|
1. 농지투자의 방법
(1) 농지의 개념 ① 지적법상 지목이 전, 답, 과수원인 경우 - 1973년 1월 1일 이전부터 농지 외 다른 용도로 사용하였다는 것이 객관적 자료에 의해 입증되는 토지는 농지가 아님 - 지목이 전, 답, 과수원으로 1973년 1월 1일 이후 현재까지 나대지나 잡종지상태로 되어 있다면 휴경으로 보아 농지에 해당 ② 지목이 전, 답, 과수원이 아니더라도 3년 이상 연속하여 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 이용되었음을 객관적 자료에 의해 입증될 경우 - 3년 이상 농지로 사용되었으나 현재 이용되고 있지 않고, 용도가 변경되지 않는 상태에 있다면 휴경하고 있는 것으로 농지에 해당 ③ 지적법상 지목이 임야인 토지로서 형질을 변경하고 3년 이상 다년생식물 재배지로 이용한 토지 - 형질 변경이 산지관리법상 불법산지전용에 해당하여 원상복구 명령 대상인 경우는 농지가 아님 ④ 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 및 그 부속시설과 농막 또는 간이퇴비장시설부지 ⑤ 농지 개량시설의 부지 - 유지, 양수장, 배수장, 수로, 농로, 제방 등 - 토양의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위하여 설치한 계단, 흙막이, 방풍림, 기타 이에 준하는 시설 (2) 농지의 구분 - 농지는 농업진흥지역과 그 외 농지로 나뉨 ① 농업진흥지역의 지정 목적 - 농지를 효율적으로 이용․보전함으로써 농업의 생산성 향상을 도모하기 위하여 지정하며 지적법상 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 경우에도 지정 ② 농업진흥지역의 구분 - 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉨 - 농업진흥구역은 ㉠ 농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지가 집단화된 지역 (3ha~10ha 이상)으로 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역이나 ㉡ 그 외 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역(경지정리가 되지 않는 농지도 지정) - 농업보호구역은 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보전하기 위하여 필요한 지역으로 농지가 아닌 임야, 잡종지, 대지 등도 지정 가능 ㉠ 농림지역, 녹지지역, 관리지역, 자연환경보전지역으로 농업진흥구역의 용수원 확보와 수질보전을 위하여 필요한 지역 ㉡ 기타 농업진흥구역의 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 - 농업진흥구역으로 둘러싸인 잡종지 또는 임야 - 농업진흥구역의 안 또는 주변지역에 있는 축산단지, 소규모 공장 또는 위락시설 등이 있는 지역 - 농업진흥구역의 안 또는 주변지역에 있는 사찰․문화재 또는 10호 미만의 마을(10호 이상 밀집된 마을은 마을내의 농지를 포함하여 제외) ㉢ 도시 지역 내 녹지지역으로 농업진흥구역에 필요한 수원공의 직접 유역 안에 있는 지역이나 공단폐수 또는 생활하수로부터 농업진흥구역의 농업환경을 보호할 필요가 있는 지역 ③ 농업진흥지역의 행위제한 - 행위제한은 농업진흥지역으로 지정된 지역 내의 모든 토지(비농지 포함)에 대하여 적용하며 행위제한 면적은 농지와 비농지를 모두 합산하여 적용 - 건축 등 시설물 설치 행위뿐만 아니라, 해당 시설을 사용하는 행위에도 적용 - 농지법상의 용도변경승인 기간인 5년이 경과되어도 행위제한은 계속 적용 - 농업진흥구역은 농업생산 및 농지개량과 직접 관련된 토지 이용행위만 허용하되, 예외적으로 농수산물 가공․처리시설 등 농어촌산업시설과 일부 공공시설 등만 허용 ㉠ 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용행위 - 농작물 경작이나 다년성식물의 재배 - 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스와 부속시설의 설치 등 ㉡ 농수산물의 가공․처리시설 ㉢ 육종연구를 위한 농수산업에 관한 시험․연구시설로서 그 부지의 총면적 3천㎡미만인 시설 ㉣ 