이젠 ‘타운하우스’ 시대!
시장은 언제나 제도를 앞서가기 마련이지만 최근 주택 시장에 나타난 타운하우스 붐은 그 현저함에서 지금까지 나타났던 다른 주택 상품에 비해서 단연 두드러진다. 타운하우스에 대한 주택 업계의 정의조차 정립되지 않다 보니 제도적인 지원은 아예 기대할 수 없는 상황에서도 자타가 공인하는 인기 상품이 된 것을 보면 상품 그 자체가 갖고 있는 흡인력이 대단하다는 것을 알 수 있다. 과연 그 저력은 어디에서 나오는 것일까.
타운하우스는 최근 경제 트렌드의 큰 흐름으로 자리 잡은 이른바 ‘컨버전스(Convergence) 현상’이 주택 시장에서 나타난 대표적인 사례라고 할 수 있다. 단독주택에 뿌리를 두고 공동주택의 효율성을 가미한 타운하우스는 단독주택과 공동주택의 장점을 절묘하게 혼합한 상품이다. 특히 공동주택(아파트)이 주거문화의 중심으로 자리 잡고 있는 가운데 이를 대체할만한 효율적인 주거 수단이 마땅히 나타나지 않은 상황에서 공동주택 시스템에 기반을 둔 단독주택형 주거 형태가 나타나 수요자들의 관심을 끈 것이다.
우리나라의 타운하우스는 발생 배경이 좀 특이하다. 영국, 미국 등 타운하우스 발상지의 원래 형태는 단독주택을 공동주택화한 것이다. 단독주택에 뿌리를 두었기 때문에 단독주택 여러 채를 구조적으로 합성해 공동주택을 만들었다. 그런데 우리나라에서 최근 나타난 타운하우스는 타운하우스의 원형 그대로 구조적으로 합성하기도 하고 단독주택 그대로 두기도 하면서 하나의 단지로 블록화해 관리 시스템을 공동주택화하는 방식에 무게를 두고 있다.
바로 이 점에서 서구의 타운하우스와는 좀 다르다. 그들은 단독주택이 시장의 주류를 이루고 있는 상황에서 건물의 구조만 공동주택 형태를 빌렸고, 우리는 공동주택이 주거의 중심을 이루고 있는 상황에서 단지의 형태만 단독주택 스타일을 도입한 것이다.
공동주택 대체할 주거 수단으로 등장
내 집 앞의 잔디를 내가 손질하고 정원을 가꾸기에는 우리가 공동주택의 편리한 관리 시스템에 너무 젖어 있기 때문에 모든 것을 스스로 해결해야 하는 단독주택은 어차피 대중화에 한계가 있었다. 이것을 단지화해 공동주택 방식의 관리 시스템으로 무장하고 시장에 나타난 것이 바로 한국형 타운하우스라고 할 수 있다.
이것이 아파트 문화에 식상한 고급 주택 수요자들에게 맞아 떨어졌다. 주목할 만한 현상은 현재 타운하우스 시장을 주도하고 있는 수요자 그룹의 주류가 초고층 주상복합아파트 거주자라는 사실이다. 초고층 주상복합아파트는 아파트 문화의 효율성을 극대화시킨 대표적인 도시 문화의 산물이다. 아파트 문화에서 맛볼 수 있는 최극단의 효율성과 편리성을 누릴 수 있고 가격 상승 면에서도 어떤 주택 형태보다 상대적인 우위를 점하고 있었기 때문에 이를 대체할만한 상품은 없을 것으로 보았다.
그러나 어떤 시장이든 틈새는 항상 있는 법이다. 효율성의 극단에는 그에 상응하는 비용 지출의 문제가 있고 초고속 집값 상승의 이면에는 엄청난 유지비용(재산세, 종합부동산세 등)의 그늘이 있다. 상대적으로 고소득 그룹에 속했던 주상복합아파트 입주자들의 연령층은 40대 이후 중장년층이 다수를 이루고 있고 주거단지로 성숙한 지금은 은퇴 시기를 전후한 연령층에 근접하게 됐다. 가장 대표적인 초고층 주상복합아파트단지로 유명한 분당 정자동의 경우만 보더라도 전체 소유자 중 50대 이후 장년층의 비율이 무려 68%에 이른다.
