사회간접시설 건설 참여 기회는 더욱 확대될 것이라 기대됨.  주택 분야의 경우 IMF 이후 계속 되어온 주택의 수급불균형으로 인해 신규 주택의 공급에 대한 필요성은 심화되고 있으며 국민 소득의 향상은 삶의 질적인 수준의 향상에 대한 욕구로이어져 고급 주택에 대한 수요를 증대시킬 것으로 전망됨.
 
(3) 경기변동의 특성
건설산업은 기타산업을 간접적으로 지원하고 경제 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며 타 산업에 비해 생산, 고용 및 부가가치 창출면에서 유발효과가 큰 전략적 산업임.또한 건설업은 수주산업이기 때문에 타 산업의 경제활동 수준 및 기업의 설비투자, 가계의 주택구매 등에 의하여 생산활동이 파생되므로 경기에 의존하는 부분이 크다고 할 수 있음. 건설산업은 또한 정부에 의해 국내경기조절의 주요한 정책수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련법규나 정부규제 등의 외적인 환경에 민감한 특징이 있음.

(4) 경쟁요소
브랜드 가치를 중시하는 주택시장의 추세는 건설업체간의 차별화를 가져왔으며 이에따라 우수한 재무구조와 브랜드를 지닌 주택업체의 시장 경쟁력은 더욱 강화되고 있음.  마찬가지로 건축 및 토목 부문의 수주에 있어서도 재무구조 및 기술력등이 시공사 선택의 기준이 되고 있어 업종내에서 업체간 "부익부 빈익빈" 현상이 심화되고 있음.  그러나 상위 업체 사이에서도 경쟁이 치열해짐에 따라 양질의 수주를 통한 수익성 확보가 중요한 경쟁력으로 작용할 전망임.
 
(5) 자원조달상의 특성
건설에 필요한 주요 자재는 대부분 국내에서 조달하고 있으며 자재 공급선의 다변화 및 주요자재에 대한 예비물량 확보를 통해 경기상승에 따른 자재공급의 불안 요인을 상쇄함. 건설업은 인력자원의 비중이 큰 사업으로서, 경기 상승으로 인해 유휴노동 인력의 흡수 및 고용 촉진 효과를 유발시킴. 주요 건설자재와 인력에 대한 수요는 실질 건설투자에 의하여 발생하는 유발 수요이기 때문에 건설투자 동태와 유사한 양상을 보이게 되며, 정부의 활발한 SOC 사업 추진 정책으로 인해 인력수요 추세는 유지될 것으로 보임.
 
(6) 관련법령 또는 정부의 규제 등
'01년 하반기 이후 주택경기가 급속히 회복되면서 서울 강남 일부 재건축지역을 중심으로 주택 가격이 급상승 하자  정부는 '02년 부터 투기적 가수요 억제를 위한 부동산 안정대책을 발표하여 왔으며 특히 '03년 10월 29일에 발표된 정부의 부동산 종합 대책은 투기지역 및 투기과열지구내에서의 주택거래 신고제 도입, 다주택자에 대한 양도소득세 및 보유세 중과세 부과, 투기지역 내의 담보대출인정 비율 하향등의 투기수요 억제를 위한 방안을 중점적으로 담았음.  실제로 '04년 4월과 5월 정부는 서울, 수도권 6개 지역을 주택거래 신고제 적용지역으로 지정하여 모든 주택 매매 거래에 대하여 실거래가등의 거래 내역을 해당 구청에 신고하도록 하고 있음.  또한 '04년 7월에는 원가연동제, 택지채권입찰제 등 공공택지에서 공급하는 아파트의 분양원가 주요항목을 공개하는 방안을 발표하였으며 하반기에는 재건축아파트에 대한 개발이익환수제도 도입이 검토되고 있음.  반면 이러한 투기수요 억제책과 더불어 무주택 서민층을 위한 공급확대 정책도 일관되게 이행하고 있는데 장기 안정적인 주택 공급을 위해 정부는 '04년 2월 '주택종합계획('03~'12)'을 확정 발표하여 매년 50만호, 10년간 총 500만호의 공급을 통해 주택보급률을 선진국 수준으로 향상시키고 노후ㆍ불량 주택의 개량등을 통한 주거의 질적 개선 또한 적극적으로 추진하겠다는 의지를 밝혔음. 또한 일련의 정부 부동산 규제책의 영향으로 최근 건설경기가 위축되자 그에 대한 해결책으로 7월초에는 주택공급 확대 및 건설투자 활성화를 골자로한 '건설경기 연착륙방안'을 발표하기도 하였음.

