스크랩 경매성공사례=권리순위 바뀌는 대위변제가 `함정`

[安同洙(俊洙)]

권리순위 바뀌는 대위변제가 '함정'  

중앙일보



경매에 참가할 때 제3자가 대신 빚을 갚는 '대위변제' 가능성이 있는지 확인할 필요가 있다.

경매물건은 보통 낙찰이 되면 최초 근저당 뒤에 있는 가압류 등의 권리관계는 효력이 없다. 그러나 대위변제가 가능한 물건은 권리순위가 바뀔 수 있으므로 주의가 필요하다.

강영국(40.서울 양천구 목동)씨는 대위변제를 제대로 알지 못해 낙찰한 아파트를 포기했다.
姜씨는 서울 지하철 2호선 신도림역 인근 33평형 아파트를 발견했다. 감정가가 1억5천만원이었으나 두차례 유찰돼 최저가가 9천6백만원까지 떨어져 있었다. 추정 낙찰가는 1억1천만원선.
경매비용과 후순위 세입자를 내보내는 명도비용 등으로 1천여만원을 예상했다. 시세는 1억4천5백만원 선. 낙찰하면 2천여만원의 시세차익을 올릴 수 있을 것 같았다.

권리관계는 경매를 신청한 1순위 근저당 1천5백만원, 2순위 근저당 7천만원이었고 1순위와 2순위 사이에 전입한 후순위 세입자(전세보증금 6천만원)가 한명 있었다. 이 세입자는 확정일자를 받지 않아 배당을 받을 수 없었다.

姜씨는 별 문제가 없다고 판단, 1억1천만원을 써 낙찰했다.

그러나 잔금 기일이 돌아오면서 姜씨는 예상치 않은 일을 만났다. 후순위 세입자가 선순위로 바뀐 것. 후순위 세입자가 전세보증금을 지키기 위해 1순위 1천5백만원을 대위변제한 뒤 선순위 세입자가 돼 있었다.

따라서 姜씨는 낙찰한 아파트를 소유하려면 이 세입자의 보증금을 추가로 떠안아야 하는 상황에 몰렸다. 자금 부담을 느낀 姜씨는 결국 아파트를 포기했다.

이 아파트가 두차례나 유찰된 것은 대위변제 가능성 때문이었다는 사실을 경매 초보자인 姜씨가 몰랐던 것이다.

다행히 법원이 낙찰 불허가 결정을 내려 입찰보증금 1천여만원은 날리지 않았다. 대위변제는 선순위 저당금액이 후순위 임차인이 받을 금액보다 적을 때 생긴다.
후순위 임차인은 소액의 선순위 저당권을 대신 갚아 선순위 세입자 권리를 확보, 보증금을 안전하게 지킬 수 있게 된다.

초보자들은 이런 함정에 자주 빠진다. 대위변제는 경락일 이후 잔금 납부일까지 하면 돼 대위변제 여부를 사전에 알 수 없다.

따라서 최우선 순위의 채권액이 소액이고 후순위 세입자의 전세금이 많으면 대위변제 가능성이 크다고 보고 응찰하지 않는 게 바람직하다.
부동산 경매 주의할점  

한겨레



현장·등기부등본 꼭 확인을 경매는 잘만하면 황금알을 낳는 거위처럼 큰 수익을 올릴 수도 있지만, 자칫하다가는 큰 낭패를 볼 수도 있다. 수익률이 높은 만큼 곳곳에 도사려 있는 위험도 많다. 법적 인 절차가 까다롭기 때문에 사전에 경매투자의 기본 원칙을 철저히 익혀야 한다.

무엇보다 현장확인은 필수다. 경매가 완료되면 등기부상의 모든 저당권이 말소되지만 △선순위 가등기 △선순위 예고등기 △선순위 전세권 △선순위 지상권 등이 그대로 남 기 때문에 관심물건의 등기부 등본을 반드시 확인해서 이런 것이 붙어있는 것은 과감 하게 포기하는 게 좋다. 근저당 설정일 이전부터 살고 있는 세입자가 있다면 낙찰자 가 전세금을 물어줘야 하므로 그만큼 비용이 추가된다. 이런 점을 따지지 않고 덥석 ` 묻지마 경매'를 했다가는 낙찰가의 10%인 계약금만 날릴 가능성이 높다.

