미분양의 여파가 이제 수도권으로 확산되고 있습니다. 아직도 분양을 은근히 자신하고 있는 건설사들이 감추인 미분양 정보가 많기 때문에 이 마져도 확실한 통계가 아니지만 이 수치만으로도 수도권 미분양이 심각해지고 있음을 알 수 있습니다.
지방의 미분양과 수도권의 미분양은 조금은 다른 관점에서 접근해야 한다는 생각입니다. 그래야 그에 대한 정부의 대책도 다른 접근법이 나올 수 있습니다. 동일한 조건으로 수도권과 지방을 본다면 합리적인 정책이 나올 수 없으며 그에 따른 후유증도 만만치 않기 때문입니다.
지방 미분양의 원인은 수요부족
우선 지방의 경우에는 일단 수요가 없다는 것이 가장 큰 문제입니다. 거주요건 강화도 문제이지만 지방의 경우에는 상승 기대감에 따른 투자수요가 많았기 때문에 시장에서 상승 바람이 불지 않는 한 지방의 아파트는 지으면 지을수록 미분양이 날 수밖에 없습니다.
다만 최근 아산이나 일부 지방도시에서 분양에 성공한 경우가 있는데 이들의 공통점은 우선은 주변 시세보다 상당히 저렴하게 공급된다는 것이고 여기에 신도시 또는 대규모 택지개발이라는 미래적 가치가 있기 때문입니다.
이러한 두 조건이 성립되지 않으면 지금의 시장 상황에서는 지방 어디에서든지 미분양은 불을 보듯 뻔합니다. 그래서 지금 건설사들이 앞다투어 아파트를 세일하고 땡처리 수준까지 가지만 해결책이 안나오는 것입니다.
가격이 저렴하다싶으면 입지가 좋지 않고, 입지가 좋으면 가격을 잘 내리지 않기 때문입니다. 건설사들도 이러한 사실을 알지만 전자의 경우에는 아무리 가격을 내려도 팔릴리가 만무하고 후자의 경우에는 건설사들이 아직은 가격을 대폭내리기 보다는 그 잘난 입지를 가지고 버텨보고 있는 상황입니다.
결국 지방의 경우에는 입지가 우월하다는 곳을 제외하고는 미분양에 대해 정부가 특단의 대책이 요구되어 지는 것입니다. 모럴헤저드라는 둥 말이 많지만 지금으로서는 우선은 미분양을 어떤 방법으로든지 해소하고 그 다음에 그에 따른 정부의 부담을 해당 건설사들에서 책임지도록 하는 방법이 강구되어야 할 것입니다. 그만큼 시급하고 그로 인한 후유증이 전체적인 주택 시장에 악영향을 미칠 우려가 있기 때문입니다.
수도권 미분양의 원인은 고분양가
다음은 수도권 미분양 문제입니다. 지금 서울에는 극히 일부분을 제외하고는 미분양이 없는데 수도권은 미분양이 급증하고 있는 까닭은 무엇인가요? 단적으로 말하면 건설사들이 아직도 욕심을 버리고 있지 않기 때문이며 현실을 직시하지 않고 있기 때문입니다. 이제 실거주 시대가 도래하면서 서울은 입지적 경쟁력에서 수도권을 압도하게 될 것이고, 재개발,재건축 등으로 거주환경 또한 탁월해지고 있기 때문입니다.
이러한 환경변화의 시대에 과거의 수도권에서의 수익만을 생각해서는 이런 미분양 사태를 벗어날 수 없는데도 아직도 그 과거의 화려함이 건설사들의 눈을 덮고 있는 듯 합니다. 일례로 용인 기흥의 한 미분양 단지는 입지면에서도 열악한 지역임에도 불구하고 인근 택지개발지구보다도 더 높은 가격의 분양가를 고수하고 있습니다.
현재 기존 아파트 가격은 뚝뚝 떨어지고 있는데 이 미분양 아파트는 분양당시 인근 시세에 준하여서 정한 그 가격을 유지하고 있으니 누가 그 미분양 아파트를 매입할 것인지요? 정말 길가다가 이곳을 잘 모르는 몇사람이 사줄까? 이젠 너무도 정보가 일반화되어 이러한 눈먼 돈도 쉽게 벌 수 있지 않은 상황이란 것을 정녕 건설사들이 모르는 것일까요?
수도권 미분양에서 김포한강신도시의 경우는 조금은 미묘합니다. 일단 3순위까지 미달되었지만 4순위에서 분양을 마쳤다는 소식을 접했습니다. 이것이 신도시의 위력이지요. 비록 입지면에서 타 신도시에 비해 열악하였지만 결국에는 미분양을 남기지 않는 저력이 신도시의 힘입니다.
그만큼 수도권 신도시는 미분양에서는 자유로울 수 있다는 생각입니다. 다만 조건은 주변 시세보다 상당히 저렴해야 한다는 것이지요. 김포한강신도시는 분양가격이 저렴했기 때문에 그나마 4순위에서 마감될 수 있었습니다.
수도권은 엄밀히 말하면 순환고속도로를 중심으로 그 주변 이하 지역을 제외하고는 입지면에서는 열악한 곳은 없습니다. 모두 다 인구가 밀집된 지역이고 수요는 충분히 있기 때문입니다. 이러한 곳에서 미분양이 늘고 있는 것은 단 한가지 이유입니다.
고분양가입니다. 현재도 수요가 많은 용인, 수원, 고양, 남양주 등에서의 미분양이 늘고 있는 것은 건설사들이 분양가격을 고가에 책정했기 때문입니다. 아마 건설사들은 웬만한 충격이 아니고서는 분양가격을 내리려고 하지 않을 것입니다. 그만큼 수도권에 대한 환상에 젖어 있기 때문입니다.
수도권과 지방 미분양 대책은 다른 해법으로
만일 정부가 이렇게 미분양의 원인이 전혀 다른 지방과 수도권의 미분양에 대한 정책을 동일하게 적용한다면 결국 그 수혜자는 수도권 건설사들에게 대폭적으로 돌아가게 될 것입니다. 결국 다수의 미분양을 가지고 있는 지방이 해결되지 않으면 이러한 미분양 대책은 아무런 효과도 내지 못하고 경제에 부담만 가중시킬 것입니다.
따라서 정부는 지방의 미분양에 대해서는 분양가격을 내린 미분양 아파트를 적극 매입할 수 있도록 미분양 펀드의 활용과 주택공사를 통한 매입 그리고 지방 미분양 매수자들에 대한 각종 세제지원 등의 적극적인 활성화 대책이 필요하며, 수도권의 미분양에 대해서는 이러한 활성화 대책을 강구하기 전에 건설사들이 우선적으로 현재의 분양가격을 내리도록 해야하며, 적정선으로의 분양가격을 인하한 업체에 한해서 이러한 지원을 하되 지방과 동일한 파격적인 지원보다는 수도권의 특성을 감안한 선별적인 지원을 하여야만 지속적인 주택가격 안정도 기할 수 있을 것입니다.
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