부동산투자유형 심층분석

[HAZZY(헤지)]

부동산 투자의 유형

Ⅰ. 보유기간별 투자유형

□ 단기, 중기 , 장기 투자
부동산은 한번 투자하면 최소 1년 이상 보유하게 된다.

1년이상 보유해야 투기로 간주될 위험을 피할 수 있고 사이클 또한 3~5년이 흔한 양상이기 때문이다. 따라서 부동산은 증권과 달리 장기투자를 요하고, 그 기간이 몇 년씩 걸린다.
대체로 3년, 5년, 10년의 보유기간별 투자행태가 있으나 이 중 가장 많은 것이 3년이다.

이 기간은 대체로 부동산 활동의 소순환기간에 해당하기 때문이다.

초심자이거나 자금 여력이 소액이라면 보유기간은 3년 이내가 좋다.

□ 지역선택의 기준
일반적인 상품도 시장에 출시할 때는 도입기, 성장성숙기, 쇠퇴기 등으로 나눠 시기를 조절한다.

 마찬가지로 부동산도 어떤 지역에 뛰어들 때는 개발예정지대냐, 성숙된 지역이냐, 쇠퇴지역이냐 등으로 대별하여 그에 맞는 지역을 선택하게 된다.

임야지대가 상업지대로 변할수 있는 개발지대 인근은 고위험 고수익지역이다.

역세권이나 주5일근무제 기대감으로 환경이 좋은 수도권 전역철 주변 아파트에

투자하는 것은 저위험 저수익의 표본이라 할 수 있다.

시장에서 의류상품을 고를 때도 1회용, 1년용, 3~10년용 등 사용 예상 기간을 정한 후

밍크코트는 전문점에서, 천기저귀 등은 동네 슈퍼마켓에서 선택하듯

부동산도 일단은 정한 투자기간에 맞는 상품이 있는 지역으로 가야 한다.
예컨대, 투자기간을 1년 정도의 단기간으로 잡으면 1년 후에도 수요자가 많을 지역으로 가야 하므로 현재도 성숙기에 들어가 있는 지역, 즉 서울과 신도시 등 기존 시가지가 좋다.
또한 3~5년의 중기간으로 잡으면 조만가 도로, 항만, 신시가지 등이 개발될 개발예정지가 어울린다.
10년의 장기투자자는 언제 실행될지 모를 장기계획선만 그어져 있는 지방 소핵심의 변방지역을 선택하는 것이 유리하다.

□ 기간별 상품 종목
○ 투자예상기간이 정해지면 그 기간에 맞는 종목을 선택해야 한다.

    대체로 단기일수록 현금화가 용이한 종목이 좋고,

    장기일수록 자본이득의 폭이 큰 종목이 적당하다.

○ 1~2년의 투자기간에 맞는 종목
소형아파트, 인기지역 내의 중형아파트, 단독주택, 연립주택, 각종 부동산의 유동화 증권 및 권리, 사회간접자본투자가 시행되어 완공이 3년 앞으로 다가온 지역의 토지 등과 같이

 현금화가 용이한 것들이다.
또한 경매, 급매매 물건, 기업과 은행의 구조조정 물건, 아직은 움직임이 덜한 재건축아파트, 도시계획사업 시행예정인 도시계획시설 저촉 부동산, 하천편입 농경지, 급격한 인구유입이 예상되는 지역의 길목 등이 있는데, 이를 구입할 때는 호가의 80% 정도가 안전하다.

○ 3~5년의 중기간에 맞는 종목
기본세대 이상의 배후지가 예정된 상업용 부동산, 개발예정지대 인근의 토지, 5대 신도시 인접 지역 내에 있는 대중평형 아파트, 하천편입토지, 미불용지 등의 보상차익토지, 1년 이내에 공사가 시작될 사회간접자본 수혜 지역 내의 토지, 서울에서 1시간 이내의 일정여건을 갖춘 전원토지들처럼 유동성과 자본이득기대감이 중간 정도인 것이다.

5년 보유기간의 종목에는 수도권 중 도시화가 진행될 중부평택, 동두천, 이천, 강화 지역의 종주도시 방면의 길목이 좋다. 이는 담보대출시장과 경매직전시장에서 우량 부동산을 구입할 수 있다.

○ 6~10년의 장기투자 종목
제주도, 안면도 등의 펜션 용지, 인구가 늘어가는 소도시 중심의 변두리 임야, 재개발 기미가 없는 도심 달동네의 점포 및 주택, 서해안권 항만도시 내의 허름한 주택이나 토지, 경의선 경원선 연결지역과 그 중간지대 내 역주변의 죽어있는 상가나 공장, 여관, 옹진군관내 도서지역의 관광용지, 서울에서 2시간 이내이면서 고속철 역세권 내 토지 등과 같이 다소 한산하면서 자본이득 가능성이 높은 지역의 상품이다.

장기적인 10년 보유 종목의 경우는 일단 넓은 면적을 중심으로 평당 단가가 낮은 것을 선택해야 한다. 여주, 안성, 남부평택, 동부안성 등의 완경사 임야나 문막, 조치원, 홍천, 홍성 지역의 넓은 농장이나 과수원 등을 호가의 85% 정도 선에서 협의로 매입하는 것이 경기침체기에 매입하기에 좋은 조건이다.

Ⅱ. 자본이득(매매차익)을 목표로 하는 부동산투자
□ 원칙
자본이득 즉 매매차익을 앞세우는 투자는 자주하여 습관이 되면 ‘배짱 심성’이 길러질 우려가 있다. 이는 자신을 위해서도 삼가야 한다.

수익창출이나 부가가치를 높이려는 실수요자에게 피해가 되지 않는 마지노선은 지켜져야 한다.
소위 알백이 투기꾼처럼 남이 개발하려는 정보를 미리 빼내 핵심자리에 자기가 먼저 뛰어들어가 그 땅이 꼭 필요한 디벨로퍼에게 시가를 초월한 몇 배의 가격을 요구한다면 올바른 투자자라고 볼 수 없다. 자본적 수익만을 추구하지 않고 투자종목간, 투자성격간, 소득과 분배 간에 균형감각을 유지할 수 있는 투자자만이 이를 노릴 만한 자격이 있는 것이다.
남보다 앞선 판단과 실행이 자본적 부동산 투자의 가장 중요한 전술임에 비추어 볼 때 계절적인 상식 또한 앞서 바뀌어야 한다.
남들이 안전 위주의 은행, 보험, 신탁상품 등 금융상품에 100% 투자하거나 수익성 부동산에 대부분을 투자할 때, 그 중 일부로 적절하게 포트폴리오를 구성해 적은 위험을 감수하며 양질의 자본적 부동산에 자산을 묻어 둔다면 몇 년 안에 남보다 앞서있는 자신의 모습을 보게 될 것이다.
자본이득을 얻으려면 난세가 아니면 살 수 없는 부동산을 고르는 안목이 필요하다. 기회가 포착되면 남보다 한 발 앞서 행동하는 것이 가장 높은 자본이득을 올릴 수 있는 제1의 투자전략이다.
이처럼 중요한 길은 적은 투자로 높은 자본이득을 올리기 위한 요소로 작용한다.

도로가 없는 맹지를 저가격으로 매입하였는데, 최단 시일에 그곳에 도로가 개설되어 고가격의 토지가 된 경우가 한 예일 수 있다. 반면 도로가 개설될 걸 남들도 미리 다 알고 있다면 그 가치가 시장에 반영되어 비싼 가격으로 구입할 수밖에 없게 된다. 아무도 예측하지 못하고 있을 때 나 홀로 투자하였는데 그 후 도로개설계획이 확정된다면 그 물건의 값은 준공 때까지 3단계에 걸쳐 100% 상승 할 것이다. 또한 도로는 또 다른 인구흡인시설을 불러들이는 성격을 갖고 있기 때문에 그 시설까지 계획되어 입주하므로 또 한 번의 3단계 상승을 기대할 수 있다. 결과적으로 보면 평균 200%의 상승을 기대할 수 있는 것이다.
그렇다면 과연 어떻게 해야 남이 예측하지 못할 때 나 홀로 예감하여 투자실행으로 옮길 수 있는가? 도시계획 담당자로부터 정보를 획득하면 된다고 할지 모르지만 내가 획득할 수 있는 정보라면 남도 벌써 알고 있을 터이고, 도시계획입안에 들어갔다면 이미 널리 공감대가 형성되어 있는 상태이기 때문에 남이 모르는 나만의 정보가 될 수 없다. 관련 당사자도 이런 중요한 정보라면 누설하지 않을 것이니 그런 투자방식은 기대하지 않는 편이 좋다.
양질의 자본적 부동산은 주로 행정상 제한이 가해지거나 해제되는 곳과 재개발, 재건축, 개발예정 지대 주변지역에 있다. 행정상 제한은 그냥 내버려두면 투자자들이 너무 몰려 어지럽힐 곳에 가해진다. 사람들이 호시탐탐 노리고 있는 곳은 그만큼 많은 시선을 끌 만한 요인이 풍부하기 때문이다. 난개발이 되었어도 사람들이 아랑곳하지 않고 몰려가는 용인, 파주 지역이 대표적이고 다음으로는 오산, 김포, 화성, 광주, 천안 등이다. 이런 곳에서 난개발 대책으로 나올 도로, 학교, 공원 등의 공공용지는 주변지역을 변화시키며 자본적 부동산을 낳게 한다.
또한 자본이득을 기할 정도의 위험감수형 투자자는 굳이 최적의 포트폴리오를 들이밀지 않아도 안정성, 유동성, 수익성 등 위험의 종류와 투자시기별로 적절히 투자자산을 배합하는 지혜가 필요하다. 뿐만 아니라 돈을 쓰지 않고 금고에 사장시키면 전체 경제가 경직화 되어 모두 쓰러지는 상황이 연출될 수 있기 때문에 소액이라도 몇 가지 호재가 교차하는 양질의 부동산에 관심을 쏟는 것이 나와 전체 경제 모두를 위하는 일이다.

