살기좋은 “아파트 마을” 만들기 위한 방안

살기좋은 “아파트 마을” 만들기 위한 방안                                                                           한 재 용 총무이사                                                                     (사)전국아파트연합회광주·전남지부 Ⅰ. 실마리     아파트가 60년초 마포에서 처음 세워진 이후 정부는 성장위주의 경제정책과     함께 급변하는 산업화와 도시화로 인한 인구집중으로 격증하는 주택난 해소와     좁은 국토이용, 저렴한 주택공급을 위해 주택 2백만호 건설계획을 무리하게     추진하게 되었다.     그리고 아파트는 단독주택과는 비교가 되지 않을 만큼 편리함과 안전함 때문에     많은 시민이 선호하게 되었다.     현재 광주시의 전 가구수의 67%가 아파트에 거주하고 있다. 최근 광주시의     주택건축허가 비율중 아파트가 99.5%였으며, 단독이나 연립주택은 0.5%뿐이다.      앞으로 아파트는 가장 보편적인 주거형태로 자리를 잡아갈 것이다.     그래서 우리 자녀들의 고향은 아파트가 될 것이다.     농경사회였던 시절에는 공동체의식의 기반 위에서 마을별로 향장이나     어른이 계셨다. 그러나 아파트생활은 시멘트의 두께만큼이나 이웃간의 벽이     막혀 이웃사촌이 없고 미풍양속이 사라져 단지내에 어른이 없는 현실이다.     그러므로 나만 있고 우리와 양보정신이 없어져 범죄의식이 높아진다고 한다.     그리고 고층 아파트에 자란 어린이들은 성격이 폐쇄적이고 부모에 대한     의타심이 강하다는 연구결과도 있다.     앞으로 우리의 전통적인 미풍양속과 생활규범을 올바르게 수용할 수 있도록     다양한 교육과 홍보를 통해 이같은 부정적인 현상들을 변화시켜야 한다.     그러나 대부분 아파트 입주자들이나 동대표들은 무관심할 뿐입니다.      정부는 그 동안 아파트를 짓는데 만 열중했지 관리부분에는 관심이 적었다.   “사유재산이니 주민들 스스로 해결하라”였다. 자치단체들도 입주민끼리 분쟁이     일어나면 강 건너 불 구경하듯 한 현실이다.     결국 아파트관리는 주민들 스스로 해결해야 할 문제다.         아파트 관리를 보다 효율적으로 운영하여 부실공사 방지와 관리비절감     공동체의식 함양으로 쾌적하고 분쟁이 없는 살기좋은   “아파트 마을을 만들기”위해 뜻을 같이한 입주자대표회의 회장님들과    '92년 2월 전국아파트연합회광주·전남지부를 창설, 실무자로서 경험한 사례를     중심으로 살기좋은 아파트마을 만들기”활성화를 위한 방안에 대해     여러분들과 함께 토론해 보고자 합니다.     Ⅱ.입주자 참여의식을 높여야    아파트 입주자 대부분은 동대표나 관리소장이 누구인지?    관리비 산출이 어떻게 되는지 잘 모르고 있을 뿐만 아니라 약간 많이    부과되더라도 “얼마 않 되니까”“그것 쯤이야”“누군가 알아서 하겠지”    하는 등 무관심 할 뿐이다.    현관 안의 사소한 하자보수를 주장할 때는 모두가 주인이고,    현관 밖의 부실공사나 공동하자 등 책임감을 갖고 중요한 일을 할 때는    참여하는 사람이 드물다.    입주민중 동대표 선출에 관심을 가져 보신 분이 몇 분이나 될까요?    또, 스스로 아파트운영을 위해 동대표에 참여하신 분이 몇 분이나 될까요?    또, 내가 사는 아파트와 다른 아파트와의 관리비나 하자보수가 어느 정도    차이가 날까 비교해 본 분들이 얼마나 될까요? 대부분 관심도 없고 참여를    하지 않는 현실이다.    이러한 현실에서 주민들이 자발적으로 참여하길 원한다면 그것은 감나무아래서    홍시가 떨어져 주기를 바라는 일이다.    입주자대표회의·부녀회·관리소장·통장 등 아파트관리에 앞장서서    관여하는 분들이 입주민들이 참여할 수 있는 분위기를 만들어 주어야 한다.    서로 만나서 이야기할 수 있는 장소와 계기를 만들어 주어야 한다.      ▣ 입주자 참여를 위한 방안       1. 공동시설 활용방안에 관심을 가져야 한다.          아파트 생활의 삭막함을 없애고 만남의 장과 취미생활을 같이          할수 있는 공동으로 사용하는 공간을 확보하여 ‘삶의 질’을          향상시킬 수 있는 ‘생활관리’는 여러 내용으로 다양하게          전개될 수 있다.          생활 지원서비스로써 단지내의 입주자대표회의실이나 공용공간에          놀이방, 청소년독서실, 주민 취미공간을 만들어 사용규칙을 정해          이용할 수 있고, 동호인 모임으로 부부등산회, 테니스회, 서예반,          아이들을 생각하는 엄마모임 등 주민모임을 활성화하여 취미생활은          물론 다양한 주민여론을 수렴하면서 한가지씩 해결해 나가야 한다.       2. 아파트마을 행사를 주기적으로 개최한다.          옛날의 농촌의 마을행사가 갖고 있던 축제의 개념을 아파트 단지별로          현대적으로 되살려야 보는 것이다.          단오행사나 추수시의 공동 축제나 당산제를 지냄으로서 마을주민들이          하나가 되는 의식을 가졌던 것을 현대적으로 각색하여 일년에          몇 차례씩 단지내에서 경로잔치, 노래자랑, 운동회, 바자회, 문화행사          등을 개최하여 아파트마을 주민들이 함께모여 음식을 나누면서          비용을 공동부담하는 공동체의식을 향상시키는 것도 바람직하다고 본다.       3. 