서울시 재개발 및 뉴타운개발 목적 과 추진 배경 연구

[성북구의원 김일영(장위1.2동 지역)]

서울시 재개발 및 뉴타운개발

목적과 추진 배경 연구

이 論文을 卒業 論文으로 제출함

논문제출 : 2009년 11월

서울 디지털 대학교

전 공 : 부동산 학부

학 번 : 2065010013

성 명 : 김 일 영

목 차

제 1 장 서론 .........................................................................................................1

제 1절 서울시 재개발 및 뉴타운개발 목적 및 추진 배경........................... ........1

제 2절 연구의 개요.............................................................................................1

제 2 장 지역간 불균형은 왜 발생하게 된 것일까 ............................. ..................2

제 1절, 난개발 우려가 많은 지역을 미리 계획적으로 관리 ................................3

제 2절, 주택시장의 궁극적 안정 .........................................................................4

제 3 장 뉴타운 이란 무엇인가 연구 .......................................................................4

제 1절, 뉴타운개발의 기본개념 ...........................................................................4

제 2절, 뉴타운개발의 필요성 ..............................................................................4

제 3절, 뉴타운개발의 대상과 유형 ......................................................................5

제 4절, 뉴타운개발의 추진과 절차 ......................................................................5

제 5절, 뉴타운개발의 기본원칙 ...........................................................................6

제 6절, 균형발전 촉진지구개발의 기본개념 ........................................................6

제 4 장 뉴타운개발 어디까지 와 있나 .....................................................................6

제 1절, 1차 뉴타운시범 지정 ..............................................................................6

제 5 장 2차 뉴타운 ..................................................................................................8

제 1절, 지구지정 경위 .........................................................................................8

제 2절, 사업추진 현황 .........................................................................................9

제 3절, 지구내 개발을 체계적으로 관리 .............................................................9

제 4절, 전략사업 선정 .........................................................................................9

제 5절, 21C 미래형 고품격 도시설계 ...............................................................10

제 6절, 원주민 생활 안정 ..................................................................................11

제 7절, 개발이익 환수와 부동산 투기억제 ........................................................11

제 8절, 교통처리 계획 .......................................................................................12

제 9절, 3차 뉴타운 지정 계획 ...........................................................................12

제10절, 균형발전 촉진지구사업 .........................................................................13

제 6 장 뉴타운 특별법 제정의 필요성 ...................................................................13

제 1절, 주택시장 안정을 위한 현실적 대안 ......................................................13

제 2절, 추진배경 ...............................................................................................13

제 7 장 특별법의 주요 내용 ..................................................................................14

제 8 장 특별법에 정한 내용과 제정이유 ................................................................15

제 1절, 기반시설의 원할한 확충과 공공지원의 의무화 .....................................15

제 2절, 기반시설 설치 비용의 일부를 국고지원 토록 의무화 ...........................16

제 3절, 교육환경 개선으로 강북등 낙후지역의 주거환경 수준제고 ..................16

제 4절, 개발계획의 질을 높이고 사업절차 대폭 간소화 ...................................16

제 5절, 다양한 도시 중심기능이 유치되도록 건축용도 완화 ............................17

제 6절, 공공주택 규모의 다양화와 임대주택건설의 유연성 확보 .....................18

제 7절, 정비사업구역지정 요건 완화로 뉴타운사업 활성화 ..............................18

제 8절, 정비사업의 추진 절차의 기준 완화 ......................................................18

제 9절, 도시개발사업 방식 적용 확대 ...............................................................18

제10절, 공공이 시행하는 사업에 대한 (사업대행자) 제도 도입 ........................19

제11절, 중심지 기능시설 유치시 융자지원과 지방세를 감면 ............................19

제12절, 종합계획 수립이 가능토록 뉴타운사업의 지구지정 최소면적 규정........19

제13절, 여러개 소규모 단지사업을 하나의 뉴타운사업으로 통합계획 ...............19

제14절, 뉴타운지구 지정효력 확대 및 사업지구 지정절차 간소화 ....................20

제15절, 부동산 투기를 예방하기 위하여 뉴타운사업 지구내

모든 토지의 토지거래 의무화 .............................................................20

제16절, 뉴타운사업의 지속적이고 효율적인 관리제도 도입 ...............................21

제 9 장 결론 및 시사점 (뉴타운 재개발 과 원주민 재정착)............................22-24

(부록) “서울시 정책자문단 발표” -재개발 비리의 온상을 막는 4가지 대책,

원주민 재정착률을 높이는 발표, .........................................................25-26

* <참조 문언> < 본 논문 작성자의 소견> .............................................27

-2-

표 목 차

<표 1> 자치구별생활차 비교 (2002) ........................................................................2

<표 2> 뉴타운지정 현황, 3차뉴타운 선정지역 (2005년12월선정) ...........................7

<표 3> 균형발전촉진지구 2003/11.18 선정.............................................................8

<표 4> 지구별, 구역별 (뉴타운지구와 재정비촉진지구 면적) ..................................10

<표 5> 서울시 뉴타운 지구지정의 면적 .................................................................19

<표 6> 뉴타운사업, 지구지정 특례 토지규모.............................................................21

-3-

그림 목 차

<그림 1> 서울시 지역간 불균형 심화 (강남 신시가지 및 기성시가지)......................3

<그림 2> 서울시 뉴타운지정 및 개발 절차 ...............................................................6

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제 1장 서론

제 1절. 서울시 재개발 및 뉴타운 개발 목적 배경

  *지역간 불균형 현황 * 원주민의 재정착률 현재 미흡 현황

서울시 재개발에 있어 뉴타운 개발은 서울이라는 한 도시 안에서 한강을 사이에 두고 도로, 공원, 문화시설 등 도시기반시설이나 주민 삶의 질 여건 등에 있어 너무나 현격한 격차가 발생하고 있다는 문제인식에서 출발하였습니다.

