토지거래허가제와 관련된 중요판례

<STYLE>P{margin-top:2px;margin-bottom:2px;}</STYLE> 토지거래허가제 중요판례모음   민법에서 토지거래허가제를 배우는 가장 큰 이유는 토지거래허가제에 관한 어떤 취지(공법)보다는 유동적무효라는 법률행위의 무효를 배우기 위함이 더 큽니다.토지거래허가를 배제한 매매/불허가는 확정적 무효가 되며,허가를 전제로 한 매매는 유동적무효 상태에 있습니다. 이때 가능한 것이 있고 그렇지 않은것이 있는데   ① 미완성법률행위로서 : 계약에 따른 이행청구(X), 채무불이행으로 인한 계약 해제(X) ② 허가신청에 의한 당사자의 협력의무(○)→협력X→소송의로 가능하며, 손해배상청구      도 가능 ③ 해제권을 유보하지 않은 이상 일방적 계약해제의 효력은 발생 (X), 이미 지급한      계약금 등을 무효를 이유로 부당이득반환청구(X)→무효 확정시可   ④ <주의>계약금 포기나 해제는 가능 ⑤ 당사자 어느 일방의 귀책사유로 불허가시→이행이익 한도내 손해배상청구(○) ⑥ 허가구역지정해제→확정적유효(소급효○)/재허가신청 불필요 ⑦토지와 건물의 일체성→건물만 소유권이전청구부정 ⑧유동적무효상태-허가전 착오를 이유로 취소가능-확정적무효가능 15회 중개업법 시험에서 ⑦번 내용이 정답으로, 건물만 매수하였을 특별한 사정이 없는한 건물만의 소유권이전등기청구는 불가능하다. 신청은 공동신청(중개업자의 대리신청 X) / 토지거래허가 받으면-검인, 농지취득자격증명 의제됨 / 허가대상:(유상,예약포함) 소유권,  지상권, 부담부증여.. ▣ 토지거래허가구역에 관한 판례들~ 1. 국토이용관리법상 규제구역 내의 토지와 지상건물을 일괄하여 매매한 경우 토지에대한 매매거래허가가 있기전에 건물만의 소유권이전등기를 명할 수 있는지 여부 민법 제137조는 법률행위에 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하되, 그무 효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다고 규정하고 있는바, 국토이용관리법상의 규제구역 내의토지와 그 지상의 건물은 법률적인 운명을 같이하는 것이 거래의 관행이고, 당사자의 의사나 경제의 관념에도 합치되는 것이므로,토지에 관한 당국의 거래허가가 없으면 건물만이라도 매매하였을 것이라고 볼수 있는 특별한 사정이 인정되는 경우에 한하여 토지에 대한 매매거래허가가 있기 전에 건물만의 소유권이전등기를 명할 수 있다고 보아야 할 것이고, 그렇지 않은 경우에는 토지에 대한거래허가가 있어 그 매매계약의 전부가 유효한 것으로 확정된 후에 토지와 함께이전 등기를 명하는 것이 옳을 것이다. [1992.10.13, 92다16836]. 2. 국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지에 대하여 허가를 받을 것을 전제로 체결한 거래계약의 효력(유동적무효)과 이 경우 허가 후에 새로이 거래계약을 체결할 필요가 있는지 여부 [1991.12.24, 90다12243 대법원전원합의체판결] 국토이용관리법상의 규제구역 내의 ‘토지 등의 거래계약’허가에 관한 관계규정의 내용과 그 입법취지에 비추어 볼 때 토지의 소유권 등 권리를 이전또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고허가를 받기 전에는물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것인바,다만허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는확정적으로 무효로서 유효화 될 여지가 없으나, 이와 달리 허가를 받을 전제로 한 거래계약(허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당하는 것으로 본다)일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한거래의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은소급하여 유효한 계약이 되고 이와달리불허가가 된때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기가까지는 유동적 무효 상태에 있다고 보는 것이 타당하므로 허가받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없으나 일단 허가를 받으면 그 계약은소급해서 유효화 되므로 허가후에 새로이 거래계약을 체결할 필요는 없다. 3. 같은 법 제21조의3 제1항 소정의 ‘허가’의 법적성질 같은 법 제21조의3 제1항 소정의 허가가 규제지역 내의 모든 국민에게 전반적으로 토지거래의 자유를 금지하고 일정한 요건을 갖춘 경우에만 금지를 해제하여 계약체결의 자유를 회복시켜 주는 성질의 것이라고 보는 것은 위법의 입법취지를 넘어선 지나친 해석이라고 할 것이고, 규제지역 내에서도 토지거래의 자유가 인정되나 다만 위 허가 전의 유동적 무효 상태에 있는 법률행위의 효력을 완성시켜주는인가적 성질을 띤 것이라고 보는 것이 타당하다. 4. 규제구역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우 쌍방 당사자는 공동으로관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있는지 여부(적극) 및 허가신청절차에 협력하지 않는 상대방에 대하여 그 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있는지 여부(적극) 규제구역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우에 계약을 체결할 당사자사이에 있어서는 그 계약이 효력있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로, 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가 신청절차에 협력하지 않는당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있다. 5. 토지거래허가구역에서 허가없이 매매계약을 체결한 경우에 있어 그 허가를 받기까지 매수인의 대금지급이 없었음을 이유로 매도인이 계약을 해제할 수 있는지여부(소극) 허가없이 매매계약을 체결한 경우에 있어 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받기까지는 매매계약이 그 계약내용대로의 효력이 있을 수 없는 것이어서 매수인으로서도 그계약내용에 따른 대금지급의무가 있다고 할 수 없으며, 설사계약상 매수인의 대금지급의무가 매도인의 소유권이전등기의무에 선행하여 이행하기로 약정되어 있었다고 하더라도, 매수인에게 그 대금지급의무가 없음은 마찬가지여서 매도인으로서는 그 대금 지급이 없었음을 이유로 계약을 해제할수 없다. 6. 토지거래허가구역 내의 토지 매매계약 체결시에 한 허가신청 협력의무 불이행에대한 손해배상액 약정의 효력(유효) 국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지에 대하여 관할 관청의 허가를 받기 전 유동적 무효 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있는 것으므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 당사자 일방이 토지거래허가를 받기위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우, 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할수 있다 [1997.2.28, 96다49933] 7. 