지난 토요일(25일), 부동산 번개에 참석 못하시는 분들을 위한 지상강좌....

오늘.... 번개모임에 참석치 못하시는 분들을 위한 번개자료의 지상강좌입니다...   2009년 7월25일 ‘번개자료’ 버블세븐 아파트 3.3㎡당 2천만원 넘어 지난해 10월 이후 9개월 만에~~~ 올 들어 버블세븐 지역 아파트값이 강세를 보이면서 3.3㎡당 시세가 9개월만에 2천만원을 넘어섰다. 23일 부동산정보업체 부동산써브 조사에 따르면 현재 버블세븐 아파트값은 3.3㎡당 2천3만원으로 지난해 10월 이후 9개월 만에 2천만원대를 회복했다. 버블세븐 아파트값은 2007년 1월 3.3㎡당 2천123만원이었으나 지난해 10월 글로벌 금융위기로 2천만원 이하로 떨어졌다가 이번에 다시 2천만원을 넘어섰다. 이 시세는 최고점이었던 2007년 1월 시세의 94% 수준까지 올라선 것이다. ---2006년12월~2007년1월을 최저점으로 보시라....   지역별로는--- - 강남구가 작년 말 3.3㎡당 3천69만원에서 현재 3천334만원으로 265만원 올랐고, - 송파구 242만원(2천244만원→2천486만원), - 서초구 161만원(2천485만원→2천646만원), - 양천구 159만원(2천106만원→2천265만원)이 각각 상승했다. -강의.. 이는 전체 종괄 금액으로 대치동은 5천만원... 반포는 4천만원...양천은 3천만원으로 보시라...   경기도의 버블지역 아파트값은 올해 3~4월부터 올랐다. - 분당의 경우 3월 ㎡당 1천590만원에서 현재 1천633만원으로 43만원, - 평촌(1천289만원)과 - 용인(1천13만원)도 4월들어 각각 16만원, 27만원 상승했다. 강의... 30평형대(전용면적 25.7평 이하)를 수원은 매매가 및 분양가가 평당 1,400만원 수준이며, 용인은 1,500만원, 동탄은 1,300만원 수준으로 보시라...   다시 고개든 "부동산불패" 경제에도 결국 큰 짐 - 한국경제 신버블 조짐 - 인천 청라지구 분양 한달새 2000억 몰려 - 정부 잇단 경고성 규제대책 효과 못거둬 - 아파트값 감안하면 특급호텔 거주 하는셈   지난해 말과 올해 초만 해도 반 토막 났던 집값이 올해 들어 반등을 넘어 급등세를 보이면서 "신버블" 우려가 제기되고 있다. 수도권 외곽과 지방의 체감경기와는 다소 차이가 있지만 강남 3구와 일부 서울ㆍ수도권 청약시장에서 나타나는 부동산시장 상승세는 다른 분야에 비해 상대적으로 빠르고 가파른 것이 사실이다. 실물경기로 흘러들어가야 할 시중 유동자금이 부동산시장으로 쏠리면서 정부가 부동산 규제 카드를 다시 빼들 움직임을 보이고 있고, 이는 자칫 회복 조짐을 보이고 있는 전체 경기에 악영향을 미칠 수 있다는 점에서 부동산 과열을 염려하는 목소리도 커지고 있다.   잠실주공 전용 77㎡ 13억원 개포 주공1단지 전용 51㎡는 지난달 10억6000만원에 거래돼 최고가(10억3000만원)를 경신했다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 77㎡(23평)는 13억원에 거래돼 최고가(13억6000만원)에 근접했다. 반포 주공1단지 전용 73㎡(22평)는 지난해 말보다 57% 오른 11억원에 팔리며 최고가(11억2000만원)와 엇비슷해졌다. 