임대차계약

[라르고]

** 임대차 계약 **

1. 의의 : 당사자 일방(임대인)이 자기 목적물을 상대방(임차인)에게 사용,수익하도록 허락하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급하기로 약정하는 계약이다(제618조). 물건의 사용,수익을 목적으로 한다는 점에서 사용대차, 소비대차와 공통점을 갖는다. 그러나 유상계약으로서 임대인의 책임이 가중된다는 점에서 사용대차와 차이점을 갖고, 목적물의 점유가 이전되지만 소유권이 이전되지는 않는다는 점에서 소비대차와 차이점을 갖는다.

2. 법적 성질 : 당사자 간의 합의만으로 성립하는 낙성, 불요식의 계약이다. 또한 당사자인 대주와 차주 사이에는 계속적 채권관계가 발생하므로 당사자 간의 인적 신뢰관계가 크게 강조된다. 따라서 사회적, 문화적, 민족적 생활습관에 크게 영향을 받는다.

3. 사회적 기능

1) 부동산임대차 : 부동산임대차는 매매와 함께 서민의 실생활에 가장 큰 영향을 미치는 계약 중 하나이다. 부동산소유자에게는 자산증식수단으로 기능하고, 돈 없는 학생이나 젊은 부부에게는 저렴한 가격으로 주거공간을 확보할 수 있는 수단이 된다. 그런데 대개의 경우 부동산임차인이 임차권을 상실한다는 것은 생존기반 자체를 상실하는 것이나 마찬가지이기 때문에, 부동산임차권을 물권에 접근시킴으로써 부동산임차인의 지위를 강화해주는 게 오랜 추세이다. 그러한 취지로 1981년에 제정된 법이 주책임대차보호법이다.

2) 농지임대차 : 대개의 경우 농촌은 근대화, 공업화되는 사회에서 낙후된 공간일 수밖에 없으므로, 인구의 수도권집중 및 농촌공동화현상을 막기 위해서라도 영세농에 대해서는 사회적인 보호가 필요하다. 이런 취지로 1994년에 제정된 농지법은 싼값의 농지임차가 가능하도록 차임을 낮게 책정하고, 임차인이 쉽게 계약의 해지를 당하지도 않도록 규정하였다. 그러나 이는 농지소유자들이 사실상 농지의 임대를 꺼리게 만들어, 무자력 노동자들의 귀농기회를 실질적으로는 박탈하기도 하였다.

3) 동산임대차 : 동산임대차 역시 도서대여점이나 비디오대여점을 보면 알 수 있듯 우리 일상생활에서 활발히 행해지고 있다. 그러나 건설장비, 의료장비, 자동차 등 값비싼 동산의 렌트는 리스계약이라는 신종계약에 의해 규율되고 있으므로, 동산임대차의 중요성은 그렇게 크지 않다.

4) 권리임대차 : 특허권이나 영업허가권, 일정구역에서의 영업권(포장마차 등), 광고권 등의 권리도 임대차의 목적이 될 수 있다. 최근에는 상표권의 임대차계약으로서 프랜차이즈계약이 큰 각광을 받고 있다. 그러나 권리의 임대차에 대해서는 광업권의 임대금지(광업법 제11조)나 프랜차이즈점간의 가격담합에 대한 제재에서도 볼 수 있듯 법적으로 상당한 제한이 가해지고 있는 것을 유의해야 한다.

4. 성립요건

1) 목적물 : 임대차의 목적물은 대개의 경우 물건이다. 그러나 부동산, 동산 기타 물건에 한정되지 않고 권리의 임대차도 가능하다. 또한 임대차는 소비대차와 달리 목적물의 소유권을 상대방에게 이전하는 것이 아니므로, 임대인이 목적물에 대한 소유권이나 처분권을 가지고 있지 않아도 무방하다(판례). 따라서 임차인이 자기가 임차한 물건을 다시 다른 사람에게 임대하는 것도 가능하다(전대).

2) 주거용 건물에 대한 임대차인 경우 주택임대차보호법이 적용되는 범위 내에서 임차인에게 불이익한 조항은 계약의 내용으로 정할 수 없다(주택임대차보호법 제10조). 예를 들어 임대차의 존속기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간이 2년으로 늘어나게 된다(주택임대차보호법 제4조 1항).

3) 농지에 대한 임대차인 경우 농지법이 적용되는 범위 내에서 임차인에게 불이익한 조항은 계약의 내용으로 정할 수 없다. 예를 들어 농지임차료의 상한을 정한 농지법 제25조 1항의 규정은 강행규정이므로, 이를 초과하여 약정한 부분은 효력이 없다(농지법 제25조 2항).

5. 존속기간

1) 존속기간과 경신 : 당사자는 원칙상 약정으로 자유롭게 임대차의 존속기간을 정할 수 있다. 그러나 그 존속기간에는 법률상 최장기 또는 최단기의 제한이 있다. 그렇게 정해진 존속기간이 만료하게 될 경우 당사자는 합의로 약정기간을 경신하여 임대차를 계속 존속하게 할 수 있다(제651조 2항).