또한 감정가가 대개 시세보다 낮지만, 시세보다 높은 경우도 많기 때문에 현장확인을 통해 관심이 있는 부동산의 시세를 알아본 뒤 입찰에 응해도 늦지 않다. 감정가는 물 건이 경매시장에 나오기 5∼6개월 전에 결정되므로 시세변동을 반영하지 못하는 경우 가 있다. 경매물건의 20%는 시세보다 감정가가 높다고 한다.

아무리 마음에 드는 물건이라도 시가 기준으로 75% 미만에 사야 기대차익이 발생한다 는 점도 명심할 필요가 있다. 취득세와 등록세 등 각종 세금 5.8%에다가 국민채권부 담, 법무사 비용, 부동산컨설팅 비용(복비)까지 포함하면 취득가의 8∼9% 가량이 비용 으로 든다.
시세 1억5000만원…8900여만원에 낙찰  

파이낸셜


서울 서초구에 사는 중소기업 사장 김형문씨(41)는 고층 아파트에서 탈출하는 방법으 로 전원에 주말주택을 마련하기로 결심했다. 가끔씩 내려가 머리도 식힐겸 아이들의 자연교육 체험도 해준다는 생각에서 법원 경매 물건을 두드렸다.

김씨는 올 2월 경매 전문업체의 도움을 받아 경기 광주군 퇴촌면 영동리에 위치한 대 지 158평, 건평 47.7평 규모의 아담한 전원주택을 입찰했다. 입찰전 권리내용을 자세 히 살펴보니 저당 3건,가압류 1건,가처분 1건이 등기부에 등재돼 있었으나 모두 말소 되는 권리였다. 1가구의 후순위 세입자가 직접 거주하고 있기는 했으나 소액임차인으 로 전세금 2000만원 전액을 배당받을 수 있는 상태여서 명도에도 큰 어려움이 없었다.

감정가는 1억4706만원이었으나 2회 유찰된 것으로 8910만원(낙찰가율 60.59%)에 낙찰 받았다. 지난 98년에 지어 주택의 상태가 양호했으나 문틀과 난방시설을 고치는데 200 여만원과 수수료 300만원이 들었다.

전체 비용은 각종 세금을 포함해 9945만원. 1억원에도 못 미치는 돈으로 시세 1억5000 만원 이상을 호가하는 전원주택을 경매로 구입한 것이다. 김씨가 이렇듯 싼 값에 인기 지역에 전원주택을 빨리 구입한 것은 여러 물건을 단기간에 집중적으로 답사한 부지런 함과 함께 전문가로부터 충분한 도움을 받은 결과였다.

전원주택은 세입자 관계가 단순하고 수요자가 적어 시장이 침체돼 싼 값에 구입할 수 있는 장점이 있다. 양평이나 광주·여주 등에 위치한 농가주택은 5000만∼7000만원 정 도의 소액물건도 수두룩하다. 이들 주택을 주말용 주택이나 노후대비용으로 구입해 봄 직하다.
'흙속의 진주를 찾아라.'  

세계일보

부동산 경매시장은 싼값에 원하는 부동산을 구입할 수 있다는 점에서 투자자들의 관심이 높지만 최근 매물이 줄고 낙찰가가 높아져 법원경매 부동산의 인기가 예전 같지 않다.
그러나 법원경매의 속성을 이해하고 임대차 조사 등 권리분석에 자신이 있으면 수차례 유찰된 물건에 관심을 가져볼 만하다. 경매에서 3회 유찰되면 최초 법원 감정가격의 51.2%로 절반값에 부동산을 구입할 수 있다. 유찰이 여러번 된 물건에서 잘 고르면 성공적인 투자가 되는 '흙속의 진주'가 적지 않다. 권리관계가 복잡하다고 관심 밖에 둘 것이 아니라 현장조사 등을 통해 면밀히 검토한 후 접근하면 성공할 수 있는 열쇠를 손쉽게 찾을 수 있다.