대치동 은마아파트 전용 77㎡도 6월 9억6000만원에 거래돼 지난해 12월(8억원)보다 20% 상승했다. 강남 재건축 아파트 상승세는 7월 들어서도 계속되고 있다. 단기 급등에 따른 부담감과 비수기가 겹치면서 거래는 뜸해졌을 뿐... 정부는 시장이 지나치게 과열되는 것을 막기 위해 담보대출비중(LTV)을 60%에서 50%로 낮추고 주택거래신고지역을 확대하겠다고 밝혔지만 아직까지 이렇다 할 효과를 거두지 못하고 있다. 이미 투기과열지구로 묶인 강남 3구보다는 목동이나 용산 등을 겨냥한 조치인데 목동지역은 여름방학 이사철과 지하철 9호선 개통, 재건축 호재까지 겹쳐 대출 규제가 무색하게 매수 문의가 꾸준하다. 16.000여 명 청약통장 꺼내 청약시장에 돈이 더욱 빠르게 몰리고 있다. 인천 청라지구에서는 5월 한 달 동안 5개 단지가 분양에 나서면서 1만6154명이 청약통장을 꺼내들었다. 총 분양물량 5300가구 중 5000여 가구가 계약을 마쳤다고 가정하면 계약금(주택가격의 10%, 전용 100㎡ 기준 4000만원으로 가정)만 따져도 약 2천억원이 청라지구로 몰린 셈이다. 총 분양가로 따지면 1조5000억원의 적지 않은 규모다. 청라지구에서 4월 이후 분양한 12개 아파트단지는 30가구를 제외하고 모두 순위 내에서 마감되는 위력을 보였다. 7월 초에는 전매 가능한 서울 도심 재개발 단지와 뉴타운 일반분양분에 투자자들이 모이면서 떴다방이 다시 등장하기도 했다. 지난 1일 "흑석뉴타운 센트레빌" 분양에는 4812명이 신청해 최고 110대1, 평균 29대1로 하루 만에 마감됐으며 일주일 후 분양한 "신당e-편한세상" 역시 평균 10대1의 경쟁률을 기록했다.   거시경제 회복 전망에 너도나도 이처럼 아파트값이 크게 오르고 있는 것은 작년 말 저점을 확인한 뒤 매수세가 이어지고 있기 때문이다. 거시경제가 회복세로 돌아설 것이라는 전망이 잇따르고 있는 상황에서 그동안 유보했던 투자와 내집 마련을 더 이상 미룰 수 없다고 판단한 수요자들이 부동산시장으로 몰리고 있는 것이다. 전세금 급등으로 일부 전세 수요가 매수 수요로 전환된 것도 집값 상승의 한 요인이다. 잠실과 반포의 대규모 입주가 막바지 단계에 이르면서 공급 부족에 따른 집값 상승에 대한 기대감도 높아지고 있다. 정부가 규제책을 내놓으며 시장에 경고를 보내고 있지만 규제 완화가 이뤄진 지 얼마 되지 않은 상황이라 강도 높은 대책이 나오기 어려울 것이라는 시장 공감대가 형성돼 있다. 금리 인상 카드를 정부가 쉽게 꺼낼 수 없으리란 전망도 우세하다.   12년간 모아야 서울에 집 한 채 서울의 일반적 주택가격을 중간계층의 가구소득으로 나눈 PIR(price to Income Ratio)가 12에 달한다. 12년간 번 돈을 한 푼도 쓰지 않고 모아야만 서울에 집 한 채를 살 수 있다는 의미다. 매매가가 최고 20억원까지 치솟은 반포 래미안 퍼스티지 147㎡(53평형)의 경우 집을 사는 대신 집값을 은행에 맡긴다면 매월 580만원 이자를 받을 수 있다. 