2) 최장기의 제한

a. 원칙 : 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다(제651조 1항 본문). 만일에 당사자의 약정이 20년을 넘는 때에는 20년으로 단축된다(제651조 1항 단서). 당사자간의 약정으로 기간을 경신하더라도 10년을 넘지 못한다(제651조 2항). 지나치게 장기에 걸친 임대차는 소유관계를 불투명하게 만들 수 있기 때문이다. 다만 경신의 횟수에는 제한이 없으므로, 계속 경신을 함으로써 결과적으로 매우 장기간동안 물건을 임차할 수 있다.

b. 일정목적의 토지임대차에 대한 예외 : 견고한 건물 기타 공작물(오락장, 수영장, 골프장, 유원지시설 등)의 소유나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차는 위와 같은 최장기의 제한을 받지 않는다(제651조 1항). 사견을 말하자면 입법취지를 알 수 없는 불필요한 규정으로 여겨진다.

c. 무권임대차의 예외 : 처분의 능력 또는 권한이 없는 자(부재자의 재산관리인, 권한을 정하지 않은 대리인, 후견인, 유산관리인)가 임대차를 하는 경우 이러한 임대차의 최장기는 더욱 제한된다. 수목, 채염 또는 석조, 석회조, 연회조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 하는 토지의 무권임대차는 10년, 기타 토지의 무권임대차는 5년, 건물 기타 공작물의 무권임대차는 3년, 동산의 무권임대차는 6개월을 넘지 못한다(제619조). 위 기간을 초과한 무권임대차는 위 기간으로 단축된다. 이러한 무권임대차를 경신하려면 토지에 대해서는 기간만료 1년 이전, 건물 기타 공작물에 대해서는 기간만료 3개월 이전, 동산에 대해서는 기간만료 1개월 이전에 경신하여야 한다(제620조). 경신되는 기간은 위의 최장기를 넘지 못하며, 이 규정은 강행규정이다.

3) 최단기의 보장

a. 의미 : 어느 누구에게 있어서도 갑자기 임차공간에서 쫓겨나게 될 경우 새로운 공간을 하루아침에 구한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 만약 임대차와 같은 계속적 계약관계에서 초단기의 임대차나 갑작스런 해지의 자유를 인정하게 되면, 수시로 주거공간이나 사업공간을 바꿔야 하는 임차인은 큰 곤경에 처하게 된다. 따라서 민법 및 주택임대차보호법 등은 임차인에게 일정기간동안 임차물을 안심하고 사용할 수 있는 최단기간을 보장해주려 한다.

b. 주택임대차보호법상의 최단기간 : 1981년 제정된 주택임대차보호법은 기간을 정하지 않거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차에 대하여 그 기간을 2년으로 본다고 규정하여 2년의 최단기를 보장했다(제4조 1항). 물론 이는 임차인의 보호규정이므로 임차인은 임대차기간만료전이라도 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 다만 이로써 임대인에게 발생한 손해를 배상하여야 한다(예를 들어 복덕방소개비 등).

c. 농지법상의 최단기간 : 농지임대차의 기간은 1년 이상이다. 그러나 다년생 식물을 재배하는 경우나 농업용시설을 설치하여 농작물을 경작하는 경우에는 최단기가 3년이다(제24조 1항). 특히 농지임대차의 기간이 1년 또는 3년보다 짧거나 이를 정하지 않은 경우에는 존속기간이 1년 또는 3년의 최단기간으로 정해진다(제24조 3항 본문).

4) 해지의 효력발생 연기 : 존속기간의 약정이 없을 때 , 또는 존속기간의 약정이 있으나 양 당사자가 해지권을 유보한 때 당사자는 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있다(제635조 1항, 제636조). 그러나 이러한 해지의 통고는 부동산임대차의 경우 임대인이 해지를 통고했을 때는 6개월, 임차인이 해지를 통고했을 때는 1개월이 지나야 효력을 발생한다(제635조 2항 1호). 전차인이 있을 때에는 전차인이 이 통지를 받은 때로부터 위 기간이 지나야 해지의 효력이 발생한다(제638조). 동산임대차의 경우에는 누가 해지를 통고하건 5일이 지나야 해지의 효력이 발생한다(제635조 2항 2호).

5) 묵시의 경신

a. 민법상 묵시의 경신 : 계약기간만료후 지상물이 현존하는 한 임차인은 임대인에 대하여 임대차계약의 경신을 청구할 수 있다(제643조, 제283조). 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용,수익을 계속함에도 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제639조 1항 본문). 그러나 이는 강행규정이 아니므로 당사자는 묵시의 경신이 이루어진 후에도 계약해지의 통고를 할 수 있다(제639조 1항 단서). 이 묵시의 경신은 법률상의 의제로서 당사자의 의사는 문제되지 않기 때문에 제532조의 의사실현에 의한 계약의 성립이나 사실상의 계약관계와는 성질을 달리한다. 따라서 착오를 이유로 취소할 수 없다. 또한 묵시의 경신도 계약의 경신에 해당하므로 전임대차계약기간중 임차인을 위하여 임대인에게 제공한 담보는 소멸한다(제639조 2항).

b. 주택임대차보호법상 묵시의 경신 : 주택임대인이 존속기간 만료 6개월전부터 1개월전까지의 사이에 주택임차인에 대하여 경신거절의 통지 또는 경신조건의 통지를 하지 않는 경우에는 임대차기간이 만료된 때 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차된 것으로 본다(제6조 1항). 그러나 이때 존속기간은 최단기간인 2년으로 정해진다(제4조 1항). 한편 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 지체하고 있는 때와 기타 임차인의 의무를 현저하게 위반하고 있는 때 위와 같은 법정경신은 인정되지 않는다(제6조 2항).

c. 농지법상 묵시의 경신 : 농지임대인이 임대차기간만료 3개월전까지 임차인에 대하여 경신거절의 통지 내지 경신조건의 통지를 하지 않는 경우에는 임대차기간이 만료된 때 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차된 것으로 본다(제26조).

d. 무권임대차의 예외 : 처분의 능력 또는 권한 없는 자가 임대차를 하는 경우에는 묵시의 경신이 인정되지 않는다. 따라서 제620조의 기간내에 경신을 하지 않으면 임대차계약은 그 기간의 만료로 소멸한다.