공동체 생활이 이루어지도록 한다          아파트마다 도서실을 만들어 주민들이 책을 기증케 하여,          서로 바꾸어 보도록 하고, 농촌과 자매결연으로 농촌과 서로 왕래하는          농산물 직거래행사와 주변환경을 청결하게 하는 조기청소와 지역환경을          지키기 위하여 환경운동에 참여하는 문제, 계절마다 단지내의          정원가꾸기 행사 등을 할 수 있는 분위기를 조성하는 것이다.       4. 동대표의 위상을 높여주어야 한다          동대표의 역할과 책임은 아무리 강조해도 지나치지 않는다고 본다.          동대표는 작은 자치단체의 장이다. 아파트 단지에서 분쟁이 발생하지 않고,          주민들간에 마음의 벽을 허물고 살아가도록 하는데 가장 중요한 역할을 하는          분들이 동대표들이다.          관리사무소가 집행기구라면 동대표들로 구성된 입주자대표회의는          의결기구이다. 관리비 사용에서 부터 주민들의 의견을 종합. 반영하여          단지를 이끌어 가는 대표들인 것이다.          주민들이 입주자대표회의 회장의 위상을 높여주어야 행정기관이나          외부에서도 대우를 한다.       5. 입주민의 의견을 수렴해야 한다          아파트 운영에 있어 중요한 문제가 발생하면 공청회와 주민간담회,          설문지 등을 통해 의견을 수렴하여 그 결과를 수시 공고, 입주민들이 쉽게          알아볼 수 있도록 곧바로 투명하게 공개를 하여 관심을 갖도록 해야한다.          아파트관리의 책임자들만 정보를 알고 주민들에게 알리지 않는다면          불신을 받는다던가 분쟁이 발생하기 마련이다.       6. 나부터 변해야 한다.(From Me)          자! 이제부터는 “나부터 변해야 한다”. 나부터 정직하게 행동하고,          나부터 비윤리적 관행을 막고 기초질서를 지키고, 주민자치에 참여한다면          아파트문화나 사회는 좀더 달라질 것이다.          이제는 입주민의 노력으로 획일적이고 무관심한 아파트 문화를          바꾸어야 한다. 주민들이 무관심할수록 분쟁은 끊임없이 계속될 것이고          이를 해결 해 줄 만한 단체나 기관이없는 상태에서 주민들의 불만만          가중될 것이다.          입주자들의 참여 없이는 입주자 주권시대는 불가능하다.          한사람 한사람이 참여의식을 가질 때 입주민들의 힘은 강해지고 그것은          곧 시민의 주권시대로 이어질 것이며 풀뿌리 민주주의의 가장 기초조직인        “살기좋은 아파트마을”이 조성될 것이다.      ▣ 공동체 활성화를 위한 입주민의 자세         1. 동대표선거에 참여하기                  2. 동대표·부녀회에 참여하기       3. 주민 공청회·간담회·반상회·설문조사시 참여하기        4. 문화행사·농산물직거래 행사에 참여하기       5. 동호인 모임에 참여하기                 6. 에너지절약운동에 참여하기       7. 사이버 아파트운영에 참여하기.       8. 아파트생활 기초질서 다지기 운동에 참여하기      ▣ 아파트생활 기초질서 다지기 운동(안)        1. 무소음 생활화           ◇ 피아노소리 줄이기(아침일찍, 저녁늦은 시간)           ◇ 고성방가 및 소란행위 줄이기           ◇ 발소리 줄이기(어린이 장난 타이르기)           ◇ 자동차의 경적음과 엔진소리 줄이기           ◇ 밤늦게 목욕이나 세탁안하기        2. 공공질서 지키기           ◇ 승강기에 오물 버리지 않고, 작은소리로 이야기 하기           ◇ 불법주차 하지 않기(주차 구획선 안에 정확하게 주차하기)           ◇ 앞 베란다에서 침구류 건조하거나 털지않기              ◇ 베란다 확장 및 돌출물 설치하지 않기           ◇ 차량 10부제 및 카풀제 이행하기        3. 존중하고 감사하는 마음           ◇ 이웃간에 존중하며 감사하는 마음갖기           ◇ 호화사치와 낭비 안하기 (위화감 조성)           ◇ 먼저 인사하기           ◇ 통로 및 베란다에 속옷차림으로 다니지 않기        4. 쓰레기 줄이기와 재활용품 분류           ◇ 규격봉투 사용하기           ◇ 음식물 쓰레기는 물기를 제거하여 버리기 (승강기내 악취)           ◇ 쓰레기 줄이기와 재활용품을 분류하여 버리기        5. 화단과 주변환경 깨끗하게 가꾸기.   Ⅲ. 입주자대표회의를 잘 구성해야     그동안 열심히 봉사한 여러 단지의 입주자대표(자치회장)들께서 임기도     끝나기 전에 매도와 명예 훼손만 당하고 사퇴하는 사례가 속출하고 있다.     자치회장으로서 고질적인 건축부조리는 도출하지 않고 무난한 개인별 하자나     보수하고 관리비도 관행적으로 집행하는 단지는 별 탈없이 임기를 채우고     있는 반면, 부실공사와 용역계약 등에 관심을 갖고 헌신적으로 봉사하는     자치회장은 교체되는 사례가 더 많았다.     그 이유는 대부분 용역회사나 시공사와 이해 관계가 있는 소수의 주민이     대표의 지엽적인 사소한 일을 침소봉대 한다던가 시시콜콜 험담하기를     좋아하는 일부 주민에 의해 자치회와 임원간, 주민간에 흑색선전과     유언비어를 유포하여 대표를 곤혹스럽게 만들어 그만 두게 한다.     