스크랩 <<<부동산 불패는 이어질것인가?>><< 2008년 전망>> 펌글!

[지현짱(박규한)]

 

 

명품14   스크랩 21회 작품입니다.

 

◐ 닥터 아파트 네티즌 여러분 안녕하십니까.

 

◐ 너무 많이 뛰어서 구하기 부담스럽다. 여기에 대한 답변을 수치로 말씀드리면서

    글을 올리겠습니다.

 

 

◐ 약 10년 동안 지역별 변동 정도를 간략하게 정리했습니다.

 

강남, 목동  아파트: 2억-4억-8억-16억- 향후 32억 목표로 투자

 

과천, 분당 아파트: 2억-3.5억-6억-10억- 향후 17억 목표로 투자

 

용인 죽전, 보정  아파트: 2억- 2억 8000-4억-7억 5천- 향후 13억 목표로 투자

 

수도권 유망지역: 2억 -2억 3천-3억 3천-5억-8억 목표 투자

 

기타: 2억-2억4000- 3억 1000- 향후 4억 3000 -5억 5천 목표로 투자

  

◐ 어떻습니까? 같은 기간 차이를 두고 뛰는 폭을 보십시오.

    아파트는 오르는 곳이 더 오릅니다. 갈수록 양극화 현상이 심할거고요.

    이 점 때문에 그렇게 많이 뛴 강남, 분당, 용인 일부지역에 목을 메는 것이 아닐까요?

    이는 마치 주식으로 따지면 삼성 전자가 안정감 있게 폭등하는 이치와 일맥상통합니다.

 

◐ 이번에는 평형별로 10년 주기 변동 폭을 알아보겠습니다.

 

◐ 물론 지역 및 조건에 따라 편차가 있을 수 있으나 여기서는 수도권 유망 지역을 중심으로

    설정하여 가상도로 나타낸 것입니다.

 

 20평 이하: 1억-1억 500- 1억 1100- 1억 2500- 향후 목표 1억 5천

 

 20평-30평: 1억-1억 5천- 2억 3천- 3억 4천- 향후 목표 5억

 

 31평-40평: 2억-3억-4억 6천-향후 목표 7억

 

 41평-50평: 2억 3천-4억 8천-7억 5천- 향후 목표 13억

 

 51평 이상: 3억-5억-8억 5천-12억- 향후 목표 17억

 

◐ 위 사항은 절대적 수치는 아니고 본인의 예상 수치임을 밝힙니다.

 

◐ 최근 각종 언론 매체를 보면 1가구 2주택 이상 중과세 문제와, 국민 소득 향상에 따른 문화 생활

    향상 때문에 50평형 이상의 상승률이 가장 크고, 똑똑한 아파트 한 채라도 제대로 구입하자는

    심리 때문에  중소형 평형과 중대형 평형의 양극화가 점점 더 커질 것으로 내다 보았습니다.

 

◐ 또한 30평형대를 최고의 주거 환경으로 꼽던 과거와는 달리, 40평형대가 가장 살기 좋은

    주거 환경으로 꼽는 비중이 높아졌습니다.

◐ 이 사실은 자동차에서 흔히 볼 수 있는데, 과거에 국민차로서 아반테급이 주류를 이루고 있는데,

    점차로 소나타-그랜저 등으로 중심 선호도가 고급화 되고 있는 추세와 일견 흡사한 면이

    많습니다.

 

◐ 부동산 지식에 달통한 수많은 부동산 전문가들의 예측이 엇갈리는 가운데 향후에 부동산

    시장의 흐름이 어떻게 전개될지는 그 누구도 장담할 수 없는 미지수로 남아 있습니다.

    특히 2005년과 2006년에 부동산의 장기 침체와 2-5% 하락을 점쳐온 대부분의 박학다식한

    전문가들의 오판을 되새겨 보며, 부동산 예측이 얼마나 어렵고, 철저하게 과거의 자료를

    유기적으로 연결한 종합적이고 과학적, 체계적인 접근이 절대적으로 필요한 지를 새삼 느끼고

    있습니다.

 

◐ 이런 상황을 충분히 염두해 두고, 제 스스로 과거와 현재 미래를 연결하는 큰 흐름속에서

    향후 2006년 하반기부터 2008년까지의 부동산 흐름을 예측하고자 합니다.

    특히 고도의 전문화 된 주식의 그래프 모형과는 달리, 부동산의 경우 진보된 자료들이 많지

    않음에 안타까워 하면서 저 나름대로 소신 있게 단계별 흐름을 전망해 보겠습니다.

 

◐ 우선 서울을 포함한 수도권 중심으로 2003년부터 2008년에 이르는 부동산의 흐름을 단순

    도표로 제시하면서 논리적인 분석 방법으로 접근할까 합니다.

