"요즘 레저용 부동산 개발, 유망 사업 부문은..?"

"요즘 레저용 부동산 개발, 유망 사업 부문은..?" 건강/레저사업 개발 전문가 최정열(011-245-3212) 주택사업의 미분양 사태와 함께 국내 시행(개발)사업이 어려운 상황에서, 주변의 시행업체들이 물어오는 공통적인 질문이다. 레저용 부동산 개발의 특성은, "잘하면 대박, 못하면 쪽박"이라는 주택사업보다는 사업 리스크가 매우 높은 분야로 평가됩니다. 또한, 주택사업이나 상가사업 등은 분양과 동시에 사업이 종료되나, 레저사업은 분양 후 전문적인 운영 능력이라는 과정이 수반되는 것이 대부분이기도 하다. 그만큼 운영에 대한 경험이 있어야, 사업 초기부터의 개발계획에 안전하게 반영할 수 있다는 것이기도 하다. 본 글은, MK정부에서 추진하고 있는 레저/관광사업의 활성화에 따른 레저용 부동산 개발 중, 현재까지의 주요 정책의 방향과 근거 자료에 대하여 살펴보고, 필자가 개인적으로 생각하는 유망(최소한 긍정적인) 사업의 방향에 대한 의견을 제시하려 한다. 위의 표는 지난 28일에 발표한 정부의 <서비스 수지 개선을 위한 서비스산업 선진화 방안>으로써, 한국의 만성 적자 부문인 영어, 골프, 의료부분에 집중된 정책의지를 발표한 것입니다. 정부의 향후 서비스사업과 관련한 관광 레저사업에 대한 정책력을 집중하겠다는 의지이기도 하다. 정부의 의지를 포함한, 건강과 레저사업과 관련한 소비자들의 트렌드 및 근래의 부동산 개발사업 자료를 근거로 아래와 같은 몇가지 방향을 제시한다. 1. 도심형 콘도사업 콘도사업은 법상 "휴양콘도미니엄으로 공동주택으로 전용할 수 없다"고 규정하고 있으나, 분양 마케팅에서는 "전용객실" 혹은 `프라이빗 펜트하우스`라는 모호한 개념으로 분양되고 있으며, 현재까지의 분양 실적도 매우 성공적인 사례가 있음을 중시해야 한다. 또한, 실제 콘도는 주택처럼 사용하더라도 법상 `주택`이 아니기 때문에 각종 규제를 받지 않는다. 1가구 2주택에 해당되지 않으므로 양도세 중과세 대상에서 제외되고, 종합부동산세 대상도 아니다. 전매제한도 없다. 콘도를 분양하는 업체는 오히려 이러한 점을 강조해 "최고의 절세상품이자 틈새상품"이다. 이미 부산에서는 몇개의 건설사가 도심형 콘도를 분양하고 있으며, 분양 실적도 매우 성공적이다. 부산 지역 내, 해운대 `1실 2구좌 공유제` 콘도 분양 현황 1) 대우 월드마크 해운대 (110-134㎡형 393실, 대우건설 시공) 해운대구 우동 1435-2 번지, 사용예정 2008년 9월 2) 롯데 펜트하임 (197-330㎡형 98실, 롯데기공 시공) 해운대구 우동 1521번지, 사용예정 2009년 10월 3) 팔레 드 시즈(46-251㎡형 331실, 대우건설 시공) 해운대구 중동 옛 극동호텔 부지, 사용예정 2008년 5월 또한, 이미 서울 지역에서도 몇몇 시행사들이 도심형 콘도사업을 적극 검토하거나 준비하는 경우도 있으나, 해당 관청과 인허가 과정에서 씨름하고 있는 실정이다. 2. 