□ 맞는 상품 
ㅇSOC투자와 민간투자가 만나는 곳
항만, 철도, 공항, 도로 등 기간산업에 대한 투자는 대체로 5년 이상의 기간을 두고 조금씩 이뤄지고, 사람이 쉽게 드나드는 시설에 중점을 두어 개발하기 때문에 이것 하나만으로는 큰 호재가 될 수 없다.
이곳에 민간자금이 흘러들어와 ‘쉽게 들어온 사람이 상당 기간 머물 시설’을 건립하는 동조투자가 따라주지 않으면 장기간 서서히 움직이는 지역이 되지만 민간자금이 활발히 유입되면 이 지역은 빠르게 변화된다. 여기에 부동산으로 흐르는 자금의 길목이라는 한 가지 호재가 더해진다면 디플레이션이 와도 끄떡없을 양질의 부동산이 나올 가능성이 농후해진다.
이러한 지역을 광역으로 들자면, 남서울의 물류 및 교통중심으로 다가올 광명시, 수도권 서해안의 생산기지 역할을 담당할 수원과 인천의 중간지대, 육상과 해상 운송의 연결지역인 서평택, 첨단공장과 교육연구단지가 어우러질 아산, 오송권역 등이다. 그러나 이들 지역 내에 있다고 다 좋은 것만은 아니다. 그 안에서도 각각의 개별성을 분석하여 적합한 필지 하나하나를 찾아내는 작업이 필요하다.

○ 교통시설과 인구흡인요인이 만나는 곳
서울시의 8개 지하철 노선과 수도권의 연결 노선이 마무리 단계로 접어들고 있다. 앞으로는 새로운 노선을 더 확충하기보다는 이미 놓여진 노선을 서로 연결하거나 외곽을 순환하는 전철 및 도로망을 확장시켜 갈 것이다. 공공투자 또한 투입비용에 비해 효과가 큰 쪽으로 결정되기 때문이다.
이렇게 연결된 지역에 대단위 주거단지나 물류기지가 형성되어 인구가 유입된다면 유동인구와 함께 그 지역을 상업거점으로 치켜 올릴 가능성이 높다. 이런 곳에 자금흐름의 길목을 연결하는 지역이라는 호재가 한 가지 더 추가된다면 이 지역에는 높은 자본이득율을 가진 부동산이 많아질 것이다.
이러한 지역으로는 우선 지하철 6호선 방화역과 일산선 대곡역의 연결지대인 김포시 고촌면, 강서구 개화동, 고양시 토당동 등을 들 수 있다. 그리고 5호선 상일동역과 6호선 봉화산역의 연결지대인 구리시 토평동, 인창동, 교문동, 중랑구, 신내동, 망우동을 들 수 있고 분당선 오리역과 1호선 수원역의 연결지대인 용인시 구성읍, 기흥읍, 수원시 이의동, 영통동, 동수원, 외곽도로망의 중심으로 나설 퇴계원 등을 들 수 있다.
외환위기경제 이후 외국 펀드 세력은 저평가된 가격의 오피스건물을 꾸준히 사들여왔다.

그런 빌딩을 이제는 우리들이 고액으로 다시 매수해야 하는 상황에 놓였다.

 워낙 요지들을 차지하고 있기 때문이다.
하지만 그곳에 꼭 영업거점을 둬야 하는 경우가 아니라면 재고해 볼 필요가 있다. 당장의 수익성을 희생하더라도 곧 불어 닥칠 새로운 핵이 있음을 인정하고 몇 개의 호재가 동시에 교차하는 지역에 들어가 개별요인이 우세한 필지를 선점하면 초기 자본이득과 후기 영업이익을 교대로 취하게 될 것이기 때문이다.

○ 신시가지 예정지역의 기생지대
과거 준농림지역은 관리지역으로 개편되어 교통시설 확충이라는 전제조건 등으로 개별 주체들이 아파트단지를 조성하기는 힘들어질 것이다. 최소한 도로, 학교, 공원 등이 갖춰진 중규모 신시가지 조성 방식으로 아파트 공급이 이뤄질 전망이다.
또한 분당의 죽전, 수지의 상현, 영통의 망포, 일산의 가좌, 동백의 메르디앙처럼 택지개발지구 내 편익시설에 기생하는 무임승차형 아파트 건설기회도 더 이상은 지속되기 힘들 것이다. 대신 택지개발지구 옆의 기생지대에는 건설회사가 아닌 개인이 뛰어들어 소규모 건축이 줄을 이어 도로 월편 상가지대를 형성해 갈 가능성이 높다.
지역존을 설정하여 개발하면서 그것을 두루는 지역을 보존지역으로 존치하지 않는 도시계획전문가들의 실수가 계속 이어지거나, 안 되는 일도 되게 하는 데 선수들인 개발전문가와 인허가권자가 있는 한 건물을 짓지 못할 땅은 없을 것이기 때문이다.
신시가지 개발이라는 앞으로의 계획이 발표되면 그 개발지대 내 토지들을 과감히 뛰어넘어 옆의 기생지대로 바로 들어가는 것이 자본이득을 취할 수 있는 토지를 찾아내는 방법이다. 남양주 팔야, 진접지구, 화성 발안, 서탄지구, 김포와 서인천 간 구획정리지구, 오산수청, 궐동지구, 파주금촌, 교하지구, 대전 복수지구, 가오지구 등이 유망하다.

○소형아파트 전세품귀현상 발생 지역
아파트 전세가격은 6개월 후 아파트 가격의 바로미터를 작용한다. 실수요인 임대수요가 전세 물량을 넘어선다는 것은 공급이 부족한 지역임을 증명해주는 것이다. 사계절을 넘는 발상을 가진 투자자라면 이럴 때 없는 전세 문건을 찾으러 다닐 게 아니라, 몇 절기를 뛰어넘어 중형아파트나 블루칩 지역이라면 중대형아파트를 구입하는 선회결정을 할 것이다. 전세 물량이 파동을 겪는다고 해도 부동산 시장의 비탄력적 반응효과 때문에 즉시 중형아파트 방매 물건을 회수하거나 매도희망가격을 단번에 올리지는 못하기 때문이다.
분당에서 23평형대 아파트 전세품귀현상이 일어나면 32평형대 아파트를 사서 1년 후 되팔아 차익을 남길 수 있다. 이와 같은 방법을 농지가 상업용으로 둔갑할 가능성이 높은 토지에 적용한다면 아파트 투자와는 비교도 안 될 만큼의 높은 이익을 남길 수 있다.

○ 고속국도보다 지방도를 선호하라
도로를 고속으로 달리다 보면 생각할 여유도 없을 뿐 아니라 고속도로가 지나가는 지역은 일부 인터체인지 부근 외에는 도로로 인해 불리한 영향이 더 많아 오히려 지가 하락 요인이 된다. 반면 일반국도나 지방도는 도로에서 접근이 용이하므로 토지 내재가치에 플러스적 요인이 더 많다. 고속도로로 다니면서 알게 된 주변지역보다 지방도로로 다니면서 친숙하게 된 지역이 양질의 투지기회를 더 많이 가져다 줄 것이다.

○ 맹지에 사람의 왕래가 잦으면 길이 날 징조다
도시계획 입안가들이 탁상행정으로 도로선을 긋는다고 할지라도 현장감각 없는 도로로 만들지는 않는다. 육교 하나를 설치할 때도 지역민들의 편리를 돕기 위해 사람들이 많이 건너다닐 곳을 찾아서 하는데 도로선 하나 잘못 그어 자자손손 원망들을 일을 하겠는가, 우리 토지의 힘줄을 아무데로 흐르게 하지는 않는다.
대규모 택지개발지구는 사람이 전혀 이용하지 않는 상태에서 도로가 개설되지만 기존 지역은 사람과 차량의 통행량이 많아서 확장하거나 포화 상태를 회피하려고 우회도로를 만든다. 이 점을 유의하면서 될 수 있으면 걸어 다녀야 한다. 길이 확장되거나 새로 나야 할 곳이 보일 것이다.

