아파트 이것만 알면 누구나 돈을 법니다.

<DIV>부동산과 관련 하여 꼭 알아야 할 사항들을 이 곳에 정리해 보겠습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ffffff" color=#ff0000><STRONG>1. 분양할 경우 체크 사항 10가지</STRONG></FONT></DIV> <DIV><STRONG><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #00ff00" color=#ff0000></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>1. 분양가-</FONT></STRONG> 현재 비슷한 환경의 주변 시세와 비교. 주변 단지의 분양가와 비교</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>2. 아파트 기본 사항 점검- </FONT></STRONG>세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>3. 아파트 입지-</FONT></STRONG> 강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성, 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ffffff" color=#0000ff>4. 미래 발전 가능성- </FONT></STRONG>전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>5. 당첨 가능성- </FONT></STRONG>청약 순위, 경쟁률, 관심도, 인지도, 분양가, 투자 가치 등으로 파악</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>6. 투자 가치-</FONT></STRONG> 분양가 대비 입주시 상승률, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교, </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>7. 자신의 여건 점검-</FONT></STRONG> 자본금, 월 소득 및 저축액, 중도금 및 倂?납입 여건. 청약 해당 사항.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>8. 급매와의 비교-</FONT></STRONG> 당첨 가능성 현실적 판단, 청약 전의 시세 상승 파악.  자본금 조달 확인</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>9. 평형 선택-</FONT></STRONG> 자본금 대비 투자 수익률 극대화 평형 선택, 25평 이하(실평수) 청약은 신중히.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>10. 분양권 매수 5대원칙-</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>분양가와 P, </FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>주변 아파트 현재와 과거 시세, </FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>발전 가능성, </FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>투자 수익률, </FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>경제 여건 및 정책</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>분양할 경우에 체크해야 할 필수 10가지이다.</DIV> <DIV>    이 정도면 결코 분양에 대한 후회를 하지 않을 것이며, 분양에 당첨 되면 높은 수익을 주는 </DIV> <DIV>    곳이 대부분이긴 하지만 때에 따라서는 정체를 보이거나 손해를 보는 경우도 있다는 사실을</DIV> <DIV>    알아야 한다.</DIV> <DIV>    부동산에 감각이 탁월한 사람들은 손해 보는 곳에 청약을 하지 않는다.</DIV> <DIV>    최소한 위의 경우는 파악하고 분양에 임하는 자세가 바람직할 것으로 사려된다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>아파트 분양가는 물론, 여건이 엇비슷한 주변 아파트 분양가 혹은 새아파트 시세를 따져 </DIV> <DIV>    보아야 하며 자체 아파트의 기본 사항에 대한 정보와 아파트의 입지를 통한 발전 가능성도 </DIV> <DIV>    우선 순위로 돼새겨 보아야 할 대목이다.</DIV> <DIV>    아파트 청약시 다른 재테크 수단과의 투자 가치를 파악하고, 자신의 여건에 알맞는 분양을</DIV> <DIV>    하되 시세 차익을 극대화 할 수 있는 확신이 선다면 자문을 구하여 대출을 받아 공격적인 </DIV> <DIV>    분양에 나설 필요도 제기 된다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>분양가 매수 5대 원칙은 분양시에 가장 중요하다고 생각 되는 사항이기 때문에 어느 것 </DIV> <DIV>    하나라도 망각해서는 안 될 것이다.</DIV> <DIV>    과거의 전례를 볼 때에 부동산에서 최대의 흑자를 내는 방법으로 단연 청약으로 인한 </DIV> <DIV>    당첨을 꼽는다.