6. 효 과

1) 임대인의 목적물인도의무

a. 임차물의 점유이전 : 임대인은 임차인이 임차물을 사용,수익할 수 있도록 임차인에게 임차물의 점유를 이전하여야 한다(제623조). 임차물은 주물 뿐 아니라 종물까지 모두 인도하여야 하며, 타인의 물건을 임대했을 경우에는 물건의 소유자로부터 임대의 동의를 얻어내야 한다. 만약 임대인이 임차물의 점유를 끝내 이전하지 못하면 채무불이행이 되어 계약해제권 내지 손해배상청구권이 발생한다(제390조). 물론 임대차계약은 유상계약이므로 담보책임도 발생할 수 있다(제567조, 제580조 이하).

b. 등기절차 협력의무 : 부동산임대인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임차인의 임대차등기절차에 협력해야 한다(제621조 1항). 부동산임대차는 이러한 등기를 통해 제3자에 대해서도 효력을 갖게 된다. 그러나 실제상 임차인이 임대인에게 등기절차협력을 요구하는 일은 없으므로, 임대인은 일반적으로 등기절차 협력의무를 부담하지 않는다. 다만 상법은 선박임차인에게 있어서도 등기절차협력청구권을 부여하고 있는데(상법 제765조 1항), 이는 강행규정이므로 선박임대인은 무조건 등기절차협력의무를 부담한다.

c. 점유이전후 물권적 청구권관계 : 비록 임대인이 임차인에게 임차물의 점유를 이전하더라도 임대인은 임차물의 소유자로서 제3자에 대하여 소유물반환, 방해제거, 방해예방청구권(제213조 이하)을 행사할 수 있다. 물론 임차인 역시 임차물의 점유자로서 마찬가지로 제3자에 대하여 점유물반환, 방해제거, 방해예방청구권을 행사할 수 있다(제204조 이하).

2) 임차인의 차임지급의무

a. 내용 : 임차인은 임차물을 사용,수익하는 대가로서 임대인에게 차임을 지급해야 한다(제618조). 수인이 공동으로 임차한 경우에는 차임을 연대하여 지급해야 한다(제654조, 제616조).

b. 차임지급시기 : 차임은 동산, 건물, 대지에 대해서는 매월말에, 기타 토지에 대해서는 매년말에 지급하는 것이 원칙이다(제633조 본문). 그러나 수확기에 있는 것의 임대차에 있어서는 그 수확후 지체없이 지급하게 돼있다(제633조). 사실상 차임후급의 원칙을 취하고 있는 셈이다(독일은 차임선급의 원칙). 물론 이는 강행규정이 아니므로 차임선급의 특약이 있을 경우 특약이 우선한다.

c. 불이행의 효과

aa. 원칙 : 임차인이 차임지급을 지체할 경우 임대인은 이행지체에 관한 일반규정(제395조, 제544조)에 따라 상당한 기간을 정하여 이행을 최고해야 한다. 그 기간내에도 임차인이 차임을 지급하지 않은 때에는 임차인에 대하여 계약해지의 의사표시를 하고, 이행에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있다.

bb. 토지임대차의 예외 : 그러나 건물 기타 공작물의 임대차, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목,채염,목축을 목적으로 한 토지임대차에 대해서는 제640조 이하의 특칙이 적용되어 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에야 비로소 임대인은 계약을 해지할 수 있게 된다(제640조, 제641조). 다만 차임지급의 연체는 연속일 것을 요하지 않으며, 임대인은 상당한 기간을 정하여 이를 최고할 필요도 없다. 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이다(제652조). 한편 지상에 있는 건물 기타 공작물이 저당권의 목적이 되어있는 때에는 그 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과하여야 해지의 효력이 발생한다(제642조, 제288조).

cc. 실권약관 : 차임의 1회 또는 2회 이상의 연체가 있으면 해지의 의사표시 없이도 임대차가 당연히 종료할 것을 정한 약관은 임대인에게 해지권의 행사요건을 완화하여 임차인에게 부당한 불이익을 줄 우려가 있으므로 무효이다(약관규제법 제9조).

d. 임대인의 법정담보물권

aa. 임대인의 법정질권 : 토지임대인 또는 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임대지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인 소유의 동산(살림살이 일체) 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다(제648조, 제650조). 따라서 임차인은 연체된 차임을 지급하고 나서야 위 동산을 돌려받을 수 있고, 임대인은 위 동산으로 변제충당하거나 위 동산을 경매처분할 수 있다. 다만 일시사용을 위한 임대차(보통 1개월 이하의 존속기간을 가진 임대차)의 경우에는 위의 규정이 적용되지 않는다(제653조).

bb. 토지임대인의 법정저당권 : 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다(제649조). 따라서 토지임대인은 위 부동산으로 우선변제받을 수 있다.

e. 차임의 증감액청구

aa. 임차물의 일부멸실 : 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타의 사유로 인하여 사용,수익할 수 없게 된 때 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다(제627조 1항). 이 차임청구권은 형성권으로서의 성질을 가지며, 임대인의 승락을 요하지 않는다. 만약 차임청구를 하더라도 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없다면 임차인은 계약을 해지할 수도 있다(제627조 2항).

bb. 경제사정의 변동 : 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다(제628조). 사실상 사정변경의 원칙이 수용된 규정이라고 볼 수 있으며, 계속적 채권관계를 전제로 하는 것이기 때문에 일시사용(1개월 이하의 사용)을 위한 임대차 또는 전대차에는 적용되지 않는다(제653조). 이 청구권도 형성권의 성질을 갖지만, 증감액이 상당하지 않을 때에는 해지의 사유가 될 수 있다. 특히 주택임대차에서 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율, 즉 약정한 차임의 5%를 초과하지 못하도록 하고 있으며, 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하고 있다(주택임대차보호법 제7조, 시행령 제2조). 위 규정들은 강행규정이며 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(제652조). 따라서 차임을 일정기간동안 감액하지 않는다는 특약은 언제나 무효이다.

cc. 강행규정 : 본조는 강행규정이며 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이다(제652조). 따라서 당사자간의 차임증가배제의 특약은 유효하나 감액배제의 특약, 즉 임차인에게 불리한 약정은 무효이다.