○ 병목현상이나 특정지역의 정체가 심하면 우회도로가 난다
대체로 수도권의 면소재지, 도심과 외곽의 중간지대 등은 지가가 높은 편으로, 도로개설에 필요한 보상비가 많이 소요되어 보상평가액이 저가인 외곽으로 우회도로를 내게 된다. 다니던 길이 만성 체증이나 병목 현상에 걸려 있으면 길 문제가 해결되어야 한다는 것을 깨닫고 관심을 가질 필요가 있다.
도로는 각이 지면 안 되므로 지형도를 펴놓고 자신이 도시계획전문가가 되어 부드러운 선이 나오게 도로선을 그어 보아라. 가장 지가가 낮은 임야 하단부나 건축물이 적은 쪽으로 그려지면 틀림없이 우회도로가 그쪽으로 날 것이다.

○ 주거용에서 주상복합용으로
부동산의 용도 전이에 따른 가치는 주거용 → 주상복합용 → 일반상업, 업무용 → 중심상업용의 순서로 높아진다.

쾌적성, 정서안정성이 떨어지는 곳에서 순수주거 목적으로 거주하고 있다면, 1층은 혼란스런 주위환경에 맞게 음식점이나 편의점으로, 2층은 주거용으로 바꾸어 보자.

 만약 이미 주상복합용으로 활용하고 있다면 1층은 판매점, 2층은 음식점이나 학원으로 하고 3층을 주거용으로 한 단계 업그레이드 시켜 보자.
기존의 부동산이 어떤 요인으로 인해 유동인구나 배후지가 축소되거나 강력한 경쟁지역이 등장하여 쇠퇴할 것이 예측되면 신속히 대체경쟁지역으로 옮겨 용도를 전환하는 것이 좋다.
이와 같은 용도 전이 현상이 두드러질 것으로 예측되는 지역은 강북의 3대 신시가지 조성 지역인 왕십리, 길음동, 진관내외동 인접지대와 전농동 로터리 주변, 신림동에서 시흥동 방면, 상도동 장승백이 주변, 용두동 동마장 사거리 인근 등을 예로 들 수 있다.

○ 임야를 준대지로
수도권 난개발의 영향으로 한계농지가 아닌 경우 농경지 개발이 임야보다 더 어려워진다.

 반면 한강수자원보전 제1권역 외의 관리지역 임야는 대체로 1만 평방미터 이하인 경우 일정조건에 부합되면(대개 접면도로 4미터 이상, 경사도 25도 미만, 입목도 51% 미만) 개발이 용이하다.
순수 임야가 산림훼손 허가를 얻으면 그 가치가 2배는 오르게 되고, 전원주택 등으로 건축행위가 완료되었을 때에는 또 1.5배 정도가 상승한다. 개발을 위해 여기저기 뛰어다니는 수고만 감수한다면 단 시간에 자본이득을 기할 수 있는 종목이다.
외지인은 화성, 평택, 안성, 강화, 파주, 양주 지역이, 현지인이나 그 관련인은 여주, 양평, 이천, 광주, 남양주 등이 개발하기에 좋을 것이다. 그러나 어디까지나 이들 지역 내에서 개별요인이 좋은 필지를 골랐을 때 해당되는 사항이다. 전체가 일제히 오르는 현상은 이제 발생하기 어렵다.
이와 같이 투자유망지역과 종목별 필지를 고려한 후에는 기존 부동산의 처분가치를 결정해야 한다. 그 처분가치는 새로운 부동산의 가치가 높을수록 폭이 넓어지고, 부동산 금융의 1차 수단을 저금리로 활용할수록 처분하는 여유시간이 길어져 유리하다.
은행, 농협 등 부동산 1차 금융기관의 담보대출 가능액은 대체로 감정평가액(아파트는 시세표의 하한가 적용)의 70% 정도이나 요즘 가계대출억제 방침으로 60%선으로 내려갈 추세다. 금리 수준은 업종과 신용 상태에 따라 6~8%대가 일반적이다.
단지 집에서 가까운 곳이라는 이유로 제시해준 조건으로 성급히 약정서에 사인할 것이 아니라, 다른 곳과 비교해 보는 신중함이 필요하다. 금리뿐만 아니라 보이지 않는 조건인 갱신기간, 중도상환 여부, 설정비 부담 정도, 감정평가액의 차이, 방 개수에 따른 공제 정도 등을 하나하나 다른 곳과 검토 비교하여 가장 유리한 곳을 선택해야 한다. 좀더 유리한 조건으로 받아놓은 근저당권은 그렇지 못한 조건으로 설정된 것보다 부동산을 갈아탈 때 그 가치가 커 보이는 법이다.

○ 개발계획은 시작보다 준공시점이 더 중요하다
일반인들이 자본이득을 위해 개발대상 부동산의 투자시기를 결정하는 것을 보면 계획단계에서 들어가는 사람과 개발 완료단계에서 들어가는 두 부류로 나누어 볼 수 있다. 대체로 계획이 발표되면서 들어가는 사람은 성미가 급하여 금방 조감도대로 될 것 같아 서둘러 물건을 잡는 경우이다. 이럴 때 잘 잡으면 장기예금에 가입한 셈으로 안전한 금리 정도의 수익을 올릴 수 있지만 만에 하나 잘못 잡게 되면 장기간 자금이 묶일 고정성 위험에 빠질 수 있다. 발표 이전에 이미 투자성 있는 물건은 자취를 감춰버려 발표 당시 방매시장에 남아있는 물건은 별볼일 없는 몇 개뿐이기 때문이다.
반면 준공이 완료되면서 들어가는 사람은 대체로 너무 느긋한 성격의 소유자들이다. 조감도가 아닌 실물로 확인이 되지 않으면 움직이지 않기 때문에 큰 이득은 없어도 거시경제와 같은 체계적 위험 외에 자금이 오랜 기간 묶일 위험이나 매매손실의 위험에 처하지는 않는다. 실제 준공된 모습을 보고 지역을 판단하기 때문에 좋은 것과 그렇지 못한 것의 구분을 확실히 할 수 있기 때문이다.
두 유형을 비교해보면 자본이득율은 둘 다 비슷하지만 안전성에 있어서는 후자가 더 우위에 있다. 이는 준공시점이 투자의 종료시점이 아니고 준공 후 지역이 성장해가는 과정에 또 한 번의 투자 기회가 남아 있기 때문이다.
자본이득에 영향을 미칠 만한 지역이 개발되는 데는 보통 5년 이상의 장기간이 소요된다. 정부가 강력한 힘을 갖고 일사천리로 밀어 붙일 수 있던 때에는 보상기간, 공사기간이 지금보다 짧아 자본회임기간이 단축되었으나 지금은 개발계획 확정 전부터 공청회다, 주민의견청취다 뭐다해서 시간을 잡아먹고 보상평가 착수부터 협의 완료, 불응시 수용재결까지에 걸리는 것만도 몇 년이다.
투자자 입장에서는 이렇게 흘려보내는 시간들이 다 돈이라는 것을 인식해야 한다. 조감대로 속도전을 벌이다 지치면 결정적인 순간에 팔아버리는 적대적 투자 행위를 하는 위험을 주의해야 한다.
매수 타이밍이 너무 앞서 있으면 기다리다 지쳐 나중에는 이것저것 안 가리고 그냥 정 떨어진 물건으로만 보기 때문에 주식시장에서의 팔고나면 오르는 현상이 부동산 시장에서도 똑같이 작용하는 것이다. 반면, 눈으로 확인한 뒤에 투자하는 것은 수많은 초보 투자자와 경쟁을 치러야 할 뿐 아니라 좋은 것은 미래예상수익까지 다 포함된 높은 금액으로 사거나 중급이하 물건밖에 차지하지 못하게 된다. 따라서 보다 한 발 앞선 자세로 준공된 후 그려질 조감도가 그대로 되어가고 있는지를 살펴보고 자기만의 예상 지도를 그린 후 그것에 의해 판단하는 자세가 필요하다.
김제가 고향으로, 수원에서 음식점을 하는 신씨는 8년 전 새만금지구 어업보상이 한창일 때, 새만금사업이 준공되면 공장과 농장 등이 대규모로 들어서고 관광객 등 유동인구가 늘어날 것으로 예상하여 새만금지구에 진입하려면 거쳐야 할 고속도로 인터체인지가 소재하는 익산시에 야산 하나를 매입하였다.
한 3년 정도만 묻어두면 좋을 것이란 판단하에 값이 오르기 전에 먼저 들어갔으나 그의 예상처럼 사업이 순조롭게 진행되지는 않았다. 보상착수 단계부터 어촌계의 강한 반발로 작업이 늦어지더니 이어서 환경단체의 갯벌보호론에 밀려 공사중단상태에 처하게 되었다.
초기 예상기간이 흐르고 또 3년 흐르자 신씨는 초조해지기 시작했다. 6년여 기간을 보유하자 그 땅은 생각하기도 싫을 정도가 되었다. 그래서 그 당시 임대아파트 건축부지를 찾던 건설회사가 찾아왔기에 구입가격과 금리를 합한 원가 정도에 넘겨버렸다. 앓던 이 빠진 것 같다고 생각할 무렵 친환경적인 새만금이라는 합의점을 찾아 다시 공사에 들어간다는 소문이 들렸으나 이미 엎질러진 물이었다. 이런 일을 겪은 신씨는 이제 조감도에 의존해서는 절대 투자하지 않고, 공사가 완공되기 1년 전의 상태에 있는 지역을 선호한다.
이처럼 너무 이른 예측은 새만금이 준공되면 익산 인터체인지 주변이 좋아진다는 최고의 지역감각까지도 무의미하게 만든다. 부동산 투자가 어렵다고 하는 이유는 경제환경, 사회적 분위기, 지역감각, 개별필지를 보는 눈, 타이밍, 이 모두가 잘 맞아떨어져야 성공할 수 있기 때문이다. 이 모든 점을 염두에 두고 ‘개발예감 → 계획설 → 개발확정 → 공사착수 → 진행 → 완료 → 입주 → 성숙’ 이라는 길고 긴 기간 중 어느 때에 착륙을 시도할 것인지 판단해야 할 것이다.