</DIV> <DIV>    그렇기 때문에 많은 분들이 청약 관련 통장을 만들어, 분양 일정과 지역에 따른 계획을 </DIV> <DIV>    세운다.</DIV> <DIV>    청약은 일반 서민들이 가장 확실하게 내 집 마련을 함과 동시에 시세 차익을 극대화 할 수 </DIV> <DIV>    있는 가장 좋은 제도이다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆</FONT> 하지만 역발상의 입장에서 청약이 무주택 서민을 목을 조르는 올가미라는 생각을 하신적</DIV> <DIV>   있나요?</DIV> <DIV>   판교에 모든 것을 걸고 내 집 마련을 미루어 온 무수한 서민들, 앞으로 예정될 수도권 유망지역에 </DIV> <DIV>   당첨할 가능성에 모든 것을 걸고 기다리는 서민들, 꼭 한 번은 되짚어 보아야 한다.</DIV> <DIV>   청약이 서민을 위한 제도 중의 최고라는 것은 사실이나 그것은 당첨 된 일부의 서민에 국한 된 </DIV> <DIV>   이야기이고, 대부분은 내 집 마련의 무수한 기회를 놓치게 한 최대의 적일 수도 있다는 </DIV> <DIV>   사실이다.</DIV> <DIV>   차라리 청약 1순위 통장이 없었다면 진작 30평대의 급매를 통하여 시세 차익을 얻을 수도 </DIV> <DIV>   있었을텐데 청약에 목숨을 바쳐 충성해 온 낙첨된 분들의 피해는 생각보다 매우 크다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>따라서 우리는 청약에 모든 것을 걸기 보다는 지극히 현실적인 눈으로 접근을 시도하고, </DIV> <DIV>    급매물과 청약을 동시에 진행시키는 전략으로 시장을 헤쳐 나가야 한다.</DIV> <DIV>    저는 전문가들이 10년 무주택 1순위이므로 당첨 가능성이 높으니 기다리라는 말에 동의 </DIV> <DIV>    안 한다.</DIV> <DIV>    오히려 내 집 마련의 기회라 싶으면 1순위가 아니라 0순위의 통장도 버리고 급매물을 살 줄</DIV> <DIV>    아는 지극히 현실적인 안목이 필요할 경우가 많습니다. </DIV> <DIV>    확률은 진리이기 때문에 무시하면 안 됩니다.</DIV> <DIV>    무조건 된다는 신념보다는  떨어 졌을 경우의 주변 아파트 시세를 생각하면서 전략을 짜야 </DIV> <DIV>    한다.</DIV> <DIV>    아이러니하게도 1순위가 아닌 분이나, 통장이 없는 분들이 급매 위주의 전략으로 성공을 </DIV> <DIV>    했다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>끝으로 추첨제에서 점수제로 전환 되는 향후 청약 기조에 대하여 오래된 분들이 상대적으로</DIV> <DIV>    유리할 것으로 판단이 되기 때문에 이 부분은 좀 더 심도 있는 전문가들의 분석이 나온 후에</DIV> <DIV>    확정안을 가지고 살펴 보아야 할 내용이다. </DIV> <DIV>    이렇게 되면 일단 무주택 1순위는 좀 더 유리한 고지에 선점할 수 있지만 차 순위의 분양 </DIV> <DIV>    소유자는 이전보다 불리해질 가능성이 농후하다.</DIV> <DIV>    그렇다고 자주 바뀌는 청약 제도를 신뢰할 단계가 아니며, 또한 그렇게 된다손 치더라도</DIV> <DIV>    큰 폭의 변화라고 단정 지을 수 없기 때문에 위에서 분석안 필자의 의견은 유효하다고</DIV> <DIV>    볼 수 있다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000>2. 급매시 체크 사항 10가지</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>1. 해당 아파트 시세-</FONT></STRONG> 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 등락 폭 확인</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>2. 주변 아파트 시세-</FONT></STRONG> 분양가 3년전, 2년전, 1년전, 6개월, 3개월 시세 파악 필수- 10곳 이상  파악</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>3. 해당 아파트 기본 사항-</FONT></STRONG> 세대수, 브랜드, 중심 평형, 동간 거리, 층과 향, 마감재, 문화시설</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>4. 주변 아파트 기본 사항-</FONT></STRONG> 아파트 시세, 전체 단지수, 택지 개발 및 뉴타운 등 환경, 고급화 여부</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>5. 아파트 입지- </FONT></STRONG>강남 등 핵심 지역과의 거리, 연계성. 교통 등 인프라와 기간 산업, 문화산업</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>6. 미래 발전 가능성-</FONT></STRONG> 전철역 등 교통, 교육, 문화 시설, 개발 등의 호재, 혐오 시설 등의 악재</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>7. 투자 가치-</FONT></STRONG> 향후 3년 후의 가치 예측, 순수 시세 차익. 다른 재테크 수단과의 비교를 통한 우열 </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>8. 