3) 임대인의 임차물적정상태유지의무

a. 방해물제거 및 수선의무 : 임대인은 계약존속중 임차인이 임차물을 사용,수익하는 데 필요한 상태를 유지할 적극적 의무를 부담한다(제623조). 설령 임차물을 임차인이 점유하고 있다 하더라도 임차인이 임차물을 사용,수익하는 데 방해되는 것이 임차물 내에서 발견되면 임대인이 이를 제거해줘야 하며, 계약기간중 임차물이 훼손되었더라도 임차인이 그 훼손에 자기 귀책사유 없음을 입증하면 그 훼손에 대한 수선의무도 임대인이 부담해야 한다. 다만 이러한 수선의무는 드물지 않게 특약으로 배제된다.

b. 비용상환의무 : 만약 임차인이 목적물에 필요비를 지출하면, 이는 본래 임대인이 지출해야 했을 비용이므로 임차인이 지출한 그 필요비는 임대인이 상환해야 한다(제626조 1항). 다만 유익비는 목적물 자체의 가치증가비용이므로 부당이득의 법리(제741조 이하)를 적용하여 임대인이 선의일 경우 현존가액을, 악의일 경우 증가전액을 반환하여야 한다(제626조 2항). 임차인은 이러한 비용상환에 대한 청구권을 목적물반환후 6개월 이내에 행사하여야 하며(제654조, 제617조), 청구권의 확보를 위해 목적물상에 유치권을 행사할 수 있다(제320조). 다만 유익비에 관하여 법원으로부터 임대인이 유익비상환을 유예받은 경우나 임대차가 종료한 후에 임차인이 불법점거중 지출한 비용은 필요비, 유익비를 막론하고 유치권을 발생시키지 않는다.

c. 불이행의 효과 : 만약 이러한 의무를 임대인이 불이행하면, 임차인은 하자담보책임을 물어 차임의 지급을 일시적으로 거절하거나 차임의 감액청구를 할 수 있다. 물론 계약의 목적달성이 불가능할 때에는 임대인에 대하여 계약해지의 의사표시를 하거나(제544조), 손해가 발생했을 시에는 손해배상을 청구할 수도 있다(제390조).

d. 임차인의 의사에 반한 보존행위 : 임대인이 목적물의 보존에 필요한 행위를 하고자 할 때 임차인은 이를 거절하지 못한다(제624조). 그러나 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 이로 인하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 임차인이 계약을 해지할 수 있다(제625조). 예를 들어 주택의 배수공사를 하기 위해 임차된 방의 바닥을 뜯어야 할 때, 임차인은 임대인이 방을 뜯더라도 이를 거절하지 못하지만, 그 대신 임대인에 대해 그 기간동안의 차임지급을 거절하고, 거기에 더해 계약해지의 의사표시도 할 수 있다.

4) 임대인의 하자담보책임 : 임대차계약은 유상계약이므로 임대인도 매도인처럼 하자담보책임을 부담한다(제567조, 제570조 이하).

a. 임차권의 하자에 대한 담보책임 : 권리의 하자로 목적물의 전부를 박탈당하여 임차물의 사용,수익을 할 수 없게 되거나 제한받은 경우 임차인은 선의,악의를 불문하고 계약을 해제할 수 있다. 만약 선의라면 신뢰손해에 대한 배상청구를 할 수 있다. 또한 권리의 일부가 타인에 속한 경우라면 임차인은 목적물의 비율로 대금감액을 청구할 수 있다. 임차인이 선의이고 잔존부분만으로 계약목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해제할 수도 있다. 그러나 권리의 하자에 대해서는 임대인이 하자담보책임을 부담할 여지가 그리 크지 않다. 왜냐하면 권리에 하자가 있다 하더라도 임차인이 목적물을 사용,수익하는 데 지장이 없다면 임대차계약에 문제가 발생하지는 않기 때문이다. 이때는 단지 임차권의 하자를 알았다면 임차인이 계약을 체결하지 않았을 것이란 사정이 존재할 경우에 한하여 착오에 의한 계약취소의 문제가 발생할 뿐이다(제109조).

b. 임차물의 하자에 대한 담보책임 : 물건의 하자(제580조 이하), 즉 임차물의 하자에 대해서는 물건의 하자에 관한 규정이 적용되어 임대인은 담보책임을 부담한다. 따라서 임차인은 임차물의 하자(난방장치, 욕조, 세면대, 취사시설, 전기시설 등의 고장)를 증명한 다음, 하자보수, 차임감액, 계약해지(제627조 2항), 신뢰손해(계약비용 등)에 대한 배상 등을 임대인의 과실과 무관하게 청구할 수 있다. 다만 임차물의 하자로 인해 발생손해가 신뢰손해를 초과할 경우에는 임대인의 무과실책임으로 그 전체의 손해배상책임을 묻는 것은 불공평하므로, 하자담보책임이 아닌 채무불이행책임에 관한 민법규정이 적용된다(제390조). 따라서 임대인은 이러한 손해배상청구에 대해서는 자기 무과실을 입증함으로써 책임을 면할 수 있으며(제390조 단서), 무과실을 입증하지 못할 때에 한하여 통상손해 및 예견가능성 있는 특별손해 전체를 배상하게 된다.