일부 악덕 시공사는 하자보수를 지연시켜 대표가 무식하여 회사와 협조가     되지않고 모든 일이 안된다고 일부 주민을 선동하여 대표를 전격 교체하는     경우라든가, 정기 회의시에는 참여도 잘 않으면서 모든 문제에 대해서     사사건건 대안도 없이 대표를 괴롭히는 몰지각한 1～2사람 때문에 잘해야     본전이라는 분위기가 팽배하여 열심히 하려고 했던 대표들이 도중에     그만두는 경우가 꽤 많다.      ▣ 입주자대표의 실상과 문제점 및 개선점         1. 입주자들의 참여의식 결여로 동대표자의 선출방법과 자격기준이 없이           임의적으로 선출하는 사례가 많음           - 세대주(남자) 참여율 저조로 분야별 전문가 부재        2. 아파트 입주자는 직업과 개성이 다를 뿐만 아니라 생활수준이 각기           다른 복합적인 아파트 특유의 무관심속에서 서로 동대표가 되기를           기피하고, 반면 회장이 되기를 지원하는 사람중에는 극히 일부지만           업자와 결탁, 이권에 개입하여 회장의 잦은 교체등이 빚어진다.        3. 전문지식이 없는 노령층인 원로만을 선출시 추진력이 약간 미흡        4. 동대표들의 열의 부족과 무관심으로 대표회의시 과반수 확보가 어렵다        5. 법적 성격상 구체적인 권한과 의무가 모호하여 구성과 해산이           임의적으로 이루어지는 경향이 있으며 일부 주민의 선동으로          "비상대책위원회"를 구성하여 자치회를 무시하고, 해산한 사례가           종종 발생하였다.        6. 동별대표자의 결정 방법이 세대수로 비례하고 있으나 실제 동당 0인으로           선출되기 때문에 적정한 수의 대표회의가 구성되지 못한 경우가 있다.        7. 입주자대표회의는 의결기관으로서 집행기관인 관리사무소의 예산집행의           적정 여부와 근무감독만 하여야 하는데 관리소 운영 전반과 청탁,           이권개입 등 모든 분야에 간섭하여 실질적으로 의결과 집행까지           담당하는 결과를 초래하여 관리소장과 마찰을 빚는 경우가 많다.        8. 아직까지 아파트 문화가 정착하지 못하여 입주자대표회의의 업무성격을           이해하지 못하고 자치회장 불신 풍조가 팽배하여 있다.           - 그동안 일부 시공회사가 자치회장을 매수 및 자기 측근을 내세워             회사의 부실공사 은폐와 회사측 유리한데로 관리를 한다는 불신감             때문에 자치회장의 위상이 떨어져 있다           - 자신은 참여하지 않으면서 성실히 주민을 위하여 열심히 수고한             자치회장을 요즈음 세상에 할 일 없이 누가 그런 일을 하야며             관리소장과 유착하여 관리비를 횡령한다는 등 무조건 불신을 한다           - 주민 대표가 열심히 하다 혹시 잘못하였을 경우에 조그마한 실수를             이유로 매도와 경질을 자주하는 경향이 있다.             따라서 누구나 대표를 하지 않으려는 분위기가 강하다.             이 결과 대표의 전문성 부족이 가장 큰 문제점이다.        9. 부녀회가 자치회 결의를 부인하는 등 동대표성에 의문을 갖는 것도           아파트 관리상의 커다란 허점이다.           - 자치회에 대한 불신과 주민간의 갈등을 해소하려면 부녀회와 유기적인             협조로 주민의 참여의식을 높여 반상회와 자치회를 활성화하여             모두가 지혜를 모아 자치회장을 중심으로 모든 임원들이 업무를             분담 책임지는 공동체의식을 높여야 한다.             그러므로 관리정책의 일관성 결여 등으로 효율성 면에서 결국             피해자는 주민일 수 밖에 없는 것이 현실이다.             또 주민전체의 공동이익 차원에서 운영되어야 할 대표회의가 민주주의             제도의 미숙과 자기 중심적으로 사사건건 대립과 반목속에             주민화합을 저해하고, 또한 동별 이기주의 등은 새로운             지역 이기주의를 낳고 있다.             앞으로 동대표에게 마음의 상처를 주고 의욕을 상실하게 하는 언행은             반드시 근절되어야 하고 잘하는 대표에게 칭찬에 인색해서는             않될 것이다.             동대표는 작은 자치단체의 장이다. 그래서 임기가 끝난 후에는 평가가             따르게 마련이다. 그러므로 회장은 마음을 비우고 순수한 주민의             대표로서 봉사하여야 한다.             독선적이거나 임원 몇 명을 중심으로 업무를 집행해서는 않된다.             인근단지와 다양한 정보교환은 물론 분야별 담당이사제나             공사추진위원회를 운영하여 업무를 분담해야한다.             그리고 모든 업무는 투명하게 공개해야 불신과 분쟁이 없는             살기좋은 아파트마을이 조성돨 것이다 .      ▣ 입주자대표회의 회장 참고사항       1. 봉사정신으로 마음을 비워야 한다           - 이권, 청탁, 말이 많다. 임기 만료후에는 평가가 따른다.       2. 회의 주재자만 되어야 한다          - 동대표와 주민의견에 따른다       3. 공사 추진위원회 구성, 감사위원회 구성, 담당이사제 운영          - 동대표와 임원에게 업무를 분담하여 책임감을 갖도록 한다        4. 부녀회장을 당연직 부회장으로 임명해야한다          - 유비통신(유언비어) 000하더라 난무       5. 동대표 숫자를 늘려야 한다          - 적은 인원(5～6명)으로 운영하다보면 결국 분쟁이 발생한다.       6. 