아무리 전직이 화려하다고 하더라도 은퇴를 하게 되면 주택의 유지비용은 현실의 문제로 다가오게 된다. 그렇다고 사회적 위상의 추락을 감수하고 소형 주택으로 옮길 수도 없는 실버 전후세대가 초고층 주상복합아파트 거주자의 대세를 이루면서 이 문제를 해결해 줄 수 있는 대안상품의 출현이 절실하게 요구되고 있었다.
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초고층 주상복합아파트의 대안으로 떠올라
바로 이 시점에서 나타난 것이 타운하우스다. 주택의 수준은 업그레이드하면서 가격은 절반 이하, 편의시설과 상당한 투자 가치도 갖추고 있는 수도권 택지개발지구 타운하우스가 초고층 주상복합아파트 거주자들에게 대안상품으로 부각된 것이다.
현재 용인권에서 분양중인 고급 타운하우스는 13억∼16억원 선이 대세를 이루고 있다. 주수요층인 분당 정자동, 강남 도곡동 일대 주상복합아파트는 주로 20억∼30억원 이상에 시세가 형성돼 있기 때문에 주택 매매에 따른 제비용을 감안하더라도 5억∼10억원 이상의 현금 유동성이 확보된다. 다른 여유자금을 감안하면 여생을 보내기에는 부족하지 않은 자금이라고 할 수 있다.
가격 면에서는 ‘다운사이징’, 주거 수준에서는 ‘업그레이드’를 통해 삶의 질은 그대로 유지하면서 재테크를 위한 여유 자금을 확보할 수 있다는 것이 주상복합아파트 거주자들을 타운하우스 시장으로 끌어들이는 핵심 포인트였다. 주상복합아파트의 과도한 유지비용도 큰 부담이지만 근본적으로는 자산의 재구축(Re-structuring)을 통한 자금 유동성의 개선이 가장 큰 요인이라고 할 수 있다.
여기에 15억원 이상의 고가 아파트 거주자들까지 동참하면서 타운하우스 시장의 외연이 확대되고 있다. 통상 아파트 거주자들은 주상복합아파트 거주자들에 비해서 은행 담보대출 비율이 현저하게 낮다. 분당의 경우 정자동 주상복합아파트 100세대와 인근 중대형 아파트 100세대의 은행담보설정비율을 비교해 보니 주상복합아파트는 56.7%, 일반 아파트는 30.0%였다. 상대적으로 재무구조가 튼실한 알부자가 많기 때문에 외형적인 시세는 주상복합아파트보다 낮아도 재무적인 능력은 뒤지지 않는 사람들이 많이 살고 있다. 이들이 타운하우스 시장으로 몰려들고 있는 것이다.
이들은 물론 주상복합아파트와는 다른 동기성이 있다. 우리나라 아파트는 1970~1980년대 강남아파트를 1세대, 분당신도시 개발 이후를 2세대라 한다면 2000년대 이후 제2기 신도시에 공급되기 시작한 아파트를 3세대로 구분할 수 있다. 그런데 구조의 파격성과 편의성에서 1, 2세대와 3세대 아파트는 하늘과 땅만큼의 차이가 있다. 이점에서 상대적인 박탈감을 느끼고 있는 구세대 아파트 거주자들이 많다.
특히 지역적으로 가격 상승의 혜택을 볼만큼 본 거주자들은 가격 수준에 맞는 고품격 주거단지로 이주하고자 하는 욕구가 있다. 지금까지의 아파트와는 전혀 다른 형태인 타운하우스가 이들의 욕구에 부응하고 있는 것이다.
따지고 보면 타운하우스 시장을 받치고 있는 기층은 역시 우리나라만의 독특한 아파트 시장 기반이었던 셈이다.
이젠 ‘타운하우스’ 시대!
타운하우스 투자 포인트
1. 입지의 투자 가치를 냉정하게 평가하라
타운하우스는 세대당 대지 지분이 330∼594㎡로 일반 연립주택형 빌라(198∼264㎡)에 비해 최고 3배 이상 많다. 주택 분양 평수에 비해 최소 120~150%의 대지지분이 주어지기 때문에 땅의 가치가 향후 투자 가치를 가늠하는 매우 중요한 잣대가 되므로 반드시 입지를 현장 확인하고 토지 가치를 우선 따져봐야 된다.
