[재건축신문의 보도]은마아파트 리모델링 추진

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[재건축신문의 보도]은마아파트 리모델링 추진

은마아파트 리모델링 추진

7일 경기여고서 설명회 개최


뚜렷한 재건축 추진 실적을 보이지 않고 있는 은마아파트가 리모델링 사업추진이라는 새로운 카드를 들고 나왔다. 은마아파트 발전협의회(회장=김영철)는 지난 7일 오후 3시 경기여고 강당에서 주민들을 모아놓고 설명회를 개최했다.

‘재건축과 리모델링 비교 설명회’라는 이름으로 마련된 이 자리에서 협의회 측은 현재 재건축이 어려운 상황에서 더 이상 재건축만을 고집할 필요가 없다는 주장을 펼쳤다. 현재 정부에서 내놓고 있는 재건축 규제 상황에서 계속 재건축사업을 추진하는 것보다는 리모델링 사업이 새로운 대안으로 될 수 있다는 것.

협의회측에서는 건설 시행업체인 ‘도시와 사람’의 도움을 받아 이번 설명회를 개최했다. ‘도시와 사람’ 계열사인 ‘지오플랜’의 박재열 대표이사가 이날 설명을 맡았다. 박 대표는 재건축 추진에 대해 ‘4가지 난제’를 이유로 들어 재건축 대신 리모델링으로 사업을 추진하는 것이 은마아파트의 가치 향상을 이루는 방법이라고 강조했다. 박 대표는 “현행 재건축 제도 하에서는 안전진단, 소형평형 의무비율, 임대주택, 용적률 규제라는 4가지 큰 어려움이 있다”면서 “이 같은 어려움을 감내하면서 재건축을 진행하는 것보다는 리모델링이 그 대안이 될 수 있을 것”이라고 밝혔다. 이날 약 500여 명에 가까운 주민들이 참석해 이 날 설명회를 지켜봤다. 협의회측은 이 설명회 이후부터 본격적인 리모델링 사업 추진을 진행시킨다는 복안이다.

하지만, 은마아파트는 아직 공식적으로 재건축을 포기한 것이 아니다. 이번에 리모델링을 추진하고 있는 추진주체는 재건축추진위와 상관없는 은마발전협의회로서 엄연히 다른 단체다. 따라서, 추진 과정에서 양측의 갈등도 예상되고 있다. 한 쪽이 재건축조합이든 리모델링조합이든 강남구청의 조합인가를 받게 된다면 다른 한 쪽은 간판을 내려야 하는 상황이 예상되기 때문이다.

이미 양측 사이에서는 리모델링 추진 주체의 적법성을 놓고 나름대로 논란도 벌어지고 있는 것으로 알려졌다. 주거정비법에는 구청의 추진위 승인을 받지 않은 채, 추진위를 운영할 경우 불법으로 보고 있기 때문이다. 즉, 이미 재건축 추진위가 있는 상황에서 리모델링 추진을 한다는 것이 주거정비법 규정을 저촉할 수 있다는 주장이다.


하지만, 구청 및 건교부에서는 “주거정비법상의 추진위는 재건축 등 주거환경정비사업 만을 규정한 것이어서 주택법에 따른 리모델링 추진은 주거정비법 규정이 적용되지 않을 것”이라는 견해다.


관계기관의 이 같은 유권해석 속에서 조합인가를 둘러싸고 양측의 한판 대결은 피할 수 없을 것으로 보인다. 이는 결국 조합원들의 민심이 어디로 쏠릴 것인가라는 부분으로 모아지는 부분이다. 현재로선 두 추진주체 중 한 주체가 조합인가를 받을 경우, 다른 추진 주체는 자연적으로 세력이 약화될 것으로 보기 때문이다. 강남구청 관계자는 “조합원들이 양 측에 동의서를 제출해 양 측 모두 80%를 넘기는 상황은 없을 것”이라며 “또한 한 사업장에 두 개의 조합인가가 나갈 수는 없을 것으로 보여진다”고 밝혔다. 따라서, 시간이 흐르면서 재건축과 리모델링 중 어떤 추진 주체가 조합인가 신청 요건인 80% 동의율을 조합원들로부터 받아낼 수 있느냐라는 부분에 관심이 모아질 전망이다.

이번 리모델링 추진을 통해 은마아파트가 또 다시 여론의 스폿라이트를 받을 것인가. 한동안 안전진단 문제로 여론의 주목을 받았지만, 결국 안전진단을 통과하지 못한 채, 조용한 '잠행' 상태에 돌입했던 은마아파트가 대치동 인근 중층아파트 중에서 또 다시 리모델링 카드를 들고 서서히 움직이고 있다.


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재건축과 리모델링 병행 추진시 … 건교부 “법 달라 처벌 근거 없다”

주거정비법 85조에는 시장·군수로부터 추진위 승인을 받지 아니한 경우 추진위 활동을 할 없도록 하는 규정이 있다. 즉, 예전의 ‘비상대책위원회’라는 명칭의 임의 단체 난립을 막기 위해 주거정비법에 삽입된 조항이다.