도시 외곽형 종합 리조트 사업 도시근교형 종합 리조타사업은 대기업의 막강한 자금력이 결합된 케이스로, 위의 콘도사업의 1가구 2주택에서 벗어날 수 있는 경우에 해당되어 이미 진행되고 있는 현장들이 있으며, 특히 강북권은 외곽순환도로의 개통 및 자연경관이 대체로 잘 보존되고 있는 강북권의 현장들을 주목할 수 있다. 1) 포천시 일동면 ‘기산온천지구’ 내 165만㎡ 규모로 개발 중인 종합온천테마파크 ‘칸 리조트 주요시설-온천테마(워터)파크, 18홀 규모의 골프장, 콘도미니움, 컨벤션센터 등 2) 일동면 산정호수 주변에 1315만㎡ 규모의 관광단지 ‘에코-디자인 시티 주요시설-108홀 규모의 골프장, 스키장, 호텔. 콘도, 온천 시설, 타운하우스, 전원형 단독주택, 생태체험장 등 3) 연천군 골프장과 테마온천 등을 갖춘 ‘백학관광단지’ 주요시설-18홀 규모의 골프장, 테마온천, 콘도미니엄, 워터파크, 안보체험장, 청소년수련장 등 위의 도심형 콘도사업이나 도시근교형 리조트사업은, 핵심이 1가구 2주택에 해당되지 않으며, 각종 세금 적용에서 다소 자유로우며, 아파트 처럼 이용하면서도 전매제한을 받지 않는다는 장점이 있다. 3. 도심 내 물놀이형 놀이시설 국토해양부는 주거지역에서의 물놀이형 시설에 대한 규제 완화를 골자로 하는 ‘건축법 시행령 개정안’을 국무회의를 거쳐 통과시켰으며, 다음주 부터 시행된다. 이에따라, 일반주거지역에서 물놀이형 놀이시설이 대거 들어설 것이며, 이는 기존의 찜질방과 더불어 주 5일제의 가족형 놀이공간으로 역할을 기대하며, 중소형 레저사업 시행 아이템으로 평가 할 수 있다. 또한, 전국적인 규모의 체인사업화로 사업을 전개하는 시행사 및 운영사의 출현도 예측할 수 있다. 4. 전원(형) 주택시장의 틈새시장 정부의 지원 정책이 농어촌 휴양 및 관광, 체험들을 활성화 할 목적으로 농림수산식품부는 지난해 11월 ‘‘도시와 농어촌간의 교류촉진에 관한 법률’을 제정했다. 올해 6월부터 시행에 들어가는 이 법은 농어촌 마을 단위 체험•휴양마을사업자 지정제 도입, 도시민의 농어촌현장체험에 대한 지원 등을 주요 내용으로 하고 있다. 이미 정부는 지난 1월 관련 법령을 개정해 양도세를 매길 때 주택 수에 넣지 않는 농어촌주택의 기준을 종전 취득(신축 포함)시 공시가격 7000만원 이하에서 1억5000만원 이하로 완화했다. 또 2월에는 농어촌 민박의 지정 기준을 종전 취득 시 건축 연면적 150㎡ 이하에서 230㎡ 이하로 확대하는 등의 농어촌을 대상으로 하는 시행사업의 활성화를 위한 준비를 마쳤다. 1) 주말 주택단지-소유권은 회사가 갖고 1년 단위로 임대, 경기도가 선보여 대단한 인기를 얻고있는 "클라인 가르텐Klein Garten" 과 유사한 사업-강원도 홍천의 전원주택 단지 "푸를청" 분양 중. 2) 1억5천만원 이하의 농촌주택 요건을 같춘 소형 별장주택사업-1가구 2주택 및 양도세 중과를 피함. 소형 콘도형태-미드미디앤씨. 3) 콘도형 펜트하우스 사업-고급 단독주택 형태나 호텔형 빌라를 건축하고, 지분제로 분양하여 여러 사람이 공유하는 방식이며, 숙박시설로 허가를 받아 숙박영업이 가능하고 1가구 2주택에 해당안됨-진행중인 사업체 :피앤씨개발의 횡성군 서원면 "라르고단지". 4) 주말체험용 전원주택 단지사업-90㎡ 이하로 계획해 주말 체험용으로 판정고, 부재지주 양도세 중과를 피함. 