Ⅲ. 안전성을 목표로 하는 부동산투자
□ 원칙
요즘같이 아파트값이 비싸 보이는 시기에 특히 유의하지 않으면 안 되는 것이 토지투자이다.

토지시장 내에서도 저위험상품인 주거, 주상복합, 상업용은 이미 그 값이 많이 올라 있기 때문에 상대적으로 덜 올라 보이는 농지, 임야, 특수토지 등이 강하게 유혹할 것이다.

 하지만 이런 종목은 고위험 고수익 종목이라 초심자가 들어가기에는 불안한 상품이다.
똑같이 오르더라도 아파트는 실생활과 밀접하기 때문에 상대적으로 더 많이 오른 것처럼 보이나 작년의 경우를 보면 실제로 안전한 종목의 토지가 더 많이 올랐다. 전체적으로 아파트가 더 올랐다고 생각하여 초심자가 무작정 토지 종목으로 들어가는 것은 신중히 검토해 봐야 할 일이다. 그렇다고 모든 아파트가 안전하다고 할 수도 없다. 지역별, 평형별, 단지별, 동별, 호별로 그 위험의 종류가 다르기 때문이다.
저위험의 판단은 팔리는 데 필요한 기간으로 결정된다. 부동산을 매입한 뒤 목표기간에 도달했거나 사정이 생겨 팔아야 할 경우 방매시장에 노출되어 있는 기간이 길수록 위험한 종목이고 짧을수록 위험이 낮다고 할 수 있다.
5년간 자금이 묶인 상태에서 투자원금이나 건지고 되파는 토지보다는

5년간 세 차례에 걸쳐 아파트를 거래하면서 금리 정도를 보전하는 것이 수익률적인 면에서 훨씬 성공한 것이다. 뿐만 아니라 현금이 필요할 때 적기에 조달할 수 없었다는 적시성에서도 전자는 타이밍을 빼앗겨 후속 투자물건의 선택시기를 놓쳤을 가능성이 크다.
초기에는 원하는 기간에 투하자금을 회수하기가 용이한 종목을 선택하는 것이 안전할 뿐만 아니라 다른투자를 용이하게 해주는 이점이 있다.

느긋한 자세로, 그러나 너무 태만하지는 않게, 은행금리보다 1.5배 정도라는 소박한 목표수익률로 무장한 다음 한 걸음 한 걸음 전진해 보는 것이 필요하다.
증시에서 격언처럼 불리는 10% 고매입, 10% 저매각 원칙이 부동산에도 통용된다.

이는 부동산의 지역흐름이 예상보다 더디기 때문이다.

변화의 속도를 감안하지 않고 위성도시 주변에 너무 빨리 들어가 10년 이상씩 기다리는 투자자들이 많다. 남이 먼저 들어가 있는 곳에 뒤따라가 상당히 오른 금액으로 최고점에 매입하는 것도 위험하지만 곧 뒤따라 들어올 자가 아무도 없는데 나 홀로 들어가 기약없이 십수 년을 기다리는 것도 자금이 장기간 묶일 위험을 제공하는 일이다.

 때로는 몇몇의 선발대가 들어간 후 곧 뒤따라 들어가는 것이 안전하다. 매각도 기다리면 10%는 더 오를 것 같아 보일 때 실행하는 것이 안전할 뿐만 아니라 대체투자안의 선택 폭도 넓어진다.

□ 안전성을 강조한 부동산 선택 요령
○ 가장 잘 아는 지역과 상품을 선택하라
한 번도 가보지 않은 지역에 들어가지 말고 자기가 잘 아는 동네의 가장 관심 있는 업종의 건물에 시선을 집중하는 것이 좋다. 자신의 발길이 자주 닿지 못할 곳에 투자하면 관리가 어려워질 뿐 아니라 매각 타이밍 조절도 어렵게 된다.
경기도에 살면서 제주도의 모텔이나 펜션, 속초의 횟집이나 음식점, 대구의 공장이나 과수원, 군산의 녹지지역 내 임야, 부산 해운대의 아파트나 오피스텔, 해남의 관광기대용지 등에 광범위하게 투자하면 관리도 매각도 용이하지 않게 된다.

○ 임장활동은 선택이 아닌 필수 사항이다
자금을 장기 고정화시키는 주된 종목이 바로 농지나 임야라고 할 수 있는데, 이런 임야나 농지를 선택하면서 지적도면이나 임야도면, 중개업자의 말만 듣고 결정하는 사람이 의외로 많다.
예컨대, 임야를 임야도상에 직사각형으로 구획하여 마치 도심지 주거단지를 연상 시키는 것을 들 수 있는데, 실제는 임야의 원야 상태 그대로가 대부분이다. 이런 토지를 구입한 사람들은 후회하면서 담보대출로 일부만 회수하고라도 날려버리려 하지만 감정평가단계에서 반려당하는 경우가 대부분이다.
임야를 구입할 때는 도면을 볼 줄 아는 전문가와 함께 현장을 찾아가 실제와 일치하는지 확인할 뿐 아니라, 분묘소재 상태, 접면도로나 경사도 및 입목도, 행정상 용도지역 등을 확인해야 한다. 주거용지는 지역에 따라 지적 경계가 불확실한 경우가 있으므로 공부상 면적과 실제 사용 면적이 동일한지도 살펴봐야 한다.

○ 부동산을 바라만 보지 말고 그것의 눈이 되어라
사람은 제각기 좋아하는 취향이 다르다. 시끌벅적한 시장통을 좋아하는가 하면, 절간같이 고즈넉한 곳을 좋아하기도 하고, 유난히 쾌적한 환경을 좋아하는 사람도 있다. 이처럼 사람의 개성이 제각기 다르기에 그 객체인 부동산도 다양할 수밖에 없다.
사람들은 대체로 먼발치에서 부동산을 바라보고 예쁘다, 좋다를 결정한다.

그러다보면 부동산이 주체가 되고 그 주인인 사람은 객체가 되어 제대로 바라볼 수 없게 된다.

어디까지나 그 주인인 사람은 객체가 되어 제대로 바라볼 수 없게 된다.

어디까지나 그 주인은 그것을 이용하거나 수익할 사람이지 부동산이 아니다.
부동산의 외관을 감상할 땐 그곳에 들어앉아서 해야 한다.

상업용지는 사람들의 시선을 끌어야 하기 때문에 먼발치에서 바라봐도 좋을 뿐만 아니라 그것의 눈이 되어 외관을 바라봐도 괜찮아야 한다.

하지만 주거용은 철저히 내가 살아갈 공간이기에 내 자신이 그것의 눈이 되어 바라보는 것이 가장 중요하다.

○ 덩치가 커서 수년간 거들떠보지도 않는 물건은 과감히 분할하라 우리나라는 리츠가 활성화되어 있지 않아 거대 부동산의 수요자를 만나기가 하늘에서 별 따기다. 우리의 리츠법은 소액자금이 크게 뭉치기 어렵게 까다로운 조건으로 시작하기 때문에 대형 특수 부동산을 소화시킬 만한 토종세력이 실종된 상태이다. 좁은 필지들을 하나로 합치는 작업이 훨씬 어려운데도 불구하고 울며 겨자 먹기로 대단위 필지를 잘게 나눠 대중의 개인별 수요에 맞출 수밖에 없는 실정이다.




□ 적합한 상품
○ 공동투자대상인 부동산
동호인 투자
부동산은 대규모일수록 이용 가능성이 다양하고 수익성을 높일 수 있는 기회가 많다.

 혼자서 소규모로 투자하다 보면 치열한 경쟁자를 물리치는 비용을 떠안아야 하기 때문에 초기매입원가를 낮춰야 하는 침체기의 투자에는 경제적이지 못하다.

그러므로 경제 여건이 맞는 사람끼리 힘을 합쳐 더 큰 부동산을 고르면 경쟁자가 없기 때문에 보다 저렴한 단가로 매입 할 수 있다.

공동투자는 리츠와 같은 부동산간접투자로 가는 중간단계라 할 수 있다.
평소 같은 업종에 관심이 있는 사람들끼리 모여 다른 사람들의 공동부동산 이용행태를 살펴보면서 그 장단점을 파악해 응용하는 것이 좋다.

