강제경매 개시 결정

[풍기매니아]

 

 강제경매개시 결정

                                                  한 앤 정 에 셋

                                                   한  용  진

【질문】

2006년 6월 23일 에 가압류가 되었습니다.

그리고 2007년 3월 2일에 인천지방법원의 강제 경매 개시 결정이 (2007타경 14300) 이렇게 나왔습니다.

저는 세입자로서 2005년09월 02일에 계약을 하구 확정일자도 그날에 받았습니다.

가압류 금액은 14.668.000원이고 근저당 설정은 채권 최고액 26.000.000원입니다. 그리고 지금 전세금은 60.000.000 원입니다. 그리고 지금 인천 논현 휴먼시아에 분양을 받았습니다. 지금 이런 시점에서 혹시 집주인이 이것을 해결 안하고 경매에 들어설 경우 제가 어떻게 해야 하는지 알고 싶다

분양받은 아파트도 등기까지는 무주택이어야 한다고 알고 있는데 전세살고 있는 아파트도 경매가 되면 손해도 볼 수 없는 노릇이구, 이런 경우 어떻게 해야 되는지 알고 싶습니다. 지금 살고 있는 아파트는 연수구 동남 아파트로 21평입니다.

【답변】

1. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택을 인도(입주)받아 주민등록(전입신고)을 마치면 그 익일(0시)부터 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 되고, 동 대항력을 갖추고 있는 임차인이 임대차계약서상에 확정일자를 갖추고 있는 때에는 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택의 환가(낙찰)대금에서 후순위 권리자 기타 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제(배당)받을 권리가 있습니다.

2. 그러므로 의뢰인의 경우 전입신고를 하고 확정일자도 받아둔 상태에서 거주하고 있다면, 매각(낙찰)대금에서 근저당권자와 우선순위를 가려(가압류권자는 후순위로써 근저당권자와 의뢰인이 배당을 받고 남은 금액이 있을 때에만 배당을 받을 수 있음) 배당을 받으면 되는 것이며, 의뢰인이 근저당권자 보다 후순위자라면 매각대금에서 집행비용(약200만원이내)과 근저당권자의 원리금 총액(채권최고금액을 한도로)을 배당하고 나머지 금액을 배당받게 되는 것입니다.

3. 그리고 인천광역시 연수구 동춘동에 소재하고 있는 동남아파트(21평형 1,350세대)의 경우 기준층을 중심으로 1억 1천만 원 전후의 시세를 형성하고 있다는 점을 감안해 본다면, 예상 낙찰가는 시세의 80%를 전후한 금액(약8,800만원)에서 결정될 것으로 예상할 수 있을 것(지난 2006년 10월 5층이 8,700만원에 낙찰이 된바 있고, 금년 3월초 4층이 1억 5백만 원에 낙찰된 바도 있음)이므로 가격 폭락 등 특별한 사정이 없는 한 근저당권자 보다 후순위라고 하더라도 보증금 상당액은 거의 배당받게 되지 않을까 예상된다는 점 참고하시기 바랍니다.