5) 임차인의 임차물보관의무

a. 선량한 관리자의 주의 : 임차인은 임대차관계의 종료로 임차물을 임대인에게 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보관할 의무가 있다(제374조).

b. 계약 또는 목적물의 성질에 의하여 정해진 용법 : 임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정해진 용법으로 임차물을 사용,수익하여야 한다(제610조 1항, 제654조). 임차인이 계약 또는 목적물의 성질에 반하여 임차물을 사용,수익하는 경우 임대인은 위반행위의 정지를 청구하고 손해가 있으면 그 배상을 청구할 수 있다. 이때 손해배상청구권은 임대인이 목적물의 반환을 받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다(제617조, 제654조). 그러나 임대인은 이러한 위반행위를 이유로 계약을 해지할 수는 없다(제654조의 반대해석).

c. 통지의무 : 임차인은 임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있을 때 지체없이 이를 임대인에게 통지하여야 한다(제634조 본문). 다만 임대인이 이미 이를 알고 있을 때에는 통지할 필요가 없다(제634조 단서). 임차인이 그의 귀책사유로 통지를 게을리하거나 통지하지 않고 자기가 함부로 수리하여 임차물을 훼손했을 때 임대인은 임차인에게 손해의 배상을 청구할 수 있다(제390조).

d. 임차물의 자기용익의무 : 임차인은 임대인의 승락없이 임차물을 타인에게 용익하게 할 수 없다(제629조 1항). 임차인이 임대인의 승락없이 타인에게 임차물을 용익하게 할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제629조 2항).

6) 임차인의 임차물반환의무

a. 원상반환의 원칙 : 사용대차에서처럼 임대차에서도 계약관계가 종료한 때 임차인은 임차물을 원상으로 회복하여 반환하여야 한다(제654조, 제615조 전단). 따라서 목적물의 통상적인 용익을 방해하는 것이 부착되어있을 때는 이를 제거하여야 하며, 페인트칠이나 도배도 다시 해야 하는 것이 원칙이다. 이것은 임차인에게 의무인 동시에 권리이기도 해서, 임차인은 임차물에 부속시켰던 자기 물건을 임대인이 남기고 가라고 요구하더라도 떼서 가지고 갈 수 있는 권리를 갖는다(제615조 후단).

b. 예외 : 그러나 임대차계약에 의하여 임대차의 목적이 임차물을 개조하는 데 있었던 경우에는 굳이 임차인이 이미 개조된 임차물을 다시 원상으로 회복시켜야 하는 것은 아니다. 그리고 우리나라 거래현실을 보면 대개 방을 빼고 이사를 가는 임차인이 페인트칠이나 도배를 하고 떠나는 게 아니라 새로 이사를 오는 임차인이 페인트칠이나 도배를 하고서 입주하는 게 정상이다.

c. 부속물매수청구권 : 임차했던 건물 기타 공작물을 반환할 시에 임차인은 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속했던 물건이나 임대인으로부터 매수했던 물건의 매수를 임대인에게 청구할 수 있다(제646조 1항). 부속한 물건은 임차인의 소유에 속하고 그 건물의 구성부분을 이루지 않는 독립한 물건이어야 하며 사용의 편익에 제공되어야 한다. 이 청구권의 법적 성질은 형성권이며, 임대인의 승락을 요하지 않는다. 또한 임차인의 채무불이행으로 인한 해지의 경우에도 행사될 수 있다. 본조는 강행규정이나(제652조), 일시사용(1개월 이하의 사용)을 위한 임대차에는 적용되지 않는다(제653조). 덧붙여, 사견을 말하자면 부속물매수청구권은 목적물의 경제사회적 가치의 효용을 유지하기 위한 제도이나 구법시대의 잔재라고 볼 수 있다. 거래실제에서도 방을 나가는 임차인이 임대인에게 부속물매수를 청구하는 일은 거의 없다.

7. 임차권의 대항력

1) 의의 : 임차권은 채권이므로 임대인이 임차물의 소유권을 제3자에게 양도하면 임차인은 제3자의 반환청구에 응해야 한다. 그러나 이 경우 무주택자인 임차인이 입게 되는 피해는 생존을 위협당할 정도이므로, 임차권에 등기 등의 공시방법을 인정하여 제3자에게 대항할 수 있게끔 해주는 것이다. 역사적으로도 게르만법에서는 타인의 물건에 대한 사용,수익관계를 물권으로 편성한 바가 있으며, 그 후 로마법이 다시 계수되면서 임차권이 채권으로 편성되었으나, 20세기 들어서 임차권에 물권적 요소를 가미함으로써 중용의 묘를 찾는 것이 일반적 추세이다.

2) 등기에 의한 대항력

a. 부동산매수인의 임대차계약인수의무 : 민법상 임차인은 임대인에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(제621조 1항). 이로써 부동산임차권이 등기된 경우 임대인인 소유자가 제3자에게 부동산소유권을 양도했을 때에 종래의 소유자와 임차인 사이에 존재하던 임대차관계는 그대로 신소유자와 임차인 사이에서 존속한다(제621조 2항).

b. 지상건물의 등기로 인한 토지임대차의 대항력 : 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 대항력이 생긴다(제622조 1항). 그러나 건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 토지임차인을 보호할 필요가 없으므로 임대차는 효력을 잃는다(제622조 2항).

c. 실효성의 문제 : 위와 같은 규정들에도 불구하고 실제상 임차인은 임대차계약을 체결할 때 임대인에 비해 불리한 위치에 있으므로, 임대인에게 감히 등기절차협력을 요구하지 않는다. 따라서 등기에 의한 임차권의 대항력문제는 거래실제에 있어서 전혀 존재하지 않는다.

3) 주민등록에 의한 대항력

a. 주택임대차보호법상 주민등록 : 주택임대차보호법의 보호를 받는 임대차에 있어서는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다(제3조 1항). 이 경우 주민등록은 동사무소 등에 적법한 전입신고를 한 때에 된 것으로 본다.

b. 주택임대차보호법상 '인도' : 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 '인도'란 임차인이 직접점유를 취득하여 실제로 주거하는 경우만을 가리키는 것이다. 따라서 반환청구권의 양도나 점유개정에 의한 인도는 해당되지 않는다.

