잠실주공<잠실엘스-리센츠-트리지움-레이크팰리스-5단지>정보

<A name="[문서의 처음]"></A> 양도소득세 신고관련 FAQ     5월중에 양도소득세 확정신고?납부를 해야 하는 자는 누구?   ○ 2007. 1. 1～12. 31 기간 중에 부동산(토지?건물), 대주주가 양도하는 상장?코스닥주식, 비상장주식, 골프회원권, 아파트분양권 등을 양도한 사람은 - 금년 5월 1일부터 6월 2일 기간 중에 양도자의 주소지를 관할하는 세무관서에 양도소득세 확정신고?납부를 해야 합니다. ○ 다만, 아래의 경우에 해당되면 이번에 확정신고를 할 필요가 없습니다. - 1세대 1주택 등 양도세 비과세대상 자산을 양도한 경우 -부동산 등 자산을 양도한 날이 속하는 달의 말일(주식은 분기 말일)부터 2월 이내에 양도세 예정신고를 한 경우 -부동산, 주식 등 자산을 양도한 것에 대하여 세무서로부터 이미 결정통지나 납세고지서를 받은 경우 등 * 당해연도에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회이상 한 자가 합산하여 신고하지 아니하여 산출세액에 변동이 있는 경우에는 확정신고를 하여야 함  양도소득세 확정신고?납부는 어떻게 하나?  ○ 이번에 확정신고?납부를 해야 할 납세자는 -「양도소득과세표준신고및자진납부계산서」를스스로 작성하여 증빙서류와 함께 양도자의 주소지 관할세무서에 우편으로 발송하거나 관할세무서 민원봉사실에 직접 제출하고 -자진납부서에 납부하여야 할 세금 액수 등을 정확히 기재하여 가까운 은행이나, 농협, 우체국 등에 직접 납부하거나 국세전자납부제도를 이용하여 납부하여야 합니다. ○또한,「양도소득과세표준신고및자진납부계산서」에는 신고금액에 증빙이 되는 아래 서류를 첨부해야 합니다. -취득?양도시의 매매계약서 사본(이 경우 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인), 취득세?등록세 납부영수증 사본, 자본적지출?양도비 등 지출증빙 -양도소득세 감면에 해당하는 경우에는 감면신청서 및 관련증빙 등  양도소득세 확정신고?납부 기간은 언제까지 인가?   ○ 양도소득세 확정신고?납부기간은 5월 1일부터 6월 2일까지입니다. ○ 만약 6월 2일이 지나서 신고하시면 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세가 부과됩니다.  양도소득세가 과세되는 주식의 범위와, 주식 등 양도에 대한 확정신고?납부방법  □ 주식은 상장?코스닥주식과 기타 비상장주식으로 구분하여 양도소득세 과세범위를 달리하고 있습니다. ○ 상장주식?코스닥주식 또는 출자지분 -주권상장?코스닥상장법인의 대주주가 소유한 주식을 양도하거나 소액주주가 유가증권시장(증권선물거래소)이나 코스닥시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세가 과세됩니다. ☞ 상장주식이란? 증권거래법 제2조 제12항의 규정에 의한 유가증권시장에 상장된 주권을 발행한 법인의 주식 또는 출자지분(신주인수권 포함) ☞ 코스닥주식이란? 증권거래법 제2조 제14항의 규정에 의한 코스닥시장에 상장된 주권을 발행한 법인의 주식 또는 출자지분(신주인수권 포함) ○ 기타 비상장주식 또는 출자지분 - 비상장법인의 주식 등을 양도하는 경우에는 대주주, 소액주주의 구분없이 모두 양도소득세가 과세됩니다. - 다만, ’05.7.13. 이후 제3시장(프리보드)을 통해 거래되는 벤처기업(벤처기업 육성에 관한 특별조치법에 의한 벤처기업)의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 과세대상이 아닙니다. □ 대주주가 양도하는 주식은 양도소득세 과세여부 및 양도 소득세 세율을 적용하는 경우에 다른 주식과 차이를 두고 있으며, 대주주의 요건은 다음과 같습니다. 대주주 요건  ○ 양도일이 속하는 사업연도의 직전사업년도 종료일 현재 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 3(’05.8.5 이후 양도분 부터 코스닥상장법인의 주식 등 및 프리보드의 벤처기업 주식 등의 경우에는 100분의 5) 이상을 소유한 경우의 당해 주주 1인 및 기타주주 (국세기본법시행령 제20조의 규정에 의한 친족 기타 특수관계에 있는 자) ☞ 단, 직전사업연도 종료일 현재에는 100분의 3에 미달하였으나 그 후 주식 등을 취득함으로써 100분의 3 이상을 소유하게 되는 때에는 그 취득일부터 사업연도말까지는 대주주에 해당됨 ○ 주식 등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도종료일 현재 주주 1인 및 기타주주가 소유하고 있는 주식 등의 시가총액이 100억원(’05.8.5 개정내용 : 코스닥상장법인의 주식 등 및 프리보드의 벤처기업 주식 등의 경우에는 50억원임. 