몇몇 작가들이 공동작업실 및 전시실로 사용하기 위해 만든 전원작업실 겸 주택, 연구원 몇이 모여 교통이 편리하면서 전원분위기가 나는 곳에 지은 집, 분야가 다른 의사들이 함께 공동병원을 지어 경영하는 것 등이 그 사례라고 할 수 있다.

앞으로는 공동임대주택사업, 음식점 프렌차이즈업, 공동창고업 등으로까지 확산되어 갈 것이다.

경기침체기에는 일단 목표수익률을 정상경제하의 50%로 낮추고, 초보자는 3년 이내로 투자기간을 잡아야 한다.

그런 후 거기에 맞는 부동산 활동을 시장별 종목별로 달리 선택하여 신중하고 신속한 의사결정을 해야 한다.

그러다 보면 저성장, 고유가, 환율등락, 세계적인 경제 불안, 동남아의 화폐 불안 등 불리한 환경들이 어느새 우호적인 환경으로 변해갈 것이다.

다시 반복하지만 부동산의 가치는 그 주인이 누구이며 어떻게 이용하느냐에 달려있기 때문에 경기침체기에는 부동산을 찾아다니기보다는 더 많은 사람들을 만나보는 것이 유익하다.

공동투자에 단기자금이 수혈되면 기회이익을 상실한다.
여럿이 함께 매입하는 경우를 보면 대체로 토지나 상가 등이 그 주된 종목이 되며, 일반적으로 자금사정상 혼자서 적은 것을 사기보다 큰돈으로 큰 것을 사야 투자기회가 유리한 것을 고를 수 있기 때문에 행해진다. 그러나 전원주택 같은 동호인 부동산은 자금의 성격보다는 사람들끼리 성격이 맞아 행해지기도 한다.
이러한 공동투자를 저위험으로 이끌기 위해서는 장기여유자금을 이용해야 한다.

 공동매입을 하는데 들어간 자금 가운데 장기간 기다릴 수 없는 돈이 하나라도 포함되어 있다면 그것으로 인해 나머지 자금마저 그 성격이 급한 자금이 되어버리기 때문이다.
부동산의 매각 적기가 자주 오는 것은 아니다.

 일반제품들이 사이클을 그리며 경기가 순환하듯 부동산도 마찬가지다.

오히려 부동산의 경우는 완만한 곡선형이 아니라 계단형의 직선이 자주 등장하는 특수한 형태의 곡선을 띤다. 그리하여 어떤 때는 매각 적기가 자주 찾아오기도 하지만 3년, 5년 혹은 그 이상을 기다려야 하기도 한다.
이와 같이 자주 오는 기회도 아닌데 한번 온 기회를 놓쳐버린다든지 아직 기회가 오지도 않았는데 누군가의 급한 사정으로 인해 매각할 수밖에 없게 된다면 목표수익률은 고사하고 때에 따라서는 터무니없는 가격으로 매각하게 되는 상황이 연출된다.

○ 분양토지
아파트 바람이 한번 지나가면 아파트 다음으로 비교적 안전한 토지분양시장에 새바람이 인다.

그 중 토지공사. 주택공사. 지방자치단체에서 분양하는 토지는 더욱 안전하다고 알려졌지 때문에 추첨식 분양 토지는 그 경쟁율이 수백 대 일을 기록하고, 입찰토지에는 예정가의 2배를 써도 낙찰되기가 어려울 정도다.
초보자라면 신문의 분양 공고나 인터넷 공고판을 통해 나오는 물건이 안전하다.

 현장답사 후 자신이 원하는 것을 선택할 수 있고, 같은 정보량으로 공정한 경쟁시장에 참여하기 때문이다. 추첨식 분양에서는 운에 맡긴다고는 하지만 일단은 사람이 덜 몰릴 곳 중 가장 좋은 것을 선택해야 치열한 경쟁을 덜 수 있다.
입찰식 분양에서는 정상가치를 산정하여 그 범위 내에서 최고가의 한도를 나름대로 정해 놓고 임해야 입찰장에서 부화뇌동하지 않는다.

 안전하면서 수익성이 좋은 투자물건은 그것을 획득하기 위한 경쟁이 치열하다.

이런 시장에서는 자칫 경쟁의 열기에 취해 이성을 잃을 가능성이 높기 때문에 적정가액을 정해놓고 다음의 순서로 노력을 해야 한다.

○ 실핏줄 같은 도로공사가 올해 시작된 지역
서울은 쭉쭉 뻗은 광화문, 강남대로 등과 은평구, 성동구, 강북구, 성북구, 노원구, 서대문구, 금천구, 관악구 등에 있는 좁디좁은 굽이길이 혼재하는 도로의 백화점 같은 곳이다.

 문화도시, 선진 수도, 강남북 균형개발, 청개천 복구 등을 위해 서울시에서는 수천억 원의 예산을 들여 이들 지역에 자양분을 공급할 계획이다.

그 중에서도 천호대로 방아다리길~서울시계 간, 난곡길, 신림1구역~호암길 간, 공단로 가리봉 5거리 ~구로 2공단 간, 시흥동 시흥대로 ~경부철도 간, 상암동 난지도길~고양시 대덕동 간 도로확장 및 개설공사 주변은 2년후 쯤이면 변화된 모습으로 나타날 것이다.

○ 택지개발예정지구 주변의 집단취락지구
아파트값의 진원지인 강남 8학군 주변 지역에서 보듯이 아파트값 상승은 주택의 전체물량이 부족한 것이 아니라 양질의 주택이 부족한 데서 오는 문제임에도 불구하고 공급확대정책은 계속될 것으로 보인다. 이와 같은 확대정책은 3류 아파트릐 대량공급을 가져와 궁극적으로 블루칩 아파트의 가격진정 기능은 못하면서 수도권 외곽으로 토지 수요만을 확산시킨다.

광명시 소화동, 안산시 신길동, 시흥시 정왕동, 하남시 신장동, 구리시 갈매동, 남양주시 별내면 등의 토지는 소리 없이 완만히 이루어지는 상승 추세가 인접지역 아파트 개발이 끝날 때까지 계속될 것이다.




○ 토목공사가 완료된 전원주택지
남한강 수계를 보존하기 위해 강화될 것으로 예상되는 상수원보호구역 제1권역 내 임야, 농경지 개발이 반사적으로 주변지역에서 토목공사가 완료된 토지의 인기를 가져다줄 것이다.

강이나 하천, 산세의 풍광이 좋으면서 대중적 인기를 끌고 있는 양평, 여주, 광주, 남양주, 이천 지역은 아파트에서 나온 자금의 일부가 흘러들 것으로 보인다.

○ 주거지대를 배후로 끼고 있는 실속 상가부지
주변에 아파트 건축이 진행되고 있으면서 교통시설 접근이 용이한 토지는 상가화될 가능성이 높다. 이미 상당수준 지가가 올라 있다 해도 상상으로 상가를 배치한 후 상가의 평형 당 분양가격을 계산해 보면 현재 올라있는 지가로도 충분한 사업수익성이 나오는 곳이 있다. 토지가격이 한번에 오르지 않고 여러 진행 단계를 거치면서 오르기 때문에 다 올랐을 거라고 속단하여 변화될 지역을 포기하는 것도 무조건 남을 따라 하는 것과 같이 신중하지 못한 행위라 할 수 있다.




Ⅳ. 수익성을 목표로 하는 부동산투자

□ 원칙
수익성 부동산은 현재보다 미래가 중요하다.

 투자자들을 대하다 보면 크게 두 가지 성격으로 나뉘어 있음을 발견하곤 한다.

 하나는 남이 성공했다고 하면 뒤따라가는 형이고, 다른 하나는 남이 먼저 뛰어들었다 하면 성공 여부에 관계없이 아예 거들떠보지도 않는 형이다.

 둘 중 누가 더 투자에 성공할 확률이 높은지는 상황에 따라 다르겠으나 전자는 성공은 작게, 실패는 크게 할 가능성이 높고, 후자는 성공도 실패도 크게 할 확률이 높다고 할 수 있다.

전자와 같은 현재형 인간은 절대 자기가 먼저 뛰어들지 않기 때문에 초기 매입 후 다음에 뛰어들어올 자를 오랜 기간 기다려야 하는 위험은 작지만 자칫 막차를 타서 장기 고정성 함정에 빠질 위험이 크다. 오랜 기간을 보유하지 않고 단기차익을 노리는 경향이 강하기 때문에 적은 투자수익을 올리며 거래를 빈번히 하는 스타일이다.
이런 성격이 투자에 성공하려면 미래형이 가미되어야 한다. 성격상 아무리 그렇게 할 수 없다고 해도 투자수익률을 높이려면 앞날을 예측하여 좋은 투자대상이 될 것이라는 감은 잡아놓고 다른 선두주자가 먼저 들어가면 곧이어 뒤따라 들어가야 한다. 또한 한 단계 상승했다고 해서 바로 팔 것이 아니라 두 단계 상승 시기에 팔아 수익폭을 좀더 확대하는 것이 좋다.