자신의 여건 점검- </FONT></STRONG>자본금, 월 소득 및 저축액, 안정적인 수입 여부, 급매의 정확한 사유</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>9. 청약과의 비교-</FONT></STRONG> 당첨 가능성 현실적 판단, 당첨과 낙첨시의 시장 여건 예측.  자본금 조달 확인</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>10. 급매물 매수 5대원칙- </FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>침체기 시기에 매수,</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>현 시세보다 10% 이상 싼 가격, </FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>기본 조건 갖춘 아파트 선정</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>25평이하나 저층 소규모단지, 시세상승 없는 곳 피할 것, </FONT></DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>5군데 선정 후 가장 좋은 여건 매수</FONT></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>청약 당첨이 현실적으로 어렵다고 판단 되었을 때는 과감하게 침체기를 골라서 급매물 </DIV> <DIV>    형태의 매수를 붙잡을 필요가 있다.</DIV> <DIV>    특히 위의 5대 요소를 갖춘 상황이라면 유망지역을 골라서 적극적인 자세로 매수를 하는 </DIV> <DIV>    것이 바람직하다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>아파트 매수를 위해서는 해당 아파트의 시세 즉 3년,2년,1년,3개월,6개월 분석은 기본으로 </DIV> <DIV>    들어가야 한다.</DIV> <DIV>   미래를 예측 할 수 없기에 최소한의 고거와 현재의 조명은 필수적이다.</DIV> <DIV>   또한 아파트 주변 시세(동, 구포함) 최소 10여곳 이상은 과거와 현재 시세를 점검해야 </DIV> <DIV>   투자 가치를 예측할 수 있다.</DIV> <DIV>   주변 시세가 너무 낮은 것은 급매 여건에 적합 한 경우가 아니므로 보류를 해야 한다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>그리고 해당 아파트와 주변 아파트의 기본 여건을 40대 60의 비율로 살펴 보아야 한다.</DIV> <DIV>    해당 아파트의 단지수, 중심평형을 비롯한 기본 여건만을 보아서는 안 되며 오히려 주변의</DIV> <DIV>    시세와, 단지수, 고급화 여부, 교통, 교육 등의 인프라 구축에 집중할 필요가 있다.</DIV> <DIV>    단순히 아파트 급매만 보아서는 안 되고, 아파트의 입지와 미래 발전 가능성 등을 종합적으로</DIV> <DIV>    검토해야 하며 그로 인한 순수 투자 수익률을 따져서 매수 여부를 결정하면 매우 큰 </DIV> <DIV>    시세 차익을 누릴 수 있다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>자신의 여건에 알맞는 40% 대출이 적당하지만 저축률만 수반 된다면 60% 대출을 활용하여</DIV> <DIV>    좀 더 투자 수익률이 높다고 판단되는 입지가 좋고 큰 평수의 아파트를 매수하는 데 공격적인</DIV> <DIV>    자세를 보일 필요성이 있다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>청약은 10년  무주택 1순위가 유리 하지만 그것 하나에 모든 것을 걸기 보다는 비수기를 </DIV> <DIV>   통하여 급매물을 매수한다면 약간 불리한 여건에서 청약을 하여 당첨을 바라는 것이 지극히 </DIV> <DIV>   현실적인 시각이다.</DIV> <DIV>   3대 1이면 몰라도 5대 1이나 10대 1이상은 위험한 경쟁률이다.</DIV> <DIV>   급매를 통하여 시세 차익을 얻은 분들이 매우 많다.</DIV> <DIV>   급매는 발품을 팔고 부지런하면 상상을 초월한 매물을 잡아서 내집을 마련할 수 있다는</DIV> <DIV>   장점이 있다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>예를 들어서 비수기에 3억에 매물이 나왔다면 현재 매도가는 3억이 아니라 3억 3천-5천일</DIV> <DIV>    가능성이 많은데 성수기로 돌변하면 순식간에 급매가 씨가 마르거나 있다하여도</DIV> <DIV>    3억 5천선이며  매도가가 3억 7천-4억선까지 탈바꿈한다.</DIV> <DIV>    이것은 논리적 비약이 아니라 실전 상황에서 자주 일어나며, 가격을 올려서 담합 한 것이 </DIV> <DIV>    아니라 급매가 사라졌기 때문에 실제 가격은 2-3천 올랐지만 3억과 4억의 1억 차이의 </DIV> <DIV>    체감을 느끼는 것이다. </DIV> <DIV>    무려 1억이다. 급매가 없다면 정말로 1억 차이로 매수한다.</DIV> <DIV>    급매의 중요성이 바로 여기에서 나타나며 분양가 받는 경우보자 좋은 이점이 있다는 점을 </DIV> <DIV>    알아야 한다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000>3. 