임야라도 주말 체험용으로 신고하고 전원주택을 지으면 양도세 중과 대상서 제외됨-경남 함양군 "지리산 약초마을" 을 성공적으로 분양 완료함. 각종 규제로 침체한 전원주택 시장에 틈새 상품이 잇따라 선보이고 있다. 지난해 경기도가 연천군에서 선보인 임대형 전원주택단지 '클라인 가르텐'. 5. 국립공원 내 콘도사업 허용 지난해, 국가 경쟁력 강화 위원회의 추진에 따라 가까운 시일 내에, 국립공원에도 콘도미니엄이 들어설 수 있게 될 전망이다. 그동안 호텔.여관과 달리 콘도는 회원용 시설이라는 이유로 국공립 및 군립 자연공원 안에 들어서지 못했지만 앞으로 이런 제한이 완화될 것으로 전망된다. 아직, 구체적인 입법 발표는 없었으나, 금년 내로 입법과 관련한 절차가 이루어지고 시행되면, 자연공원 내에 콘도 건립이 허용될 것이다. 이 법이 적용되면, 기존의 설악산, 지리산, 덕유산 및 해양국립공원등의 국립공원 내에서 기존 숙박업을 운영하고 있는 업체들이 영업 형태가 다양한 콘도사업으로 전환할 수 있는 기회가 제공되며, 중소형 시행사들은 큰 부담이 없는 다소 자금을 투입하여 기존의 숙박시설 등을 매입하여 레저사업으로 진출 할 수 있는 기회도 제공될 것으로 평가된다. 6. 농어촌 관광휴양단지 사업 부안군은 이러한 누에타운 클러스터구축과 오디뽕 네트워크 인프라 구축, 농어촌관광휴양단지 조성 등의 사업을 더욱 활성화하기 위해 2006년 9월 재경부로부터 ‘누에타운 특구’로 지정을 받았고, 특히 농진청으로부터 청정 양잠마을로 지정받은 유유마을과 농원마을 일원에는 143억원을 들여 누에전시관과 곤충탐사 과학관, 체험학습관, 판매유통시설, 스파랜드, 팬션 등을 갖추는 농어촌관광휴양단지 조성을 추진하고 있다. 또한, 부안누에타운 조성사업의 거점시설인 "농어촌관광휴양단지"를 구축할 계획으로 양잠농가에 활력을 주고 도시민들에게는 웰빙관광을 위한 ‘로하스형(LOHAS)’농어촌관광휴양단지 조성을 준비하고 있다. 기존 "농어촌관광진흥법"에는 "농어촌 관광휴양단지"의 조성 주체는 지자체로 되어있어나, 이번 법의 개정과 함께 민간 사업자도 사업주체로 개발사업을 진행 할 수 있도록 되었으며 허용 면적도 1백만㎥로 확대할 수 있도록 법개정이 이루어졌다. 민간 사업자가 사업을 시행 할 경우는 기존 토지의 소유자와 공동사업의 형태가 이루어지는 것이 바람직할 것으로 생각된다. 부안 유유마을과 농원마을 일원에 조성될 부안누에타운. 전시, 체험,숙박 등 체류형 관광산업단지 7. 의료관광과 연계한 레저관광 타운 사업 전남도는 4일 천혜의 자연환경과 비교우위 천연자원을 이용한 지역별 질환별 ‘의료 건강산업 복합단지 조성’ 10개년 계획을 세워 연차적으로 관련 인프라를 구축해 나갈 계획이라고 밝혔다. 사업추진 방향은 아토피, 천식, 암, 심장질환, 뇌졸증 등 만성질환을 대상으로 치료+재활+휴양+요양+문화관광 등이 연계될 수 있도록 100만㎡ 규모의 복합단지를 지역별로 특성화 하여 조성한다는 방침이다. 