◇유망물건=서울 은평구 갈현동 파레스빌라 12평형이 7회나 유찰돼 최저낙찰가가 800만원까지 떨어져 있다. 최초 법원 감정가가 5000만원 이었으나 유찰이 거듭되면서 가격이 20% 이하로 낮아져 새로운 주인을 기다리고 있다.
오는 18일 서부지원 6계에서 또다시 입찰에 부쳐지는 이 다세대주택은 대항력 있는 임차인이 3000만원에 전세를 살고 있으므로 낙찰 후 경락자가 전세보증금을 부담하더라도 전세자금으로 내집마련을 할 수 있는 기회다. 투자보다 집 장만을 원하는 실수요자는 도전해 볼 만하다. 경락자는 등록세와 취득세 등을 낙찰가격 기준으로 부과되므로 약 150만∼200만원 정도로 예상되는 각종 세금도 절약할 수 있다.
또 서울 금천구 독산동에 지하1층 지상3층의 다가구주택이 4회 유찰돼 감정가 6억4200만원의 41%인 2억6297만원에 오는 22일 남부지원 8계에서 입찰에 부쳐진다. 다수의 임차인 중 일부는 주민등록 전입일보다 전세계약서 확정일이 늦어 배당이 불가능할 것으로 보여 일부 전세금을 부담해야 한다.

◇유의사항=유찰이 거듭되는 물건은 함정이 있기 마련이고 싸다고 무턱대고 덤벼들다가는 낭패를 볼 수 있다. 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 전세보증금을 고스란히 물어주어야 하기 때문에 전문 컨설턴트의 도움을 받는 것이 바람직하다.
첫째, 추가부담을 염두에 둬라. 특별히 하자가 없는데 여러번 유찰되는 물건은 현장조사와 임대차조사 등에 신경을 써야 하고 세입자 중 법원배당을 못받는 사람에게 잔금과 이사비용을 추가로 지불해야 한다. 둘째, 명도시까지 충분한 기간을 감안하라. 유찰이 거듭되면 낙찰 후에도 임차인에 의해 항고될 가능성이 높고 잔금납부와 소유권 이전 후 명도일까지는 많은 기간이 걸릴 수 있다. 셋째, 사전조사를 철저히 하라. 현장답사를 통해 임대차, 주변시세, 감정가 조사시점, 임차인에 대한 배당상황 등을 면밀하게 검토해야 한다.
공유지분 땅, 분할 합의 봐 한몫  

중앙일보

법원 경매시장에서 여러 사람 이름으로 등기된 공유지분 토지는 인기가 없어 유찰이 잦다. 나중에 처분하는데 어려움이 많기 때문. 그러나 낙찰 후 공유지분자와 합의해 분할을 유도하면 '효자물건' 이 될 수 있다.

합의분할에 실패하면 법원에 '공유물 분할청구소송' 을 내면 된다. 법원은 대개 경매를 통해 대금을 나누라고 판결한다. 소송과정에서 공유자끼리 합의하는 경우가 많아 이런 물건을 싸게 낙찰하면 차익을 챙길 수 있다.

회사원 박춘수(47)씨는 평택시 진위면 임야 2천6백여평 가운데 4백여평의 지분을 감정가의 35%인 4백60여만원에 낙찰했다. 5회 유찰해 최저입찰가격이 공시지가의 절반까지 떨어져 있었'고 고향 인근이라 서류만 확인하고 응찰했'다.

하지만 잔금을 내고 소유권 이전등기까지 마친 뒤 문제가 생겼다. 공유지분을 갖고 있는 金모(60)씨와 합의가 새로운 문제로 떠오른 것. 사정은 이러했다.
金씨는 20년 전부터 이 땅 전체를 소유하고 있다가 주변의 공장부지를 산 후배 黃모(45)씨에게 공장진입로 용도로 도로용지로 지정된 4백평을 떼어주고 분할등기에 필요한 서류까지 넘겨주었다.