그 실례로 재정력 지수는 강남구가 강북구의 6배, 1인당 도로 면적은 서초구가 성북구의 2.3배, 문화시설수도 강남구가 구로구의 22배 등으로 나타나고 있어 강남북의 격차는 시민들이 감내할 수 있는 한계치를 넘어서고 있다는 것이 사실입니다

이런 불균형의 발전은 앞으로 더욱 심화될 우려가 있을 것이 분명하므로 뉴타운 재개발은 지역의 난개발을 막고 친환경적인 주거 환경의 개선과 균형발전의 개발방식인 것은 분명하다고 볼 수 있습니다.

그러나 원주민의 재정착에는 아직 미흡하다. 제 1차 뉴타운 시범구역인 길음 뉴타운의 원주민 재정착률이 약 17%대인 것을 본다면 이제 서울에 모든 뉴타운 지역이 시작단계에 있는 지금의 현실을 깊이 있게 연구 하여야 할 때 입니다.

제 2절. 연구의 개요

논문제출자는 서울시 뉴타운 개발의 취지, 배경, 계획, 문제점을 다음과 같이 논문으로 작성하였습니다. 제1장 서론, 서울시 제개발 및 뉴타운 개발 목적 배경, 제2장 뉴타운이란 무엇인가 연구, 제3장 뉴타운 개발 어디까지 왔나, 제4장 2차 뉴타운개발 지정, 제5장 뉴타운 특별법 제정의 필요성, 제6장 특별법의 주요내용, 제7장 특별법에 정한 내용과 제정이유, 제8장 결론 및 시사점, 부록, 서울시 정책 발표로 재개발의 비리 온상을 막고, 원주민의 재정착률을 높이는 참고문으로 하였습니다.

단, 서울에 전 지역 뉴타운 재개발은 이제 시작 단계인 점을 고려 전문가들께서 많은 관심을 가지고 앞으로도 깊게 연구하며, 서울 시민에 미치는 영향과 미래 후손들에게도 수도서울 환경에 큰 짐이 되지 않은 개발방식, 문화 유산으로 보존할 수 있는 친환경적인 건설, 그런 개발방식이 이루어져야 할 것입니다. 이런 점으로 심도있는 정부정책과 연구가 이제라도 만들어져야 할 것으로 봅니다. 저는 현재 장위뉴타운에 현실을 바라보는 개발에 조합원으로서 뉴타운개발에 좋은점도 있지만, 여러 문제점을 직접 접하면서 수도서울의 미래를 걱정하는 한사람이 되었으며, 이 논문은 “서울시 균형발전 본부”와 “서울시 뉴타운사업 기획관” 개발 연구 자료를 기반으로 하였습니다. 또한 본인의 거주지역 장위 뉴타운지역의 현실 속에서 참고 자료로 논문을 제출하게 되었습니다.

제 2 장. 지역간 불균형은 왜 발생하게 된 것일까?

서울은 강남개발을 시작하기 전까지만 해도 4대문 안 중심으로 도시팽창이 급속히 진행되었고 이러한 단핵도 구조는 많은 도시문제를 야기하였다. 도시경제 급성장에 따라 소요되는 택지를 공급하면서 도시구조 다핵화의 일환으로써 강남개발이 68년부터 본격화 되었다.

강남지역 개발을 지원하기 위해 정부차원의 학교, 관공서, 문화시설 등 도심기능의 이전이 추진되고, 대부분 지방과 연결되는 길목인 입지상 이점과 미개발지로써 높은 성장 잠재력 등에 따라 지속적인 민간투자도 이루어져 왔다.

또한 여기에 현재의 지방세 재원의 불균형도 맞물려 “부익부 빈익빈” 의 악순환 구조가 고착화되면서 오늘의 강남북 격차가 나타나게 된 것,

<표1> 서울시 자치구별 생활차 비교 (2002년)

지 표	기 준	평 균	최 고	최 저
주택노후도	30년 경과주택 (%)	4.5	23.4	0.1
주택가격	평당 아파트가격 (만원)	1,190	2,269	600
주 차 장	확보율 (%)	67.9	106.5	42.7
문 화	만명당 문화시설 (개소)	0.7	11.1	0.1
학 력	전문대졸이상 (%)	23.4	40.0	15.0
소 득	중대형승용차보유율 (%)	56.2	69.4	48.2
고 용	고용밀도 (인/만㎡)	148	599	71
재 정	재정력 지수 (%)	62.4	197.4	32.4

제 1절. 난개발 우려가 많은 지역을 미리 계획적으로 관리

뉴타운 개발을 추진하는 또 하나의 이유는, 강북 등 낙후된 지역에 대해 늦게나마 서울시가 계획적인 개발을 주도하지 않으면 안 되는 시기에 이르렀다는 사실이다. 지금 공공부문에서 체계적인 개발에 나서지 않을 경우, 개발압력의 가중으로 기존 재개발 사례에서 확인할 수 있듯이 민간 개발이익 중심으로 난개발이 진행되어 도시계획 및 관리차원에서 사실상 회복할 수 없는 상황에 도달할 수 있다는 것,.