아주 중요함- 사고 전환이 필요한 부동산 관련 상식</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>3. 오르지 않았기 때문에 절대로 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>4. 무주택을 탈피하는 것이 중요 하기 때문에 내 집 마련을 무조건 하고 보아야 한다.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하다.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>8. 부동산 가격이 많이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 그 때까지 기다려야 한다.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>9. 청약과 매수 중에 고민을 하거나 청약을 어디에 넣을지 선택을 고민한다.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff>10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다.</FONT></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff></FONT> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>위에서 제시한 10가지의 사항은 언뜻 보기에는 그럴듯 하지만 실전에는 정 반대의 상황일</DIV> <DIV>    경우가 훨씬 많다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>1. 전철역 주변에는 25평 이하의 아파트가 좋다</FONT></STRONG></DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>전철역 주변에는 25평 아파트 이하의 소형 평수가 좋다는 말은 과거에 전철역이 거의 없을 </DIV> <DIV>    경우의 서울 이야기이지 지금은 매우 위험한 발상이다.</DIV> <DIV>    조사 논문이나 자료가 없어서 필자가 직접 수도권 분양권과 아파트 시세를 200군데 이상 조사해</DIV> <DIV>    본 결과 전철역 일대의 25평 아파트는 맥을 추지 못하고 있으며 오히려 중대형 아파트들이</DIV> <DIV>    전철역의 프리미엄까지 얹어져 높은 시세 차익을 거두고 있다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>전철역이라는 기대감으로 25평 이하의 소형 평수를 잡아야 한다는 발상은 지극히 원시적이고</DIV> <DIV>    단순한 발상으로 이제 이 말을 믿고 또다시 분양을 받거나 매수를 한다면 땅을 치고 후회하는</DIV> <DIV>    일이 많을 것이다.</DIV> <DIV>    이것은 결코 이론에 근거한 말이 아니며 아마 이 글을 읽고 있는 많은 독자들이 더욱 더 </DIV> <DIV>    피부로 느낄 것이다.</DIV> <DIV>    물론 전철역이 없는 것보다 있는 것이 25평에 영향을 주는 것은 사실이다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>하지만 30평대의 5분의 1도 못 미치는 상승률이거나 제자리 걸음이 많은 상황을 발견하였으니</DIV> <DIV>    아무리 돈이 없다손 치더라도 더 이상 25평에 미련을 두거나 전철역에 의지한 소형 평형의 </DIV> <DIV>    매수 및 청약은 하지 않았으면 한다.</DIV> <DIV>    다만 청약의 경우 입지가 좋아서 경쟁률이 높은 곳이나 유망 지역의 25평대는 일정기간 높은 </DIV> <DIV>   시세 차익을  거둘 경우도 종종 있다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>결론적으로 25평 시대는 완전히 지나갔고, 오히려 중대형 평수일수록 전철역의 여부에 따라 </DIV> <DIV>    오름폭의 확대가 달라지는 경향이 많으니까 전철역 등 교통을  우선적인 지료로 삼았으면 한다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>2. 10년 무주택 1순위 자는 청약을 받아서 당첨이 되어야 한다.</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>많은 전문가들이 10년 이상 1순위 무주택자들에 대하여 상대적으로 유리한 당첨을 제시하면서</DIV> <DIV>    마치 당첨될 것처럼 호들갑을 떠는 기사를 보았는데, 이는 잘못하면 내 집 마련의 길을 </DIV> <DIV>    지나온 10년만큼 늦추어 버리는 뼈아픈 실책이 되는 경우가 많다는 것을 명심해야 한다.</DIV> <DIV>    물론 당연히 경쟁률이 낮은 유리한 상태이지만 이것은 상대적 경쟁률만 파악한 것이고 </DIV> <DIV>    절대적 경쟁률을 간과한 지극히 비현실적인 논리라고 아니 할 수 없다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>3월에 분양한 무주택 1순위 청약의 경우 예상보다 경쟁률이 낮았지만 10년동안 그것만 </DIV> <DIV>    목메어 기다린 그 유리한 분들이 지금은 어떤 기분으로 지내고 있을까?</DIV> <DIV>    분명히 말하지만 당첨 가능성에 무게를 두고 찰떡같이 믿어 온 그 전문가들의 입술 때문에 </DIV> <DIV>    판교 당첨도 놓치고 내 집 마련도 못하여 집값만 폭등하여 진퇴양난에 빠진 분들이 훨씬 많지</DIV> <DIV>    않은가?