특히 전남도가 구상한 대규모 프로젝트 사업인 ‘고령사회 대비 질환별 의료 건강산업복합단지’ 조성의 첫 시발점이란 점에 큰 의미가 있다. ※고령사회 대비 질환별 ‘의료 건강산업 복합단지’ 조성계획 사업 계획 2009～2018 ·위 치 : 제1단계 - 장흥군 일원/2~3단계 - 서남해안지역 ·사업규모 : 제1단계 - 33만㎡(장흥), 제2단계-67만㎡(그외 해안지역) ·총사업비 : 6,000억원(국비 1,400, 지방비 600, 민자 4,000) - 제1단계 : 1.7천억원(국0.5, 지0.2, 민1)/제2~3단계 : 4.3천억원(국0.9, 지0.4, 민3) ·추진기관 : 전남도, 장흥군, 고려대학교, (재)전남생물산업진흥재단 - 참여 : 고려대·전남대·원광대·동신대·조선대·전북대 의대 및 병원, 사회복지시설 등 ※아토피 치료·재활단지 조성 ·위 치 : 장흥군 장흥읍 우산리 20-1번지 외 1필지 ·사 업 량 : 37,188㎡ ·사 업 비 : 60억원(국비 20, 지방비 40) ·추진기관 : 전라남도(장흥군)/참여 : 천연자원연구원, 고려대학교 ·사업내용 : 아토피 치료·재활을 위한 천일염 항알레르기실, 숙박시설, 소금분사실,해수탕, 풍욕실, 마사지실 등 연도별 추진계획 ※목재문화체험장(우드랜드) 조성사업 ○ 위 치 : 장흥군 장흥읍 우산리 산 20-1번지 (억불산) ○ 사업기간 : 2006 ~ 2008(3년간) ○ 사업내용 : 목재전시장, 건축·목공체험장, 숲 치유체험장 등 ○ 총사업비 : 56억원(국비 26 군비 26) 의료관광과 연계한 레저관광 단지 사업은 우선 지자체가 중심으로 시작되고 있는 추세이나, 도심이나 자연경관이 빼어난 지역을 대상으로 작게는 "메디칼+콘도" 사업을 준비하고 있는 시행사도 있으며, 제천의 한 마을 주민들이 만든 영농조합법인은 자체적으로 "한방명의촌"을 설립하였으며, 또한 지자체와 연계하여 대형 단지형으로 진행되고 있는 곳도 있다-제주도의 우리들 병원의 지자체 공동사업의 대규모 힐링타운. 인간의 영원한 숙제인 장수와 건강에 대한 수요Needs는, 정부의 의료관광사업의 활성화에 대한 정책력의 집중으로 인한, 향후 레저사업과 복합된 형태로 꾸준히 상승할 것으로 기대된다. 8. 기타 친환경, 해양레포츠 관련 사업 21세기의 핵심 트랜드인 "친환경" 에 따른, 각 지역들의 개발 사업의 방향은 매우 다양하다. 강원도 고성의 ”고성체류형 친환경 레포츠특구", 양평.가평 한강변의 "친환경 생태도시 조성", 시흥시의 "친환경 생태도시 건설", 경북 영천시의 "친환경 웰빙도시" 건설, 광주/전남전남도의 “모든 지역개발 친환경으로” 등등은 친환경 사업이 개발사업의 성패와 직결되는 느낌을 준다. 마지막으로, "해양 레포츠"는 우리 국토의 3면이 바다이며 국민소득 2만불을 넘는 시기에 레포츠 종목이 진화하는 주방향 일 것이다. 이 시기에는 레포츠 종목의 진화는 해양 레포츠, 승마, 항공 스포츠, 골프 등으로 진화한다. 개발사업은 이런 레포츠 종목의 진화 방향에 따라 사업 전개의 기회가 있을 것으로 사료된다. 결론으로, 현행 부동산 개발 시장의 현황 및 향후 움직임을 예측하여 레저사업의 유망 아이템에 대한 필자의 의견을 피력한 바, 시행사 및 사업 주체의 레저사업 진출에는 전문적인 경험이나 전문가의 경험을 충분히 반영하여 착실하게 사업을 구상하고 진행하는 것이 성패를 가름하는 요소이기도 하다. 각계 회원님들과 동반자님들의 건투,발전과 건강을 바라며...