금리가 1%포인트만 높아지면 이 금액은 750만원으로 급증한다. ‘’‘대치동의 우성과 센트레빌은 5천만원’‘’ 세금이나 관리비 등 기타 비용을 포함하면 집을 유지하는 데 드는 비용은 더욱 늘어난다. 서울 강남지역의 고급 호텔에 투숙할 경우 드는 비용이 한 달에 600만원 안팎인 점을 고려하면 적지 않은 비용이다. 하지만 주택이 단순한 주거 기능만을 가진 것은 아니기 때문에 적정가치를 산정하는 일이 쉽지만은 않다. 버블은 꺼져봐야만 버블이었음을 확인할 수 있는 한계가 있는 것도 사실이다. -강의- 강남 대치동과 개포동의 최근동향 잠실의 최근 시황 가격 비교....     남양주 분양시장의 미래는--- --강의....   강남재건축, 어퍼컷 맞았네---- 서울시가 아파트 재건축사업 때 전체 가구수의 20% 이상을 전용면적 60㎡ 이하 소형주택으로 짓도록 하는 도시및주거환경정비조례 개정안을 시행키로 함에 따라 서울지역 재건축아파트 시장과 사업에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 부동산 전문가들은 이번 조치로 서울 강남권의 중층 재건축단지 40여곳 2만7000여가구가 큰 타격을 받을 것으로 내다봤다. 특히 강남구 압구정현대와 송파구 잠실주공5단지 등 현재 전용면적 85㎡ 이상 중대형 위주로 구성된 서울시내 중층 노후 아파트단지는 재건축이 사실상 불가능할 전망이다. 서울시는 이에 더해 전용면적 85㎡ 이하 주택을 전체 연면적의 50% 이상 건설하도록 의무화함에 따라 재건축사업 때 중대형 아파트를 배정받기가 더 어려워지고 사업성이 크게 악화될 것으로 예상된다. 이에 따라 그동안 집값 상승을 견인해 온 재건축 아파트시장이 다시 위축될 것으로 보인다. 중층 단지 재건축 사실상 ‘올스톱’ 23일 부동산업계에 따르면 서울시의 이번 조례 개정으로 강남구 개포주공과 강동구 고덕주공, 송파구 가락시영 등 저층 단지를 제외한 강남권 중층 재건축단지 40여곳 2만7000가구는 재건축사업이 사실상 어렵게 됐다. 기존 아파트를 헐고 재건축할 경우 전체 가구수의 60%를 85㎡ 이하로 지어야 하기 때문에 전용면적 85㎡ 이상 중대형 위주로 구성된 중층 단지의 경우 기존 조합원의 상당수가 재건축 이후 현재 거주면적보다 작은 아파트를 배정받을 수밖에 없기 때문이다. 이에 따라 주택형 배정에 따른 조합원 간 형평성 문제로 인해 재건축 동의 자체가 어렵다. 강남구 압구정동 압구정현대1차는 482가구 모두 전용면적 85㎡ 이상으로 구성돼 있고 송파구 잠실동 잠실주공5단지도 3930가구 중 2280가구가 112㎡로 이뤄져 재건축 추진이 쉽지 않다. 강남구 대치동 은마아파트도 4424가구 중 2750가구가 102㎡로 구성됐다. 강남구 대치동 중층 재건축단지의 한 관계자는 “서울시가 소형의무비율을 조례로 의무화한 데다 연면적에 대한 중소형비율 기준까지 새로 도입함에 따라 앞으로 중층단지의 재건축은 사실상 불가능하게 됐다”고 말했다. 재건축 투자메리트 반감될 듯--당분간입니다. 서울시가 소형의무비율을 강화한 데 이어 전체 연면적의 50% 이상을 전용 85㎡ 이하로 짓도록 하는 규정을 도입함에 따라 재건축의 사업성이 더욱 악화될 전망이다. 