나. 회사의 현황

(1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

현대산업개발은 '77년 현대양행의 계열사로 출발하여 (설립시 한라건설㈜) '79년에현대그룹으로 편입된 종합건설업체로서 설립초기에는 해외건설에 주력하여 오다가 해외건설 경기침체로 곤란을 겪었으나 '86년 11월 주택건설 전문업체인 한국도시개발㈜를 흡수합병한 이래 주택분양사업 및 도급공사에 주력하고 있는바,  최고의 소비자 지명도를 바탕으로 수년간 주택 건설업계의 선두 자리를 고수하고 있음. 당사는 과거에 주택건설사업에 주력하여 왔으나 최근에는 토목사업의 확대 계획 하에 수주를 점차 늘리고 있으며 특히 민자 SOC사업에 활발히 진출하고 있음.
'01년도에는 I-Tower의 매각에 따른 특별손실의 발생으로 당기순손실을 기록하였으나 '02 사업년도의 대규모 흑자전환에 이어 '03 사업연도에도 매출 2조 7,155억원, 영업이익 3,233억원, 당기순이익 2,073억원을 시현하며 업계 최고 수준의 이익률을 기록함으로써 실적개선이 일회적인 것이 아니라 재무 및 영업활동의 획기적인 구조적 개선을 통해 이루어진 것임을 입증하고 있음. 또한 '04년 상반기에도 매출 1조 3,373억원, 영업이익 1,827억원, 당기순이익 1,238억원을 기록하며 실적개선 추세를 이어가고 있음.

(나) 공시대상 사업부문의 구분

당사는 현재 외부로부터 수주를 받아 사업을 하는 외주부문과 당사가 직접 용지를 매입하여 사업을 하는 자체부문, 그리고  PC 공장, 임대사업 등의 기타부문으로 나누어시장관리 및 원가집계를 하고 있음. 따라서 당사의 사업부문의 구분은 위에서 언급한외주부문, 자체부문, 기타부문으로 나누었음. 외주부문, 자체부문, 기타부문의 매출액ㆍ영업손익ㆍ자산의 비율을 산출한 결과, 각 사업부문 중 총매출액ㆍ영업손익ㆍ자산에서 차지하는 각각의 비율이 10%이상 되는 사업부문은 외주부문과 자체부문임. 따라서 당사는 외주부문과 자체부문을 공시대상 사업부문으로 구분하고 있음.

(2) 시장점유율

해마다 10,000여 세대 내외를 꾸준히 공급하며 지금까지의 주택건설 노하우를 바탕으로 주택 명가로서의 입지를 확고히 하고 있는 당사는 업계 최고 수준의 주택건설 실적을 가지고 있으며,  최다 신평면을 보유한 기술력을 바탕으로 업계 선두권의 외형 및 이익규모를 시현하고 있음.  당사의 "I' PARK"는 우수한 설계 및 시공 능력을바탕으로 신속하고 철저한 A/S를 통해 고객제일주의를 실천하고 있으며, 그에 따라 높은 시장 인지도를 확보하며 주택분야의 대표 브랜드로 자리매김하였음.  

또한 당사는 시공능력 종합평가에서 '02년, '03년 업계 6위를 차지한데 이어 '04년 평가액 35,560억원을 기록하며 4위로 올라서 종합건설업체로 국내 건설업계를 선도해 나가고 있음.  특히 SOC 사업에서는 다수의 프로젝트에 주도적으로 참여하면서 주택뿐만이 아닌 토목 분야에서의 경쟁력을 입증하고 있음.