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설의 설치 - 어린이놀이터나 마을회관 - 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 창고, 농기계수리시설, 퇴비장, 목욕탕, 구판장, 운동시설, 마을공동 주차장 등 - 경로당, 보육시설, 유치원(비농업인도 신청가능, 1천㎡미만), 정자 및 보건진료소 ㉤ 농업인주택(다음의 요건을 다 갖춰야 함) - 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업, 임업 또는 축산업을 영위하는 세대 - 세대의 세대주가 설치하는 것으로 당해 세대의 농업․임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 1/2을 초과하는 세대거나 당해 세대원의 노동력의 1/2이상으로 농업․임업․축산업을 영위하는 세대 (둘 중 하나 만족) - 위 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로도니 건축물(고급주택 제외) 및 당해 건축물에 부속한 창고, 축사 등 농업․임업․축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대 당 660㎡ 이하(5년간 농업인주택 부지로 전용한 농지면적을 합산) - 위에 해당하는 세대의 농업․임업․축산업의 경영의 근거가 되는 농지․산림․축사 등이 소재하는 시․구․읍․면 또는 이에 연접한 시․구․읍․면지역에 설치하는 것(어업인주택은 설치 불가) ㉥ 기타 농업용 또는 축산업용 시설의 설치 - 농산물 보관창고나 저온저장고(자기가 생산산 농작물) - 축사나 야생조수의 인공사육시설 - 건축법에 의한 건축허가 또는 신고대상이 아닌 간이양축시설 (천막, 비닐하우스 등) - 농업용, 축산용 관리(주거목적으로 주택형태의 거실, 주방, 욕실 등이 설 치되어 있다면 주택에 해당) ㉦ 국방․군사시설, 하천․제방 기타 이에 준하는 국토보존시설 등 공익적 목적의 시설의 설치 - 문화재의 보수․복원․이전 또는 매장문화의 발굴, 비석․기념탑 기타 이와 유사한 공작물의 설치 - 도로․철도․전기공급설비 기타 공공시설의 설치(사도설치 가능) - 지하자원 개발을 위한 탐사 및 지하광물의 채광과 광석의 선별 및 적치를위한 장소로 사용 ㉧ 농어촌소득원의 개발 등 농어촌 발전을 위하여 필요한 시설 - 양어장, 양식장 등 부지의 총면적이 1만㎡미만인 어업용 시설 - 당해 또는 연접한 시․구․읍․면에서 생산되는 농산물을 집하․선별 또는 포장하는 시설로 부지의 총면적이 1만㎡미만인 시설 - 부지의 총면적이 3천㎡미만인 농업기계수리시설 - 농지의 타용도일시사용이나 이에 준하는 시설 - 농업보호구역은 농업진흥구역의 농업환경을 보호하기 위해 지정한 지역으로 환경오염물질 배출시설의 설치는 제한 (농업보호구역에서 설치할 수 있는 시설의 종류)
- 국토의계획및이용에관한법률상 관리지역 농지가 농지법상 농업진흥지역으로 지정되어 있다면 농림지역으로 의제 ④ 한계농지 - 농업진흥지역 밖에 있는 농지 중 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지 - 한계농지의 기준 ㉠ 평균경사율 15%이상으로 경사도가 급하거나 자갈이 많아 농기계작업을효율적으로 할 수 없는 경우 ㉡ 농지규모가 2만㎡(2ha)미만으로 협소하여 생산성이 낮은 농지 ㉢ 물이 부족하거나 노동력의 부족 혹은 도로 미비 등으로 이미 휴경지가 되 었거나 앞으로 휴경지와 할 수 밖에 없는 농지 - 한계농지로 지정된 비수도권 농지는 농지보전부담금이 감면 - 농업경영목적으로 취득한 농지라도 조사대상에서 제외 (3) 농지의 취득 ① 농지의 소유자격 - 헌법 121조 경자유전의 원칙에 따라 농업인과 농업법인으로 제한 - 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유할 수 없음 - 다음과 같은 경우는 농업인(농업법인)이 아니더라도 예외적으로 인정 ㉠ 상속에 의하여 1만㎡ 이내의 농지를 소유하는 경우 ㉡ 8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농 당시 소유하고 있던 농지 중 1만㎡이내의 농지를 계속 소유하는 경우 ㉢ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 농지를 소유하는 경우 ㉣ 농지전용협의가 완료된 주거․상업․공업지역이나 도시계획시설부지로 