후자와 같은 미래형 투자자는 앞날에 대한 예측을 즐겨하며 남보다 뛰어난 미래감각을 갖추고 있는 편이다. 이런 감각으로 예측한 것이 적중하면 크게 성공할 수 있으나 너무 오랜 기간을 앞서 예측해 다음에 뒤따라 들어올 자를 수년이 지난 후에야 만나는 ‘초기매입단계 장기 고정성 함정’에 빠질 수 있다. 또한 오랜 기간을 보유하는 습성이 있어 거래 횟수가 빈번하지 않아 총수익률 면에서 보면 횟수가 많은 현재형과 큰 차이가 없을 수 있다.
이런 성격이 투자에 성공하려면 현재형을 접목해야 한다. 초기매입단계 고정성 함정에 빠지지 않거나 합계 수익률을 높이려면 미래를 예측하는 데 있어서 너무 앞선 미래보다는 어느 정도 가시권에 들어온 미래를 내다보는 것이 좋다. 아울러 적정수익률이 달성되면 빨리 매각하는 습관을 길러야 한다. 하나의 물건으로 높은 총투자수익을 달성하려는 자세보다는 두 개로 나누어 분산수익의 총합을 극대화하는 것도 중요하다.

이와 같이 두 유형 모두 장단점이 있으니 우열을 가리기보다 두 가지의 장점을 적절히 섞어 하나로 만들어가는 것이 좋다. 그러나 현재형에 길들여져 있는 사람이 예측과 적중을 기해야 할 미래형을 가미하는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 미래형으로 익숙해진 투자자는 인내심을 조금만 보완한다면 현재형의 일부 좋은 점을 접목시키기가 용이하다.
부동산도 어디까지나 투자이기 때문에 미래를 내다볼 줄 아는 안목이 필요하며, 남 따라가는 현재형보다 미래형으로 투자의 발걸음을 시작하는 것이 유리할 것이다. 특히 매달 나오는 급여 성격의 안정적인 수익창출을 원하는 50대 투자자는 과거가치가 현재를 반영하는 것이 아니고 미래의 현재가치가 현재의 임대료에 중요한 영향을 끼친다는 사실을 인식해야 한다.

 합리적인 임차인이라면 과거에 잘 되었느냐보다 앞으로 장사가 잘될 것인지를 염두에 두고 임대차 계약에 임할 것이기 때문이다.
미래가치를 잘 예측하기 위해서는 지역과 인구의 흐름을 늘 관찰하고 있어야 한다.

어느 지역이나 성장의 축이 존재하고 그런 성장의 축은 이동한다.

경기도에서 분당,용인권의 동남축, 광명,시흥의 남서축, 양주,남양주의 동북축, 파주,김포의 서북축으로 큰 줄기가 서는 것처럼 소지역 내에 들어가도 평택시-동삭동, 서대전-논산,광주동구 -서구 방향과 같이 성장축이 이동한다.

어느 지역이나 종주도시, 교통시설, 인구흡인시설이 있는 방향으로 성장의 중심이 흘러가게 되어 있다.
인구 흐름 또한 아파트, 산업단지, 학교 등 직장과 주거기능, 교육 기능이 강화되는 지역으로 흐르게 되어 있다.

경제성장이 계속되고 가구 수가 늘어가는 한 ‘지역 및 인구 흐름’은 계속되고 그 방향 또한 변해간다.
현재 자신의 부동산이 소재하는 지역은 그 흐름 내에서 안전한지, 어떤 기회가 주어지는지, 좋지 않은 영향을 끼치지는 않는지 등을 진단해야 한다.

또 앞으로 변할 지역 중 어느 곳이 가장 먼저 변할지, 어떤 필자가 가장 높은 수익률을 가져다줄지, 그 가운데 당장의 수익성 부동산에 파급되는 요인은 무엇이며 임대료의 변화는 어떻게 될 것인지를 판단한 후 투자를 결정해도 늦지 않다.
수익성 부동산 투자를 위해서는 성급해선 안 되지만, 그렇다고 또 너무 느긋해도 안 되는 지극히 중용적인 자세가 필요하다. 뿐만 아니라 미래예측능력과 현실감각도 적절히 가미되어야 한다.
처음에 토지시장에 들어가 목표했던 것보다 단기간에 차익이 발생하면 상승 추세가 계속될 것으로 생각하여 매각하지 않으려는 사람과, 매각 후 더 큰 규모의 토지나 수익성 좋은 상가, 중대형 아파트 등으로 옮겨가려는 투자자로 나뉜다. 부동산 투자는 여기서부터가 중요하다. ‘선무당이 사람 잡는다’는 옛말에 들어맞는 선무당 투자자가 주로 이때 등장하기 때문이다.
주식도 마찬가지지만 처음에 실패를 경험하면 신중해진다. 너무 기가 꺾이지만 않는다면 좋은 산교육이 될 수 있다. 그러나 투자자금의 고액성과 몰입성으로 인해 한 번의 실패가 투자 마인드를 영원히 앗아갈 수 있는 부동산이라면 실패하지 않은 경험으로만 쌓여가야 한다.
우리나라에서는 투자라고 하면 대체로 부동산을 사용 수익하며 얻는 수익, 즉 임대수익이나 운영수익보다는 매매차익 개념의 자본이득을 떠올린다. 하지만 부동산 간접투자가 발달한 나라에서는 임대와 같은 운영수익에 초점이 맞춰져 있다.
경제 사회적으로 지역이 안정되면 자본가치의 변동 폭이 미미하여 부동산 투자의 자본이득을 기할 기회가 줄어든다. 반면 지역의 성장과 쇠퇴가 극심할수록 자본이득을 노리는 투기적 수요가 성행한다. 그래서 매매차익을 노리는 자본적 지출은 ‘고위험 고수익 투자’, 운영수익을 목표로 하는 수익적 지출은 ‘저위험 저수익 투자’가 보통이다.
자본이득 투자에 성공한 사람은 일단 투자회수금으로 여유자금이 늘었다고 하여 투자가 별것 아닌 것으로 생각하고 겁 없이 덤비다가는 위험에 처할 수 있다.

임대수익이나 운용수익을 얻을 수 있는 수익성 부동산으로 가는 것이 바람직하다.
수익성 위주의 투자를 저위험 저수익이라고 분류하지만 자기만의 색깔을 낼 수 있는 부동산을 고를 수 있다면 고수익도 가능하다. 거기에 다소의 자본이득도 기할 수 있다면 고위험 고수익 매매차익용 토지에 손을 대는 것보다 훨씬 수익률도 높이고 안전성도 기할 수 있다.

□ 맞는 상품

○ 소지(素地)를 가공해서 팔아라.
부동산 경기의 성숙기에는 소지를 가공해서 파는 것이 좋다.

 소지란 택지화를 기다리고 있는 농지 또는 임야.

주로 개발되기 전의 순수농지나 임야 상태를 가리킨다.
투자자가 손쉽게 팔 수 있는 아파트, 분양토지, 단지 내 상가 등을 첫 투자물건으로 선택했다면

수익률은 보다 낮다고 해도 매각시에는 별다른 노하우가 필요치 않다.
그러나 도시계획구역 내의 나대지를 제외한 나지, 임야, 농경지 등에 투자했다면 옮겨 타기가 쉽지 않으므로 가치를 증진시킬 필요가 있다.

 그래야만 원하는 시기에 좋은 가격으로 매각해서 새로운 수익성 부동산으로 옮겨갈 수 있다.
대체로 다수의 대중적 실수요자는 부동산에는 복잡한 여러 법률들이 얽혀 있는 것으로 생각한다. 그래서 전원주택이나 다른 건물을 건축해보고 싶어도 주저하게 된다.

 그러다보니 자금을 조금 더 투자해서라도 이미 지어진 건물을 사려하고,

개발과정에 참여하기보다 건축할 수 있는 상태의 나대지를 구입하려 한다.
이런 추세이기 때문에 임야나 농경지와 같이 소지 상태의 토지를 갖고 있는 투자자라면 쉽게 팔리지 않는다고 걱정만 할 게 아니라

그것을 손쉽게 건축할 수 있는 토지로 만들어 놓으면 쉽게 더 비싼 가격으로 매각할 수 있다.
대체로 수익성 부동산은 자본이득을 기할 수 있는 부동산이 오르고 난 후 뒤따라 오르는 경향이 있기 때문에 남보다 빨리 기존의 것을 처분할 수 있다면 새로운 수익용 부동산을 고를 수 있는 기회가 그만큼 커지는 것이다.
김모씨는 평소 업무에만 매달리느라 특별한 투자 노하우도 없이 한푼 두푼 저축하여 자금이 모아질 때마다 주식과 토지에 마음 내키는 대로 투자해 왔다.

특히 토지를 구입할 때에는 은퇴 후에 한가히 살 생각으로 구곡산중과 적막강산을 선호하였고,

살 때도 수익성이나 투자가치분석은 신경쓰지 않았다.

