울산 역대 최고 분양가 아파트에 대한 가치 분석

[未來都市]

(2007.12.09)

2007년 울산의 종부세 대상자는 3,300명이 해당된다고 한다.

울산의 아파트 중 종부세에 해당되는 것은 옥동인벤스 몇세대 밖에 없기 때문에

 통계수치에 포함된 대상자는 모두가 토지, 건물 등을 보유한 부동산 부자 일 것이다.

토지나 건물은 재산 노출이 잘 되지 않기에 울산에서 실질적인 종부세 대상인 부동산 부자는 3,300명이 훨 초과하는 수치가 나올 것이다.

어떻게 보면 울산에 부자는 상당히 많다고 할 수도 있다.

여하튼 이들 종부세 대상자가 울산의 고가아파트 수요층이라고 가정하면

이들이 어느 아파트를 원하는가에 따라 그 아파트의 향후 가치가 결정 될 것이다.

이들 부자는 충분한 정보와 그들만의 네트워크가 있기 때문에 특정 지역, 아파트에 집중되는 경향이 있으며

상기 고가아파트 중 입지조건이 가장 좋은 아파트에 집중적으로 몰릴 것으로 예상된다.

롯데캐슬킹덤은 2008년 6월 입주예정이며 다른 아파트는 모두 최근에 분양하는 아파트이다.

아파트 가치는 입주 후 3~5년 내 그 가치가 결정되며 좋은 아파트는 이후에도 꾸준한 가치 상승을 보이고 있다.

그러한 지속적인 상승세를 유지할려면 무엇보다 좋은 입지조건과 타 아파트 대비 본질적인 가치가 높아야 한다.

고가아파트의 주 수요층은 남구 삼산의 상업종사자와 옥동 법원 관련 종사자 및 학원 운영, 석유화학단지의 일부 고소득자 등이 될 것이다.

물론 타 지역에도 있겠지만 상대적으로 낮은 수치를 보이고 있다.

그러한 이유로 고가주택 수요층이 많이 분포되어 있는 남구에 고가아파트가 집중적으로 분양되고 있는 것으로 보인다.

상기 아파트 중 고가아파트 주 수요처인 남구 삼산, 옥동, 석유화학단지를 쉽게 연결하는 가장 좋은 입지조건을 갖춘 아파트는

 제2 문수로아이파크와 롯데캐슬킹덤이 될 것이다.

두 아파트는 비슷한 입지조건으로 보이지만 내부적으로 잘 살펴보면 상당한 차이를 보이고 있다.

아파트의 평가 요소인 교육 측면(학원, 학교 근접), 교통 접근성(역세권,도로거리), 환경측면(대공원 접근성), 구성 평형(고 소득자는 큰평수 끼리를 선호함), 주차대수 등 모든 면에서 캐슬킹덤이 우위를 점하고 있다.

더군다나 분양가에는 약 40% 아이파크가 높기 때문에 캐슬킹덤의 저평가는 쉽게 예상 할 수가 있다.

높은 분양가 책정 이유가 품질의 고급화 보다 높은 보상가격이 원인이기에 상대적인 가치 차이가 더 크게 될 것으로 보인다.

울산의 전체적인 아파트 침체 국면이지만 내가 사는 아파트는 몇년 후 가치를 보고 판단해야 하기에 지금 현재 평가는 분위기는 큰 의미가 없다.

물론 당장 좋은 가치를 보이면 기분은 좋겠지만 더 중요한 것은 살면서 꾸준하게 오르는 아파트가 오랜기간 행복을 주는 가치있는 아파트라는 사실인 것이다.

그런 면에서 롯데캐슬킹덤은 킹덤의 의미처럼 왕의 터로서 향후 높은 가치를 보일 것이다.

이상은 미래도시의 아주 주관적인 의견입니다.

캐슬킹덤은 보통 서민이 접근하기에 상당히 부담스러운 가격이지만 좋은 아파트를 선택하는 기준에 참고가 될 것으로 보이기에 개인적인 의견을 올렸습니다.

다소 본인 생각과 차이가 있더라도 달리 판단하지 마시고 참고하는 선에서 가벼이 보시면 고맙겠습니다.

감사합니다.