현도컨설팅 임달호 사장은 “소형의무비율에다 연면적 기준까지 도입돼 조합원들이 재건축을 통해 넓은 면적의 아파트를 배정받기가 더욱 어려워졌다”며 “이 때문에 재건축단지의 투자메리트도 반감될 것”이라고 내다봤다. 이에 따라 올해 들어 과열양상을 보이던 서울 강남권 등지의 재건축아파트 값 상승세도 한풀 꺾일 전망이다. 강남권 재건축단지는 올해 초부터 정부의 재건축 규제완화와 서울시의 한강변 재건축단지 초고층 개발허용 발표 등으로 거래가 급증하고 가격도 급등세를 보여 왔다.       김포한강신도시는 3순위자의 몫? 1·2순위 통장 소유자들은 청약을 꺼린 반면 통장을 사용하지 않는 3순위 청약에만 수요자들이 몰린 것이다. 23일 금융결제원에 따르면 지난 21일~23일 일반 청약을 받은 김포한강신도시 화성산업(002460) `화성파크드림`은 청약 3순위에서 전 주택형이 마감됐다. 총 646가구 모집에 917명이 접수, 평균 1.41대 1의 경쟁률을 보였다. 21~22일 이틀간 진행된 1·2순위 접수 때는 미달됐지만 23일 3순위에서 모집원원을 채웠다. -강의- 지가연동제에 의한 분양가격의 역산... 신도시조성의 조성 매카니즘 분석 녹지, 기반시설, 토지매입비 등....   지난 16~20일 일반청약을 받은 김포한강신도시 `KCC스위첸`도 청약 3순위에 수요자들이 대거 몰리면서 마감했다. 이 아파트도 16~17일 이틀간 진행된 1, 2순위 접수 때는 대거 미달된 바 있다. 지난 달 김포한강신도시에서 올해 처음 분양된 `우미 린`(우미건설)도 3순위에서 모집정원을 넘어섰다. 1056가구 모집에 1496명이 신청, 평균 1.4대 1의 경쟁률을 나타냈다. 이 아파트 역시 지난달 17~18일 진행된 1, 2순위 청약 때는 모든 주택형이 미달됐지만 19일 실시된 3순위에서 청약자가 몰렸다 이 같은 3순위 마감 현상은 주택경기 침체로 분양시장이 지역 및 평형별로 차별화되면서 나타났다. 가급적 청약통장을 사용하지 않는 3순위 청약을 하고 청약통장으로는 향후 관심 지역을 노린다는 전략이다. 이는 지난 4월부터 재당첨 제한이 완화되면서 가능해졌다. 3순위는 청약통장이 없어도 증거금 100만원만 있으면 청약이 가능하다. 당첨되지 않으면 청약 증거금 100만원을 전액 돌려받는다. 하지만 3순위에 청약 마감된 단지도 이들이 달갑지만은 않다. 3순위 청약자의 상당수가 전매를 노린 투자자 성격이 짙기 때문이다. 한 건설사 관계자는 "3순위 청약자 중 일부는 투기적 수요로 볼 수 있다"라며 "중도금 이자후불제 등 금융혜택이 있는 단지를 노려 로열층에 당첨되면 계약하지만 웃돈이 형성되지 않는 비로열층에 당첨되면 주저 없이 계약을 포기해 건설사 입장에선 마냥 달가운 것은 아니다"라고 말했다.   -강의- 수도권분양시장 점검... 남양주, 하남, 김포, 영종...분양시장 분석   전문가의 글---분석하기... 2009년 7월은 무조건적인 경기 부양에서 경기회복 이후를 생각하는 방향으로 정부정책이 전환된 시점이라 할 수 있다. -강의... 출구전략의 시점 도래-   2008년 후반기부터 진행된 전세계적인 금융+실물위기를 타개하기 위해 전방위적인 유동성 공급 정책을 펼치다 이제 그에 대한 후속책(소위 ‘출구전략’) 마련에 나선 것이다. 