4) 동산임차권의 대항력 : 동산의 임차인이 이 목적물의 양수인의 반환청구권을 임차권으로 대항할 수 있는가? 다시 말해 임대인이 동산의 소유권을 반환청구권의 양도에 의해 이전했을 경우 발생하는 문제이다. 예를 들어 비디오대여점 주인이 비디오가게 및 비디오테이프 전체의 소유권을 처분했을 경우, 그 가게에서 비디오테이프를 빌려간 사람이 갑자기 집 앞에 비디오가게 새 주인이라고 찾아온 사람에게 비디오테이프를 넘겨줘야 하는가이다. 민법 제451조 2항의 해석상 동산임차인은 양도의 통지를 받기 전까지 전임대인에 대하여 생긴 사유로 새로운 양수인에게 대항할 수 있으므로, 임차한 동산을 반환할 의무가 없다고 보아야 한다.

8. 보증금

1) 의의 : 부동산임차인, 특히 건물임차인이 임대차와 관련한 자기 채무를 담보하기 위하여 임대인에게 지급하는 금전 기타 유가물을 말한다. 임대차의 요소는 아니지만 관습법상 형성되어 거의 일반적으로 행해지고 있으며, 대개 목적부동산 시가의 40~70% 선에서 월세가 60만원이면 보증금은 5천만원, 월세가 120만원이면 보증금은 1억원 하는 식으로 결정된다. 참고로 외국은 2~3개월치의 월세 정도가 보통의 보증금액수로서 우리나라보다 훨씬 액수가 적다.

2) 법적 성질 : 보증금은 임대차종료시에 반환될 것을 조건으로 지급되는 금액이지만, 임차인의 채무불이행이 있을 것을 해제조건으로 하여 상계되므로, 연체차임 및 손해배상의 담보금이라는 성질을 갖는다. 보증금계약은 이를 목적으로 성립하는 계약으로서, 임대차계약에 종된 계약의 성질을 갖는다.

3) 효 과

a. 보증금의 담보적 효력 : 임대인은 임대차에 관하여 임차인에게 손해배상청구권 기타 금전채권을 갖게 될 경우 다른 채권자에 우선하여 이 보증금으로부터 변제를 받을 수 있다.

b. 임대차존속중 보증금의 충당 : 임대차관계가 존속중인 때에도 임대인은 보증금을 연체차임 등에 충당할 수 있다. 그러나 임대인이 임차인에게 연체차임의 지급을 청구할 경우 임차인은 존속기간이 끝나간다 하더라도 보증금의 존재를 이유로 차임지급청구를 거절하지 못한다.

c. 묵시의 경신과 보증금 : 묵시의 경신이 이루어졌을 경우 임대차관계와 함께 임차인이 제공한 보증금도 그대로 남는다. 그러나 제3자가 제공한 보증금은 기간만료와 함께 소멸한다(제639조 2항).

d. 보증금의 반환청구 : 임차인은 원칙적으로 보증금 전액의 반환을 임대인에게 청구할 수 있다. 이에 대하여 상계하기 위한 임차인의 금전채무를 입증할 책임은 임대인에게 있다(판례). 보증금반환청구와 임차물반환청구(열쇠인도청구)는 동시이행의 관계에 있다(판례). 특히 주택임대차의 경우는 임대차관계가 보증금반환 이후에야 비로소 종료된다(주택임대차보호법 제4조 2항).

e. 보증금의 승계 : 임차부동산의 소유권이 이전될 때 임차권이 대항력을 갖고 있을 경우 보증금에 관한 권리,의무도 신소유자에게 그대로 이전된다. 임차권이 대항력을 갖고 있지 않을 경우 임차인은 목적물의 양수인에 대하여 보증금의 반환을 청구할 수 없다.

f. 보증금의 우선변제 : 임차주택이 강제집행 등으로 경매처분되는 경우, 확정일자 있는 증서로 임대차계약서를 작성해놓았고 주택임대차보호법 제3조 1항의 대항요건을 갖춘 주택임차인은 그 임차주택을 경락인 또는 양수인에게 인도하고서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 환가대금으로부터 그의 보증금을 변제받을 수 있다 (주택임대차보호법 제3의2조 1항).

g. 소액보증금의 특칙 : 1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 4천만원 이하(보증금) - 1천600만원 / 2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천500만원 이하(보증금) - 1천400만원 / 3. 그밖의 지역 : 3천만원 이하(보증금) - 1천200만원(주택임대차보호법 제8조 3항, 시행령 제3조 1항)까지 우선변제를 받을 수 있다.

h. 보증금의 증감청구 : 약정한 보증금이 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 되었을 때 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제7조). 그러나 증액의 경우 약정한 보증금의 5%를 넘지 못한다(시행령 제2조 1항). 그밖에 증액청구는 임대차계약 또는 보증금의 증액이 있은 후 1년이 지나야 다시 할 수 있다(시행령 제2조 2항).

4) 권리금(프리미엄) : 흔히 영업소(까페, 레스토랑, 당구장 등)의 양도에서 거래관행상 발달한 것으로서, 임차부동산이 갖는 특수한 장소적 이익 내지 영업상 이익, 신용, 고객유지, 특수한 권리이용의 대가로 임차인이 임대인에게 지급하는 금전을 말한다. 권리금은 이를 지급한 임차인의 위험에 속하므로, 건물이 철거되거나 토지가 수용되는 사정이 발생한다 하더라도 임대인은 권리금을 반환해야 할 의무가 없다. 하지만 임차인은 임대인에게 차임만 지불하면 권리금보다 더 큰 영업상 이익을 얻었다 하더라도(예를 들어 근처에 갑자기 도로가 개설되거나 학원이 설립되는 등의 이유로) 그 대가를 임대인에게 지불할 필요가 없으며, 임대차 종료시에는 권리금의 반대급부로 인수한 부속물(고객관계, 영업상 신용 등도 포함)을 임대인에 대해서 매수청구할 수도 있다(제646조). 물론 임차인은 더 많은 권리금을 붙여서 임차권을 제3자에게 양도할 수도 있다.