결정된 농지 ㉤ 1996년 1월 1일 이전부터 소유하고 있던 농지 ㉥ 주말 체험영농 목적으로 취득한 1㎡ 미만의 농지 ② 농지의 소유상한 - 농업경영 목적으로 취득하는 경우는 제한 없음 - 상속 및 8년 이상 농업경영 후 이농한 자는 당시 소유 농지 중 1만㎡이하 - 주말체험영농목적으로 취득한 때는 1천㎡미만 ③ 농지 취득 시 확인사항 - 농지취득자격증명원, 토지거래허가(토지거래계약허가구역일 경우)여부 확인 ㉠ 농지취득자격증명원 - 농지취득자격증명 규정은 강행규정으로 농지의 소유권이전에 필수적인 첨부서류 - 발급기관은 시(도농복합형태의 시 경우에는 동)․구(도농복합형태의 시에 설치된 구의 경우에는 동)․읍․면장임 - 농지취득자격증명은 발급기관의 재량사항 - 통작거리 제한 규정은 폐지(1996년 1월 1일부터) ㉡ 농지취득자격증명 발급 신청시 첨부서류 - 농지취득자격증명신청서 - 농업경영계획서(농업경영목적으로 취득하는 경우에 한함) - 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류 - 농지 임대차계약서 또는 사용대차 계약서(임대차나 사용대차하여 농작물을 경작할 경우에 한함) ㉢ 농지취득자격증명 없이 농지를 취득할 수 있는 경우(개인의 경우) - 상속에 의하여 농지를 취득하는 경우 - 농지전용 협의를 거쳐 주거․상업․공업지역 및 도시계획시설예정지로 지정 또는 결정된 농지를 취득하는 경우 - 개발제한구역․녹지지역안의 농지에 대하여 개발행위허가를 받거나 토지형질변경허가를 받은 농지를 취득하는 경우 - 법원의 판결에 의하여 시효의 완성으로 농지를 취득하게 되는 경우 (20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 소유권을 취득) ㉣ 농지취득자격증명과 관련된 주요 사항 - 농지전용허가를 받은 농지는 허가를 받은 자가 아니면 농지전용목적으로 취득할 수 없으므로 농지전용변경허가(명의변경)를 받은 후 농지취득자격증명 신청 - 주거지역과 녹지지역에 걸쳐있는 경우 주거지역은 발급대상이 아니므로 녹지지역의 부분에 대해서만 발급 - 다른 직업이 있어도 신청인이 직접 자기의 농업경영이나 주말체험영농 목적으로 이용할 수 있는 경우에는 취득 가능 - 농업경영목적으로 농지를 취득 후 바로 농지전용허가 절차를 거쳐 농지를 전용 가능 - 공유농지의 일부지분 면적에 대해서는 공유자 지분의 과반수의 동의를 얻은 후 경계를 구분하여 취득자격증명 발급신청 - 농로로 사용되는 농지 등 농지개량시설 부지도 농지에 해당함으로 발 급가능 - 주말체험영농을 위한 면적은 기존 소유 농지와 주말체험영농 목적으로 새롭게 취득한 농지면적을 합한 농지 총 면적이며, 기존 소유농지는 지역에 관계없이 농지를 취득하고자 하는 자 또는 그 세대원이 기존에 소유하고 있는 모든 농지를 말함 - 주말체험영농 목적으로 취득한 농지도 농지전용 가능 - 1996년 이후 취득한 농지도 주말체험영농 목적으로 임대가 가능 - 100평의 농지에 100명이 지분취득 할 경우에도 발급가능 - 동일인이 여러번 신청하는 경우에도 수차에 걸쳐 발급이 가능 - 농지취득자격증명은 소유권이전에 필요한 첨부서류로 발급여부가 소유권이전의 효력발생 요건이 아니므로 경매전이라도 발급가능 - 농지취득자격증명 반려사유가 ‘농지법상 농지가 아님’ 또는 도시지역내 주거․상업․공업지역인 농지로 ‘농지취득자격증명을 발급없이 취득할 수 있음’으로 된 경우 등기 가능 - 임야 중 사실상 농지가 있는 경우 취득대상 농지의 면적, 경계 등을 알 수 없는 경우에는 발급심사가 곤란하다는 이유로 반려하므로 이전등기를 할 수 없음 ㉤ 토지거래허가 - 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 농지는 토지거래허가를 받아야 함 - 토지거래허가 대상 면적
- 토지거래허가를 받을 수 있는 경우 ⓐ 농업인으로서 거주하는 주소지로부터 20Km이내에 소재하는 농지를 취득하고자 하는 자 ⓑ 농업인은 허가 신청일 현재 1회 이상의 수확기를 포함하여 6월 이상 직접 경작한 자 ⓒ 세대원 전원이 토지소재지 시, 군에 허가신청일로부터 소급하여 1년 이상 계속 거주하는 자 - 허가를 받지 않고 토지계약허가를 체결하면 효력이 발생하지 않음(허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받을 경우 에는 2년 이하 징역이나 공시지가의 30%에 해당하는 벌금형) - 이용의무기간은 2년 - 허가를 받은 목적으로 토지를 이용하지 않을 경우 토지가액의 10% 범위내에서 강제이행부담금이 부과 - 토지거래허가시 자금조달계획서 첨부해야 함 ※ 취득 원인별 토지거래허가 대상 여부