또한 서울의 도시공간 구조는 다핵화 분산화 되지 못하고 4대문 안과 강남 등 일부 지역에 도시기능이 집중됨에 따라 교통수요를 많이 유발하는 공간구조로 발달되어 왔다. 특히, 도시기반시설에 대한 계획적 고려 없이 주택공급 위주의 대규모 아파트를 밀집건설 하여 직주불균형에 의한 불필요한 특정방향의 통근을 유발하는 교통난을 심화시키고 있다. 업무, 상업, 문화, 복지 등 도시 중심 시설을 적극 유치함으로써 이와 같은 교통문제도 장기적으로 해결할 필요가 있다.

강남 신시가지								기성 시가지
70년대 신도시 개발, 도시시설 유치								개발․ 정비 미흡, 입지 억제
↓								↓
양호한 도시인프라								열악한 도시인프라
↓								↓
높은 재정력					현 행 ← 지방세제 → (종토세,재산세 위주)			재정력 미약
↓								↓
투자 증대 (주민 삶의 질 제고)								투자 미흡
↓								↓
경쟁력 지속 증대								발전기반 상실, 입지경쟁력 약화
			▶	지역간 불균형 심화		◀

<그림 1>

제 2절. 주택시장의 궁극적 안정

마지막으로 뉴타운 개발은 강남에 집중되어 있는 주택수요를 억제시키고 강북으로 흡수․분산시킬 수 있는 고품격의 주거환경개선 사업이기 때문에 우리사회의 고질적인 부동산 투기까지 근원적으로 잡을 수 있는 효과가 기대되고 있다. 전문가는 물론 정부에서도 그 동안 주택가격이 급등할 때 마다 뉴타운 개발의 필요성을 주장하고 각종 부동산 대책에서 적극적인 지원을 약속한 것도 이와 같은 기대 때문이다.

따라서 노후 주택이 밀집되어 있고 도로, 주차장 등 도시기반시설과 교육환경이 강남지역에 비하여 상대적으로 열악한 강북지역에 고품격의 경쟁력있는 주거환경을 조성하고 주택을 공급한다면 장기적으로 주택문제의 해결 및 부동산 가격 안정에도 크게 기여할 수 있다.

제 3 장. 뉴타운 이란 무엇인가 연구 ?

제 1절. 뉴타운 개발의 기본개념

뉴타운은 서울시가 행정목적을 위해 설정한 새로운 개발개념으로 종래 민간주도 재개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 민간의 개발이익이 우선되어 주택중심으로만 과밀개발됨으로써 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 도입한 새로운 기성시가지 개발방식이다. 따라서 주택재개발이 좁은 의미의 사업계획이라면, 뉴타운 개발은 광역적인 종합적 도시재생사업으로써 단순한 도시구조의 정비․개선에 머무는 것이 아니라 다양한 계층과 세대가 함께 살 수 있는 인간중심의 코뮈니티를 조성하는 사업이다.

노후 불량주택 밀집지역 등을 중심으로 한 인근의 적정생활권을 대상으로 공공부문이 종합개발계획을 먼저 수립한 후 사업단위별로 민간이 중심이 되어 개발을 추진하되, 일부 필요한 도시기반시설은 공공부문이 지원하여 설계수준을 향상시키면서 사업을 촉진시키는 공공지원형 민간개발 방식으로써 도시전체가 조화를 이루는 21C형 고품질의 도시 및 주거환경 공간을 조성하는 사업이라 할 수 있다.

제 2절. 뉴타운 개발의 필요성

첫째, 무엇보다도 현행 재개발이 소규모 단위의 민간위주로 시행되어 수익성과 사업추진 편의성만을 기초로 추진됨으로써 도로, 공원, 학교부지 등 도시기반시설이 절대 부족 하게 되어 도시환경이 악화되어 왔다는 사실이다.

둘째, 기존 재개발에 있어서는 도시기반시설을 사업시행자인 민간부문에 크게 의존하여 확 보하여 왔으나, 기성시가지 개발을 민간에만 의존하는 데에는 한계가 있으며 공공부 문의 역할이 증대되어야 한다는 점이다.

셋째, 기존 재개발 방식으로는 주거기능과 상업, 업무, 문화 등 도심기능이 복합적으로 계획되 는 종합적․체계적도 곤란하다는 점이다.

넷째, 앞으로의 재개발은 가급적 많은 원거주민이 재정착할 수 있는 개발이 되어야 하며 다양한 소득계층과 다양한 세대가 더불어 사는 인간중심의 재개발 사업이 필요하다 는 사실 등을 들 수 있다.

제 3절. 뉴타운 개발의 대상과 유형

첫째, 「주거중심형 뉴타운」으로써 노후불량주택 밀집지역으로 재개발 사업이 추진되고 있거나 추진예정인 지역의 적정 생활권 전체를 대상으로 체계적인 개발이 필요한 지 역을 말하며, 길음 뉴타운이 현재 시범 사업지로 개발되고 있다.