</DIV> <DIV>    아직도 청약은 지속되고 있다. 물론 언젠가는 당첨 될 수 있지만 현실적으로 분ㅇ야가가 </DIV> <DIV>    가만히 있는가?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>오히려 시세를 추월한 지역도 많으며 당첨되면 로또라고 여기던 과거의 생각들을 한꺼번에</DIV> <DIV>    뒤짚어 버리는 그런 분양권에 무주택 서민들은 넋을 놓고 바라볼 지경이다.</DIV> <DIV>    확률은 가장 과학적이며 현실적이고 가능성이 큰 기준이다.</DIV> <DIV>    절대로 이 확률을 무시해서는 안된다.</DIV> <DIV>    차라리 1순위 통장이 없엇다면 과거에 적은 돈으로 유망 지역의 청약에 당첨 했거나 급매물 </DIV> <DIV>    형태의 매수로 매우 큰 시세 차익을 노렸을 것이다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>결론적으로 청약이 보물창고임에는 틀림 없는 사실이지만 그것보다 우선적으로 접근해야 할 </DIV> <DIV>    것이 비수기를 통한 매수라는 말을 하고 싶다 </DIV> <DIV>   두 가지 전략을 동시에 펴되 매수가 잡히면 매수 하는 것이 최선의 길이다.</DIV> <DIV>   앞에서 언급했듯이 비수기의 매수는 1억 가까운 시세 차익을 남길 수 있는데 이제 우리 </DIV> <DIV>  서민 분들도 잃어 버린 10년을 어떻게 찾아야 할 지 곰곰히 생각해 보아야 할 때이다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>3. 오르지 않았기 때문에 절대로 손해를 보지 않아서 매우 좋은 여건이다.</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>이 말은 매우 위험성이 크다.</DIV> <DIV>    실제로 3년 등락폭을 보면 지역에 따라서 편차는 있지만 오르지 않았기 때문에 오른다는 발상은</DIV> <DIV>    잘못된 사고 방식이다.</DIV> <DIV>    그런데 안타깝게도 대부분의 부동산 초보자들은 자본금이 부족하고 분석력이 떨어지기</DIV> <DIV>    때문에 오른 아파트를 꺼리고 오르지 않은 그런 아파트를 선호한다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>하지만 결론은 그런 아파트는 또다시 비참한 참패를 당하는 경우가 많다.</DIV> <DIV>   오르지 않는 이유는 분명히 존재하고, 그런 아파트는 아파트 자체의 문제점도 있지만 </DIV> <DIV>   대부분은 주변 여건(동단위, 구단위)이 문제가 되는 경우가 많기 때문에 더욱 오르지 않을 </DIV> <DIV>   가능성이 크다.</DIV> <DIV>   그래서 아파트 시세에서 주변 아파트 과거 3년 시세를 보는 것이 매우 중요하다.</DIV> <DIV>   부동산에서 매매를 위하여 종종 이런말을 사용하는데 절대로 현혹 되어서는 안된다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆</FONT> 다만 이런 경우는 오를 가능성이 많다. </DIV> <DIV>    향후에 전철역이 들어서거나, 뉴타운, 재개발, 택지지구, 기타 호재 등이 3년 안에 들어 설 경우</DIV> <DIV>    복합적인 검토하에서 오를 수 있는가를 판단하여 매수 하는 일이다.</DIV> <DIV>    또한 사방이 호재로 가격이 올랐는데 그 주변 마을만 오르지 않았다면 그 마을은 분명 </DIV> <DIV>    큰 폭의 상승을 보이며 시세가 오를 것이다. 이런 점에서 주변이 항상 중요하며 필자가 </DIV> <DIV>    연원마을을 추천하는 이유이다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>설령 그러한 호재가 있다손 치더라도 아파트 시세가 지독한 보합을 그리는 그런 지역은</DIV> <DIV>    일단 접어 두는 것이 바람직하다.</DIV> <DIV>    주식에서는 기본적으로 과거 차트를 바탕으로 현재 가치와 미래 호재 등으로 평가를 내리는데</DIV> <DIV>    주가가 미동도 하지 않는 장기적 횡보합을 그리는 종목은 상식선에서 투자 하지 않는다.</DIV> <DIV>    부동산은 한 종목에 국한 된 것이 아니고 지역적인 문제가 될 가능성이 많기 때문에 </DIV> <DIV>    더더욱 이런 곳은 피해야 한다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#0000ff><STRONG>4. 무주택을 탈피하는 것이 중요 하기 때문에 무조건  내 집 마련을 하고 보아야 한다.</STRONG></FONT></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>이 말은 당연한 사실이다 </DIV> <DIV>    하지만 무조건이라는 말이 매우 큰 잘못이다. </DIV> <DIV>    입지가 나쁜 지역의 중대형 평수, 모든 지역의 25평 이하는 가능하면 매수하지 않는 것이 </DIV> <DIV>    현명하다.</DIV> <DIV>    특히 25평의 아파트는 매수의 경우보다 차라리 자유로운 무주택자로서 남는 것이 좀 더 </DIV> <DIV>    시세 가치를 높일 수 있는 길이 된다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>청약 당첨에도 유리하고, 32평에 곧바로 들어갓을때 양도세 등의 염려가 없으며, 행동 반경이</DIV> <DIV>    자유롭기 대문에 입지가 좋은 집을 매수할 수 있는 여건이 된다.