세입자가 알아야 할 임대차 상식
▶재계약서 작성요령= 전세 물건이 부족해 전세값이 상승하면서 만기가 도래한 임차인이 집주인과 전세금을 미리 올려 주고 재계약을 맺는 경우가 늘고 있다.
재계약서를 작성할 경우에는 후순위가 되므로 새롭게 계약 을 체결하기보다는 기존 계약서에 덧붙이거나 올려준 보증 금액만큼을 지불했다는 내용으로 재계약서를 작성해야 한 다.
대개 재계약서를 작성할 경우 구 계약서를 찢거나 잃어버리는 일이 간혹 있는데 확정일자가 부여된 구계약서는 반드시 보관해두어야 확정일자 효력을 발생할 수 있다.
예를 들어 3천만원 전세를 둔 세입자가 확정일자를 받은 후 저당권이 설정된 경우 재계약을 맺으면서 구 계약서를 잃어 버렸다면 구 계약서 작성 이후에 발생한 후순위저당권에 의해 순위가 밀리게 되므로 우선변제권을 상실하게된다.
재계약서로 확정일자를 다시 부여받는다 해도 전 계약서를 작성한 날짜로 소급되어 확정일자를 부여받을 수 없고 확정일자 부여기관이 확정일자인만 부여할 뿐 관련 서류를 남겨두지 않기 때문이다.
▶묵시적 갱신= 계약기간 만료가 가까워지면서 계약을 해지하고자 한다면 임대인은 임대차기간 만료 1∼6개월 전에 임차인은 1개월 전에 계약갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
주택임대차보호법에서는 이를 묵시적 갱신이라고 하는데 묵시적으로 갱신되었을 경우에는 임차인은 갱신된 기간중에 언제라도 계약해지의 통고를 할 수 있도록 하였고 임대인이 통고받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 해지되는 것으로 규정하고 있다.
▶임대차계약 해지, 서면으로 남기는게 유리= 임대차계약을 종료하기 위해서는 계약만료 6∼1개월 전까지 임차인에게 계약을 하지 않겠다는 뜻의 통지를 하는게 유리하다.
보증금 인상등 새로운 조건으로 계약을 연장하기 위해서도 마찬가지로 미리 서면으로 알리는게 좋다.
해지 등의 통보를 서면으로 반드시 할 필요는 없으나 구두로 통지를 할 경우 상대방이 들은 바 없다고 억지를 부려 악용하는 경우가 가끔 있으므로 증명할 수 있는 서면으로 남기는게 좋다.
계약을 해지하는 등의 내용에 대한 통지는 서면으로 작성한 뒤 2부를 복사해 우체국에 가서 그 서면을 내용증명으로 보내고 1부는 본인이 보관하도록 한다.
지금처럼 전세물건을 구하기 어렵고 전세가가 상승하는 시기에는 임차인이 어느 때보다 세입자의 권리에 대해서 잘 알아둘 필요가 있다.
대표적으로 먼저 전세기간 내 보증금 증액은 보증금액의 5% 선에서 가능하다는 점과 전세계약서에 전세기간을 1년으로 작성했다고 하더라도 세입자는 2년을 주장할 수 있다는점 등이다.
▶전세계약 기간 2년으로 주장 가능
임대차계약기간에 있어서는 절대적으로 세입자가 유리하도록 되어 있다. 즉, 임대차계약기간을 정하지 않거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보되, 단 임차인이 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
예를 들어 임대차계약기간을 1년으로 정하여 집주인과 계약을 하고 만기가 됐다하더라도 세입자가 2년까지 살고 싶으면 계약기간을 2년이라고 주장할 수 있고 1년으로 끝내고 싶으면 1년을 주장하여 계약을 종료할 수 있다.
이러한 권한은 임차인에게 주었을 뿐 임대인은 1년이 끝났다고 나가라고 주장할 수 없도록 돼있다.
▶보증금 증액은 5%선이 한도
지금과 같이 전세가격이 상승하는 시점에서 세입자들은 집주인이 전세금을 올려달라고 하지 않을까하는 걱정이 앞선다.
전세계약기간인 2년이 만료했다면 부담이 아닐 수 없지만 전세계약기간 2년이 도래하지 않았다면 크게 걱정할 필요는 없다.
주택임대차보호법에 의거해 집주인이 전세보증금의 증액을 요구할 경우에는 계약기간 1년 이상 경과한 후에 보증금의 5%를 초과하지 않는 범위 내에서만 가능하다고 규정돼 있기 때문이다.
예를 들어 지난해 5천만원에 전세를 들었는데 올해 전세가격이 큰 폭으로 상승해 6천만원에 형성돼 있다고 하더라도 전세기간 2년이 안된 상태에서 집주인은 5천만원의 5%인 2백50만원까지만 올릴 수 있다.