둘째, 「도심형 뉴타운」은 도심 및 그 인근지역의 기성시가지가 무질서하게 형성되어 있 어 주거․ 상업․ 업무 등 새로운 도시기능을 복합적으로 개발․유치할 필요가 있는 지역 으로써 직주근접형 도심코뮈니티를 조성하는 유형이며, 왕십리 뉴타운을 그 모델 로 하고 있다.

째셋, 「신시가지형 뉴타운」은 대규모 미(저)개발지 등을 대상으로 주거, 상업, 생태, 문화 등 종합적인 기능을 갖춘 신시가지를 조성하는 사업을 말하며, 은평뉴타운을 그 시 범 대상지로 하여 개발하고 있다.

제 4절. 뉴타운 개발의 추진절차

뉴타운 개발의 주체는 기본적으로 자치구와 주민이며, 시는 자치구와 당해 지역주민의 노력과 의지에 상응하여 지원을 하는 체제로 진행되고 있다. 그리고 뉴타운 사업 자체가 하나의 커다란 정책전환이라는 점에서 일정한 절차를 거쳐 추진되도록 하여 사업의 효율성을 제고 토록 하고 있다.

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뉴타운 신청 (자치구)	→	지역균형발전위원회 심의	→	뉴타운지정(후보지 선 선정후 (본지구지정 하는 2단계 심의)
개발계획 수립 (자치구)	→	개발기본계획 평가 및 승인 (지역균형발전위원회)	→	지구별 순차 투자․개발

<그림 2> 서울시 뉴타운지정 및 개발 절차

제 5절. 뉴타운 개발의 기본원칙

뉴타운 개발은 사업유형과 지역여건에 따라 다양한 방식의 기법과 도시설계가 가능할 것이나 백년대계의 도시개발이 될 수 있도록 다음과 같은 기본원칙들을 공통적으로 견지해 나가고 있다.

첫째, 도시기본계획, 재개발기본계획, 도심부관리기본계획 등 상위계획과 관련 도시계획 및 개발사업을 철저히 연계 추진 한다.

둘째, 지역 특성을 철저히 고려한 환경친화적이고 지속가능한 개발을 한다.

셋째, 충분하고도 미래형의 도시기반시설(도로, 공원, 학교, 폐기물처리, 에너지 시스템,

유비쿼터스 인프라 등)을 확보한다.

넷째, 보행․자전거 및 대중교통 중심 설계로 교통유발요인이 최소화되도록 설계한다.

다섯째, 토지이용을 입체적이고 복합적으로 개발한다.

여섯째, 다양한 소득계층 및 세대가 더불어 사는 인간중심의 커뮈니티 공간을 조성하고 원주민 재정착을 높인다.

제 6절. 균형발전촉진지구 개발의 기본개념

뉴타운 사업과 병행하여 지역균형발전의 선순환 고리의 형성 틀을 마련하고 도시구조의 다핵화를 실질적으로 추진하기 위해 지역별로 중심 거점지역을 지정․육성하여 지역주민의 각종 도시 활동이 이 곳에서 이루어질 수 있도록 복합도시로 개발하는 균형발전촉진지구 사업을 동시에 추진하고 있다.

제 4 장 뉴타운 개발 어디까지 와 있는가 ?

제 1절. 1차 뉴타운 시범 지정

시범 뉴타운 사업은 2002년 8월부터 10월까지 각계 전문가 회의, 「지역균형발전을 위한 도시성장 관리방안」연구, 유관부서 및 자치구와의 협의 등 수십 차례의 토론 및 검토회의를 거쳐 마침내 은평, 길음, 왕십리 등 3개 지구가 시범사업으로 2002. 10. 23 결정 발표되었다.

2차 뉴타운 사업은 시범지구의 추진경험을 바탕으로 2003. 3. 15 제정한 「서울시 지역균형발전지원에 관한 조례」의 지정절차에 따라 각 자치구로부터 총 17개소를 신청 받아 지역균형발전위원회의 심의 등을 거쳐 우선개발 필요성이 높은 12개소를 2003. 11. 18 지정하였다.

그 후 2005년 3차 뉴타운 10구역을 발표하여 현재 2008년 3월 결정고시되여 진행중에 있다

<표 2> <서울시 뉴타운 지정 현황>

구 분	지 구	위 치	비 고
시범 뉴타운 (‘02.10.23)	은평 은평	진관내․외동, 구파발동 일원	신시가지형
	성북 길음	길음동 624 일원	주거중심형
	성동 왕십리	성동구 왕십리동 440번지 일대	도 심 형
2차 뉴타운 (‘03.11.18)	종로 교남	평동 164 일대	도 심 형
	용산 한남	이태원․ 한남․보광동	주거중심형
	동대문 전농	전농동400, 답십리동 일대	〃
	중랑 중화	중화동 312 일대	〃
	강북 미아	미아동1268 일대	〃
	서대문 가좌	남가좌동 248 일대	〃
	마포 아현	아현2․3동, 염리․공덕동	〃
	양천 신정	신정3동 1162 일대	〃
	강서 방화	방화동 609 일대	〃
	영등포 영등포	영등포동 5․7가 일대	도 심 형
	동작 노량진	노량진동 270 일대	주거중심형
	강동 천호	천호동 362 일대	〃

