주택임대분리과세 | 상가임대 부동산임대 간편장부 (간주임대료 & 지급이자조정 건물취득가액) 세무조정 맞나? ㅋㅋ

[주황규]

https://www.youtube.com/watch?v=rJNjzwX-JVc

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황규 결론 : 간주임대료 간편장부 이상 신고시 하단 분개는

예전그대로

종합 차) 세금과공과 xxx / 대) 부가세예수금 xxx 

하고 부가가치세 신고서의 과세표준에서 수입금액제외로 뜨는 간주임대료를 지우고

상단에 월세에 포함해서 신고할것.

전기세 세금계산서 발행 하면

① 전기세 발행 세금계산서                       공급가액 2,185,563원 부가세 218,556원

② 한국전력 천안지점 매입세금계산서  76건 공급가액4,524,420원  부가세 452,444원

②-① = 불공

부가세는 간주임대료 포함 소득세는 간편장부 복식장부이면 수입금액제외로 시작해서 간주익금계산 조정하여 익금액이 나오면 추가액만큼만 산입

소득세법 시행령 제208조 5항에서 규정하는

소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례) 

① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 “보증금등”이라 한다)을 받은 경우에는 

대통령령[소득세법시행령 제53조 [ 총수입금액계산의 특례 ]
으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다.

다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2012. 1. 1., 2014. 1. 1., 2016. 12. 20., 2018. 12. 31.>

② 거주자가 재고자산(在庫資産) 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비하거나 지급하였을 때의 가액에 해당하는 금액은 그 소비하거나 지급한 날이 속하는 과세기간의 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 총수입금액에 산입한다.

③ 삭제  <2017. 12. 19.>

[전문개정 2009. 12. 31.]

소득세법시행령 제53조(총수입금액계산의 특례) 

① 삭제  <2010. 2. 18.>

② 삭제  <2010. 2. 18.>

③항 간편장부,복식장부 신고시 -> 조정후 수입금액명세서 (17) 감소

③ 법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 “보증금등”이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.  <개정 2010. 2. 18.>

  1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)

　총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율”이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

  2. 제1호 외의 경우

　총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

④항 추계신고 (단순경비율,기준경비율) 신고시

④ 법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.  <개정 2010. 2. 18.>

  1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)

　총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율

  2. 제1호 외의 경우

　총수입금액에 산입할 금액 ＝ 해당 과세기간의 보증금 등의 적수 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율

⑤제3항에서 “임대용부동산의 건설비 상당액”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.  <개정 1996. 12. 31., 1998. 4. 1., 2001. 12. 31., 2005. 2. 19., 2008. 2. 22., 2008. 2. 29.>

    1. 지하도를 건설하여 「국유재산법」 기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로점용허가(1차 무상점용허가기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 지하도 건설비 상당액

  2. 제1호외의 임대용부동산의 경우에는 기획재정부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다)

⑥제3항의 규정에 의한 임대사업부분에서 발생한 수입이자ㆍ할인료 및 배당금은 비치ㆍ기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다.  <개정 2001. 12. 31.>

⑦제3항 및 제4항의 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(轉傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우 해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.  <개정 2013. 2. 15.>

　 보증금등에 산입할 금액 = [전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - {전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}] × 1/365(윤년의 경우에는 366)

⑧ 법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.  <신설 2010. 2. 18.>

⑨ 법 제25조제2항에 따른 소비하거나 지급하였을 때의 가액의 계산에 관하여는 제51조제5항을 준용한다.  <개정 2010. 2. 18.>

- 간주임대료는 부가세 신고시 과세표준에 포함되고, 종합소득세 결산시 수입금액에도 포함됩니다. 그러므로 과세표준 명세서 수입금액에서 제외시키면 안됩니다.