다만 종전규정에 의하여 대주주의 요건에 해당하지 아니하는 자가 개정규정에 의하여 대주주의 요건에 해당하는 경우에는 시행일이 속하는 사업연도 종료일까지는 종전규정을 적용)이상인 경우의 당해 주주 1인 및 기타주주 ○ 국세기본법시행령 제20조〔친족 기타 특수관계인의 범위〕 ① 6촌 이내의 부계혈족과 4촌 이내의 부계혈족의 처 ② 3촌 이내의 부계혈족의 남편 및 자녀 ③ 3촌 이내의 모계혈족과 그 배우자 및 자녀 ④ 처의 2촌 이내의 부계혈족 및 그 배우자 ⑤ 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함) ⑥ 입양자의 생가의 직계존속 ⑦ 출양자 및 그 배우자와 출양자의 양가의 직계비속 ⑧ 혼인 외의 출생자의 생모 ⑨ 사용인 기타 고용관계에 있는 자 ⑩ 주주 또는 유한책임사원의 금전 기타의 재산에 의하여 생계를 유지하는 자와 생계를 함께하는 자 ⑪～⑬ ( 생략 ) □ 주식양도에 대한 양도소득세 신고서 작성 ○ 주식 등에 대한 양도차익은 양도가액 및 취득가액 등을 실지거래가액으로 계산하여 신고하여야 합니다. ○주식양도자는 「양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서」와 「주식양도소득금액 계산명세서」를 작성하고 - 대주주가 양도하는 주식은「주식거래 내역서」를 - 주식소유비율이 직전사업연도종료일 현재는 3%(5%)에 미달하였으나 그 후 주식을 추가로 취득함으로써 연도중에 3%(5%) 이상을 소유하게 된 때에는「대주주 등 신고서」를 추가로 작성하여 -매매계약서 등 관련 증빙서류를 첨부하여 우편으로 신고하거나 주소지 관할세무서에 직접 방문?제출할 수 있습니다.  제3시장(프리보드)에서 거래되는 주식도 양도소득세 확정신고?납부방법  ○ 제3시장(프리보드)에 등록되어 호가중개시스템으로 거래되고 있는 주식도 비상장주식에 해당하여 양도소득세가 과세됩니다. - 다만, ’05.7.13. 이후 프리보드를 통해 거래되는 벤처기업(벤처기업 육성에 관한 특별조치법에 의한 벤처기업)의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 과세대상이 아닙니다. ○ 따라서, 상기의 경우 외에 2007년도 중에 제3시장(프리 보드)에서 양도한 주식에 대하여 양도소득세 예정신고를 하지 않았다면 금년 5월중에 양도소득세 확정신고?납부를 하여야 합니다.  골프회원권, 콘도회원권 등을 양도하는 경우 확정신고?납부방법  ○ 골프회원권, 콘도회원권, 헬스회원권 등을 2007년도 중에 양도한 사람은 양도소득세 신고대상이므로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산하여 양도소득세를 신고?납부하여야 합니다.  양도가액 또는 취득가액이 사실과 다르세 신고된 경우 수정신고?납부방법  ○ 2007년 중에 부동산?분양권 등을 양도한 사람중에서 예정신고시 양도?취득가액을 사실대로 신고하지 않은 사람은 이번 양도소득세 확정신고기간(5.1～6. 2)에 진실된 실지거래 가액대로 양도소득세를 수정신고?납부할 수 있습니다. ○이번 확정신고기한 내에 성실하게 수정신고를 하는 경우에는 세법에서 정한 신고불성실가산세(과소신고세액의 10%)와 납부불성실가산세(1일 1만분의 3, 연10.95%)를 부담하지 않게 되고 세무조사대상 선정에서 제외되는등 혜택이 따르게 됩니다.  양도소득세를 확정신고?납부하지 아니한 경우 적용되는 불이익   ○ 양도소득세 확정신고?납부를 하여야 할 자가 이번 5월중에 확정신고?납부를 하지 않는 경우 다음과 같은 무거운 가산세를 추가로 부담하게 됩니다. ㅁ 신고불성실 가산세 대상자 : 양도소득세 확정신고기한까지 신고하여야 할 소득금액을 신고하지 않거나 미달하게 신고한 자 가산세 계산산식 = 산출세액× 무(과소)신고소득금액 / 과세표준 × (10 /100) ㅁ 납부불성실 가산세 대상자 : 양도소득세 확정신고기한까지 납부하여야 할 세액을 납부하지 않거나 미달하게 납부한 경우 가산세 계산산식 = 무(미달)납부세액 × 기간*× (3 / 10,000) * 납부기한의 다음날부터 자진납부일(또는 고지일)까지의 기간  반드시 실지거래가액으로 양도소득세를 신고?납부하여야 하는지  ○ 양도소득세는 양도자산의 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 금액(“양도차익”이라 함)에 대하여 과세하고 있습니다. ○ 2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 ?양도소득세 실거래가 과세제도? 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고?납부하여야 합니다. 가. 실지 양도가액이란 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다. 나. 실지 취득가액이란 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다. 다. 기타 필요경비란 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다. ○또한, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의합니다.  농어촌특별세는 어떤 경우에 신고?납부하는지  ○양도소득세를 조세특례제한법에 의해 감면 등을 받은 경우에는 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고? 납부하여야 합니다. ○다만, 아래에 해당하는 경우에는 양도소득세 감면세액이 발생하여도 농어촌특별세가 과세되지 않습니다. - 8년이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도하여 양도소득세가 감면된 경우 - 조세특례제한법 제77조의 규정에 의해 공공용지 등으로 수용되는 농지로서 양도일 현재 자경농지인 경우 (8년 미만 자경하더라도 농어촌특별세가 비과세됨) - 조세특례제한법 제14조의 규정에 의해 중소기업창업 투자회사 등에 주식을 출자하는 경우 등  주민세 소득세할은 언제 신고?납부하는지   ○주민세 소득세할은 양도소득세 납부할 세액의 10%가 과세되므로 양도소득세 신고와 함께 신고?납부하여야 합니다. 또한 주민세는 분납제도가 없으므로 확정신고기한까지 주민세 전액을 납부해야 합니다. ○ 참고로, 세무서장은 양도소득세를 고지할 때는 주민세도 함께 고지하고 있습니다.  양도차손이 생긴 경우   ○ 부동산 등을 양도하고 손실을 보게된 경우에도 반드시 양도소득세 확정신고를 하여야 합니다. ○그리고 당해 연도에 자산을 수차에 걸쳐 양도하는 경우로서 각각 양도차익과 양도차손이 발생하는 때에는 부동산등은 부동산 등 대로, 주식 등은 주식 등 대로 세율이 같은 것끼리 먼저 통산하고 그래도 결손금이 남는 경우는 다른 세율의 소득에서 통산합니다. 그러나 부동산 등과 주식등간에는 서로 통산하는 것이 아닙니다.  납부할 양도소득세액을 나누어 낼 수 있는지   ○ 납부해야 할 양도소득세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부기한 경과후 45일 이내 (이번 확정신고?납부의 경우에는 7월 17일까지)에 아래와 같이 분할하여 납부할 수 있습니다. - 납부할 세액이 1천만원 초과～2천만원 이하인 경우 1천만원이상은 5월중에 납부하고, 나머지는 7월 17일까지 납부하면 됩니다. - 납부할세액이2천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 50% 이상의 금액을 5월중에 납부하고, 나머지는 7월 17일까지 납부하면 됩니다. ○다만, 분납을 원하는 경우에는「양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서」에 나누어 낼 세액을 기재하여 신고기한(6월 2일)까지 주소지 관할세무서에 신청하여야 합니다.  Stock-Option을 부여받아 이를 행사하여 취득한 주식을 양도하는 경우  ○ 거주자는 국외주식의 양도에 대하여도 양도소득세 납세의무가 있습니다. - 따라서, 외국법인이 발행한 주식을 양도하거나 - 국내에 소재하는 외국법인의 지점, 연락사무소 등에 근무하는 외국법인의 임?직원이 본사로부터 주식매입선택권(Stock-Option)을 부여받아 이를 행사하여 얻은 국외 주식을 양도하는 경우에는 양도소득세 확정신고?납부를 하여야 합니다. ○ 다만, 외국법인이 발행한 주식이라도 증권선물거래소에 상장되거나 한국증권업협회에 등록된 것은 국내주식에 해당합니다.처음으로가기  토지 등이 공익사업용 토지 등으로 수용되는 경우  ○ 수용(협의매수 포함)은 공익사업을 목적으로 사유재산을 국가기관 등이 취득하는 것을 말합니다. 이 경우 양도자는 사업시행자로부터 수용등에 따른 손실보상을 받게되는 것이며 이는 양도소득세가 과세되는 유상양도(매매)에 해당합니다. ○ 따라서, 공익사업용 토지 등으로 수용되는 경우에는 반드시 양도소득세 확정신고?납부를 하여야 합니다. 그리고 공익사업용 토지로 수용되는 경우 양도소득세의 10%(채권보상은 15%, 만기보상채권은 20%)에 상당하는 세액을 감면하는 등 조세특례제한법에 감면규정을 두고 있습니다. ○ 공익사업용 토지 등의 수용에 따른 세액감면의 신청은 -협의매수의 경우 시행자가 양도자의 납세지 관할 세무서장에게 신청하면 되고 - 수용의 경우에는 양도자가 납세지 관할세무서장에게 신청하면 됩니다.  취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우  ○ 2007. 1. 1이후 부터는 모든 자산에 대해 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 합니다. ○ 다만, 자산의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 납세자나 정부에서는 취득당시 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 취득가액을 산정할 수 있습니다. ○그러나 납세자가 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는다는 이유로 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용하여 신고한다 하더라도 정부에서 별도로 조사확인하여 실지거래가액이 밝혀지면 그 확인된 실지거래가액으로 취득가액을 계산할 수 있습니다. ○환산가액이란 양도당시 실지거래가액 등의 가액에 취득 및 양도당시 기준시가의 비율을 곱하여 계산한 환산된 취득가액을 말합니다.  1세대1주택이 고가주택에 해당하는 경우 비과세가 적용되는지  ○소득세법상 주택(그 부수토지 포함)의 실지양도가액이 6억원을 초과하는 1세대1주택자라도 양도소득세를 신고?납부하여야 합니다. ○ 양도일 현재 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택에 해당하더라도 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여는 양도소득세가 과세됩니다.  8년이상 자경농지에 대한 양도소득세액 감면받으려면   ○양도소득세 감면을 받고자 하는 자는 양도소득과세표준 확정신고서와 함께 세액감면신청서에 감면요건을 증명 하는 서류를 첨부하여 관할세무서에 신고하여야 합니다. ○ 특히, 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 농지를 양도한 경우에는 양도소득세액의 100%(5년간 1억원 한도)를 감면해 주고 있습니다.  양도소득세가 비과세되는 경우   소득세법상 양도소득세가 비과세되는 경우는 다음과 같습니다. ○ 1세대 1주택의 양도 - 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시내 주택은 2년 거주 포함)인 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세됩니다.(단, 고가주택과 미등기양도자산은 제외) ○ 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 ○ 법원의 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 양도소득  공익사업용으로 협의양도?수용된 경우   ○ 2007. 7. 6이후 공익사업의 시행으로 해당사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정 고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년이전에 취득한 토지 등을 해당 공익사업 시행자에게 양도하였거나 수용된 경우로서 당해 보상금을 만기보상채권으로 받은 경우 감면신청서에 수용확인서와 특약체결사실 및 보상금예탁사실 확인 서류를 첨부하여 제출하면 양도소득세의 20%를 감면 받을 수 있습니다. ○ 2007. 10. 17 이후 공익사업의 시행으로 해당사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정 고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년이전에 취득한 토지 등을 해당 공익사업 시행자에게 양도하고 양도대금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받은 경우 과세이연신청서와 대토보상신청서 및 대토보상계약서사본을 제출하면 양도소득세 과세이연을 받을 수 있습니다.  2주택중 1주택이 재건축사업 시행으로 조합원입주권으로 전환된 경우  ○ ’06년부터 1세대가 보유한 주택 2채 중 1채가 재건축 사업 시행으로 조합원입주권으로 전환되어 1주택과 1조합원입주권 상태에서 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세됩니다. ○1주택과 1조합원입주권 상태에서 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세가 과세됩니다. - 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실거래가로 과세되고, 보유기간이 2년 이상인 경우 누진세율(9～36%)이 적용되며, - 장기보유특별공제는 관리처분계획 인가일 이전 주택으로서의 보유기간에 대하여만 인정됩니다.  재건축주택 완공 후 대체주택을 양도하는 경우   ○ 1세대 1주택자가 당해 주택의 재건축사업 시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 이를 양도하는 때에는 아래의 요건을 모두 충족하는 경우에 양도소득세가 비과세됩니다. <양도소득세 비과세 요건> ①재건축사업 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 ②재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 ③재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것 ※ 다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능  재건축 조합원입주권을 취득하고 종전 주택을 양도하는 경우   ○ 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세됩니다. - 이것은 1세대 1주택자가 이사 등으로 다른 주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에, - 다른 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 팔 때 양도소득세를 비과세하는 것과 형평을 맞춘 것입니다. ○ 또한, 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 다음의 요건을 모두 충족하여 종전 주택을 양도하는 경우 - 실수요목적으로 입주권을 취득한 것으로 볼 수 있으므로 양도소득세가 비과세됩니다 <양도소득세 비과세 요건> ①재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 종전주택을 양도할 것 ②재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것. ※ 다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능 ③ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건*을 갖출 것 * 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 3년중 2년 이상 거주) 및 6억원 이하  중과세가 적용되는 비사업용토지의 판단기준   ○양도소득세는 토지와 건물 등의 양도시점에 보유기간중에 발생한 양도차익에 대하여 과세하므로 - 비사업용 토지여부를 판정함에 있어 양도시점뿐만 아니라 보유기간 중 사업에 사용된 기간을 전부 고려하여야 하나 - 세법에서는 세무행정 집행가능성 등을 감안하여 양도시점 직전의 일정기간으로 한정하여 비사업용토지 여부를 판정하도록 규정하고 있습니다. ○ 이에 따라, 토지가 다음 요건중 하나를 충족하는 경우 사업용 토지에 해당됩니다. ① 양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ② 양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ③ 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ○ 당해 토지가 위의 요건 중 하나라도 충족하지 못하는 경우 비사업용 토지에 해당되어 - ’06년부터는 양도소득세가 실거래가로 과세되었고 - ’07년부터 양도소득세가 60%의 세율로 과세됩니다  사업에 사용하지 못한 부득이한 사유가 있는 토지가 비사업용토지에서 제외되는지  ○ 다음의 토지는 부득이한 사유로 보아 비사업용토지에서 제외됩니다. ①2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지?임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 ②2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지?임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 ③?공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 ④2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지 ⑤상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지 ⑥공장의 가동에 따른 소음?분진?악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용부속토지의 인접토지 ⑦8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농하는 경우 이농당시 소유하고 있던 농지로서 2009년 12월 31까지 양도하는 토지