<그림 3> <서울시 균형발전촉진지구 2003년,11월18일 선정>

구 분	지 구	위 치	비 고
	동대문 청량리	전농동 212-4	부도심
	성북․강북 미아	하월곡동 88, 미아동 70․62	지역중심
균형발전 촉진지구 (‘03.11.18)	서대문 홍제	홍제동 330	지구중심
	마포 합정	합정동 419	지구중심
	구로구 가리봉	가리봉동 125	지구중심

- 창신 : 종로구 숭인동 면적: 25만4396평 가구수: 1만4233 주거+도심형

- 상계 : 노원구 상게동 면적: 18만5437평 가구수: 7830 주거중심형

- 수색,증산 : 은평구 수색동 면적: 22만8383평 가구수: 9771 주거중심형

- 북아현 : 서대문구 북아현동 면적: 246841평 가구수: 1만740 주거중심형

- 시흥 : 금천구 시흥동 면적: 14만6502평 가구수: 6135 주거중심형

- 신길 : 영등포구 신길동 면적: 44만4659평 가구수: 2만4258 주거중심형

- 흑석 : 동작구 흑석동 면적: 25만4224평 가구수: 1만2914 주거중심형

- 신림 : 관악구 신림동 면적: 19만4724 가구수: 1만2846 주거중심형

- 거여, 마천 : 송파구 거여동 면적: 27만3888 가구수: 1만8555 주거중심형

- 장위 : 성북구 장위동 면적: 56만평 가구수: 2만3970 주거중심형

제 5 장 [2차 뉴타운】

제 1절. 지구지정 경위

  시범사업의 추진경험과 성과분석을 바탕으로 2003년 4월 2차 뉴타운 지정에 착수하여 자치구에서 신청한 17개소를 대상으로 현장조사 및 지역균형발전위원회의 심의 등을 거쳐 지정요건에 적합한 12개소를 2003년 11월 18일에 추가로 지정하였다. 지정결과 주거중심형은 10개소, 도심형은 2개소이며 권역별 분포를 보면 도심 2, 동북 3, 서북 2, 서남 4, 동남 1개소로 분포되어 있고, 그 지정기준은 개발의 시급성 및 파급효과, 개발계획의 적정성, 자치구와 주민의 추진의지, 그리고 권역별, 지역간 형평성 등을 고려하여 선정되었다.

제 2절. 사업 추진 현황

지구지정 이후 개발기본계획 수립을 위해 도시설계 전문가 등으로 구성된 계획책임(MA:Master Architect 등)팀이 중심이 되어 2004년 2월부터 약 1년여에 걸쳐 각 지구별로 종합개발계획을 수립하였으며, 그 전단계로 순차적으로 개발기본구상안을 발표하고 지역주민 및 전문가 등의 의견을 활발히 수렴하여 계획에 반영하였다. 특히 계획수립 단계 마다 전문가가 참여한 지역균형발전위원회 등을 통하여 계획내용의 공공성, 적정성, 사업실현성 등을 밀도 있게 심의하고 승인하여 계획수준을 높이도록 하였다.

현재, 뉴타운 지구별로 개발사업을 선도할 수 있는 전략사업구역을 1~3개소씩 총 18개소를 선정하여 정비구역 지정 등 정비사업 추진절차를 진행하고 있으며, 2005년 하반기부터 조합설립 및 사업시행인가 등을 거쳐 2006년부터는 단계별로 본격 착공하였다.

제 3절. 지구내 개발사업을 체계적으로 관리

개발기본계획 수립 결과에 따라 지구내 개발사업을 3가지 유형으로 구분하여 체계적으 로 개발․관리하고 있다.

먼저 「계획정비구역」은 노후불량 건물이 밀집되어 있거나 기반시설이 미비되어 있어 전면 또는 부분철거에 의한 집단적 개발이 필요한 지역으로써 다른 지역보다 우선적으로 개발토록 할 계획이다.

「계획관리구역」은 양호 불량한 주택 등이 혼재되어 있어 현재는 집단적 개발이 곤란한 지역이나, 향후 주민과 긴밀한 협의를 거쳐 개발방향을 설정하고 여건변화에 따라 연차별로 대규모 또는 중소규모의 집단 개발을 하거나 자율정비를 유도하였다.

「자율정비구역」은 양호한 건물의 존치 또는 집단적 개발이 부적합한 필지로 구성된 지역으로써 주민자율개량을 계획적으로 관리할 필요가 있는 지역에 대해서는 지구단위계획을 수립하여 관리하고, 기반시설 등이 부족한 지역은 각종 지원 등을 통해 기반시설을 적극 설치토록 하였다.

제 4절. 전략사업 선정

2차 뉴타운 사업을 효율적으로 추진하기 위해 전략사업을 선정하여 집중적인 행․재정 지원을 통해 최우선적으로 개발해 나가고있으며, 전략사업은 개발파급 효과가 크고 주변개발 선도 가능성이 높으며, 개발여건이 성숙된 지역을 대상으로 먼저 총 18개 구역을 선정, 총면적대비 16%, 계획정비구역의 33%를 차지하였다.

향후 뉴타운 사업은 전략사업 중심으로 우선 개발하였으며, 잔여 지역은 구역별 개발 잠재력에 따라 주민 스스로 순환개발을 유도하여 단기간내 대규모 전면 재개발에 따른 사회적․경제적 부작용을 최소화할 것이다.

