(부산일보) 해운대구 등 '고분양가 관리 지역' 지정… 분양 시장 촉각

[브로커리(이민철)]

(부산일보) 해운대구 등 '고분양가 관리 지역' 지정… 분양 시장 촉각

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역이 부동산 시장에서 '뜨거운 감자'로 떠올랐다. HUG가 최근 부산 5개 구를 기존 '고분양가 우려 지역'에서 '고분양가 관리 지역'으로 개편하기로 한 데 이어 최근 분양한 '해운대센트럴푸르지오'가 HUG의 고분양가 통제를 받은 것으로 확인됐기 때문이다. 정부의 부동산 규제와 맞물려 HUG가 본연의 보증 업무를 통한 고분양가 통제에 나서면서 업계에서는 시장에 미치는 영향이 어떨지 촉각을 곤두세우고 있다.

HUG, 수영·연제구 등 포함
1년 내 최고 분양가 초과 땐
고분양가 사업장 기준 적용
분양 보증 거절, 사업 불가

"고분양가 억제 효과 톡톡
주변 아파트 시세 큰 영향"

■고분양가 관리 지역이란

HUG는 아파트 사업에 있어 사업 주체(건설사 등)의 부도로 분양계약을 이행할 수 없는 경우, 사업 주체를 대신해 계약을 이행하거나 납부한 계약금, 중도금을 환급해주는 기능을 하는 주택분양 보증기관이다. 선분양제가 일반적인 우리나라에서 보증 업무를 독점하고 있는데, HUG의 보증을 받지 못한 사업장은 지자체로부터 분양 승인을 받지 못해 사업을 추진할 수 없다.

분양 시장이 좋을 때는 HUG의 분양 보증이 크게 주목받지 않았다. 보증 심사도 느슨했다. 하지만 HUG는 지난해 4월 고분양가 단지 증가 지역에서 보증 리스크가 점차 커지고 있다고 판단, 서울 강남·서초·송파·강동구, 경기도 과천시는 '고분양가 관리 지역'으로, 서울 나머지 자치구, 부산 해운대·남·수영·연제·동래구를 '고분양가 우려 지역'으로 지정했다. 이어 1년 뒤인 지난달 23일에는 경기도 성남시 분당구와 대구 수성구를 '관리 지역'으로 추가 지정하고, 기존 관리 지역과 우려 지역을 관리 지역으로 일원화했다. HUG 관계자는 "관리 지역과 우려 지역은 보증심사 절차만 좀 달랐을 뿐 심사 기준은 같았다"며 "관리 지역으로 일원화해 제도 운영 효율성을 높이기 위한 것"이라고 설명했다.

■고분양가 어떻게 관리하나

HUG는 고분양가 관리 지역 내에서 고분양가 사업장 기준에 해당되는 경우 보증을 거절한다. 부산은 5개 구가 관리 지역으로 지정돼 있다.

HUG에 따르면 분양 보증이 거절되는 고분양가 사업장은 '지역 기준'과 '인근 기준' 중 어느 하나에 해당될 때 적용된다. 우선 '지역 기준'이란 '당해 사업장의 평균 분양가 또는 최고 분양가가 해당 지역에서 입지·세대 수·브랜드 등이 유사한 최근 1년 내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우'로 규정했다. 여기서 말하는 '지역'은 자치구를 뜻한다. 해당 사업장이 있는 구를 범위로 고분양가 사업장을 판단한다는 것이다. 만약 해운대구에서 A아파트가 분양을 한다고 할 때, 해운대구에서 1년 내에 분양한 아파트 중 분양가가 가장 높았던 B아파트의 분양가가 3㎡당 1800만 원이었다고 하면, A아파트는 분양가가 1800만 원을 넘을 경우 분양 보증이 거절된다.

'인근 기준'은 '당해 사업장의 평균 분양가가 인근의 입지·세대 수·브랜드 등이 유사한 아파트의 평균 분양가 또는 평균 매매가의 110%를 초과하는 경우'로 규정하고, ①최근 1년 이내에 분양한 아파트 ②분양이 진행 중인 아파트 ③준공한 아파트 순으로 적용하고 있다.

HUG 관계자는 "'인근'이라고 해서 구체적 거리 기준을 두고 있지 않고 분양 아파트 데이터나 가격 상관성 등을 바탕으로 유동적으로 적용하고 있다"며 "①에 해당되는 아파트가 있으면 ①만 적용하고, 없으면 ②, ③ 순으로 비교 단지를 선정한다"고 밝혔다.

HUG의 고분양가 사업장 적용 기준을 요약하면, 분양할 아파트의 분양가가 인근에서 최근 1년 내에 분양한 아파트의 분양가나 매맷값의 110%를 초과할 수 없다는 것이다. 분양가와 매맷값 중에는 매맷값이 일반적으로 더 높게 형성되기에 매맷값이 기준이 될 가능성이 크다. 최근 분양에 나선 해운대센트럴푸르지오도 해운대롯데캐슬스타와 해운대경동리인뷰 1차의 분양가와 분양권 가격 등이 비교 대상이 된 것으로 분석된다.

■시장에 미치는 영향은

당장 올해나 내년 분양을 앞둔 단지들은 인근 아파트 단지의 매맷값에 관심을 기울이고 있다. HUG의 기준에 따르면 분양할 시점에 주변 아파트 단지의 아파트 매맷값이 어떻게 되는지가 분양가 책정에 영향을 주기 때문이다.

HUG의 고분양가 통제의 시장 영향에 대해서는 다양한 전망이 나온다. 우선 시행사나 건설사들은 중도금 유이자나 발코니 확장 등 유상 옵션들로 분양가 자체를 낮추려 할 것으로 보인다. 원가 저감을 위해 저가 자재 사용을 늘릴 가능성도 제기된다. 재개발·재건축 단지들은 조합원 분양가보다 일반 분양가를 높이 책정하지만, 일반 분양가 역시 통제 대상인 만큼 사업성을 이유로 주변 시세와 무관하게 높은 분양가를 책정할 수 없을 것이라는 전망도 나온다.

국토교통부의 분양가상한제 확대 적용보다는 HUG의 고분양가 관리가 건설 경기와 소비자들을 위해 더 바람직하다는 의견도 있다. 규제로 얼어붙은 분양 시장에서 건설 경기의 급속한 냉각을 막고, 소비자들도 고분양가로 부담을 느끼지 않도록 할 수 있다는 이유에서다. 반면 분양가를 10%씩 올릴 수 있도록 정부가 건설업계에 허가해준 격이라는 부정적인 평가도 나온다.

김혜신 솔렉스마케팅 부산지사장은 "HUG의 고분양가 통제는 전체적으로 고분양가를 억제하는 효과가 분명히 있다"며 "분양 시점의 주변 아파트의 시세가 분양가 책정에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다"고 밝혔다.