정보교환을 잘해야 한다          - 동대표 의견과 관내 동, 구·광역시, 전국적인 정보             - 나무만 보고 숲을 보지 못한 우를 범해서는 않된다.          - 분쟁과 말썽의 소지       7. 홍보를 잘해야 한다.          - 회의 진행 및 의결사항, 지난달의 사업이나 업무내용          - 이번 달의 계획, 건의사항에 대한 답변           8. 예산제와 정액제를 병행해야 한다.       9. 예산은 세우되 정액제로 집행해야 관리비 과다지출과          입주민의 오해를 받지 않는다.      10·중요 사항은 설문조사나 서명날인을 받는다          - 주민 총회를 지양한다              - 중요한 사항은 입주민의 서명날인을 받아야 한다          - 소수 반대의견이 여론형성을 못한다.      11. 게시판을 수시 이용한다          - 주요내용은 공지사항으로 알기 쉽게 알려주어야 한다   Ⅳ. 부녀회가 활성화 되어야     새로 분양되어 입주한 아파트단지에 가장 먼저 부녀회가 구성되어     생활에 불편한 하자보수, 교통문제 등에 대하여 반상회 실시 등으로     입주자대표회의를 조기 구성토록 하는 경우가 많다.     부녀회의 추천과 도움으로 입주자대표회의가 구성되면 부녀회와 매사를     협의하여 업무를 추진하는 입주자대표회의는 말썽 없이 잘 운영된다.     그러나 입주자대표회의는 법적으로 인정받는 의결기구이고 부녀회는     자생적인 조직이라고 부녀회를 인정하지 않는 입주자대표회의는     얼마가지 않아 해산된다 던가 수난을 겪는 경우가 허다하다.        부녀회는 법적 근거가 없는 자생적으로 구성되는 임의단체로서     모든 아파트 단지마다 부녀회는 당연히 있어야 하는 것으로 자리를 잡고 있다.     그러나 부녀회는 임의단체 이면서도 그 권한과 주민에게 미치는 힘이 커     이권 개입이나 불미스런 문제로 해산되는 사례가 종종 발생한다.       ▣ 부녀회의 문제점 및 역할과 개선책          1. 부녀회원들이 동대표를 추천하고 그 추천을 받는 대부분이            동대표가 되기 때문에 부녀회의 영향력에 따라 입주자대표회의가 운영된다.             - 동대표가 되길 원하는 사람중에는 부녀회원들에게 로비를 한다.              - 부녀회의 이권개입 등을 묵인하여 부정을 조장한다.         2. 알뜰시장 개설 및 바자회를 빙자하여 이권에 개입한다.             - 상인들에게 장사를 하게 해준 대가로 부녀회 기금을 받아               입주민에게 결국 피해를 준다.             3. 단지내 상가에서 부녀회 기금을 각출한다             - 부녀회 기금을 납부한 상가들은 주민들에게 불친절하고               가격이나 서비스가 떨어진다.           4. 부녀회 회칙이나 규약을 문서화하지 않고 구두나 임의대로 운영한다             - 규약이나 회칙없이 운영하는 부녀회는 결산보고나 활동이               명확하지 못해 얼마가지 않아 불신임을 받아 해산한다.         5. 전 주민에 의해 선출되지 않고 몇사람에 의해 부녀회를 운영한다.                 - 전주민이 동참하지 않으므로 부녀회 본연의 사업을 하지못하고               수익사업에만 관심을 둔다.         6. 부녀회 활동은 하지 않고 관리비에 부녀회비를 부과한다.             - 노인정 위문이나 불우이웃돕기 등을 하나 주민의 참여율이 떨어진다.         7. 새마을부녀회와 아파트부녀회와 구분이 모호하다             - 새마을부녀회는 새마을운동 지원육성에 관한 법률에 따라 만들어진               새마을 운동조직 이므로 봉사단체로서 수익사업을 못한다.             - 한 아파트에 새마을부녀회와 아파트부녀회가 따로 있어               주도권 싸움이 일어난 곳도 있다.                 대체로 평수가 큰 단지 부녀회는 어떤 노력도 하지않고 그냥 앉아서               부녀회란 이름만 갖고 바자회나 알뜰시장을 하고자 찿아 오는               장사에게 장소 제공비를 받는 다던가 상가 상인들에게 기금만 챙기는               경우라던가, 주방 후드청소, 싱크대 배수구 청소, 화분갈이업자 등을               유치하는 조건으로 그들에게 자리 값을 받기도 하여 주민들에게               핀잔을 받는 경우가 허다하다.               그러나 평수가 적은 단지 아파트부녀회는 부녀회원들이 직접나서 팔을               걷어부치고 쓰레기를 분류수거하여 재활용품 판매대금으로 매월               노인정에 식사대접과 전세대에 태극기를 나눠주기도 한다.               또 농촌을 찿아가 농산물 직접 구입하여 입주민에게 직거래하고,               화장지나 비누 등 공산품을 직거래, 떡국을 직접 만들어 판매,               폐식용유를 모아 비누 만들기 등을 실천하여 살기좋고             “더불어사는 아파트마을 만들기”에 솔선수범하는 단지도 많다.       ▣ 바람직한 부녀회의 역할        1. 민주적으로 선출되고 문서화된 규약을 제정하여야 한다.           - 규약을 제정 할때는 목적은 봉사로 하고 부수적으로 수익사업을             할 수 있다고 정하여 전 부녀회의 과반수 동의를 얻어야             여러 주민들의 동참을 기대할 수 있다.        2. 