그 동안 전략사업의 개발 촉진을 위해 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 민간조합이 주도하는 방식에서 서울시가 관련 비용을 지원하고 자치구가 직접 정비계획을 수립하여 정비구역을 지정하는 방식으로 개선하여 계획수준을 향상시키고 주민갈등도 완화시키는 효과를 거두고 있다.

아울러 전략정비사업의 효과적 추진을 위해 지구내 진입도로, 공원 등 공공지원이 필요한 기반시설 8개소를 전략적으로 선정하여 정비사업과 연계하여 시비로 지원하고 있다.

제 5절. 21C 미래형 고품격 도시설

건축물 수준을 획기적으로 제고하고 새로운 건축문화를 창출할 수 있도록 건축계획을 현상공모토록 하는 등 우수설계 시행을 의무화하고, 입체적 공간 이용을 극대화하여 녹지를 최대한 확충토록 하는 등 생활환경 수준을 향상시키며,

지구별 구역별		계		뉴타운 지구		촉진지구
		개 소	면 적	개 소	면 적	개 소	면 적
계		156	9,701 (100%)	120	8,083 (100%)	36	1,618 (100%)
계획 정비 구역	소 계	64	4,651 (48%)	51	4,053 (50%)	13	598 (37%)
	주택재개발	34	3,430	33	3,414	1	16
	주택재건축	5	107	5	107	-	-
	도시환경정비	25	1,114	13	532	12	582
계획관리구역		54	1,691 (17%)	36	1,491 (19%)	18	200 (12%)
자율정비구역		38	3,359 (35%)	33	2,539 (31%)	5	820 (51%)

교육․문화․복지․업무․상업 등 모든 기능이 복합화된 시가지로 조성하여 생활의 편리를 도모하는 한편, 유비쿼터스 도시를 선도하기 위해 정보인프라를 사전에 설계하여 반영해 나가고 있다.

 <표4>서울시 뉴타운지역과 재정비촉지구의 비교표

제 6절. 원주민 생활 안정

뉴타운 개발사업과 관련하여 전체 지구를 한꺼번에 개발할 경우 전세난, 원주민의 대규모 이 동 서민생활을 어렵게 할 것이라는 우려가 일부 제기되고 있다. 재개발로 기존의 저가주택이 일시에 대량으로 철거되면 저소득 주민의 생활에 어려움이 증대될 가능성이 있는 것은 사실이다. 그래서 재개발은 지역주민의 소득 수준 향상과 비슷한 속도로 추진되는 것이 가장 이상적이라 할 수 있다.

그러나 뉴타운 사업은 대부분 낙후되어 그냥 두더라도 민간에 의해 난개발 될 수 있는 지역에 시행되므로 뉴타운 개발이라고 해서 새로 벌이는 개발사업은 아니다. 오히려 이러한 지역이 일시에 무분별하게 개발되는 것을 방지하기 위하여 뉴타운 계획에 따라 계획정비구역, 계획관리구역, 자율정비구역으로 나누어 순차적이고 단계별로 개발토록 하여 저소득 주민의 불편이 최소가 되도록 하고 있다.

또한 뉴타운 지구내 세입자는 전 세대의 50~80% 정도로 비교적 다른 지역에 비해 세입자 비율이 많은 편이나 투기성 무자격자를 제외한 적격세입자에 대해서는 해당 구역내에 다양한 평형의 임대아파트를 제공하여 재정착을 지원할 계획이다.

아울러 기존 임차 소상공인에게는 개발 후 건립되는 근린상가를 일정기간 종전 수준의 임대료로 임대받을 수 있도록 하는 방법 등을 통해 서민생활의 불안정이 최소가 되도록 하고 있다.

제 7 절. 개발이익환수와 부동산 투기억제

뉴타운 개발사업이 일부 토지주 등의 개발이익만 배불려 주면서 투기만 부추기는 부작용을 발생시킨다는 일부 지적이 있다. 사실 뉴타운 사업은 종전에 민간이 사업성 위주로 재개발하여 개발이익의 대부분이 사유화되고 난개발 될 가능성이 많은 지역에서 대부분 시행된다.

그러나 뉴타운 사업은 개발이익의 공공환수를 전제로 민간 재개발보다 약 1.7배 이상으로 공공시설을 대폭 확충하는 사업으로써 개발이익이 비교적 적다고 할 수 있으며, 오히려 공공시설 부담이나 건축규제가 과중한 지구에 대해서는 대폭적인 공공지원을 계획하고 있다. 구체적으로는 개발이익 환수를 위해 객관적인 개발이익을 측정할 수 있는 방안을 마련하여 개발이익이 적정 개발이익 기준 보다 적게 발생하는 지구(구역)는 공공에서 지원하고 기준보다 이익이 크게 발생하는 지구는 공공용지 추가확보 또는 임대아파트 추가 건립 등을 통해 이익과 부담이 균형이 되도록 한다.

그리고 주거지역의 평균지가가 강남권에 비해 35% 정도로 현저히 낮은 점을 고려할 때 강북지역이 뉴타운 사업으로 수준 높게 개발됨에 따라 지가가 일부 상승되는 것은 어느 정도 불가피한 측면도 있다. 그럼에도 개발을 저해하고 주택가격을 상승토록 하는 과도한 지가상승을 방지하기 위하여 지구 내 모든 토지에 대하여 거래허가를 받도록 개선하고, 거래신고지역 및 투기지역 추가 지정 등을 통해 투기감시 활동을 강화하는 한편, 각종 조세규제 수단도 적극 활용하여 투기가 최대한 억제되도록 관리하고 있다.