정부가 나름대로 리모델링을 장려하면서 은마아파트에도 리모델링 바람이 불었다. 이 과정에서 ‘리모델링 추진 주체가 주거정비법상 승인을 받지 않은 또 다른 임의 단체 아니냐’ 라는 부분이 논란을 빚고 있는 것으로 알려졌다.

강남구청에서는 이 같은 상황에 대해 아직까지 확실한 결론을 내놓지 못하고 있다. 하지만, 한 사업장에서 두 개의 추진주체를 인정할 수는 없다는 입장이다. 구청 관계자는 “한 사업장에서 두 개의 추진주체를 인정하는 것은 시장을 교란하는 꼴 밖에 되지 않을 것”이라며 “가장 좋은 방법은 주민 전체 총회를 개최해 재건축과 리모델링 중 어느 하나의 사업방식을 결정하는 것이 될 것”이라고 밝혔다.



한편, 건교부에서는 이 같은 리모델링 추진 단체가 주거정비법 상 처벌규정 대상에 포함되지 않을 것이란 입장이다. 재건축은 주거정비법에 의한 사업이고, 리모델링은 주택법에 의한 사업이기 때문이라는 것으로 결국 각자 근거법이 다르다는 것. 재건축 추진위가 2개일 경우에는 문제가 되지만, 재건축과 리모델링의 추진주체가 각각 있는 것은 문제가 없다는 설명이다.



그러나, 최종적으로 조합 인가는 하나의 주체를 인정해야 할 것이라고 밝혔다. 건교부 관계자는 “결국은 조합원들의 동의에 의해 하나의 사업방식이 결정되어져야 할 것이고 구청 또한 면밀한 동의서 검토를 거쳐 하나의 조합에 인가를 내 줘야 할 것”이라며
“안전진단 D급 판정을 받을 경우, 리모델링을 금지시키는 법안이 추진 중이기 때문에 그 법 시행 이후에는 이런 문제가 많이 해소될 수 있을 것”이라고 내다봤다.


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리모델링시 31평은 1억8000, 34평은 2억3000 개발이익 주장

이날 설명회에서 주최 측은 리모델링을 추진할 경우, 31평은 1억 8000만원, 34평은 2억 3000만원 가량 개발이익이 발생될 수 있다고 밝혔다. 반면, 현행 규제하에서 재건축의 경우 500∼1000만원의 개발이익만을 바라 볼 수 있을 것으로 내다봤다.

이 같은 차이가 발생되는 요인은 평형의 증가 차이에 따른다. 재건축을 추진할 경우, 소형평형 의무비율, 임대주택 등으로 인해 조합원들 대부분이 기존 평형 및 그보다 적은 소형평형으로 입주할 수 없다고 밝혔고 반면, 리모델링은 최소 7평에서 최대 16평까지 늘릴 수 있다고 밝혔다. 따라서, 리모델링시 증가된 평형 면적만큼 그에 따른 이익이 증가될 수 있다는 주장이다.

재건축시 적용 용적률은 현재 서울시 고밀도아파트 기본계획상 용적률인 230%를 적용했다. 그 결과, 25평형·34평형·42평형의 세 가지 평형이 나온다는 가정하에 예상 사업계획안을 만들었다. 그 결과, 약 40%의 조합원만이 평형을 증가시킬 수 있고, 나머지 조합원들은 기존 평형과 비슷하거나 전보다 적은 평형으로 배정받게 된다고 밝혔다.

반면, 리모델링에 따른 평형 증가는 적게는 7평에서 많게는 17평까지 평형 증가가 가능하다고 밝혔다. 정부에서 밝히고 있는 리모델링 증축 가능 기준에서는 전용면적의 30%까지 가능하되, 최대 30㎡(약 9평)까지만 가능하지만, 주최측에서 17평까지 가능하다고 주장한 근거는 전용면적과 전유면적 사이에 따른 해석에서 비롯된 것.

협의회 관계자 역시 이 부분에 대해 변동가능성이 있다고 밝혔다. 이 관계자는 “전용면적과 관련해 실사용 전용면적과 공부상 전용면적 중 어느 것을 정하느냐에 따라 그 결과가 달라진다”며 “지금 내놓은 수치는 이론적이고 최대치인 부분을 감안하기 바란다”고 덧붙였다. 이 관계자는 리모델링에 대한 한계 또한 지적했다. ▲주민 80% 이상이 동의해야 한다는 점 ▲세대수 증가가 불가능하다는 점 ▲내력벽 철거를 통한 세대 통합 불가능하다는 점 등이다.

한편, 협의회측에서는 ‘재건축과 리모델링이 분열되면 안된다’며 재건축과의 병행 추진 계획 또한 제시했다. 즉, 리모델링 사업을 추진하되, 향후 건축심의까지 받아 확정된 사업계획안을 놓고 그때 재건축과의 수익성을 놓고 비교하더라도 늦지 않는다는 것. 경우에 따라 그때 쯤에는 재건축 규제가 완화돼 재건축 사업성이 현재 추산한 리모델링 사업성보다 좋을 경우 리모델링을 포기할 수도 있다는 설명이다.

김병조 기자 2005-05-13 12:50:17