택지개발지구 내에서 공급되는 타운하우스 단지는 원래 공급 가격이 모두 공개돼 있기 때문에 원래 공급가 대비 분양가 비율, 다른 지구와의 상대적인 가격 수준을 비교해 보면 된다. 현재 수도권 택지지구 타운하우스 택지의 3.3㎡당 원래 공급 가격은 용인 동백지구 250만원에서 용인 흥덕지구 460만원까지 천차만별이다.
타운하우스 품격에 맞는 다양한 편의시설과 조경까지 갖추어 일반 공급되는 분양가는 원래 공급 가격보다 약 300만원이 올라간다. 따라서 원래 ‘공급 가격+300만원선’을 분양가로 추정하고 해당 지역의 분양가를 비교해 보면 잠재적으로 상승 여력이 많은 투자의 명당이 보인다.
2. 건축의 가치는 설계의 작품성이 좌우한다.
현재 우리 타운하우스 시장에는 세계적인 건축가들이 앞 다퉈 뛰어들고 있다. SK건설이 성공적으로 분양한 기흥단지 내 기흥아펠바움은 일본의 세계적인 건축가 이타미 준의 작품이고, 동백지구 동연재는 모더니즘 건축의 세계적인 거장 후루야 노부아키의 작품이다. 주택공사가 국제 공모로 설계자를 선정한 판교 타운하우스 단지는 마크 맥(미국), 페카 헬린(핀란드), 야마모토 리켄(일본)이 설계를 맡았다. SK건설이 시공하는 동백지구 시범단지(동백 아펠바움)는 목조 건축 분야에서 국내 최고의 작품성을 인정받고 있는 가와건축 최삼영의 작품이다.
소량 다품종, 저층 건축물인 타운하우스의 특성상 건축가의 작품성이 어떤 주택 유형보다 잘 드러나기 때문에 시공사 브랜드보다는 설계자의 작품성이 청약의 중요한 기준이다.
3. 지역 시장의 규모를 살펴라
‘먹는 장사는 모여 있을수록 잘 된다’는 속설이 주택 시장에서도 마찬가지다. 연립주택이나 빌라가 투자 가치가 떨어지는 것은 아파트처럼 대단지화 돼 있지 않고 소규모로 분산돼 있는 것도 중요한 요인이다. 1개 단지가 50세대 전후 규모인 타운하우스는 독자적으로 대단지를 형성하는 것은 현실적으로 불가능하기 때문에 주변에 같은 유형의 단지가 많이 들어서야 시장이 형성된다. 이런 점에서 택지개발지구 내 가장 환경이 좋은 곳에 집중적으로 들어서는 블록형 택지는 타운하우스 시장 형성에 매우 긍정적인 영향을 미치고 있다.
4. 커뮤니티의 수준도 따져야 한다.
타운하우스단지는 아파트단지보다 단지 자체의 수준으로 가치가 많이 평가된다. 기복이 심한 다양한 평형대로 구성되는 아파트단지는 본질적으로 단지 내에 거주하는 사람들의 수준을 동일시하기 어렵다. 그러나 30~50세대 규모의 소단지에다 비슷한 평형대로 구성되는 타운하우스 단지는 고급 주택 시장의 한 축을 형성하고 있기 때문에 단지 수준, 즉 입주자의 수준이 주택의 가치를 좌우할 가능성이 많다.
통상 분양률이 30%를 넘어서면 입주자의 윤곽이 거의 드러나기 때문에 입주자의 면면을 살펴보는 것도 중요한 판단 기준이다.
5. 부대시설은 감당할 수 있을 만큼 요구하라.
일단 청약자의 환심을 끌기 위해 다양한 부대시설을 자랑으로 내세우는 단지가 많다. 그러나 타운하우스는 50세대 이하의 소규모 단지가 특징이라는 사실을 간과해서는 안 된다. 현란한 분수와 편의시설로 시선을 사로잡지만 입주 후의 관리 문제와 비용도 심각하게 고려해야 한다. 기본적인 방범 관리와 단지 관리에 들어가는 인건비 등은 물론이고 커뮤니티센터 관리 인력을 별도로 두기에는 타운하우스 단지 규모가 너무 작다. 수백 세대가 거주하는 주상복합아파트 수준의 편의시설은 도리어 짐이 될 가능성이 많다. 입주 후에 관리 시스템이 얼마나 효율적으로 짜여져 있는가도 따져봐야 한다.
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이광훈 드림사이트코리아
