화정지구 프리미엄 7가지분석

(내용을 보시기전에 검은색글자는 퍼옴 /파란색글은 소견을 나열한것임)                                           아파트 프리미엄 분석 7가지 서울 노00 중00 건영 3차 32평형의 매매 가격은 3억3000만~3억7000만원 사이. 반면 같은 노00 상00에 있는 A아파트 32평형 매매가는 1억8000만~2억2 000만원이다. 두아파트는 입주시기도 비슷하고 대지지분도 거의같아 90년 대중반 분양가도 큰 차이를 보이지 않았지만 현재 두 아파트의 가격 차이는 웬만한 소형 아파트 한 채 가격인 1억원 이상이다.  전세가격 역시 6000만~7000 만원 가까운 차이를 보이고 있다. 이렇게 아파트 가격 차이가 발생한 원인은 바로 ‘학원 프리미엄’. 건영 3차는 ‘강북의 강남’으로 불리는 중00 은행 사거리에 인접해 있다. 은행사거리에는 강북 최고의 사설 학원들이 밀집해 있 다. 강북 최고의 부촌(富村) 가운데 한 곳인 용00 이00 LG한강자이아파트는 같 은 65평형이라고 해도 동별로 가격 차이가 크다. 107동과 108동은 매매가가 18 억원 선이지만 101동, 103동, 104동은 16억5000만원이다. 107동과 108동은 한 강변과 붙어 한강 조망이 가능하지만 101동은 한강을 내려다보기 어렵기 때문 이다. ‘한강 조망권 프리미엄’에 따라 아파트 가격차이가 1억5000만원 이상 발생! 한 셈이다. ‘ 보이지 않는 손’에 의해 자연스레 결정되는 가격논리는 아파트 가격에도 그대 로 적용된다. 그렇다면 어떤 아파트에 ‘프리미엄’이 붙는 걸까. 실수요자든 투자자든 아파트를 사려고 하는 사람들이 빠뜨리지 말고 체크해야 할 요인들을 살펴보자. 현재 아파트에 붙어 있는 프리미엄을 하나하나 챙겨보다 보면 정답은 저절로 나 온다. (정00/김00 기자) 아파트 프리미엄 7가지 - 1.역세권 부동산 투자에 성공하고 싶다면 반드시 명심해야 할 원칙 하나. ‘부동산 투자 는 첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치’라는 점이다. 김00 저스트알 00는 “동서고금을 막론하고 부동산 가격 결정은 위치에 의해 좌우돼 왔다”며 “위치를 거스르고 부동산 투자에 성공할 수는 없는 일”이라고 설명한다. 국내 아파트 가격을 결정하는 가장 큰 변수 역시 ‘위치’다. 지하철망이 발달 한 서울과 수도권 일대에서는 지하철역과의 근접성이 아파트 가격의 80%를 좌 우한다고 해도 과언이 아니다. 000 내집마련000 0장은 “지하철역과 도보 10분 거리의 역세권인가 아닌가에 따라 아파트 가격 차이는 하늘과 땅 차이 다”고 설명한다. 화정지역은 도보로 역까지 10분내에소요.. 행신지역과 일부화정지역(화정16,17단지행신역과 10분정도) 화정/행신 지구는 향후에는 역세권중심지구로 변함 (행신역/화정역/대곡역) 행신역 : 서울에서 문산까지 운행하는 경의선을 전철화로 운행하여 문산->서울역-> 이촌->           덕소(확정)-> 양평(예정) 핵심구간이 됨..       고속기차 (ktx) 출발역으로 향후 북부지역 개발호재에 큰작용을함.  대곡역(개발예정): 현재 3호선및 경의선 역으로 현재이용  향후 9호선연결로 인하여  (추가로 교외선(의정부)개발예상됨)  인천공항/ 강남 등 황금노선 이용....    --  화정행신지구는 향후 동서남북 대중교통 편의 역세권으로 탈바꿈준비중  -- * 참고: 김포국제공항 활주로 부근(개발제한구역)에 약 27홀 골프장건설확정     (향후 대곡역전철타고 골프장 갑시다....... )       아파트 프리미엄 7가지 - 2.학군·학원가 맹모삼천지교’는 아파트 선택 0순위(?). 최근 내신성적 비중 증가, EBS 교 육방송 실시 등 정부 교육정책에 따라 열기가 식기는 했지만 여전히 부모들은 좋은 학군, 좋은 학원과의 인접 지역을 거주 1순위로 꼽는다. 대표적인 곳이 서울 강00 대00 학원가와 노00 중00 은행사거리. 강남구 대치동의 치맛바람은 이미 전국적인 유명세를 타고 있다. 이 지역 아파 트 평당 가격은 1500만~2000만원 선인 강남 일반아파트에 비해 1.5~2배 높게 형성돼 있다. 실제 총 1034가구 규모의 대치동 선경 1차 31평형은 매매가가 7 억5000만~8억3000만원인데 비해 논현동 경00현아파트는 35평형이 4억~4억300 0만원 선에 거래된다. 지분이나 교통 여건 등 다른 조건 차이를 감안한다 하더 라도 학군, 학원가 프리미엄이 최소 1억5000만원은 넘는다는 게 전문가들 평가 다. 강북 학원가 프리미엄은 아직까지도 선호도가 높다. 인근 상가의 80% 정도가 학원가인 노00 중00 은행사거리 건영 3차 아파트는 32평형 기준으로 현재 매매가가 3억~3억8500만원이다. 2003년 최고가 대비 소폭 하락했지만 서울 어 느 지역보다도 가격 하락폭이 작다. 전세가도 1억7000만~1억9000만원을 넘나든 다. 이에 반해 학원가에서 벗어난 0계동 0산 33평형은 1억8000만~2억3000만원으 로 건영 3차의 전세가와 비슷한 정도다. 인근 하계부동산 이00 공인중개사는 “학원가 프리미엄 때문에 시세 차이가 많이 나는 게 사실”이라면서 “다만 경기를 비롯한 다양한 변수의 영향으로 가격은 앞으로 보합세를 유지할 것”으 로 전망했다. 저희마을(옥빛 APT )마을에는 (글맥학원/ CSA /푸른학원/ 대성학원 /청담어 학원/외대어학원/등등 위치해있으며 화정안에는 초/중/고 학교와 고양외고가 인근에 위치 현재 고양경찰서 뒤쪽 빈터는 여성문화센터/특목고 등등 유치중 빈터는 2곳임... 그리고 일산분들이 화정으로 다시 이사온다는소문 (일산보다 학원학습능력이 좋다는함) 아파트 프리미엄 7가지 - 3.공원 일산 호수공원에 놀러 가 본 사람이라면 누구나 근처에서 한번 살아봤으면 하 는 생각이 든다. 주거의 개념이 단순한 잠자리에서 녹지를 포함한 휴식공간으 로 바뀌고 있기 때문이다. 집 근처에서 편안히 운동하고 산책하며 웰빙을 즐기 기에는 인근 공원이 안성맞춤이다. 실제 호수공원 인근 아파트의 경우 호수00 37평형은 3억8000만~3억9000만원에 거래되는 데 반해 공원에서 조금 떨어진 백마마을 00 38평형은 3억5000만원 선을 기록하는 등 시세 차이가 발생한다. 호수공원 인근 00부동산 관계자는 “같은 일산지역이라도 호수공원과의 거리 에 따라 평당 최소 100만원 이상 차이가 난다”고 귀띔한다. 공원 인근 아파트는 삭막한 도심 지역에서 녹지를 체험할 수 있다는 점에서 더 욱 매력적이다. 실제 소비자들이 아파트를 선택하는 기준으로 공원을 비롯한 녹지 환경을 높이 평가하고 있다. 고00 00는 “우리나라도 선진국처럼 환 경가치가 중시되면서 웰빙생활을 추구해 공원 근처 아파트에 대한 전망이 좋다 ”면서 “앞으로 공원 가치가 아파트 매매가에서 차지하는 비중도 더욱 커질 것”이라고 전망했다. 화정/행신에도 큰공원이 있다.(화정1,2단지앞에 어울림공원 /  5단지앞에 공원(파크골프장입접) 각각 단지근체에 소규모공원 형성됨) 호수공원과 거리도 4KM  화정  16,17단지앞에 토당공원 (쿠션트랙(700M) 축구장/잔디축구장/테니스장/농구장 /산행운동시설/ 지압도로/ 약수터 등등 도심에서는 드문 체육시설 (전체 무료) 야간조명굿 거기에 청소년회관(취미및 문화/과학 청소년 프로그램 풍부 /인라인 스케이트장) * 참고: 김포국제공항 활주로 부근(개발제한구역)에 약 27홀 골프장건설확정   웰빌생활추구에는 으뜸동네 아파트 프리미엄 7가지 - 4.도로망 부동산의 입지를 좌우하는 가장 큰 요인은 바로 교통 여건. 지하철, 도로망 등 을 이유로 아파트 가격이 급등락하는 이유도 교통 여건에 따라 부동산 입지 조 건 자체가 변화할 수 있기 때문이다. 특히 도로망 신설은 아파트 가격에 일대 변화를 줄 만큼 획기적인 재료다. 박 병호 한국리츠에셋 사장은 “길을 보면 부동산 시장 전체가 보인다”며 “가장 전통적인 부동산 투자 방법이 바로 길을 따라 가는 법”이라고 설명한다. 최근 부동산 시장의 전반적인 하락세에도 불구하고 서울 외곽순환고속도로 연 결 수혜지역. 그 동안 도로망 미비로 아파트 값이 고전했지만 도로망 확충으로 입지 여건이 크게 개선될 것으로 전망되기 때문이다. ■외곽순환도로 진입로 부근■ 한 가지 재밌는 사실은 도로망을 통해 강남권 진입이 쉬워야 도로망에 따른 아 파트 프리미엄이 높게 붙는다는 사실. 강남 지역이 양적, 질적인 팽창을 계속 하면서 업무 지역으로서의 메리트가 더욱 높아지고 있기 때문이다. 도로망 프리미엄은 아파트 프리미엄 뿐 아니라 특히 토지시장 가격에 절대적인 영향력을 발휘한다. 아파트는 이미 기존 도로망이 완성된 ! 지역을 중심으로 개 발되지만 도시 자체는 길을 따라 개발되기 때문이다. 화정/행신을보라 외곽순환도로개통임박/  제2 자유로 도로 진입로 인접 강남/ 강동  등 자유롭게 도로연결 현재로도 신촌까지 약13KM(버스25분) /서울역(버스35분)강남/상암/여의도/영등포 등 버스노선연결  중앙차선제로 이미 대중교통 도로망은 시원하게 달림 화정고속.시외터미널 운영 (전국주요지역 운행) 거기에 역세권 내용 하단으로 가면 대중교통부분에 대해서도 나열 도로는 물론 현재및 미래 계획확정된 인근역이 3개 (김포공항9호선연결대곡 / 용산으로가는 경의선전철과 현재이용하는 화정역그리고 지방과연결하는 KTX(행신역)..   KTX는 지역과개발보다는 지방과의 수송업무역활 아파트 프리미엄 7가지 - 5. 조망권 서울 아파트 시장의 불문율 하나. ‘한강을 따라 가면 돈 되는 아파트가 보인 다’는 사실. 부동산 시장 전문가에게 한강은 단순한 물줄기가 아닌 거대한 ‘ 돈맥’이다 서울 지역에서 한강 조망권이 가장 좋은 곳으로 평가 받는 이00 지역에서도 조망권에 따라 가격 차이가 높게 나타난다. 한강변에 붙어 있는 107동과 108동 은 뒤편에 숨어 있는 101동, 103동에 비해 매매가격이 1억5000만~3억원까지 차 이를 보이고 있다. ■대형평형 3억원 이상 차이■ 특이한 사실은 일반적인 부동산 시장 동향과는 달리 상대적으로 강북에서 한강 조망권 가치가 더 높게 나타나고 있다는 점이다. 부자들이 강남에 더 몰려 있 기는 하지만 강북은 한강 조망권이 자연스레 ‘남쪽’으로 형성된 반면 강남에 서는 ‘북향’으로 형성되기 때문이다. ?! 結? 따라 한강 조망권 프리미엄이 발 생하는 대표적인 단지는 용산구, 광진구, 마포구 등 강북 지역 아파트에서 발 생한다. 화정/행신지구에는 한강인 아닌 산들의 푸른숲과 그숲에서 누리는 웰빙생활이다.. 화정지구와 행신지구는  약 2만 5천세대 이상 지구단지로 자연을 그대로 살린 단지입니다.. 어느단지에서도 푸른하늘과 푸른숲을 접할수 있다.. 근교에는 자연경관을 살린(중남미 문화원 ,주주 동물원,서오릉.서삼능, 장흥,송추, 백마(음식천국지역)그리고 북한산등과 여름에 자연그대로의 시원한야외수영장 (약5-8곳)정도 온가족 피크닉을 누리는데 최고...... 아파트 프리미엄 7가지 - 6, 할인점 할인점이 대한민국 주부들의 소비 패턴을 완전히 바꿔 놓았다. 소비뿐 아니라 아파트 선택 기준도 바꿔 놓았다. 할인점에 가까운 아파트들은 생활 편의성이 부각되기 시작하면서 프리미엄이 붙기 시작했다. 할인점 인근 아파트 가격은 대체로 먼 지역보다 높은 가격에서 형성되고 있다. 이00 은00 인근 상인들은 “00마트가 생긴 후 유동인구가 10배 이상 늘었 다”고 말한다. 이를 통해 좋은 상권이 형성됐을 뿐 아니라 이마트를 중심으로 편의시설이 집중되면서 인근 아파트 가격도 동반상승하고 있다. 00마트 반경 1 km내 금호나 0강아파트 33평은 매매가가 2억3000만원 선에서 형성되고 있는 데 비해 이를 다소 벗어난 0익이나 0앙하이츠 33평은 1억7000만원 선에 그치 고 있다. 많게는 5000만원 이상 차이 나는 실정이다. 인근 00부동산의 신00 대표는 “할인점 상권이라는 이점 외에도 자연생태공원과 북한산이 인접해 있어 가족 단위로 운동과 산책을 하기에 좋아 높은 가격대가 형성됐다”고 밝 힌다. 이마트 관계자 역시 “특정 지역에 대형할인점이 들어서면 보통! 주변 집 값이 10% 정도 상승하고 있다”고 분위기를 전했다. 할인점 뿐 아니라 백화점과 같은 편의시설에 인접해 있는 곳도 다른 아파트에 비해 높은 가격에 거래된다. 지난해 5월 입주한 구0동 00미안은 이마트, 애0백화점 등 백화점과 할인점 상권이 이중으로 형성되면서 아파트 구매 수요 가 끊이지 않고 있다. 현재 30평형 기준으로 매매가가 3억5000만원 선. 초기 분양가가 평당 600만원으로 1억8000만원 선이었다는 걸 감안하면 시세가 두 배 가량 오른 셈이다. 이 지역 00부동산 이00 대표는 “편의시설 프리미엄은 다른 프리미엄에 비해 폭이 크지 않은 편이지만 그래도 중요한 아파트 선택 기 준으로 자리잡고 있다”고 설명했다. ■주부들 선호가 값 책정■ 이런 장점이 부각되면서 2007년 입주 예정인 구로동 00 휴플러스도 분양권 시세가 평당 1000만원 선을 기록하고 있다. 같은 지역 00 위브도 주변 입지 여건을 바탕으로 좋은 전망세를 보인다. 고00 00멤버스 대표는 “대형할인점 을 비롯한 생활편의시설이 들어서면 통상 5% 정도의 집값 상승을 가져오게 마 련”이라면서 “ 도보 10분 이 내 거리에 위치하는 게 집값 상승에 유리하다”고 밝혔다 화정/행신지구에는 마트가4곳이있다 (GS / 월마트/ 롯데마트 /세이브존) GS마트는 행신동에 위치해 (차도건너앞쪽은 화정17단지 , 옆으로는 행신 18단지와 21단지에 위치) 월마트는(화정12,13단지 앞에 있으면 주변10분거리에는 화정 6,7,8,9,10,11,14,15,16,17 단지의 아파트로구성)     롯데마트( 7,8단지 차도건너편에 위치 주변10분거리에는 화정 6,7,8,9,10,11,14,15,16,17 단지의 아파트로구성)  세이브존은 화정역과 붙어있어서 화정지구안에서는 도보로가능한(쇼핑) 거리 화정지구안에는 이외에 로데오거리구성에 따른상업시설로구성 생활편의에 최고로 뽑힌다. 또한 축구국가대표 종합검진을 받은(명0병원(종합병원)시설굿) 곳이 화정지구 다는사실 아파트 프리미엄 7가지 - 7.브랜드 소비자들이 아파트를 선택하는 기준으로 브랜드가 자 리 잡아 가고 있기 때문이다. LG경제연구원이 신규아파트 입주자를 대상으로 아파트 선택 기준을 조사한 결과 ‘아파트 브랜드’는 ‘교통 편리’‘투자 가 치’보다도 우선 고려 대상으로 나타났다. 더욱이 앞으로 분양 시장이 선분양제에서 후분양제로 가면서 아파트의 브랜드 가치는 더욱 커질 전망이다. 같은 지구, 같은 평형 아파트라도 브랜드 인지도에 따라 가격 차이가 발생하고 있는 지역은 보통 사람들이 생각하는 것 이상으로 많다. 2000년 말부터 입주를 시작한 구리 토0지구 내 ‘대림 영풍’과 ‘영풍 마드레빌’이 대표적이다. 두 단지 모두 영0산업이 시공했지만 대0산업이 공동 시공한 34평형에는 2억 원에 달하는 프리미엄이 붙어 있지만 단독 시공한 32평형은 1억원에 불과하다. 2평의 차이를 고려하더라도 7000만원에 가까운 브랜드 프리미엄이 붙은 셈이다 . 99년부터 입주가 이뤄진 용인 상현, 수지 2지구에서도 00산업개발! 과 00종합건설이 함께 시공한 성0 1차 50평형은 1억3000만원 정도 웃돈이 붙어 있다. 반면 성0가 단독 시공한 성우 5차 51평형의 프리미엄은 6000만원에 불과하다. 강 실장은 “브랜드 가격차이가 앞으로도 확대될 것”으로 내다봤다. 화정/행신지구는 1993년부터 (화정1,2단지)입주를시작으로 1997,8년(화정17 행신18,19,....)입주까지 아파트로구성  현재브랜드가치가높은 건설사가지은아파트로 이루어졌으며. 주택공사와 공동으로건설, 현재는 주공사 브랜드로 쓰는곳도많다(화정/행신 지구)