주민들에게 관리비내역서에 매월 또는 분기별사업내용과           수입과 지출을 공개한다.               - 수익사업의 범위와 사용내역을 결재 절차를 거쳐 매년 결산보고를 한다        3. 부녀회 권한은 입주자대표회의의 권한을 넘어서는 않된다.           - 부녀회의 기본규약, 수익사업, 재정결산 등을 입주자대표회의와             협의 및 승인을 받는다           - 입주자대표의 손발 역할로 물탱크청소 확인, 소독결과 확인,             유류차 및 정화조수거차 확인 등 주민들의 무관심을 없에는             견인 역할을 한다.           4. 땀흘리며 공동체의식을 일깨우는 솔선하는 부녀회가 된다.           - 수익사업을 하더라도 농산물을 직거래하고, 재활용품 분리수거,             폐식용유로 비누만들기 등 공동생활의 질을 향상시키고 환경보호와             자원절약을 실천하는 행동을하여 어린이들이나 신세대들에게             모범을 보여야 한다.        5. 존중하고 감사하는 마음갖기 운동을 전개한다           - 이웃간에 서로를 아끼고 존중하고 감사하는 마음은 분위기를             밝게 하고 사회를 건전하게 하는 근원이므로 서로가 감사하고             존중하는 마음을 갖도록 유도한다        6. 호화 사치 낭비풍조 배격 운동을 전개한다           - 가진자의 미덕을 살리고 주민간의 위화감이 발생하지 않도록             호화 사치, 낭비풍조를 배격하여 더불어사는 이웃이 되도록 한다        7. 반상회 참여를 활성화 한다           - 이웃을 알고지내고, 아파트내에서 일어나거나 일어날 수 있는             여러가지 문제점이나 제반사항을 서로 토론과 협의하여 민주시민의             역량을 키우고, 올바르고 더불어사는 아파트 생활을 찿아 내는데             모두가 동참하도록 한다        8. 부녀회 사업별 역할분담을 한다           - 아파트 단지의 부녀회 활성화를 위해서는 각 분과별로 역할을             분담하여 모두가 동참토록한다.      ▣ 바람직한 부녀회 활동사업       - 쓰레기 분리수거 동참       - 동별 꽃밭 조성하기       - 폐품 활용 전시회       - 농산물 산지 직거래       - 전통 요리솜씨 자랑대회       - 불우이웃돕기       - 농촌과 자매결연 맺기       - 주말농장 이용하기       - 바자회 실시       - 노래자랑 경연대회       - 주부교실 개설       - 운동시설 공동구입       - 분야별 친목단체 구성       - 물물교환 센터 개설       - 가훈전시회        - 장난감 교환센터 개설       - 아파트 회보지 만들기       - 독서회 구성       - 아가방 개설 등       아파트에서 가장 필요한 것은 공동체의식이다.       부녀회 사업은 모두가 동참할 수 있는 쉬운 일부터 시작하여야 한다.       처음부터 잘되는 활동은 없다. 지속적으로 꾸준히 실천 해야 성과가       나타난다. 요즈음 같이 각박한 분위기에서는 쉬운 일이 아니다.       그러므로 어려운 만큼, 부녀회를 활성화해 주민 모두가 동참토록 하여       더불어사는 살기좋은 ”아파트마을 만들기”에 노력해야 할 것이다.       ▣ 부녀회 참고사항        - 부녀회는 이권개입을 하지 말아야 한다         (순수한 봉사정신으로 가까운 이웃을 위해서..)        - 확실하지 않는 말은 전하지 않해야 한다 (분쟁의 연속이다.)        - 유휴 고학력 부녀회원들 확보          지역봉사와 여가활용, 개인능력 발휘 기회부여로 일거삼득   Ⅴ. 관리규약을 잘 만들어야     정부는 지난 99년 10월 말 공동주택관리령을 개정하면서 부칙에     2000년 4월말까지 개정된 관리령에 적합하도록 관리규약을 개정토록 했다.     그러나 아직까지 개정을 하지 않는 단지가 상당수에 이른다.     이번 개정한 관리규약은 신고 의무가 있는 강제규정은 아니지만     앞으로 규약을 개정하지 않아 규약으로 인한 분쟁이 발생 할 경우     과태료를 부과할 수도 있다.     현재 관리규약은 사업주체에서 제정한 규약이 대부분이고 지역별,     단지별로 그 내용이 각기 달라 관리와 운영에 잡음과 분쟁이 자주     발생하고 있는 실정이다.     그래서 건교부는 입주자대표회의와 관리주체간의 업무한계, 임원의     업무분담, 관리비 부과방법, 인사·복무규정이나 회계처리규정 등에서     중요사항이 누락되거나 불충분해 이번 공동주택관리령에서 보완 하였다.     그런데도 이번에 개정을 마친 일부 아파트단지 에서는 입주자 등의     권한을 강화하기 위한 동대표 불신임권, 입주자대표회의 해산권이나     동대표선출을 위한 선거관리위원회 운영, 입찰 및 감리제도 등     비리방지를 위한 규정, 선수관리비 운영 등이 누락되는 경우가 허다하다.     입주자들의 무관심, 공동체생활의 의식부족, 민주적 의사결정     방법의 미숙 등, 이러한 문제 때문에 입주자대표회의와 입주민과     관리주체간에 불신과 대립이 심화되어 법정소송에까지 이르는 악순환과     사소한 문제로 입주자대표회의 시간을 줄이기 위해 단지 실정에 맞게     아래 보완내용을 참고 미비점을 보완·수정해야 할 것이다.     1. 세입자에게도 동대표 선출권 등 권리.     2. 입주자 등의 권한 강화(동대표 불신임권, 입주자대표회의 해산권)     3. 