9. 임대차의 종료

1) 종료원인

a. 존속기간의 만료 : 원칙적으로 존속기간이 확정되어 있는 임대차관계는 약정된 존속기간의 만료로 인하여 종료한다. 존속기간이 확정되어 있는 임대차에 있어서는 해지통고가 없어도 당연히 존속기간 만료로써 임대차관계가 종료한다.

b. 계약해지 : 존속기간이 없거나 해지권을 유보했을 때에는 해지통고(제635조 1항, 제636조)로써 종료한다. 임차인이 파산선고를 받았을 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있으며(제637조 1항), 이 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인한 손해배상을 청구하지 못한다(제637조 2항). 위와 같은 해지는 부동산 6개월, 동산 5일의 기간이 경과한 다음 효력이 발생한다(제635조 2항).

c. 즉시해지 : 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때(제625조), 임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고 멸실한 경우에 특히 그 잔존부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(제627조 2항), 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도하거나 임차물을 전대한 때(제629조 2항), 2기의 차임이 연체된 경우(제640조, 제641조), 임대인이 목적물을 사용,수익에 제공하지 않는 경우(제623조), 다른 특약이 없음에도 불구하고 임대인이 등기에 협력하지 않는 경우(제621조), 기타 당사자 일방에 의한 이행불능이 발생한 경우 등에는 임대차계약이 즉시해지될 수 있다.

2) 종료의 효과 : 임대차관계는 장래에 대하여 효력이 소멸한다(제550조). 해지에 의하여 종료되었다 하더라도 상대방에게 과실이 있으면 손해배상을 청구할 수 있다(제551조). 또한 임차인은 목적물을 원상에 회복하여 반환하여야 하고(제654조, 제615조), 임대인은 보증금을 반환하여야 한다. 그밖에 임차인은 임대인에 대하여 특히 유익비의 상환을 청구하거나 지상건물 또는 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 임대인의 동의 없이 부착시킨 물건에 관해서는 매수청구권은 인정되지 않고 철거권만이 인정된다.

10. 임차권의 양도

1) 의의 : 임차인이 자기가 갖고 있는 임차권을 제3자에게 이전하는 것이다. 종래의 임차인과 새로운 임차인 간에 낙성, 불요식의 계약으로 이루어진다.

2) 법적 성질 : 일종의 지명채권인 임차권 뿐 아니라 그에 부수한 청구권 및 의무까지 포괄적으로 이전되므로, 채권양도라기 보다는 계약인수로 보아야 옳다(김형배).

3) 사회적 작용 : 임차인이 임차물(주로 상점이나 영업소)에 대하여 대대적인 인테리어공사를 하거나 기타 등등의 이유로 자본을 투하했을 경우 그 자본을 임대차기간 만료전에 임차권의 양도로써 회수할 수 있다. 또는 불가피한 사정으로 임대차기간 만료전에 다른 곳으로 이사를 가야 하는 임차인은 원래 임대인에게 다음달 월세 정도에 상응하는 손해배상을 해야 하는 게 원칙이나, 이 임차권을 다른 사람에게 양도함으로써 임차인은 임대인에 대한 손해배상 없이도 계약을 해지하고 건물을 비우게 될 수 있다.

4) 유효요건

a. 임대인의 동의 : 임차권의 양도에서 계약당사자는 임차인(양도인)과 제3자(양수인)이지 임대인은 아니다. 그러나 임대인의 동의가 없는 임차권의 양도는 임차인과 제3자 사이에서만 유효할 뿐이고, 임대인 및 기타의 제3자에 대해서는 대항력이 없다(제629조 1항). 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도했을 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다(제629조 2항). 그러나 임대인은 한번 동의하고 나서는 그 동의를 철회할 수 없다.

b. 무단양도의 법률관계 : 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고 임차권을 양도한 경우 양도인은 권한없이 타인의 물건을 양도한 것이 되므로 양수인에 대하여 담보책임을 부담한다(제567조, 제570조 이하). 또한 양수인이 임대인의 동의 없이 목적물을 점유,사용하는 것은 불법점유가 되기 때문에 임대인은 양수인에 대하여 방해배제를 청구할 수 있다. 그러나 임대인은 임차인과의 임대차계약을 해지하지 않는 한 양수인에게 임차물을 임대인 자신에게 직접 반환하라고 청구할 수 없으며, 손해배상도 임대인이 임차인으로부터 차임을 받고 있는 한 아직 발생한 것이 아니므로 임대인이 계약을 해지하고 나서야 손해배상을 청구할 수 있다.


5) 유효한 임차권양도의 효과 : 임차권은 양수인에게 승계적으로 이전되고 양도인은 임차인의 지위에서 벗어난다. 임대차계약의 당사자는 기존의 임차인과 임대인에서 새로운 임차인(양수인)과 임대인으로 변경된다. 다만 연체차임채무나 기타 의무위반으로 인한 손해배상채무 등은 특약이 없는 한 이전하지 않으며, 종전의 임차인채무에 담보를 제공하고 있던 자의 채무는 당연히 소멸한다.

11. 임차물의 전대

1) 의의 : 임차인(전대인)이 제3자(전차인)에게 임차물을 사용,수익하게 하는 채권계약을 말한다. 낙성, 불요식으로 성립하며, 임대인과 임차인(전대인)의 관계는 그대로 존속하면서 임차인(전대인)과 제3자(전차인) 사이에 별개의 새로운 계약관계가 발생한다는 점에서 임차권의 양도와 다른 면이 있다. 임대인과 임차인, 전차인 사이에 중첩적 임대차관계가 성립하는 셈이다.