(3) 시장의 특성

건설업은 일반적으로 토지를 변경하거나 이에 정착한 시설물을 신설, 이전, 변형시키는 일련의 사업으로 주택 및 산업시설의 구축에서부터 국토개발에 이르기까지 광범위한 고정자본 내지 사회간접자본 형성을 그 대상으로 하며 노동집약적이고 타산업과 관련 후방효과가 큰 산업이어서 경기조절 수단이기도 한 전략적 산업임. 특정주문자의 발주로 생산하는 주문생산형태여서 표준화, 규격화가 곤란하며 수요예측이 어렵고 1인의 발주자에 대하여 다수의 건설업자가 존재하므로 수주협상 및 입찰 경쟁력이 중요한 변수로 작용함.

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망

당사는 기존의 단순 도급 방식의 건설사업 보다는 수익성을 최대화할 수 있는 자체주택사업과 토목 분야의 SOC 사업에 핵심역량을 집중시키고 있음. 특히 SOC 민자사업의 경우에는 현재 대구-부산 고속도로, 서울-춘천 고속도로 및 울산신항 개발 건설에 참여하고 있으며, 이미 실시협약을 체결한 강남순환도로, 부산-김해 경전철, 포항 영일만 신항개발, 마산항 개발등의 프로젝트가 착공 준비중에 있음.  또한 부산 북항대교, 황령산 제3터널, 평택항 개발 등이 실시협약 체결을 위한 협상 중에 있으며, '02년 7월 화도-양평 고속도로를 제안한 데이어 '03년 평내-토평 고속도로, 광명경전철 등의 프로젝트를 신규 제안하였음. 이처럼 당사는 민자 SOC 사업에서 선도적인 역할을 해나가고 있으며 향후에도 지속적으로 민자사업을 유치하여 국가 인프라구축에 기여하고자 함.
또한, 주택사업 부분에 있어서는 재건축 사업의 제도 변화와 장기적으로 도입가능성 있는 후분양제도 도입 등에 능동적으로 대처하기 위한 다양한 형태의 프로젝트금융 역량 강화 및 신규 개발사업 확대를 위한 새로운 Item 개발에 주력하고 있으며 대규모 택지개발 지구나 신도시 개발등에 적극 참여함으로써 안정적이고 수익성있는 자체주택 사업을 추진해나갈 것임.

(5) 조직도

그림: 조직도

2. 매출에 관한 사항

가. 매출실적

(단위 : 백만원,%)

구 분	공사 종류	제 28기 반기		제 27기 반기		제 27기 연간		비고
		금 액	비 율	금 액	비 율	금 액	비 율
국내 도급공사	건 축	528,173	39.49	479,750	38.84	1,062,793	39.14
	토 목	247,033	18.47	224,248	18.16	522,025	19.22
해외 도급공사	건 축	-	-	-	-	-	-
	토 목	-	-	-	-	-	-
자체공사		551,408	41.23	525,113	42.52	1,120,042	41.25
기 타		10,705	0.80	5,997	0.49	10,642	0.39
합 계		1,337,319	100.00	1,235,108	100.00	2,715,502	100.00

나. 수주 및 판매전략 등

(1) 판매조직

ㆍ외주분양공사 : 주거용 건축 공사의 수주 및 대금 수금  -------→ 주택사업1,2팀
ㆍ자체분양사업 : 주거용 건축부지 확보, 분양 ,판매 -→ 택지개발팀, 주택사업1,2팀

ㆍ재개발, 재건축 공사 : 재개발, 재건축 주택조합에서 발주하는 공사의
                                  수주 및 대금의 수금  ---------------→ 재개발팀 1,2 팀

ㆍ토목공사 : 정부, 지방자치단체, 정부투자기관 등에서 발주하는 공사의 수주 및
                  공사대금의 수금 --------------→ 업무팀, SOC 팀, 토목기술영업팀

ㆍ건축공사 : 비주거용 건축공사의 수주 및 대금 수금  → 개발사업팀, 건축영업1,2팀

(2) 수주전략

ㆍ관급공사

   SOC사업추진
   각발주처 및 관보를 통한 수주정보 입수
   각지사 및 영업소를 통한 각 지방자치단체의 공사정보 입수
   해당공사에 대한 정밀견적에 의하여 가격경쟁력 제고