 

※서울지역: 2003년 상반기-2006년 상반기 실제 2006년 하반기-2008년 하반기 시세 예측

※국민은행 시세 - 참조 30평대 기준

 

지역/평형	강남	송파	양천	용산	영등포	노원	동작구
2003년 하	↑15-18%	↑16-20%	↑18-22%	↓7-9%	↑15-18%	↑4-7%	↑5-8%
2004년 상	↓2-5%	↓2-4%	↑5-7%	↑3-5%	↑3-5%	↓2-4%	↑2-4%
2004년 하	↓5-8%	↓7-9%	↓2-4%	↑3-5%	↓1-3%	↓1-2%	↓1-2%
2005년 상	↑18-24%	↑14-18%	↑9-12%	↑14-18%	↑18-24%	↑1-4%	↑14-18%
2005년 하	↑2-5%	↑1-4%	↑8-10%	↑8-10%	↑7-9%	↑10-15%	↑2-5%
2006년 상	↑35%-50%	↑10-15%	↑14-20%	↑10-15%	↑15-20%	↑18-24%	↑14-17%
2006년 하	↑2-5%	↑2-4%	↑2-5%	↑6-8%	↑6-8%	↑1-2%	↑2-4%
2007년 상	↑25-35%	↑15-18%	↑18-22%	↑18-22%	↑15-18%	↑11-13%	↑11-13%
2007년 하	↑5-10%	↑5-8%	↑5-10%	↑5-10%	↑5-8%	↑3-5%	↑2-4%
2008년 상	↑25-35%	↑15-20%	↑20-30%	↑20-24%	↑15-20%	↑12-14%	↑12-14%
2008년 하	↑5-10%	↑5-8%	↑5-10%	↑5-10%	↑5-8%	↑3-5%	↑3-5%
아파트  예시	대치 우성2차	삼성 래미안	목동신시가지 5단지	한남 현대홈타운	여의도 시범단지	노원주공 상계3단지	상도래미안 삼성3차

 

 

 

※수도권지역: 2003년 상반기-2006년 상반기 실제 2006년하반기-2008년하반기 시세 예측

※국민은행 시세 - 참조 30평대 기준

 

지역/평형	신도시	수원	부천.안양	인천	용인북부	파주	김포
2003년 하	↑25-32%	↑4-7%	↑4-7%	↑5-8%	↑25-31%	↑8-11%	↑0-2%
2004년 상	↑1-2%	↓1-3%	↑2-4%	↑3-5%	↓2-4%	↓8-11%	↑2-4%
2004년 하	↓5-8%	↓7-9%	↓1-3%	↓5-8%	↓1-3%	↓1-3%	↓5-6%
2005년 상	↑25-32%	↑20-25%	↑20-25%	↑6-9%	↑25-31%	↑18-24%	↓5-6%
2005년 하	↑2-3%	↑1-4%	↑4-6%	↑1-4%	↑8-11%	↑2-5%	↑14-20%
2006년 상	↑14-20%	↑25-32%	↑29-35%	↑6-9%	↑12-16%	↑18-21%	↑16-22%
2006년 하	↑2-5%	↑2-4%	↑4-6%	↑2-4%	↑6-8%	↑2-4%	↑2-4%
2007년 상	↑14-20%	↑12-14%	↑14-16%	↑10-12%	↑24-28%	↑11-13%	↑11-13%
2007년 하	↑5-10%	↑5-8%	↑5-10%	↑1-4%	↑5-8%	↑3-5%	↑2-4%
2008년 상	↑11-13%	↑12-14%	↑14-16%	↑10-12%	↑24-28%	↑12-14%	↑12-14%
2008년 하	↑5-10%	↑5-8%	↑5-10%	↑1-3%	↑8-10%	↑3-5%	↑3-5%
아파트  예시	분당 파크대림A	영통 청명벽산	평촌꿈마을 건영3단지	인천부평 동아1단지	죽전보정 포스홈타운	파주교하 2차메드리앙	장기동전원 마을월드2

 

◐ 이상의 도표에서 살펴 본 바와같이 아파트의 가격은 떨어질 때는 3-7%내외가 보통이지만

    오를때는 15-30%에 이를 정도로 무서운 상승 탄력을 나타냅니다.

    위 도표를 통하여 알아낼 수 있는 핵심 사항은 최근 2년동안 1-6월 상반기에는 큰 폭의 시세

    상승이 이루어 지다가 하반기에 들어서면서 소폭의 상승 혹은 미미한 하락을 드러내고

    있다는 점입니다.