협력의무 불이행을 이유로 일방적으로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약을해제 할 수 있는지 여부 (소극) 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성되도록협력할 의무를 이행하지 아니하였음을 들어일방적으로 유동적무효의 상태의 상태에 있는 거래계약 자체를 해제할 수 없다.[1999.6.17] 8. 매매계약 당사자 일방이 허가신청 협력의무를 이행하지 아니한 채 계약을 일방적으로 철회하여 상대방이 손해를 입은 경우, 손해배상책임 여부 유동적 무효 상태에 있는 매매계약에 대하여 허가를 받을 수 있도록 허가신청을하여야 할협력의무를 이행하지 아니하고 매수인이 그 매매계약을 일방적으로철회함으로써 매도인이 손해를 입은 경우에 매수인은 협력의무 불이행과 인과관계가 있는 손해는 이를 배상하여야 할 의무가 있다. 9. 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적무효 상태인 매매계약에있어서 매도인이 민법 제565조 제1항에 의하여 받은 계약금의 배액을 상환하고계약을 해제할 수 있는지 여부 매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 그 상대방은 계약금을 배액을 상환하고 그 계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리인 이상, 특별한 사정이 없는 한 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금을 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제된다. 10. 허가없이 체결된 계약에 의해 지급된 계약금 등의 부당이득반환 청구가 허용되는 시기 (=확정적으로 무효가 된 때) 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효 상태의 매매계약을 체결하고 그에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 그 계약이 유동적무효 상태로 있는 한 그를 부당이득으로서 반환을 구할 수 없고유동적무효 상태가 확정적무효가 되었을 때 비로서 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있으며, 이와 같은유동적무효 상태의 계약은 관할 시장,군수 또는 구청장에 의한 불허가처분이 있는 경우와 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한경우에는 허가 전 거래계약 관계 즉, 계약의 유동적무효 상태가 더 이상 지속한다고 볼 수 없고 그 계약 관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이른다. 11. 토지거래허가를 받지 않아 유동적무효 상태에 있는 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 거래계약이 유동적무효의 상태에있는 경우 그와 같은 유동적무효 상태의 계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을때뿐만 아니라 당사자쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시 한 경우 에는 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고, 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다. 12. 토지거래허가구역 내의 토지를 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 전전매매한 경우, 그 각 매매계약의 효력 (=확정적 무효) 국토이용관리법에 의하여 허가를 받아야 하는 토지거래계약이 처음부터 허가를배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인 경우에는 허가 여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없는바,토지거래허가구역 내의 토지가 거래허가를 받거나 소유권이전등기를 경료할 의사없이 중간생략등기의 합의 아래전매차익을 얻을 목적으로 소유자 갑으로부터 부동산중개업자인 을, 병을 거쳐정에게 전전매한 경우, 그 각각의 매매계약은 모두 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없고, 각 매수인이 각 매도인에 대하여 토지거래허가신청 절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으며, 따라서 정이 이들을 순차대위하여 갑에 대한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 대위행사할 수도 없다. 13. 국토이용간리법상 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 대한 거래계약이 유동적무효인 상태에서 그 토지에 대한 토지거래허가구역 지정이 해제되거나 허가구역지정기간이 만료되었음에도 허가구역 재지정을 하지 아니한 경우, 그 토지거래계약은 확정적으로 유효로 되는지 여부 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 관하여 건설교통부장관이 허가구역 지정을해제하거나, 또는 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 허가구역 재지정을 하지아니한(이하 ‘허가구역 지정해제 등’이라고 한다) 취지는 당해 구역 안에서의개별적인 토지거래에 관하여 더 이상 허가를 받지 않도록 하더라도 투기적 토지거래의 성행과 이로 인한 지가의 급격한 상승의 방지라는 토지거래허가제도가 달성하려고 하는 공공의 이익에 아무런 지장이 없게 되었고 허가의 필요성도 소멸되었으므로, 허가구역 안의 토지에 대한 거래계약에 대하여 허가를 받은 것과마찬가지로 취급함으로써 사적자치에 대한 공법적인 규제를 해제하여 거래 당사자들이 당해 토지거래계약으로 달성하고자 한 사적자치를 실현할 수 있도록 함에 있다고 할 것이므로, 허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 토지거래허가를 받지아니하고 토지거래계약을 체결한 후 허가구역 지정해제 등이 된 때에는 그 토지거래계약이 허가구역 지정이 해제되기 전에 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는 더 이상 관할 행정청으로부터 토지거래허가를 받을 필요가 없이 확정적으로 유효로 되어 거래당사자는 그 계약에 기하여 바로 토지의 소유권 등 권리의이전 또는 설정에 관한 이행청구를 할 수 있고, 상대방도 반대급부의 청구를 할 수 있다고 보아야 할 것이지, 여전히 그 계약이 유동적 무효상태에 있다고볼 것은 아니다.