제 8절. 교통처리 계획

뉴타운 개발에 따른 주택공급의 증가로 교통난이 더욱 악화될 것이라는 우려가 많이 제기되고 있다. 따라서 뉴타운을 계획하면서 세대 수는 다소 증가하더라도 계획 인구만큼은 개발전 수준을 유지토록 할 계획이다. 또한 교통영향성 검토를 사전에 철저히 하여 교통망 등을 최적으로 설계토록 하는 한편, 특히 보행 및 자전거 도로망 구축을 통해 교통유발 요인을 최소화할 계획이다. 아울러 버스 중앙차로와 신교통 철도망을 지속적으로 확충하고 환승체계도 개선하는 등 대중교통 이용이 자가용보다 훨씬 편리한 체계로 만들어 교통난을 완화시켜 나가고 있다.

제 9절. 3차 뉴타운 지정계획

지역균형발전의 기반을 지속적으로 마련하기 위해 추가로 3차 뉴타운 지정을 각 자치구로부터 후보지를 신청 받아 현장실사 등 후보지로서의 적합여부를 정밀검토하여 2005년12월 10개소를 지정하였다.

특히 추가 지정할 때에는 단기간내 사업시행이 되지 않는 구역이 지구내 많이 포함되어 불필요한 지가상승, 건축제한, 개발상실감 등 부작용이 최소가 되도록 정비사업 등 개발사업이 가능한 범위내로 지구경계를 합리적으로 설정하되, 개발기본계획은 생활권 단위로 주변지역까지 포함하여 지정하였다.

3차 뉴타운은 2006년도에 개발기본계획 수립을 거쳐 전략정비사업을 중심으로 2012년까지 개발할 예정으로 있으며, 3차까지 모두 지정되면 뉴타운은 총 25개소 정도가 순차 개발되고 있다

제 10 절. 균형발전촉진지구 사업

촉진지구는 2003년 11월 18일 5개소가 시범 지정되었으며, 2006년부터 사업을 본격 착공하였으며, 향후 시범사업의 성과를 바탕으로 연차별로 추가 지정할 계획으로 있다.

특히, 촉진지구의 사업을 활성화하기 위해 도시기반시설에 대한 선투자와 함께 용도지역 등 도시계획 조정 및 행․재정적 지원을 통해 민간개발을 촉진시키고 있다.

 제 6 장 뉴타운 특별법 제정의 필요성

제 1절. 주택시장 안정을 위한 현실적 대안

정부는 참여정부 초기부터 부동산 안정대책을 강력히 추진하여 주택시장의 안정성을 많이 찾았다.

강남지역을 중심으로 한 주택급등의 원인은 여러 가지 이유가 있겠지만, 무엇보다도 주거환경이 양호한 주택의 수급이 불일치되면서 나타난 결과라고 할 수 있다.

서울시가 추진하고 있는 뉴타운 개발 사업은 강북 등 낙후지역을 주거는 물론 교육, 문화, 녹지 등 각종 도시환경을 강남지역 수준 이상으로 개발하여 지역 간 균형발전을 이루고자 하는 것으로, 많은 시민 및 전문가들도 주택시장을 궁극적으로 안정시킬 수 있는 가장 현실성 있는 대안이라는 데에 의견을 같이하고 있는 상황이다.

이에 따라 서울시는 그 동안 뉴타운 사업을 기획하고 집행하면서 겪은 현장경험을 바탕으로 뉴타운사업을 보다 수준 높고 원활히 추진하는데 필요한 뉴타운특별법안을 만들어 중앙정부에 건의하게 된 것이다

제 2절. 추진배경

먼저, 부동산 시장 안정대책으로 논의되고 있는 신도시 개발과 뉴타운 사업의 효과를 비교해 보기로 한다. 뉴타운 사업(시행 가능한 추정면적 총 1,370만평)과 정부의 4개 신도시(판교, 화성, 김포, 파주 등 989만평)를 비교할 경우, 뉴타운의 주택공급 추정물량이 약 86만 세대(순수증가 약18만 세대)이고, 신도시의 경우는 총 14만 세대로써 뉴타운이 주거의 질을 향상시키는 것 이외에 주택공급 측면에서도 보다 효율적이라는 것을 알 수 있다. 또한 신도시는 서울 등 배후도시와 연결하는 모든 간선기반시설을 새로 건설해야 하므로 기존 간선기반시설을 활용하는 뉴타운사업이 투자비 측면에서도 크게 유리하다.

※ 예) 신분당선 : 1조1,690억 / 영덕～양재간 고속화도로 등 : 2조5,400억

아울러 신도시 개발은 개발면적의 70%에 이르는 녹지․농지 등 자연훼손이 불가피하나, 뉴타운은 노후․불량주택으로 기 개발되어 훼손된 지역에 공원․녹지를 대폭 확충하는 사업으로 지속가능하고 친환경적이며, 신도시 건설은 사업기간이 10년 정도 소요되나 뉴타운사업은 5년 정도면 완료할 수 있으므로 정책실현 기간도 2배 이상 단축되는 효과가 있다.