</DIV> <DIV>    그러나 1가구 2주택의 과세가 지나친 현실을 감안할 경우에 25평나 불투명한 지역의</DIV> <DIV>    아파트를 덥석 사게 되면 투자 가치가 높은 아파트를 잡을 수 잇는 기회가 제한적일뿐만이 </DIV> <DIV>    아니라 잘못하면 대출로 인한 손실까지 가져올 가능성도 높다.</DIV> <DIV>    무조건 내 집 마련을 하는 것이 능사가 아니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>5. 가격이 너무 올라서 부담이 된다.</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>최근 6개월 혹은 1년 동안 지나치게 폭등한 아파트라면 단기간에 추격 매수를 하는 것은 </DIV> <DIV>    바람직하지 않다.</DIV> <DIV>    그렇지만 10% 내외의 시세 상승률을 거두고 있는 중이라면 오히려 아파트 매수의 호기가 </DIV> <DIV>    될 수 있으며, 오르는 이유를 확실히 알아 낸 다음에 발전 호재로 인한 상승이라면 초반에</DIV> <DIV>    추격 매수를 시도할 필요가 있다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>더욱 더 좋은 방법은 과거에 이처럼 급등을 한두번 한 아파트들은 또 몇 번 더 급등의 조짐을</DIV> <DIV>    보일 가능성이 크기 때문에 비수기를 틈타서 초급매물을 매수하면 매우 높은 시세 차익을</DIV> <DIV>    얻을 수 있다.</DIV> <DIV>    왜냐면 급매물이 적어도 오름폭의 40-50%가까이 빠진 선에서 나오기 때문에 향후에 부동산 </DIV> <DIV>    전망이 좋은 활황기에 순식간에 1억의 격차를 벌이면서 뛰는 경우가 많으니까 매수에 </DIV> <DIV>    적극적일 필요가 있다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>전혀 미동이 없는 아파트는 죽음의 아파트라고 할 수 있으며 오히려 오름폭을 보이는 </DIV> <DIV>    아파트들을 급매물 형태로 비수기에 잡아서 매수해야 한다. 전문가와의 상담이 그래서 </DIV> <DIV>    필요한데 안타깝게도 부동산에는 주식 시장에 비하여 그런 상황을 정확하게 예견하는 </DIV> <DIV>    전문가들이 턱없이 부족한 것 같다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>6. 3년 기다리면 2-3천 오르기 때문에 기다려야 한다.</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>아파트 가격이 지지부진하게 이자율만 감당할 정도의 소폭 상승을 거듭하기 때문에 매도할 </DIV> <DIV>    것인가 갈아탈 것인가에 대한 갈등을 하는 분들이 많다.</DIV> <DIV>    이 경우는 앞에서 언급한 25평 이하의 전 지역 매물, 혹은 입지가 좋지 않은 중대형 평형의</DIV> <DIV>    매물이 대부분이다.</DIV> <DIV>    만일에 2-3년 동안 잘 해야 2-3천 대의 아파트 시세 차익이라면 이는 아파트 큰 흐름상 </DIV> <DIV>    분명한 손해이기 때문에 말을 갈아 타야 한다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>수도권 일대에 3년 투자해서 1억 이상 벌 곳은 널려 있다.</DIV> <DIV>    물론 연구를 할 대목이며 어떤 경우이든지 덥석 스스로 아파트만 사지 않는다면 </DIV> <DIV>    2-3천 이상에 양도 소득세 및 기타를 포함하고도 남을 시세 차익이 뒤따르며 때에 따라서는 </DIV> <DIV>    의외의 폭등도 가져 올 수 있다.</DIV> <DIV>   그런데 당장 나가는 양도 소득세가 아까워서 차일피일 미루는 전략은 바람직하지 못하다.</DIV> <DIV>   언젠가는 집을 팔 것이고 그떼도 소득세는 내야 할텐데 그것까지 갈아 타는 돈으로 계산하면</DIV> <DIV>   이치에 어긋나는 일이다.</DIV> <DIV>   조금의 손해를 보는 것 같지만 갈아타서 유망지역이 보인다면 망설여서는 안된다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>7. 대출 이자에 대한 부담으로 내 집 마련이 불안하다.</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>대출 이자를 무리하게 끌어 안으면서 내 집 마련을 권유할 전문가들은 없다.</DIV> <DIV>    과거에 집값이 큰 폭으로 지속적인 상승을 거두었지만 이 대목에서는  대출을 적극적으로 </DIV> <DIV>    권하기를 꺼려한다</DIV> <DIV>    왜 그럴까?  이유야 많겠지만 가장 큰 이유는 욕 먹을 것이 두렵기 때문이다.</DIV> <DIV>    누가 남에게 욕 먹어 가면서까지 대출을 많이 받으라고 권유하겠는가?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>엎친데 덮친격으로 부동산에 입문하는 대부분의 초보생들은 대출이라면 호랑이보다 </DIV> <DIV>    더 기겁을 한다.</DIV> <DIV>    월 수입 500이상이며 저축액수도 250이 넘는 사람들도 1억 받기를 살얼음판 걷듯이 하니 </DIV> <DIV>    참으로 기가 막힐 노릇이다.