그러나 黃씨는 분할등기를 하지 않고 지분등기만 한 뒤 은행에 담보로 제공했고, 공장은 두 달 만에 부도를 내고 문을 닫았다.
이어 은행은 경매를 신청했고 공유자인 金씨는 땅의 일부가 경매에 부쳐진 것을 까맣게 모르고 있었던 것.
金씨로부터 이런 내막을 전해들은 낙찰자 朴씨는 金씨에게 분할등기를 요구했지만 金씨는 가치가 떨어지는 도로용지를 분할해 주겠다고 했다.

이에 朴씨는 할 수 없이 공유물분할청구소송을 냈다. 첫 재판기일을 며칠 앞두고 朴씨는 金씨로부터 한 통의 전화를 받았다. 소송을 취하하면 시세대로 땅을 사겠다는 연락이었다.

소송보다 합의하는 게 낫다는 판단을 한 朴씨는 1천4백만원에 지분을 넘겼다. 결국 낙찰비용을 빼고도 9백여만원의 차익을 남겼다.

이처럼 공유지분 토지는 소유권 이전이 까다로워 유찰 횟수가 많지만 그만큼 높은 이익을 가져다 주기도 한다.
감정가 반값에 반지하연립 낙찰  

중앙일보

반 지하 연립주택은 경매시장에서 인기가 없는 상품 중의 하나다. 그러나 반 지하의 가격형성 과정을 들여다 보면 수익이 꽤 나는 상품이란 걸 알게 된다.

반 지하는 건축업자들이 정상층보다 20% 이상 싸게 분양한다. 분양받은 사람도 나중에 팔 때는 분양가보다 낮게 내놓기 일쑤다. 정상 가격에는 거래가 되지 않아서다.

이렇다 보니 반 지하 소유자들은 아예 집을 담보로 제공해 은행 등에서 돈을 빌려 쓰고 사정이 나빠지면 집을 포기한다. 경매시장에서 반 지하 물건이 흔한 것은 이런 까닭에서다. 유찰 횟수도 다른 주택보다 많다. 세차례는 기본이다. 그래서 반 지하 주택은 5천만원 이하의 소액 투자자들에게 적격인 상품이다.

자영업자 정연범(33'.경기도 고양시 탄현동')씨는 지난 2월 5천만원의 퇴직금으로 부동산을 구입하기로 하고 경매에 관심을 가졌다.

마음에 드는 물건이 몇 개 있었으나 경쟁자들이 많아 높은 값에 팔렸다. 시세보다 싼 물건을 구하기 위해 꾸준히 경매공부를 하며 현장을 돌아다녔다.

그러기를 2개월 남짓 지나서 눈에 띄는 물건을 찾았다. 서울 서대문구 북가좌동 은평전화국 인근의 반 지하 연립주택이었다.

최초감정가는 6천만원이었으나 3회 유찰로 최저입찰가가 2천3백52만원까지 주저앉아 있었다. 세입자가 없고 집주인만 살아 권리관계도 깨끗했다. 부동산중개업소에 주변 시세를 알아 보니 매매값은 5천만~5천5백만원, 전셋값은 3천5백만원선. 아파트라면 최저입찰가보다 훨씬 더 높게 응찰해야 하지만 반 지하 빌라인 것을 감안해 3백만원만 더 쓰기로 했다.

그러나 입찰장에 가보니 경쟁자가 5명이나 돼 4백30만을 써냈다. 결국 28만원 차이인 2천7백80만원에 낙찰자로 결정됐다.

항고 없이 한달 만에 잔금을 냈다. 이사비.세금.등기비.수리비용 등 4백여만원을 더해 총 3천2백여만원이 들었다. 완전히 내 집으로 만들기까지 3개월이 걸렸다.

鄭씨는 곧바로 현지 중개업소에 매물로 내놓았다. 매매(5천5백만원)와 전세(4천만원)를 함께 내놓은지 2주 만에 전세 계약을 했다.

전셋값이 오르던 터여서 내놓은 가격인 4천만원을 다 받을 수 있었다. 3개월 만에 투자금 3천2백만원을 회수하고도 8백만원을 남긴 것. 부동산경기가 가라앉아 집값이 떨어지고 있지만 이 곳은 최근 개통한 지하철 6호선 증산역과 가까워 값이 보합세를 유지하고 있다.