 

◐ 현제 시세 사이트에서 가장 보수적이고 신뢰성이 높은 국민은행 시세를 중심으로 서울과

    수도권의 변동폭을 그대로 나타낸 것으로서,최근 3년간 아파트 상승이 크게 이루어졌음을

    알 수 있습니다.

    다만 지역별 특정 단지의 시세를 대표하여 나타냈기 때문에 그 단지가 전체 도시의 성격을

    대변한다고 할 수는 없으며, 전체적인 흐름의 테두리 선에서 엇비슷할 것으로 확인한

    정도이기 때문에 90% 정도의 신뢰를 가진다고 하겠습니다.

 

◐ 사실 그 동안 아파트를 왜 사야 하는지에 대하여 엇비슷한 게시글들만 나열되었지 이처럼

     현실에 와 닿는 시세 흐름의 일관성을 보여 주는 자료가 부족한게 현실이었습니다.

     위의 도표만을 보아도 내 집 마련을 미루었을 경우에 얼마나 심대한 타격을 입는지에

     대하여 심각한 고민을 할 것으로 사려됩니다

 

◐ 최근 불거져 나오는 버블 논란이 무조건 틀리다고 단정 지을 수는 없지만 위의 도표에서

    시사해 주듯이 버블에 대한 두려움보다 내 집 마련을 늦추었을 경우에 상대적인 궁핍함에

    시달리는 절박감이 더욱 가슴에 와 닿기를 바랍니다.

     2006년 하반기부터 2008년 하반기까지는 앞의 내용을 바탕으로 발전성과, 오름폭 등을

    분석하여 미래의 예상 시세 상승을 제시한 것이기 때문에 맹목적인 수용보다는 선별적인

    시각을 토대로 내용을 이해해 주셨으면 합니다.

 

◐ 집값이 조금만 떨어져도 호들갑을 떨다가 큰 폭의 상승을 가져 올 경우에는 조용한 관료,

    기업주, 언론, 등의 집을 가진 속칭 기득권층의 말놀음에 현혹되지 마시고 자신만의 뚜렷한

    주관을 가지고 집을 구할 수 있도록 하는 것이 바람직합니다.

    특히 현제 시세나 과거의 오름폭에 너무 집착하지 마시고, 향후 2006년 이후부터 예측한

    아파트 오름폭이 큰 지역이나 단지에 눈여겨 보시면서 부동산을 매수하는 것이 현명합니다.

 

◐ 다음을 보시면 부동산이 富돈(錢)山이라는 말이 가슴에 확 와 닿을 것입니다.

 

    아래의 사항은 국민은행을 참조하였기 때문에 신뢰도 90% 이상이며 예를 든 단지와 주변

    단지의 집값 상승률이 큰 차이가 나지 않는 다는 것을 말씀 드리겠습니다.

 

◆ 다음 도표를 보십시오.

 

투자 유형	투자 금액	투자 수익률	순수 수익률	물가 상승 비교
부동산 투자 유망지역-30평대	2억투자 5천대출	5억 5천	3억 4천	매우 우수
부동산 투자 유망지역-40평대	2억투자 2억대출	7억 7천	5억 3천	매우 우수
부동산 투자 수도평균-30평대	2억투자	4억	2억	매우 우수
일반 적금	2억투자	2억 3천	3천	손 해
특수 적금(MMF등)	2억투자	2억 5천	5천	보 통
주식 직접 투자	2억투자	1억 5천	-5천	매우 손해
주식 간접 투자(펀드)	2억투자	3억	1억	우 수
상가 투자(평균)	2억투자	2억 7천	7천	보 통
계 활용(2부)	2억투자	3억	1억	우 수
전세, 월세를 통한 수익	2억투자	2억 5천	7천	보 통

 

◐ 끝으로 위의 자료에서 제시한 것처럼 부동산은 다른 여타의 재테크 수단과 비교 자체가 되지

     않을 정도의 놀라운 상승을 거두고 있으며, 설령 과거 3년 단위로 나누어서 다른 재테크와

     비교 해 보아도 1위의 위치는 불변하여 부동산 불패의 경구를 실감나게 하고 있습니다.

 

◐  이상의 도표에서 보여 주는 시세 상승이 단순히 %로 제시 되어서 이해가 어려운 분들도

     있으시겠지만 똑같은 비율로 상승을 하였다고 하더라도 문제는 2003년-2006년

     상반기까지의 20%와 2006년 하반기-2008년 하반기까지 예측한 20%는 엄청난 차이가 날

     수 있습니다.

     돈의 액수가 커질수록 %의 중요성은 커질 수밖에 없는 지극히 단순한 논리라고 할 수 있지요

     특히 집을 넓혀 가려고 하시는 분이나 무주택 여러분들에게 도움이 되기를 바라면서 글을

     마치겠습니다.

 

◐ 감사합니다.