2) 사회적 작용 : 임차물이 자기 주거공간으로서는 너무 넓을 때 임차물의 일부를 전대함으로써 차임을 경감할 수 있다. 이때 전대인은 똑같은 비용을 들이면서 임차권의 공유자보다도 더 공동생활관계의 주도권을 장악하는 이점을 누릴 수 있다. 임차권의 양도가 주로 상점, 영업소의 임차인에 의해 이용되는 반면, 임차물의 전대는 주로 주택임차인에 의해 이용된다. 상점이나 영업소의 임대차는 금전관계가 중요한 반면, 주택임대차는 인적관계가 중요하기 때문에 임차인이 함부로 계약관계를 탈퇴할 수 없는 것이다.

3) 유효요건

a. 임대인의 동의 : 전대차에서 계약당사자는 임차인(전대인)과 제3자(전차인)이지 임대인은 아니다. 그러나 임대인의 동의가 없는 전대차는 임차인과 제3자 사이에서만 유효할 뿐이고, 임대인 및 기타의 제3자에 대해서는 대항력이 없다(제629조 1항). 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대을 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다(제629조 2항). 그러나 임대인은 한번 동의하고 나서는 그 동의를 철회할 수 없다.

b. 무단전대의 법률관계 : 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고 임차물을 전대한 경우 전차인이 목적물을 점유,사용하는 것은 불법점유가 되므로 임대인은 전차인에 대하여 방해배제를 청구할 수 있다. 그러나 임차물은 임대인이 임차인과의 임대차계약을 해지하지 않는 한 자기에게 직접 반환하라고 청구할 수 없으며, 손해배상도 임대인이 임차인으로부터 차임을 받는 한 아직 발생한 것이 아니므로 임대인이 계약을 해지하고 나서야 청구할 수 있다. 한편 전차인은 임대인에게서 임차물의 소유권을 취득한 제3자가 임차물의 반환을 청구할 경우 대항할 수 없으나, 임대차계약이 아직 해지되지 않았다면 임차인(전대인)의 대항력을 대위행사할 수 있다(제404조).

4) 유효한 전대차의 효과

a. 임차인(전대인)과 전차인 사이 : 임차인(전대인)은 전대차계약에 따라 전차인에 대하여 마치 임대인이 임차인에게 부담하는 것과 같은 의무를 부담한다.

b. 임대인과 전차인 사이 : 전차인의 임차인(전대인)의 이행대행자가 되어 임대인에 대하여 의무만 부담할 뿐 권리는 취득하지 않는다. 따라서 전차인은 원칙상 임대인에 대해서도 차임지급의무를 부담하며, 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다(제630조 1항). 그러나 임대차가 기간만료나 채무불이행 등으로 소멸하더라도 임대인의 동의를 얻어 취득한 전차권은 아울러 소멸하지 않는다(제631조). 임대인은 임대차계약을 해지하더라도 그 사유를 전차인에게 통지해야 전차인에게 대항할 수 있고, 그 해지의 효력은 전차인에 대해서 부동산은 6개월, 동산은 5일이 경과하여야 발생한다(제638조 1항). 또한 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목,채염,목축을 목적으로 한 토지의 전차인은 임대인에 대하여 동일한 조건의 임대나 지상시설의 매수를 청구할 수 있다(제644조). 건물 기타 공작물의 전차인도 임대인,전대인에게서 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건의 매수를 전대차종료시에 임대인에게 청구할 수 있다(제647조). 이러한 모든 전차인보호규정은 강행규정이다(제652조). 그러나 일시사용(1개월 이하의 사용)을 위한 전대차에는 적용되지 않는다(제653조).

c. 임대인과 임차인(전대인) 사이 : 기존의 임대차관계는 전대차의 성립에 아무런 영향도 받지 않는다. 그러나 전차인은 임차인의 이행대행자에 해당하므로, 전차인이 목적물을 멸실,훼손한 경우 전차인의 과실은 임차인의 과실로 다루어진다(제391조).

d. 전차인과 제3자 사이 : 등기 또는 주민등록을 통해 전차권의 대항력을 갖추었다면 제3자에게 대항할 수 있고, 그렇지 않다면 대항할 수 없다. 그러나 대항력을 갖추지 못했다 하더라도 임차인의 임차권에 대항력이 있다면 이를 원용할 수 있다(제404조).

e. 건물소부분의 전대차 : 건물의 소부분이 전대되었을 경우에는 전대차의 효과에 관한 모든 강행규정(제629조, 제630조, 제631조)의 적용이 배제된다(제632조).

12. 임차권의 상속

1) 원칙 : 임차인이 사망하였을 때에는 임차권도 상속되어 상속인에게 임차권이 이전된다.

2) 동거자의 보호 : 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 있으면 그 자가 사망한 임차인의 권리,의무를 승계한다(주택임대차보호법 제9조 1항). 임차인에게 상속권자가 있었으나 그 상속권자가 임차인이 사망한 당시 그 주택에서 공동생활을 하고 있지 않았을 때에는, 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있던 사실상의 혼인관계 있는 자와 2촌 이내의 친척은 사망한 임차인의 권리, 의무를 공동으로 승계한다(제9조 2항). 동거가족 가운데 상속인이 있을 뿐만 아니라 동거하지 않는 상속인도 있을 경우에는 주택임대차보호법에 특칙이 없으므로 민법의 상속원칙에 의하여 해결된다(제1012조 이하).

3) 권리 및 의무이전의 범위 : 승계 전에 발생한 연체차임 또는 손해배상채무를 포함하여 임대차관계에서 생긴 모든 채무가 승계인에게 이전한다. 보증금에 대한 반환청구권도 승계되기 때문이다.

4) 상속의 거부 : 임차인의 권리,의무를 승계할 수 있는 자는 임차인의 사망후 1개월 이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시함으로써 임차권을 승계하지 않을 수도 있다(제9조 3항).