</DIV> <DIV>    자본금은 덜렁 1억-1억 5천이 대부분인데 대출을 꺼리면서 30평대가 좋다는 말은 다 알기</DIV> <DIV>    때문에 30평대 아파트를 추천해 달라고 하니 과연 1억 5천에 1억 대출 받기를 두려워하면서 </DIV> <DIV>    입지가 좋은 어느 아파트를 추천할 수 있는가?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>수입이 따르지 않고 자본금이 턱 없이 부족한 경우라면 충분히 이해가 된다.</DIV> <DIV>    대출의 원칙은 없지만 필자는 저축액이 200이사이고 확실한 투자성만 있다면 50-60%까지 </DIV> <DIV>    대출 받는 것을 두려워 하지 말라고 권유한다.</DIV> <DIV>    그래야 30평대 유망지역 아파트를 선점하여 시세 차익을 극대화 할 수 있기 때문이다.</DIV> <DIV>    2억 대출은 큰 돈이지만 그에 따르는 이자 90-100만원은 분명 큰 효자 노릇을 할 가능성이 높은</DIV> <DIV>    데 너무 주저한다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>만일 대출에 자신이 없거든 아파트를 바로 사려 하지 말고 좀 더 공부해서 시세를 알아 </DIV> <DIV>    본 연후에 투자를 하거나 원하는 만큼의 아파트 대출을 받아서 소극적인 투자를 할 수밖에 없다.</DIV> <DIV>    최근 묻고 답하기에서 소극적인 대출로 인하여 30평대 혹은 유망지역 아파트를 매수 하지</DIV> <DIV>    못하여 절규에 가까운 탄식을 쏟아 내는 사람은 많이 보았지만 지나친 대출로 생계가 </DIV> <DIV>    위협 받는다는 말은 거의 듣지 못하였다.</DIV> <DIV>    결론적으로 대출을 많이 받으라는 것이 아니라 좀 더 배짱을 키우고 확실한 투자처를 </DIV> <DIV>    찾았다면 유망한 물건을 잡기 위하여 대출을 활용하라고 말하고 싶다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>8. 부동산 가격이 많이 올라서 버블, 폭락 조짐이 보이니 그 때까지 기다려야 한다.</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>부동산 거품이니 폭락이니 깡통 주택이니 참 말들이 많다.</DIV> <DIV>    솔직히 아파트 가격이 기하 급수적으로 오른 것이 사실이며 이러한 말들은 무주택 </DIV> <DIV>    서민들에게는 엄청난 위안이 될 것이다.</DIV> <DIV>    제가 이미 앞에서 언급했지만 도대체 버블이니 폭락이니 그런 근거가 왜 나오는가?</DIV> <DIV>    이젠 왜곡된 사고 방식에 찌든 일부 전문가들의 그 말을 선전하면서 무주택 서민들에게</DIV> <DIV>    일시적인 위안을 주려는 설익은 아마추어들도 많이 보인다.</DIV> <DIV>    부화뇌동하는 것 까지는 좋으나 과거 지표를 보았을 경우에 일정 지격의 거품은 모르겠지만 </DIV> <DIV>    폭락을 한 적이 있는가?</DIV> <DIV>    아이엠 에프나 전쟁 국가 위기 상황 심각한 경제 침체 및 공황을 제외하고는 폭락은 쉽지</DIV> <DIV>    않을 것이다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>그럼에도 그것을 진리인양 유언비어처럼 터트려서 무주택 서민들의 내 집 마련 의지를 </DIV> <DIV>    꺾어 버리는 일이 많다.</DIV> <DIV>    이제 더 이상 그런 왜곡된 말들에 속아서는 안 된다. </DIV> <DIV>    서민들을 죽이는 길이다.</DIV> <DIV>    제가 스스로에게 이득이 되지도 않는데 이 자리에서 이런 말을 하는 까닭은 급한대로 목숨은</DIV> <DIV>    살려야 겠기에 불덩이에서 구제하기 위함이다.</DIV> <DIV>    집값이 떨어지거나 정체기를 보이면 어김없이 그런 말들이 튀어 나오는 데 제가 신이 아닌</DIV> <DIV>    이상 모든 것을 알 수는 없지만 오히려 그 시기가 급매물의 찬스이지 기다릴 상황이 아니라고</DIV> <DIV>    본다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>9. 청약과 매수 중에 고민을 하거나 청약을 어디에 넣을지 선택을 고민한다.</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>청약과 매수는 동전의 앞뒷면이지 결코 선택할 성질이 아니다 </DIV> <DIV>    또한 매수 자체끼리도 그렇고 청약 자체끼리도 그렇다.</DIV> <DIV>    투자 가치의 차이는 존재할 수 있지만 대략 높은 수익률이 기대가 된다면 순차적으로 청약을</DIV> <DIV>    시도하면서 초급매물 형태로 싸게 매수하기 위하여 받쳐 놓는 양면 전략이 절대적으로</DIV> <DIV>    필요하다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>청약은 청약대로 순차적으로 모두 집어 넣어야지 유망하다는 지역을 가려서 넣을 그런 </DIV> <DIV>    성질의 것이 못된다. </DIV> <DIV>    무주택 서민들은 날아 오르는 집값을 잡기 위하여 당첨 되기를 학수 고대해야지 마치 </DIV> <DIV>    선택하는 것처럼 여유 부릴 그런 상황들이 아니다.</DIV> <DIV>    물론 향후에 변경된 청약에서는 변수가 따르기 때문에 지켜는 보아야 할 것이다.