동대표의 자격기준과 자격상실 요건 규정, 업무추진비 지급 금액 및        방법, 임기(2년, 연임가능)     4. 입주자대표회의의 권한과 관리주체의 업무한계 규정     5. 입주자 등의 의무 및 관리주체의 지위 구분                     6. 공동체의식 함양을 위한 동대표회의(라인, 층별)를 의무화     7. 동대표선출을 위한 선거관리위원회 운영       8. 추진위원회와 분과위원회 운영제도     9. 입찰 및 감리제도 등 비리방지를 위한 규정    10. 동대표 및 입주자대표 교육제도                 11. 선수관리비 운영    12. 부녀회 등 수익금과 잡수입 사용규정    13. 분쟁조정기구 활용규정 등            전국아파트연합회광주·전남지부, 광주시 북구청, 서울특별시 등에서        마련한 표준관리규약과 개정된 공동주택관리령 등 자료는        연합회홈페이지(<A href="http://www.aptu.org/">www.aptu.org</A>)“연합회 자료실"을 활용하시기 바랍니다   Ⅵ. 관리소직원 평생직장으로 만들어야     공동주택관리령 제25조에 의거 ’97년 1부터 승강기가 설치되었거나,     공동난방인 150세대 이상 아파트는 주택관리사(보) 자격증 소지자를     채용토록 확정되어 요즈음은 주택관리사(보)가 근무하고 있다.     그러나 일부 관리소장은 젊고 실무경험이 부족해 능력을 발휘 못해     연장자인 관리소직원과 입주자대표회의와 마찰을 빚는 경우가 종종     발생하고 있다.     아직 실무적으로 미숙하지만 앞으로 관리 경험을 쌓으면 훌륭한 직업인으로     양성될 것이다. 그러나 소규모 단지에서는 관리비가 상승 요인이 되어     적정임금을 지급하지 못한 현실이다. 아직까지 경력별, 단지규모별 보수액이     규정되지 않고 단지에 따라 들쭉날쭉 하므로 관리소장들의 잦은 이동과     임금인상에 따른 입주자들의 동의를 얻는데 어려움이 큰 실정이다.       앞으로 전국적으로 연대하여 호봉제를 도입해서 관리소장들도 공무원과     같이 직업인으로서 긍지를 갖고 열심히 노력한 만큼 대우받는 여건을     조성하는데 노력하고 있으나 아직까지 정서나 분위기가 조성되지 않아     체계화되지 못하여 부작용이 많다.     효율적인 아파트관리를 위해서는 적정 보수를 지급하여 평생직장이라는     자긍심을 갖도록 해, 우수한 관리소장들만 근무하면 아파트문화가     한 단계 올라 갈 것으로 기대하는 바가 크다.     1. 관리소 직원의 신분보장 미흡        - 인사관리, 복리후생 등 관리소 직원에 대한 제반 의결권이          대표회의에 의해 결정되므로 관리소 직원의 잦은 교체로          효율적인 관리가 어렵다.        - 신분보장이 없고 관리비 상승요인이 되므로          고급 기술인력의 확보가 어렵다.     2. 관리소장의 재량권 제한        - 관리소장의 전결사항은 약간의 일반사무비 정도의 예산지출          재량뿐이고 입주자대표회의의 권한이 막강하여 관리의 전문성을          발휘하지 못하고 자치회장에 예속되는 경우가 많다.     3. 관리 방식별 특징이 나타나지 않는다.        - 자치관리나 위탁관리에 대한 관리소 조직 및 운영에 있어          거의 차이가 없다        - 위탁관리인 경우에도 관리소 직원 소속은 본사가 아니라 관리사무소다.     4. 적정 관리인원 및 보수기준 미달        - 규모별, 형태별 적정 관리직원 배치기준 차이로 관리서비스의          질적 차이가 클뿐 아니라 보수액도 차이가 크다.        - 관리소장의 급여와 판공비가 단지별로 차이가 많아 소규모 단지          관리소장은 평균 생계비에 미달되어 이직율이 높다        - 경비직은 격일제 근무로 인하여 월보수가 낮아 젊고 유능한 직원은          근무를 기피하여 노령층만 채용하게 되어 주민이 바라는 양질의          서비스를 받을 수 없다.     5. 아니오!(NO)라고 할 수 있는 긍지를 갖고 업무를 집행해야 한다        - 우월적 지위에 있는 입주자대표회의의 부당한 업무처리에 아니오!          라고 할 수 있어야 한다 - 부당한 용역이나 공사계약을 막아야 한다        - 자치회 임기가 끝나 새로 구성되면 평가를 받는다         (동반 추락한 경우가 잦다)     6. 긍정적인 사고방식으로 임하자        - 아파트연합회의 추진업무를 왜! 부정적으로 판단하는가?          한번쯤 생각해 보자        - 전문성이 없는 동대표들을 이해시켜야한다.          시어머니가 무식하다고 제쳐두고 며느리가 맘대로 할 수 는 없다.        - 관리소와 입주자대표회의는 철도레일이다.          한쪽이 파손된다면 기차는 움직이지 못한다.     7. 사이버 아파트타운 구축에 동참해야        - 아파트에 초고속통신망 설치와 인터넷 이용인구가 증가 추세        - 21세기는 지식 정보화시대, 다양한 정보교류로 업무능력 향상에 노력        - 인터넷을 통한 서비스 향상과 투명한 관리로 입주민의 불신해소        - 입주민들의 참여를 유도, 의견수렴과 동호인 모임, 반상회 등          활성화로 아파트공동체문화 조기정착에 앞장서야 한다.      ▣ 관리소장의 자세       1. 종합행정이기 때문에 할 일이 끊임없다(새로운 기법을 계속 개발)          - 연구와 아이디어를 창출해야 한다.       2. 