④ 농지 취득 절차 - 매매계약 → 중/잔금 지급 → 농지취득자격증명발급 → 부동산거래신고 → 등기청서 작성 → 인지첨부 → 1종국민주택채권 구입 → 취/등록세 납부 → 등기접수 → 등기필증 수령 ⑤ 등기 신청에 필요한 서류(매매)
⑥ 취득시 납부금 - 취득세율은 매매대금의 2%와 농어촌특별세는 취득세의 10%로 2.2%임 - 등록세율은 매매대금의 1%와 지방교육세는 등록세의 20%로 1.2%임 - 기타 인지세와 국민주택채권매입비용 등이 있음 (4) 농지의 소유와 관리 - 농지는 원칙적으로 경자유전의 원칙에 의해 임대차가 금지됨 - 농지를 취득 목적대로 사용하지 않을 경우에는 처분해야 함 ㉠ 농지 소유자가 처분 사유가 발생한 날(처분의무통지)로부터 1년 이내 처분(처분의무기간)해야 함 ㉡ 처무의무기간내 이행하지 않을 경우에는 처분명령이 6개월의 기간으로 처분명령이 발효됨 ㉢ 처분명령을 받고 정당한 사유 없이 처분기간 안에 농지를 처분하지 않는 소유자는 공시지가의 20%에 해당되는 이행강제금을 매년 부과 - 농지소유자에 대한 농지이용실태 조사 강화 - 농지은행을 이용하면 처분의무를 면할 수 있음 ㉠ 농지은행에 임대위탁 - 농업경영목적으로 사용하지 않더라도 처분의무가 없음 - 임대료 발생 및 투자수익 제고 ㉡ 대상제외농지 - 소규모 농지 (진흥지역 1,000㎡ 미만, 진흥지역 밖 1,500㎡ 미만) - 도시지역 및 계획관리지역 내의 농지(농업진흥지역은 가능) - 개발 예정지역(토지이용계획확인원으로 확인) - 농지소유자는 농지원부를 만드는 것이 유리 ㉠ 1천㎡ 이상의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 농업인 또는 농업법인은 농지원부 작성대상 ㉡ 농지원부 작성 관리기관은 주소지 시․구․읍․면․동사무소 ㉢ 농업인은 각종 혜택을 받음 - 농지보전부담금 전액 면제 - 농지원부 작성 2년경과 후 농지 취득시 취득세와 등록세 50% 감면 - 농지원부 작성 8년경과 후 농지 매매시 양도소득세 1억원 감면 - 고등학교 학자금 면제와 대학생 등록금 무이자 융자 - 국민건강보험료 50%감면과 농림어업용 면세유 혜택
(5) 농지의 전용 - 농지전용허가대상은 농지법상 농지 - 농지전용허가 및 협의권자 구분
- 허가신청서류는 농지전용허가신청서, 사업계획서, 소유권(사용권)입증서류, 전용 예정구역이 표시된 지적도(임야도) 등본, 피해방지 계획서 - 허가철자 ※ 허가신청서 접수 → 농지관리위원회 확인 후 송부(확인서 첨부) → 검토심사 후 허가 또는 불허가 통보(처리기간 10일) → 농지보전부담금 납입통지서 발급 → 농지보전부담금 납부 → 농지전용자에게 영수증 발급 → 영수증 제시 → 허가증 교부 - 농지보전부담금은 공시지가의 30%이며, ㎡당 한도 금액은 5만원 - 다음의 용도지역에 따른 면적은 사전환경성검토 대상 ※ 보전관리지역 5천㎡ 이상, 생산관리지역 7천5백㎡ 이상, 계획관리지역 1만㎡이상, 농림지역 7천5백㎡이상, 자연환경보전지역 5천㎡이상 - 농업인주택, 농업용시설 등은 농지전용신고로 설치가 가능하며 농지보전부담금을 100% 감면 (6) 농지 취득 시 유의점 ① 지목변경이 된 농지 - 임야에서 농지로 지목변경이 된 경우 농지개량으로 신고 되었으면 10년간 전용제한 ② 농업진흥지역 내 농지 - 이용행위 제한이 심해 투자초보자는 피해야 함 ③ 통작거리와 부재지주 - 토지거래허가구역의 경우 20Km 통작거리 제한 - 농지취득자격증명이 안될 경우 - 양도소득세 중과 여부 ④ 관리지역 세분화에 따른 용도지역 변화 - 2007년까지 세분화를 마쳐야 하는데 민원이 많아 쉽지 않음 - 보전, 생산관리지역보다는 계획관리지역으로 지정될 농지 선택 - 세분화에 따른 땅값변동요인은 충분히 발생예상 - 지역적 특색에 따라 차등적으로 발생할 것이기 때문에 용도에 맞는 농지선택 ⑤ 수도권지역의 연접개발제한 - 수도권의 경우 ‘수도권정비계획법’에 의해 연접개발제한을 받음 - 5년간 토지개발이 안될 수도 있음 ⑥ 대지(袋地)선택에 유의 - ‘袋地’는 자루형 모양의 ‘垈地’로 농지 안에 대지가 있는 경우 - 전용시 농지보전부담금이 안 드는 장점이 있으나 토지사용승락이 없거나 도로가 확보 안 되면 허가가 안 됨 |