물론 아직 경기가 본격적인 회복국면에 들어섰다고 보기에는 어려움이 있어 급속한 유동성 흡수 정책을 펼칠 가능성은 낮지만, 정책기조 자체에 변화가 있다는 측면에서 우리는 이에 주목해야 한다. 전반적인 경기회복이라면 정부 입장에서 근심할 이유가 없으나, 최근 정책 입안자들의 가장 큰 고민은 ‘부동산 경기만의 때 이른 호황’이다. -강의... 때 이른 호황이 아닌 이미 예측된 시장이다-   시중에 공급된 유동성이 실물 경제로 흘러가는 폭은 미미한 반면 주식시장과 부동산 시장 쪽으로만 흘러 들어가 본격적인 경기회복 국면에 접어들지도 않았는데 두 시장만 단기 과열 상황이라는 것이다. 늘 그랬듯이 그 중에서도 부동산 가격 급등은 당국자들이 가장 고심하는 부분이다. -강의.. 원래 시장보다 먼저 움직이는 것은 항상 자본이득(capital gain)을 추구하는 투기성자금이다.   부동산 가격 급등의 근본적인 원인이 사상 유례없는 초 저금리와 막대한 유동성 때문이라면, 이에 대한 해결방안도 분명하다. -강의.. 금리인하와 조세정책...   시중 유동성을 흡수하고 초 저금리 상황을 정상적인 그것으로 환원시키면 되는 것이니까. 하지만 다른 경제주체가 아직 본격적인 회복단계에 접어들지 못한 점과 금리 인상에 따른 기존 대출 부실 증가 가능성 때문에 금리인상 카드는 쉽게 꺼내기 어려운 것이 사실이다. 2008년 후반부터 이어져 온 금리인하 국면이 올 상반기 내내 소강국면으로 접어들었는데, 일단 금리를 인상한다면 향후 이어질 금리인상 랠리가 시장에 선반영 되어 그 파급효과가 엄청날 것이기 때문이다. 결국 시장에 어떤 형태로든 ‘신호’를 주어야 하는 정부가 고심 끝에 내놓은 방안이, 전세금에 대한 임대소득세 과세 추진과 수도권 아파트 주택담보인정비율(이하 LTV) 하향 조정이다. 하나는 세금 측면의 방안이고 또 하나는 대출규제 쪽인데, 이 방안들이 과연 어느 정도 실효를 거둘 수 있을까? 우선 ‘전세금에 대한 임대소득세 과세’부터 살펴보자. 이것은 처음 제기되는 세금은 아니다. 2001년까지 실행되고 있었으나, 월세보다는 전세를 선호하는 임차인들의 수요에 맞춰주기 위해 2002년부터 전세금에 대한 임대소득세는 과세하지 않고 있다. 즉, 동일한 부동산이라 하여도 월세에 대해서는 임대소득세를 과세하고, 전세로 임대하는 경우 세금을 부과하지 않는 것이다. 새로운 세금을 부과하게 되면 늘 정책의도와는 다르게 세금이 전가되곤 한다. 보통 가격에 대한 수요-공급 탄력성에 따라 그 전가분이 결정되는데, 주택시장을 세금으로 규제하려는 정책은 단 한번도 소기의 목적을 달성한 사례가 없다. 이는 가격에 대한 수요 탄력성이 그리 높지 않아 새로운 세금 부담이 정부 의도대로 소유자에게 제대로 귀속되지 않음을 반증한다. 이 때문에 3주택자 이상, 전세금 3억원 이상 부동산에 대해서만 과세하는 방안이 유력하게 검토되고 있지만, 이 정도 처방으로 부동산 가격안정 목표를 달성하는 것은 어려워 보인다. -강의.. 그건 아닌데...커다란 소기목적이란 표현이... 귀속문제가 아닌 시장요인의 일시적 효과를 보기위한 정책수단.. 부동산문제가 큰 일본과 우리나라의 조세정책은 시장요인을 위한정책이지 가격자체의 메카니즘에 개입하려는 의도는 전혀 아니다.   