제1인자가 되어야 한다(무한경쟁 시대에 따른 경쟁력 강화다)          - 주택관리사보 자격증 시험제도가 ’98년도부터 상대평가제도가            절대평가로 제도로 전환되어 부족했던 주택관리사가 이제는            갑절이상 잉여 인력이 남아돌게 되었다.       3. 자긍심과 평생직장으로 임해야 한다          - 장기근속을 목표로하고 관리비절감과 건물노후화 방지에 최선을            다한다.          - 능력만큼 대우받을 수 있는 분위기를 스스로 조성해야 한다.       4. 하자보수를 철저히 해야한다          - 초기 입주시 2～3년 동안은 관리비절감도 중요하지만 하자보수를            보다 철저히 해야한다. 관리비절감보다는 몇 십배의 효과가 있다.          - 서류를 작성해 두지 않아 하자기간이 지나면 법적으로 보수 받기가 힘들다.       5. 관리비 부과내역서를 잘 만들어야 한다          - 입주민들이 세부적인 내용까지 알아보기 쉽게 제작하여 입주민이            볼 수 있는 내역서를 만들어야 한다          - 인근단지와 비교가 될 수 있도록 작성해 불필요한 오해와 불신해소는            물론, 입주민이 관심을 갖도록 주민『자치신문』이 되도록 제작한다          - 관리소 직원들이 열심히 일하면서도 업무처리 내용을 알리지 않으므로            불신임을 받는 경우가 많다          - 관리비절감과 금월·전월집행 내역을 비교해 절약과 집행내역에            대한 관심을 갖게한다.          - 입주민들이 볼 수 있도록 흥미나 상식 등 다양한 내용을 게재한다.      ▣ 관리비 부과내역서 제작시 참고사항       1. 입주자대표회의 소식(안건, 활동사항)         2. 반상회 건의사항(내용 및 처리결과)       3. 관리사무소 소식(전월추진실적, 금월추진계획)       4. 부녀회 활동상황과 수입지출내역       5. 주민소식(애경사, 미담, 동향 등)       6. 공지사항(구정·시정소식, 공동생활 준칙 등)       7. 관리비 부과내역          가. 전월과 금월 비교(증감사유)          나. 평형별, 동별, 세대별 부과방법(산출내역)          다. 예산제 또는 정산제 내용 등 상세히 게재   Ⅶ. 지역별 연합회가 활성화 되어야     아파트단지는 ‘작은 시청’이라 할 수 있다.     공동생활을 영위하기 위한 관리업무를 집행하는 관리사무소와     입주자들의 대의기관인 입주자대표회의는 관리비예산의 심의와 감독과     감사를 한다. 규모만 다를 뿐 지방자치단체와 행정, 세무, 노무, 복지,     민원 등 모든 업무가 아주 비슷하게 집행된다.     이젠 아파트 생활이 보편화되자 주민들의 민원도 다양해지고 복잡하여     전문성이 요구되고 있으나 집행부인 관리소 직원들이나 대의기관 동대표들이     적절히 대응하지 못해 불만을 받는 사례가 많다.        아파트분양과 입주에 따른 부정·부실·하자·세금·옵션가 등 조사는     전문기술이 필요하므로 건축사나 설계사 등 관계전문가에게 의뢰하여     조사하여야 하는데 관련 전문가들은 현재 건설업에 종사하고 있어 조사에     쉽게 응하지 않는다. 간혹 자문에 응하더라도 입주자가 알지 못한 부분은     어물쩡 넘어가 버린다.     그래서 아파트 관련문제 해결은 주민들 스스로 해결해야 하는 어려움이 있기     때문에 정확한 내용을 알지 못하여 포기하는 경우가 많다.     관리비도 인건비나 각종 용역비도 단지마다 천차만별이다.     조금만 관심을 갖고 인근단지와 정보교류를 하면 상당액을 절감할 수     있는데도 입주자대표회의에서만 결정, 집행하게 되므로 사후에 전체     동대표들이 오해와 불신을 받는 경우가 허다하다.     그러므로 자치회가 구성되면 지역별 자치회장 모임체인 연합회를 구성하여     입주자를 위한 관리비 절감, 주민 권익보호, 안전사고 예방과 시설노후방지,     쾌적한 주거환경 조성, 더불어사는 공동체 의식 함양과 자산가치를     보전하는데 필요한 정보교환을 하여야 한다.     그리고 보다 전문성과 공신력을 높이기 위해 지역 시민단체와 연계하여     관리비실태와 부실이나 하자 등 피해사례를 연구, 검토한 후 공동     대처하는 자세를 갖어야 한다.     또한, 전문지식을 얻기 위해서는 앞서가는 자치회장의 조언과 여러 사람의     의견을 수렴하는데 노력을 해야한다.     그러나, 대부분의 자치회장은 전문지식이 없는데도 소비자단체나 연합회에     문의하지 않고 제나름대로『우물안 개구리』같이 주민들이 신고한 사소한     하자 해결에만 매달리게 된다. 그리고 많은 부실이나 하자를 발견하지     못하고 보수기간을 넘겨 버린다던가 관리비를 과다 지출한다.     즉『나무만 보고 숲을 보지 못하는』우를 범하고 사후에 주민들의 원성과     의혹을 받는 사례가 많았다.     관리소와 입주자대표회의에서는 할 일이 끝없이 많다.     그러나 대부분 무관심하고 당장에 말썽이 발생하지 않기 때문에 그냥 지나쳐     버리기 때문이다.      ▣ 관리소에서나 입주자대표회의에서 관심을 갖고 할 일       ◇ 부실 및 하자보수문제       ◇ 관리비 부과문제       ◇ 수선유지 및 보수비용 문제       ◇ 특별수선충당금 문제       ◇ 세금·공과금·금융문제              ◇ 관리주체 인력관리 및 노조문제       ◇ 관리업무 집행상의 부정 비리문제       ◇ 관리방법 결정문제       ◇ 입주자 대표회의 동대표 선출문제       ◇ 세입자 관리문제       ◇ 부녀회의 수익사업 문제       ◇ 등기문제       ◇ 물탱크 수질관리문제       ◇ 환경·공해·쓰레기문제       ◇ 범죄, 도난문제       ◇ 어린이 안전사고문제       ◇ 사고시 손해배상문제       ◇ 주정차 및 교통문제       ◇ 주부부업 및 탁아시설 문제       ◇ 상가문제       ◇ 공동체육시설 관리문제       ◇ 관련기관과 업무협조 문제       ◇ 문화공간 문제        ◇ 이웃사촌을 만드는 공동체 문제       입주자대표회의회장은 구역별 회장단 모임인 지역별 연합회를 조직하여       그 기능을 강화하고 활성화하여 체계적인 업무지도와 정보체계를 일원화하여       효율적으로 운영하면 불필요한 경비와 수고를 줄일 뿐만 아니라 업무수행에       많은 도움을 받을 수 있을 것이다. Ⅷ. 자치단체의 관심이 있어야     아파트는 단독주택보다 세원(稅源)이 투명하여 재산·토지·취득세뿐만 아니라     건물유지에 소요된 공사비나 용역비에 대해서도 세금을 완납하고 있다.     그리고 자치단체가 부담해야 하는 간선도로 설치나 포장비용·보안등설치나     전기료·방역비용·노인정·어린이놀이터·조경비용·가스나 전기시설 설치비용     등에 대해 전혀 혜택을 받지 못하고 입주민들이 부담하고 있다.     그러나 아파트 입주민은 단독주택보다 행정혜택을 더 받지 못하고 있으나     자치단체의 업무에 능동적으로 협조는 훨씬 많이 하고 있다. 이에따라 일반주택과     비해 상대적 소외감에 따른 불만이 점차 높아지고 있는 실정이다.       그동안 정부나 자치단체에서는 아파트 건축에만 치우친 나머지 대도시에서는     인구 70%가 아파트에 거주하고 있으나 형식적인 관리와 지도뿐만 아니라     행정지원이 미흡하다.     그래서 입주민과 관리소, 입주자대표회의와 주민사이에 발생한 분쟁과 갈등에     대해서도 사유재산이라는 이유와 주민자치라는 미명하에 대부분 자치단체는     소극적인 행정을 하고 있다     앞으로 행정기관인 자치단체는 아파트관리제도의 기본원칙인 주민자치의     자율성을 규제하는 범위를 크게 벗어나지 않아야 한다. 그러나 자율과     규제개혁이라는 미명하에 공동주택의 여러 가지 문제들을 방관하여서는     안될 것이다.     아직까지 자율적인 관리조건이 정착되지 않는 현실에서는 공동주택 관리능력     제고를 위한 다양한 프로그램개발과 교육 등 행정서비스 강화하여야 한다.     지금까지 (사)전국아파트연합회광주·전남지부를 조직하여 주민자치를     실현하고자 노력, 상당한 성과를 얻고 있으나 행정기관의 무관심과 예산과     인력부족으로 업무추진에 한계가 있다.     이제부터는 자치단체에서도 아파트 입주민을 위한 종합적인 서비스제공을     위해 분야별 행정 지원단을 구성 운영하여 주민자치능력 함양을 도모하고     쾌적한 주거환경 조성과 함께하는 시정 분위기 조성, 자치단체의 업무 효율성을     높이고 주민자치가 조기에 정착되도록 적극적인 행정지원이 있어야한다.      ▣ 자치단체 아파트 지원반 운영(안)       ◇ 행정 및 실무 지원반 운영지도          ·아파트단지 입주자대표자대표 및 주민과 순회 간담회 개최          ·동대표 및 입주민 주기적 교육 및 토론회 개최          ·입주자대표회의에 입찰·감사 업무기법 교육 지원          ·분쟁조정위원회 운영             ·아파트 홈페이지 운영을 위한 무료 컴퓨터 강좌개설 및 지원          ·정기적으로 우수단지 평가후 시상          ·동별 주민자치윈원회에 아파트 입주자대표회의 회장, 부녀회장을 참여       ◇ 복지 및 친환경반 운영          ·청소년 충효 한마당 및 공부방 운영 지원           ·마을축제 및 문화예술 자체행사 지원          ·아파트마을 자랑갖기 등 지원          ·재활용분리수거 및 음식물쓰레기 처리 등 지원,          ·자매결연을 통한 단지별 직거래 추진 및 아나바다 장터 운영,       ◇ 시설관리 및 조경반 운영          ·지하주차장 및 공동주택 관리실태 지도점검 지원          ·소방 및 불량·노후 건축물 구조안전 점검반 운영지원          ·아파트단지내 수목병해충 방제 및 녹화사업 지원 .          ·아파트 단지내 인도·차도의 유지보수 지원          ·정원수 식수 및 고사목 처리지원,       ◇ 보건 및 위생 지원반 운영          ·노인정 건강교실 개최 및 방문 간호 지원          ·저수조 청소 및 방역소독 지원        자치단체는 주기적으로 아파트 입주자대표회의 회장, 관리사무소장,        입주자들과의 간담회를 실시하여 종합적인 행정지원계획을 협의해야 한다.        이웃 사촌이 있고, 서로 믿음과 신뢰가 있는 “살기좋은 아파트마을”을        만들기 위해서는 입주자대표회의, 관리사무소, 자치단체가 삼위일체가 되어        보다 적극적으로 추진한다면 아파트공동체 문화가 조기에 정착되어        국가자원 낭비와 행정력 소모가 현재보다 절반은 줄어들 것이다.   Ⅸ. 마무리 글     앞으로 “살기좋은 아파트마을”을 만들기 위해서는 주민들을 적극     참여시키는 것이 가장 바람직하다. 참여만이 주민공동체 문화를 형성할 수 있다.     많은 입주민이 동참한 가운데 앞장선 입주자대표회의나 부녀회, 관리소직원들이     헌신적으로 다양한 봉사를 할 때 “회색의 콘크리트의 더미”삭막한 주거문화의     대명사인 아파트가 몸뿐만 아니라 마음까지 더불어사는 공간으로 변화될 것이다.    “더불어 사는 아파트 마을이 되도록 우리 모두 노력합시다”