</DIV> <DIV>    하지만 5대 1이 넘으면 과감하게 급매 위주의 매수 전략을 동시에 펼치고 급매가 잡히면</DIV> <DIV>    시세를 한 번 더 확인 한 후에 매수하거나 아니면 좀 더 낮게 받쳐 놓는 등의 전략이 요긴하다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff>10. 분양가가 비싸니 포기하는 것이 옳다.</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#0000ff></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>최근 고분양가로 인하여 말들이 많다.</DIV> <DIV>    공세지구의 미분양과, 답십리 삼성래미안의 인기도 하락은 고분양가에 따른 당연한 결과이다.</DIV> <DIV>    앞으로 예정된 동천, 신봉, 성복, 청계, 도촌, 송도 등의 분양가가 매우 높을 것으로 추정이 </DIV> <DIV>    되며 상대적으로  구성, 흥덕, 천천 등의 분양가는 비교적 싼 편이라고 생각이 된다.</DIV> <DIV>    서울 지역 송파 신도시, 성동구 일대, 상도동 등의 분양가가 매우 높을 것으로 추산이 되는 등</DIV> <DIV>    전반적으로 분양가가 아파트 시세를 강력하게 이끌고 있다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>이는 유주택 시민들에게는 날개를 단 겪이지만 무주택 시민들에게는 날개를 꺾인 꼴이다.</DIV> <DIV>    왜냐하면 분양가의 고공 행진은 재개발과 더불어 집값 폭등의 근원지가 될 것이 분명하기</DIV> <DIV>    때문이다.</DIV> <DIV>    그렇다손 치더라도 8월에 있을 판교 40평대 분양가가 8억 선으로 보여진다고 할 때 과연 시세</DIV> <DIV>    차익이 없을까?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV><FONT color=#ff00ff>◆ </FONT>3년 후 입주 시점에서 15억 언저리에 걸칠 확률이 매우 높다. 좀 더 길게 가더라도 </DIV> <DIV>    15억은 결코 무리한 전망이 아니다. </DIV> <DIV>    시세 차익이 거의 80- 100% 예견이 된다.</DIV> <DIV>    동천, 용인, 신봉 등도 분양가가 40평대 기준으로 6억선으로 보여지는데 입주시에는 </DIV> <DIV>    10억 전후의 시세를 보일 확률이 높다.</DIV> <DIV>    분양가의 60-70% 이상 수준이다</DIV> <DIV>    흥덕, 구성진흥 등은 분양가가 저렴하지만 3년 후의 용인시 남부권 개발 여지를 감안하면 </DIV> <DIV>    역시 50-80% 가까운 시세 차익이 예상 된다.</DIV> <DIV>    분양가가 높다고 무조건 투자 가치가 없는 것이 아니며 다만 서민들에게 그림의 떡이 될 </DIV> <DIV>    정도로 가격이 비싼 것이 안타까울 뿐이다.</DIV> <TABLE borderColor=#ffffff cellPadding=2 background=#ffffff border=0 <TR> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE borderColor=#ffffff cellPadding=3 background=#ffffff <TR> <TBODY> <TR> <TD height=2><A href=""> <TABLE [안내]태그제한으로등록되지않습니다-background=#> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE [안내]태그제한으로등록되지않습니다-background=#> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE [안내]태그제한으로등록되지않습니다-background=#> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE [안내]태그제한으로등록되지않습니다-background=#> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE [안내]태그제한으로등록되지않습니다-background=#> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE [안내]태그제한으로등록되지않습니다-background=#> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE [안내]태그제한으로등록되지않습니다-background=#> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE [안내]태그제한으로등록되지않습니다-background=#> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE [안내]태그제한으로등록되지않습니다-background=#> <TBODY> <TR> <TD> <TABLE [안내]태그제한으로등록되지않습니다-background=#> <TBODY> <TR> <TD></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></A></TD> <TD style="PADDING-LEFT: 0px" vAlign=top noWrap align=right></TD></TR></TBODY></TABLE> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE>