오피스텔부과세!!

[바람부는날]

주거용 오피스텔은 사용용도에 따라 주택으로 볼 수도 있고, 일반사무실로도 볼 수 있는데 무슨 용도로 사용하는가에 따라 부가가치세와 양도세에 미치는 영향이 다르다. 먼저, 부가가치세 측면을 살펴보자.아파트의 분양계약서를 살펴보면 전용면적 85㎡ 이하는 부가가치세가 면제되고, 전용면적 85㎡ 초과만 부가가치세가 부과된다는 것을 확인할 수 있다. 하지만, 오피스텔은 주거용이든 업무용이든 아파트와 달리 전용면적 85㎡ 초과여부와 관계없이 부가가치세를 내야한다. 주거용 오피스텔이라고 특별히 전용면적 85㎡ 이하부분에 대해 부가가치세를 면제해 주지 않는다. 이렇게 부담한 부가가치세를 되돌려받을 수 있을까? 아파트의 경우 전용면적 85㎡ 초과가 부담한 부가가치세는 주택임대사업자등록을 하더라도 되돌려받을 수 없다. 그 이유는 주택임대는 부가가치세를 내지 않는 면세사업에 해당하기 때문에 그와 관련된 매입관련 부가가치세도 되돌려 주지 않기 때문이다. 그러나 오피스텔은 분양계약을 한 날로부터 20일 이내에 일반과세자로 임대사업자등록을 하면 주거용이든 업무용이든 부담한 부가가치세를 세무서로부터 모두 되돌려받을 수 있다. 다만, 되돌려받은 부가가치세는 완성 후 오피스텔의 사용용도에 따라 다시 세무서에 반납해야하는 경우가 발생할 수 있다. 주거용으로 사용하면 주택과 다를 것이 없으므로 세무서에 다시 반납해야하고, 업무용으로 사용하면 반납할 필요가 없다. 세무서에 반납해야하는 금액은 가산세 없이 되돌려받은 금액뿐이다. 따라서 주거용으로 사용할지 업무용으로 사용할지 불분명하다면 일단 받아 놓고 나중에 사용용도에 따라 되돌려 줄 것인가 여부를 결정하는 것이 좋다. 다만, 주거용 오피스텔을 분양받은 경우로서 2003년 2월 18일 이전에 임대사업을 개시한 경우라면 신뢰이익 보호를 위한 경과규정이 마련되어 이미 되돌려받은 부가가치세를 세무서에 되돌려 줄 필요가 없다. 업무용 오피스텔은 부가가치세법상 일반과세자로서 부가가치세를 신고해야하고 나중에 종합소득세를 신고해야한다. 하지만, 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택임대와 같이 면세사업에 해당하기 때문에 일반과세자가 아닌 면세사업자에 해당된다. 면세사업자는 임대료에 대해 부가가치세를 신고납부할 필요가 없고 부동산임대소득에 대한 종합소득세만 신고하면 된다. 양도세 측면을 살펴보자. 주거용 오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택과 똑같이 취급을 받는다. 따라서, 1가구 1주택 3년 보유요건(2년 거주요건이 필요한 지역은 거주요건 추가 충족필요)을 충족하면 매도시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 경우 3년 보유기간 산정은 주택으로 보유한 기간만을 말하므로 업무용으로 전환되어 사용한 기간이 있다면 이를 제외해야 한다. 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되므로 주거용 오피스텔이 아닌 다른 거주용 주택을 매도시 1세대 2주택에 해당할 수 있다. 이 경우 추가취득한 날로부터 1년 유예기간 내에 기존주택을 매각하는 경우가 아니라면 양도세 비과세를 받지 못할 수도 있다. 투기지역에 있는 주거용 오피스텔은 소득세법 시행령이 개정되면 1세대 2주택 이상 소유자에 대한 탄력세율 적용대상이 되며 1세대 3주택 이상 소유자에 대한 양도세 60% 중과대상도 된다. 주택투기지역에 소재한 주거용 오피스텔 및 주거용 오피스텔을 포함하여 1세대 3주택 이상 소유자가 주거용 오피스텔을 먼저 매도하면 양도세 신고는 기준시가 신고를 할 수 없고 반드시 실거래가로 신고해야한다. 하지만, 오피스텔을 업무용으로 사용하면 주택이 아니므로 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없으나, 주택에 대한 세제강화조치의 영향에서 거의 벗어날 수 있다. 주거용 오피스텔은 주택으로 취급되지만 순수한 주택과는 다르기 때문에 추가로 다음과 같은 차이도 발생한다. 첫째, 일반주택은 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하는 경우 취득세 등과 재산세 및 종합토지세 등의 감면 혜택을 받을 수 있다, 또한, 2001년 12월 31일 이전에 분양받은 주택을 임대사업자로 등록하고 일정기간 임대 후 매도하는 경우 양도세 감면 혜택도 받을 수 있다. 하지만, 주거용 오피스텔은 이러한 혜택을 받을 수 없다. 둘째, 직장인이 자신의 명의로 전용 25.7평 이하 주택을 구입한 뒤 등기일로부터 3개월 이내에 상환기간 15년 이상으로 돈을 빌릴 경우 이자상환액에 대해 소득공제혜택을 주고 있다. 하지만, 주거용 오피스텔은 장기대출을 받아도 이자상환액 소득공제대상이 아닌 것으로 과세관청이 판단하고 있다. 셋째, 주택거래신고제 지역으로 지정된 곳에 소재한 주거용 오피스텔은 아파트나 연립주택이 아니므로 주택거래신고제 대상에서 제외된다. 그렇다면, 주거용 오피스텔인지 여부는 어떻게 알 수 있을까? 첫째, 거주하는 자의 주민등록이전 여부로 판단 가능하다. 둘째, 주민등록이전이 없다면 사업자등록 여부로 판단하면 된다. 업무용으로 오피스텔을 사용한다면 임대인이나 임차인이 부가가치세법상 사업자등록을 하였을 것이기 때문이다. 여기서 임대인이 사업자등록을 하였다 함은 임대업사업자등록을 말하는 것이 아니라 다른 사업을 위한 사업자등록을 말한다. 셋째, 사업자등록이 되어 있지 않은 경우는 실질적으로 어떤 용도로 사용하고 있는지 추가적인 자료수집이 필요하다. 이러한 자료들로는 초등학생 취학 통지기록, 의료보험기록, 전화료, 전기료,시청료 등이 있으며, 이러한 자료를 수집하여 종합하여 주거용 여부를 판단한다.                                       - 참좋은 공인중개사 3663-8477 -