이와 같은 투자가 급기야는 주식투자 실패로 이어져 시급히 부동산을 처분하여 유동성을 확보해야 할 위기에 봉착했다.
보유 중인 수십 필지의 토지 중 일반투자자에게 호감을 줄 만한 토지는 십여 필지가 일단지화된 한 곳밖에 없었다.

그러나 그것도 덩어리가 커서 그 규모와 지역환경이 균형이 맞지 않아 매각하기가 어려웠다.

 광주시 실촌면에 소재하는 그 토지는 지역특성상 전원주택 개발업자가 사거나 여러 필지로 가공 분할해야 팔릴 수 있는 것이었다.

 우선 취할 수 있는 방법은, 개발업자나 장기간 묻어둘 여유층을 상대로 5년 전에 매입한 가격 그대로인 정상시가의 70% 수준에 매각하는 것이었다. 그러나 그것도 수월치 않았다.

4~5년 후에나 가시화될 여주- 구미 간 고속도로의 연장선인 가남면- 능서면- 홍천면- 양평 간 고속도로, 성남- 장호원 간 자동차전용도로의 영향권 중간에 위치하는 3천여 평의 이 토지에 5억 원을 묻어둘 장기투자자를 만날 수 없었다.

또 개발업자는 호황기를 맞아 수익성 기대치가 높아져 20% 정도의 추가 할인을 요구했다.

게다가 대금지급조건도 ‘지주공동개발’ 형식이나 ‘중도금 지급 후 사용승낙서를 발행해주고 잔금은 분양이 끝난 후 받는 조건’을 고집하여 빠른 시일 내에 매각할 수 없었다.
궁리 끝에 가장 대중성 있는 면적으로 토지를 분할하여 지반정지, 도로, 수도, 전기 등 기초 가공을 한 후 매각하는 것으로 가닥을 잡아 갔다.

폭 4m의 도로에 길게 접해 있어 가로장방형을 이루는 이 토지는 공유 부분으로 나갈 면적이 별로 없어 3백 평씩 12세대용으로 분할할 수 있었다.
지금 그곳은 약간의 정지작업과 성토, 축대, 지하수, 전기인입 등의 작업이 진행되고 있을 뿐 이전의 소지 상태와 크게 달라진 것은 없다.

그러나 평당 33만 원이라는 대중성 있는 가격과 규모면에서 주변의 전원주택단지와 차별화를 이루고 있으며 종주도시와 가까운 거리에 있고, 장래 발전성까지 첨가되어 가설계도면만으로도 50% 이상의 초기분양 실적을 이루고 있다.
이와 같이 대규모 소지 상태라서 쉽게 팔리지 않는 토지는 대중적 수요에 어필하는 아이디어를 가미하면 보다 쉽게 매수인을 만날 수 있다.

 이런 식으로 아이디어를 추가하다보면 투자의사결정의 기준이 ‘나’라는 주관성에서 ‘잠재수요자의 기호’라는 대중성으로 바뀌는 것을 발견하게 된다. 뿐만 아니라 팔리지 않는 애물단지 부동산도 가공하기에 따라서 얼마든지 인기있는 물건으로 변할 수 있다.

○ 상가

-경쟁력 없는 입지의 상가는 면적으로 승부하라
접근성이 더 좋은 상가와 경쟁하려면 소비자의 시선을 더 많이 끌 수 있어야 한다.

독특한 디자인이나 뛰어난 마케팅 능력 등은 차별화의 한계가 존재하나 ‘규모의 경제’가 항상 경쟁 상가보다 우위에 있다면 쉽게 이길 수 있는 방법이 많다.
예컨대, 아파트 단지 내 상가의 입구 쪽에 위치하여 접근성이 가장 좋은 호의 가격이 그 바로 옆에 있는 같은 면적의 상가 2개를 합한 가격과 유사한다면, 면적이 넓은 바로 옆의 상가 2개를 선택하는 것이 좋다.

-관심 밖의 상가는 특수한 이용방법을 찾아라
최근 지하상가나 고층상가가 천덕꾸러기 신세로 전락하고 있다.

하지만 주변에 여건이 같은 유사한 상가가 희소하다면 나름대로의 가치가 있다.

가내수공업용 공장, 실내골프연습장, 헬스클럽, 교회, 목욕탕, 대형 게임장, 고시원 등은 시선을 끄는 장소가 아니어도 혹은 접근이 용이하지 않아도 유사경쟁업체가 더 들어올 만한 장소가 없다면 독점적 권리 가치가 예상외로 높을 수 있다.

-입지경쟁력이 보통 수준에 불과한 상가는 입점희망자를 면담하라
좋지도 나쁘지도 않은 지극히 보통인 상가는 입점자의 장사 수완에 따라 그 가치가 덩달아 오르내린다.

 따라서 입점을 원하는 사람의 사업계획서, 이력서까지 확인하면 좋겠지만 충분한 대화를 통해서라도 보통의 입지를 밟고 일어설 영업능력이 있는지 정도는 확인하는 것이 좋다.

 좋지도 않은 입지인데 입점자마저 무능하다면 그 상가는 죽어갈 수밖에 없다.

한번 죽은 상가를 되살리려면 처음보다 몇 배의 노력이 더 투입되어야 함을 명심해야 한다.

-기존상가의 권리금이나 임대료 수준에 큰 비중을 두지 말라
신규상가의 분양가치를 따질 때 주변에 있는 기준상가의 권리금 시세를 반영하는 경우가 많다.

권리금에는 자리값뿐만 아니라 영업능력, 과거의 형태 등이 복합적으로 반영되어 있다.

 똑같다고 생각되는 기존상가의 권리금이 1억원 이라고 입찰내정가격에다 1억원을 올려서 산다면 5천만 원이나 비싸게 진입하여 수익성이 감소한다.

○ 주5일근무제의 확산 주목
자기 집 혹은 사무실 주위에 머물던 잠재고객층이 주5일근무제로 그곳에 머무는 시간이 1주일에 6일에서 5일로 줄어들면 상권의 유통 속도도 하루만큼 줄어들게 된다.

 반면 도심 외곽의 관문과 레제 수요가 많은 지역은 유동인구의 증가로 상권의 유통 속도가 하루만큼 빨라진다.

이런 점에 유의하여 자신이 선택할 상가가 이런 영향 요인으로부터 자유로운지, 플러스적인 효과는 있는지 냉철한 분석한 후 시장 참여나 탈퇴를 결정해야 한다.

○ 바닥 권리금이나 시설비에 탐닉하지 마라
명의신탁으로 상가를 구입하여 실제 주인이 약간의 시설을 한 후 그 몇 배를 부풀린 시설비에다 바닥 권리금과 보증금을 받아 챙겨 넘기는, 시설비 장사에 열중하는 투자자가 수지2지구 등의 택지개발지구에 많다.

임차인에게 족쇄를 채우는 이런 행위에 탐닉하다 보면 투자자세의 기본인 예측활동을 소홀히 하게 돼 결국은 자신의 상가와 부동산 경영 마인드가 퇴보하게 된다.

따라서 이런 것들을 탐닉하기 보다는 주변 상권의 변화와 인구이동, 경쟁지역의 변화 및 신업종의 개발 등에 주력하면서 안목을 키워야 한다.
아파트단지 내 구분상가, 택지개발지구 내 주상복합상가, 근린생활시설 밀집지역 내 독립상가, 중심상업지대 내 구분상가 등 그것이 어디에 속하든 상가는 중소상인이나 임대인에게 삶의 중요한 터전이 된다.

아파트단지 내 상가와 같이 예측이 쉬운 부동산일수록 그것을 차지하기 위한 경쟁 또한 치열하다. 이는 쉬운 부동산은 그만큼 진입의 대가가 크다는 것을 뜻한다.

구갈 3지구, 교하, 상현, 성복지구, 병점, 백궁정자 주상복합상가 등 신규분양이 이루어지는 곳마다 많은 사람들이 몰려드는 이유는 단지 내 상가의 상권 분석이 용이하기 때문이다.
그러나 내가 잘 아는 것은 남도 잘 알고 관심도 많다는 것을 깨닫고, 남에게 빼앗기지 않으려는

고가입찰을 멈추고 평상심을 돌아와야 한다.

수지분석을 명확히 하려면 본인이 직접 경영했을 경우를 가정하고 임차인의 입장에서 계산해보아야 한다.
수익가치 이상의 고가입찰을 해서 애꿎은 세입자에게 그 부담은 전가시키려는 생각은 버려야한다. 내 부동산으로 많은 사람이 즐거워지길 바라는 마음으로 의사를 결정할 때 투자실패는 사라지고

궁극적으로 임대수익 또한 늘어갈 것이다.
상가투자의 고수들은 입주 무렵에 사서 1,2년 정도만 보유한다.

 그 후 입주가 다 완료되어갈 무렵이 되면 상가가 성숙된 것을 보고 달려오는 2차 실수요자에게 넘기고 빠져나오는 것이다.

 대개 두 번째 투자자는 간접적인 임대수익을 기하기보다는 직접 운영하는 경향이 있기 때문에

 매도인 입장에서는 가격협상이 유리하다고 할 수 있다.