ㆍ민간공사

   노후연립주택단지의 빌라트 신축추진

   공장부지의 지주공동개발 아파트 신축추진
   전원주택사업의 신규추진
   조합주택사업, 재개발ㆍ재건축사업 수주 추진

ㆍ해외도급공사

   해당사항 없음

(3) 판매전략(분양 및 임대전략) 및 판매조건

 (가) 판매방법 및 조건

   ① 관급 토목 및 건축공사: 발주자로부터 주문에 의한 납품
       계  약  -----→  선수금 수령  -----→  기성금 수령  -----→  준공금 수령
   ② 외주공사
     기성불 : 공사를 수행하면서 일정한 시기(약 2-3개월 단위)마다 기성부분에 대한                   기성고를 발주자와 협의하여 기성금 청구
     분양불 : 쌍방간의 계약하에 공사목적물인 아파트를 분양하여 분양수입금으로                       대금을 수령하는 것으로서 분양금관리는 공동구좌를 통하여 이루어지                     고 분양금 입금분은 일정한 비율에 의하여 쌍방간에 분배
     일자불 : 쌍방간의 계약서 작성시 계약금,중도금,잔금의 지급일이 구체적으로 계                   약일자 또는 착공 후 몇개월 이내 등으로 규정되어 있고 이에 따라 대금                   의 청구 및 수령이 이루어짐
   ③ 자체분양사업 : 입주시까지 100% 현금 분할 납부
   ④ 재개발 공사
       공사수주 ---→ 조합측과 계약체결 ---→ 분양계약체결 ---→ 이주비 지급
       ---→ 분양금수령 ---→ 조합과 분양금 정산  ---→ 입        주

 (나) 판매전략
      TV, 라디오 및 일간지 광고, 프로축구단 운영, 모델하우스 공개, 팜플렛 등을 이용 당사 및 당사 아파트를 소개하고 있으며, 주부모니터제 등을 도입하여 분양율 제고를 위해 노력하고 있음

1. 요약재무정보

(단위 : 백만원)

구 분	제 28기 반기	제 27기	제 26기	제 25기	제 24기
[유동자산]	1,627,500	1,666,591	1,931,431	2,311,110	2,509,173
ㆍ당좌자산	963,270	1,014,908	1,188,229	1,420,814	1,288,093
ㆍ재고자산	664,230	651,683	743,202	890,296	1,221,080
[임대주택자산]	0	0	2,592	12,022	11,626
[고정자산]	726,432	675,841	608,426	532,917	1,429,255
ㆍ투자자산	518,991	490,253	395,277	319,182	545,454
ㆍ유형자산	199,775	177,041	195,836	189,805	863,590
ㆍ무형자산	7,667	8,547	17,313	23,930	20,211
자산총계	2,353,932	2,342,432	2,542,449	2,856,049	3,950,054
[유동부채]	777,791	955,697	1,162,342	1,288,324	2,099,151
[고정부채]	180,142	73,133	276,460	570,229	679,112
부채총계	957,933	1,028,830	1,438,802	1,858,553	2,778,263
[자본금]	376,921	376,921	376,921	376,921	370,966
[자본잉여금]	491,938	491,938	481,894	482,780	548,348
ㆍ자본준비금	173,138	173,138	162,234	163,083	162,268
ㆍ재평가적립금	318,800	318,800	319,660	319,697	386,080
[이익잉여금]	527,222	448,712	276,528	169,501	288,331
[자본조정]	△81	△3,969	△31,696	△31,706	△35,854
자본총계	1,396,000	1,313,602	1,103,647	997,496	1,171,791
매출액	1,337,319	2,715,502	2,467,281	2,607,302	1,908,135
영업이익	182,734	323,252	215,492	220,829	154,387
경상이익	177,934	304,107	156,870	24,659	31,111
당기순이익	123,795	207,277	107,026	△96,200	40,124

                                                                                       [Δ는 부(-)의 수치임]

<참고사항>
 
(1) 합병
 
2002년 6월 29일자로 당사가 100% 출자하고 있는 현대피씨엔지니어링㈜를 흡수합병하였습니다. 합병비율은 평가결과에 따라 1 : 0.31012 (합병회사 : 피합병회사)로 결정되었으며, 관련 내용은 본 사업보고서 'Ⅲ. 재무에 관한 사항'의 '7. 합병 전, 후의 재무제표'에 나와 있습니다.
 
(2) 현물출자 및 영업양수도
 
○ 2000년 1월에 유화사업부문과 PC사업부문을 분리하여 현물출자 및 사업양수도 방식으로 각각 현대엔지니어링플라스틱㈜와 현대피씨엔지니어링㈜를 설립하였습니다. 현대엔지니어링플라스틱㈜에는 토지 및 건물  20,723백만원의 감정가액으로 현물출자하고 기계장치 등 자산 13,943백만원과 매입채무 등 부채 4,000백만원을 양도하였습니다. 현대피씨엔지니어링㈜에는 토지, 건물 등 자산 18,043 백만원의 감정가액으로 현물출자하고 매출채권 등 자산 3,937백만원과 매입채무 등 부채 1,397백만원을 양도하였습니다.
    
○ 2000년 2월에 대우로얄즈 축구단을 ㈜대우로부터 인수하였으며 그 인수가액은 17,000백만원입니다.
 
○ 2000년 9월에 건설기계부문을 분리하여 현물출자 및 사업양수도 방식으로 세일기계㈜를 설립하였습니다. 세일기계㈜에 기계장치 1,093백만원의 감정가액으로 현물출자하고 기계장치 등 자산 2,204백만원과 부채 812백만원을 장부가액으로 양도하였습니다.
 
○ 2003년 3월 7일에 프로축구단 사업 및 관련자산 일체를 ㈜부산아이콘스에 양도하였으며 그 가액은 11,118백만원입니다.
 
상기 사항들은 양수도 자산(매출)규모가 당사 자산(매출)규모의 1% 미만으로, 영업의 중요한 일부의 양수도에는 해당되지 않습니다.
 
(3) 회계처리방법의 변경
 
○ 금융비용자본화에 대한 회계변경
금융비용자본화에 대한 기업회계기준서 제7호를 조기적용하여 종전의 회계기준 및 회계방침에 따라 재고자산과 유형자산의 취득원가로 계상될 수 있는 금융비용을 제 26기부터는 모두 기간비용으로 처리하였습니다. 이러한 회계변경의 결과로 제26기 재무제표의 이자비용은 종전의 방법에 의하였을 경우보다 33,215백만원 증가하였으며 재고자산과 당기순이익이 각각 21,899백만원과 15,395백만원만큼 감소하였습니다.
 
○ 대차대조표일 이후 발생사건에 대한 회계변경
대차대조표일 후 발생한 사건에 대한 기업회계기준서 제6호를 제26기부터 조기적용하여 이익잉여금처분계산서(안)에 표시되어 있는 예상 배당금액을 대차대조표에 부채로 인식하지 아니하였습니다. 이러한 회계변경의 결과로 제26기 재무제표의 미지급배당금은 34,981백만원 감소하였으며 미처분이익잉여금은 28,514백만원만큼 증가하였습니다. 한편 비교표시된 전기 재무제표도 기업회계기준 제6호에 의한 방식으로 재작성되었습니다.
 
(4) 결산일의 변경
   
   해당사항 없음.

(5) 특별손익
 
○ 제24기
한국중공업㈜(現 두산중공업㈜)에 대한 부당이득금 반환청구의 소가 쌍방간의 소 취하로 인하여 판결이 확정된 바, 한국중공업㈜로부터 기 지급받은 55,825백만원을 특별이익으로 계상하였으며, 용도 변경한 구 한국중공업 사옥에 대한 미상각 잔액 25,955백만원을 특별손실로 처리하였습니다.
 
○ 제25기
대한주택보증㈜에 대한 차입금의 지급약정 변경(이자율 5%에서 3.5%로, 거치기간 1년 연장)으로 인해 4,891백만원을 특별이익(채무면제이익)으로 계상하였으며, 아이타워 빌딩 매각으로 인한 처분손실 152,585백만원을 특별손실(유형자산 처분손실)로계상하였습니다..
 
○ 제26기
  해당사항 없음.
 
○ 제27기
대한주택보증㈜에 대한 차입금의 당분기 중 약정 변경(이자율 3.5%에서 2%로)으로인해 3,170백만원을 특별이익(채무면제이익)으로 계상하였습니다.