다음은 ‘수도권 아파트 LTV 하향 조정’을 보자. 7월6일에 발표되고 7월7일부터 전격 시행된 이른바 7.7조치는 모든 부동산에 대해 적용되는 것은 아니고, 수도권에 입지한 6억원 이상 아파트, 그리고 만기10년 이하 대출 이라는 세 가지 조건을 모두 충족하는 경우에만 해당된다. 이 경우 아파트 대출 담보가치는 60%에서 50%로 하향 조정되었다. 하지만 이 조치는 부동산 가격 급등의 진원지인 강남3구 아파트와 무관하다는 점에서 태생적 한계를 갖는다. 강남3구 아파트는 투기지역으로 지정되어 이미 LTV, DTI 40%를 적용 받고 있기 때문이다. 즉, (정부가 인식하는) 문제의 핵심인 강남3구 지역은 달라지는 것이 하나도 없고 곁가지인 과천, 분당, 용인, 강북 등의 지역에 대한 규제만 강화되는 것이다. -강의.. 정책수단은 본안과 부안에서 ‘전이’를 막는데 치중한다. 특히, 부동산정책은 전체보다는 파급을 막는데 주력하는 특징을...   또한 이번 조치는 1금융권에만 해당되는 것이기 때문에, 주택 수요자들이 2금융권 등에 몰리는 이른바 ‘풍선 효과’ 가능성도 상당하다. -강의.. 지난 참여정부 때 부동산버블에서 소위 ‘랠리’시장‘에서는 제2금융권을 이용하나 현재 ‘큰 코 다처’ 본 소비자들은 ‘묻지마‘식의 제2금융권 이용은 그리 크지 않을 듯... 또, 글로벌 금융리스크에서 작년의 사례를 경험한 투자자들은 ‘학습효과’로 이는 잘못된 분석...   결국 두 가지 정책은 모두 부동산 시장 안정을 꾀한다는 측면에서 일관성이 있으나 정부도 실질적인 효과를 기대한다기 보다는, 시장에 주는 하나의 ‘경고’ 수준의 의미에 불과하다 할 수 있다. -동감...   투자자 입장에서 우리가 고민할 부분은 그 다음 단계이다. 기존 MH정부 시절 첩첩이 펼쳐진 비정상적인 부동산 규제를 환원(혹은 완화)시키는 것이 그간 정부 정책의 큰 기조였는데, 이번 ‘시그널’은 향후 부동산 시장만의 나홀로 랠리가 지속될 경우 규제 완화를 미루거나 보류할 수 있다는 것이 이 ‘신호’의 핵심인 것이다. 다주택자 양도세 중과, 비사업용 토지 양도세 중과, 종합부동산세 같은 징벌적 세금은 없애는 것이 원칙에 맞고 또 폐지하기로 수 차례 공언했는데 실제로는 아직 큰 진척이 없는 상황이다. - 참 큰 고민임...위헌소송이 줄 이을 듯...   종부세는 액수와 범위가 크게 축소되어 징벌적 의미가 많이 바래었다고 할 수 있지만 양도세 중과 부분은 2010년 12월 31일까지만 한시적으로 폐지되어 2011년부터는 완전 폐지 또는 중과세 부활의 기로에 서게 된다.   올 초 한시적 폐지 법안이 나올 때 이는 완전폐지로 가기 위한 징검다리 과정으로 보는 편이 합당하다는 것이 다수 의견이었는데, 이번 ‘신호’로 중과세 법안이 폐지되지 않고 다시 부활할 가능성 또한 상당히 높아졌다. 일단 2010년 말까지 매도분 뿐 아니라 2009년 3월16일부터 2010년 말까지 취득한 부동산에 대해서는 기간 요건만 채우면 일반과세 되니 그 부분에 대한 불확실성은 제거되었으나, 그 이후 투자계획을 설계할 때는 규제 환원 부분까지 반드시 염두에 두고 진행해야 하겠다. -강의.. 어떻게 가야하나~~~