그러나 초기에 좋은 상가를 구별해내어 적정투자액의 정도를 판단할 줄 안다는 것도 쉬운 일은 아니다.
지역 내 근린상가의 수요량과 예상 공급량을 염두에 두는 지역별 사이클을 그린 후 곡선에 맞춰

매입과 매각 시기를 결정해야 한다.
우리나라 부동산 투자 관행은 IMF 외환위기경제를 겪으면서 미국계 투자 펀드, 싱가포르 투자청 등의 관행을 답습해가는 양상을 보이고 있다.

자본이득을 직접목표로 하지 않고 수익성을 최고 목표로 하여 관리기법을 선진화하거나 입주자들에게 최적의 서비스를 제공한 후 높아진 임대수익을 자본 환원하여 궁극적으로는 자본이득까지 노리는 것이 그 대표적인 모습이라 하겠다.
이와 같은 양태로 다가가기 위해서는 우선 양질의 부동산을 저렴하게 매입해야 한다.

그러려면 비용이 많이 드는 직접개발보다는 다른 사람이 먼저 개발하다 자금사정에 몰린 것을

 원가 이하로 매입하는 것이 수익률 게임에 가장 유리하다는 인식이 널리 확산되어 있다.
이런 추세를 타고 경매시장에 양질의 물건이 넘쳐나던 외환위기경제시기에는 경락받은 기존건물을 용도전환하는 것이 유행처럼 확산되었는데, 그런 유행의 물결이 지금은 정상거래시장에까지 옮겨와 있다.

이런 경향은 새 건물을 지을 수 있는 좋은 나대지의 부족과 건물 신축단가의 증가가 맞물리면서 파도처럼 밀려들어올 기세다.

최유효이용에 미달되는 부동산을 찾아내 수익성을 발휘할 부동산으로 그 가치를 증대시켜 나갈 수 있다면 안전을 바탕으로 한 고수익 투자가 될 것이다.
부동산의 가치를 증가시키는 리모델링용 부동산은 다음의 네 요소를 고루 갖추고 있어야 한다.

역세권, 유동인구의 증가가 예상되는 곳, 표준적 이용에 미달되는 곳, 상가로 쉽게 전이할 수 있는 곳인데, 이 네 박자를 모두 갖추었다 해도 이런 장점이 이미 현재 시장가치에 반영이 되어 있다면 부동산의 가치를 증대시킬 수 없게 된다는 점도 유의해야 한다.

○ 신규 지하철역으로 연결되는 후면 주택 및 주상복합지대
대로변은 빠른 속도로 무관심하게 지나쳐버리는 인구가 많으나 후면 도로변은 비록 유동인구는 대로보다 적어도 잠시 머물다 가거나 다소 여유있게 지나치는 유동인구는 더 많다.

이런 특성상 역세권 후면이나 대로변의 후면 주택지대는 음식점, 숙박업, 생활용품 판매점등의 상가지대로 전이되어 간다.
지하철 6, 7호선 역세권 후면, 선릉역까지 연결되면 지하철 기능이 배가될 분당선 역세권 후면,

광나루역 후면, 인천․대전․광주 등의 광역시 지하철역 후면 지대 등을 자주 둘러보아라.

그곳에서 허름한 단독주택이나 주상복합건물이 보이면 일단 그 건물의 수익가치를 평가해본다.

평가 결과 예상의 수익을 얻을 수 있다고 판단되면 그것이 상업용이나 업무용으로 전환할 수 있는 것인지 알아보고 만약 가능하다면 그 부동산은 안전한 임대수익을 기할 수 있는 것이다.

○ 서울에서 한 시간 이내 거리의 농가 주택
삭막한 도시생활을 청산하고 강원도, 제주도, 뉴질랜드 등에서 유유자적하고 싶으나 자녀교육,

직장, 소외감 등으로 실행에 옮기지 못하고 대체수요를 찾아나서는 사람들은 대개 서울에서 1시간 이내 거리의 전원주택이나 주말주택을 선호한다.
지금까지는 기존 농가주택과 동떨어진 곳에 토지를 매입해 통나무나 황토로 주택을 신축하는 것이 유행이었으나 앞으로는 신축비의 반값 이하로 기존 마을의 농가주택을 매입해 전원주택으로 개량하는 수요가 늘 전망이다.

 이런 용도에 적합하며 수요가 가장 풍부한 것은 대지 2～3백 평에 건평 30평 정도의 허름한 건물이다.

주말에 지방도를 이용해 아직 지가 수준이 미동중인 여주, 양평, 이천, 강화, 용인 남부 안성, 서산 등지가 유망하다.

○ 주택지대에 나 홀로 서있는 상업용 건물의 용도전환
주변의 건물들과 어울리지 않게 흉물로 서있던 서대문구 유진상가는 서울시에서 벤처기업 업무용 건물로 리모델링하자 그 수요가 증가하여 양질의 부동산으로 급변하였다.

그 가치가 없는 부동산은 대개 주위와 어울리지 않는 것들이 대부분이다.
주변의 세대수가 2백에도 못 미치고 유동인구도 없는 지역의 상가 건물은 주거용으로 리모델링하는 게 낫다.

또한, 장사가 안 되는 곳은 대개 조용하고 쾌적한 요소는 갖추고 있으므로 상가 건물의 굵은 뼈대를 살려 원룸이나 다가구주택으로 용도를 바꿔 월세 위주의 임대주택으로 전환하면 수익성을 대폭

개선시킬 수 있다.
리모델링 종목은 누구나 쉽게 접근할 수 있는 대표적인 것들이다.

지금 우리는 세계적인 저금리와 경제 불확실성에 증시 침체까지 합세하여 유동자금이

 리모델링종목에 몰리기 쉬운 여건을 갖추고 있다.

막차를 타고 도착하면 돌아갈 차편이 없게 된다는 생각으로 타이밍을 조정하되 매입시점보다 매각기점에 무게를 더 실는 것이 바람직핟.

 수익성을 강조하는 부동산 투자에 가치를 증대시키는 활동은 새로운 부가가치 창출을 의미한다.

○ 프랜차이즈 점포 용지는 어디가 좋은가
도시민들의 외식문화를 확산시킨 패스트푸드전문점이나 아이스크림점 같은 서양식 프랜차이즈점은 그 기세가 꺾이고 전통음식체인점, 일반편의품점, 유기농농산물점 등이 유망한 체인점으로 등장하여 기존의 프랜차이즈점 명성을 이어가고 있다.

이런 영향 때문인지 신규 점포를 구하러 다니다 지친 몇 사람이 합쳐서 아예 그런 용도의 건물을

짓고자 본사에서 승인해줄 만한 입지요인을 갖춘 프랜차이즈 용지를 찾는 경우가 늘고 있다.
프랜차이즈는 브랜드 가치에 비례해서 영업수익이 달라지는 만큼 어느 지역에 그 이름을 달고 들어가는 것이 생각보다 쉽지 않은 경우가 많다.

 이름이 널리 알려진 프랜차이즈점 같은 경우에는 본사에서 정해놓은 입지요인에 대해 알아보는

데만도 몇 시간이 걸릴 정도로 까다롭다.

○ 중소형 아파트
대부분 부동산 투자는 아파트로 시작하기 때문에 2차 단계의 수익성 부동산 투자도 아파트로 이어지는 경우도 많다.

 40대 전후의 아파트 투자는 순수투자적인 성격보다는 거주․투자 겸용이 대부분이지만

 50대의 아파트 투자는 순수투자형이거나 평형대가 커진 거주겸용이 주류를 이룬다.
구분상가와 같은 수익성 부동산은 월임대수입을 노리는 데 반해

 소형아파트를 제외한 대부분의 아파트는 매매차익을 위한 자본투자가 대부분이다.

중대형 아파트는 극히 일부의 외국인 임대수요를 빼고는 월세나 연세로 들어오려는 수요자가 드물기 때문에 아파트로 일정한 임대수입을 얻으려면 소형평형 중심으로 행해야 한다.

중소형 임대아파트의 임대료는 교통, 할인점, 학교에 의해 좌우된다.
지역에 따라 적정 임대평수가 다르지만 대체로 15, 18, 23, 27평형이 월세 임대수요가 풍부한 편이고, 한적한 지방으로 갈수록 33평형으로까지 면적범위가 확산된다.
금리가 6%대 이하로 떨어지고 물가상승율을 감안한 ‘세공제 후 예금이자 수입’이 2%대 이하로 내려가면서부터 아파트로 얻는 기대수익률 또한 비례적으로 낮아지고 있다.

 그 차액을 자본이득으로 채우려고 하지만 부동산투기대책으로 행정규제를 강화하고 있어서 그 또한 쉽지 않다.

 평범한 보통의 아파트로는 수익을 기대할 수 없게 되었으며 교통, 할인점, 학교의 삼박자를 갖춘 아파트만이 임대수익과 자본이득율을 합친 수익율이 다른 투자수단의 평균치 정도를 따라갈 정도가 되었다.

[밝은햇빛]

좋은자료...감사합니다.....

[앤소니]

좋은글 고마버. 인쇄해서 줄치며 읽었지.