특히 서울에서 약 20~40㎞ 거리에 자생력이 거의 없이 건설되는 신도시는 주변도시로 출퇴근 시간(비용)이 과다하게 소요되고 주변도시에 교통혼잡 등으로 새로운 도시비용을 유발시키는 반면, 뉴타운사업은 기성시가지안에서 균형적으로 개발되므로 주거, 교통, 교육, 문화, 환경 등 각종 도시문제 해소에 크게 기여 할 수 있는 많은 장점이 있다.

이에 서울시는 뉴타운사업으로 강북 등 낙후된 시가지를 적극적으로 개발하는 것이 지역균형개발을 실현함과 동시에 강남 등 일부지역에 편중되어 왜곡된 주택시장 문제를 해결하는데 가장 실효성 있는 대안이 될 수 있다고 판단하였다.

그간 서울시에서 새로운 도시개발 모델인 뉴타운사업을 시 조례에 근거하여 처음으로 시행하는 과정에서 여러 관련된 법령과 중복된 절차 이행으로 사업추진이 늦어지고, 재정․세제 등의 공공지원 근거가 미비되어 낙후 주택지를 고품격의 시가지로 조성하는데 한계가 있다고 판단하였으며, 또한 주택시장에 대한 유연성 있는 대응, 주거수준 향상, 자족적 복합도시구축, 다양한 개발방식의 효율적 활용 등에 있어서도 미흡한 것으로 평가되어 특별법 제정을 추진하게 된 것이다. 특별법이 제정되면 강북 등 기존 시가지를 효율적이고 안정적으로 개발할 수 있는 것은 물론, 새로운 기성시가지 정비 제도로 정착되어 전국 타 도시에서도 적극 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

제 7 장 특별법의 주요내용

첫째, 강북 등 낙후된 시가지 정비를 이제는 민간에만 맡겨둘 것이 아니라, 충분한 기반시 이 확충되어 21C형 고품질의 주거환경이 조성될 수 있도록 필요한 일부 공공시설 재원을 국가와 지방자치단체가 공동 보조하는 등 공공의 지원을 강화하고,

둘째, 자립형사립고와 같은 우수학교 유치 등 교육환경 개선을 위해 제도적으로 지원하면 서 문화, 복지 등 정주 여건을 개선 하며,

셋째, 개발이익을 환수하고 투기를 내실 있게 예방하면서 중복된 절차 간소화와 함께 시행 요건의 합리적 조정등을 통해 사업을 효율적으로 촉진할 수 있도록 하였고, 끝으로 주택의 건설기준 보완 및 규제 완화로 고품질의 주거단지 조성을 활성화하는 내용 등을 담고 있다.

제 8 장 특별법규에 정할 내용과 제정이유

제 1절. 기반시설의 원활한 확충과 공공지원의 의무화

- 기반시설의 확충은 지역 간 균형발전의 필수적 요소이고, 고품질의 주거환경을 조성 하는데 근간이 됨.

- 뉴타운사업은 넓은 지역에 종합적으로 개발계획을 수립하므로 하나의 뉴타운지구에 여러 개의 다양한 사업이 포함됨.

- 따라서 지구 내 계획되는 개별 사업구역별로 기반시설 부담계획을 균형적으로 수립토 록 함.

- 개별 사업구역별 기반시설 부담규모는 사업시행 규모, 용도지역 조정, 용적율 완화 등 과 연동하여 정하도록 함으로써 기반시설 부담 비율이「사업을 촉진하는 인센티브 수 단」인 동시에「투기억제를 위한 개발이 환수수 단」으로도 활용.

- 기반시설 부담은 재개발사업 등 정비사업지구 내의 것은 민간 시행자가 부담하고, 지구단위계획으로 필지별 자율정비 하는 지역은 공공이 부담하는 것을 원칙으로 하되, 기반시설의 과도한 부담 완화, 사업촉진 등을 위해 필요한 일부기반시설비 등 사업비는 공공이 지원, 한편 2개 이상의 사업구역에 걸쳐 있는 도로 등이 사업시행의 시차로 장기간 단절되는 등 필요한 경우 공공이 먼저 기반시설을 설치한 후 해당 사 업시행 시 그 비용을 납부토록 함.

- 사업지역 내 기반시설을 공공이 직접 설치하여 보상되는 경우 보상받은 권리자가 보상금 을 조합에 반환한 후 조합원으로 분양권리 등을 행사할 수 있도록 하거나, 보상금을 수령 한 후 해당 조합아파트를 특별분양 받을 수 있도록 하는 방안을 권리자가 선택할 수 있게 함.

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※ 기대효과 : 효율적인 공공지원, 원주민 재정착 제고 및 민원 해소

제 2절. 기반시설 설치비용의 일부를 국고지원토록 의무화

- 뉴타운사업 내 도로, 공원(녹지), 임대주택, 우수고등학교, 문화․복지시설 등 대통령령이 정하는 기반시설 설치비용의 50%를 국가가 분담토록 의무화(지방자치단체도 50% 부담)

- 지방자치단체는 국고지원과 일반회계의 전입금, 과밀부담금 등으로『뉴타운특별회계』 를 설치하여 안정적으로 공공지원 실현

- 수도권정비계획법에 의하여 서울시에서만 징수되는 과밀부담금이 국가와 서울시에 각 각 50%씩 귀속되고 있으나 서울시에 전액 귀속되도록 하여 낙후지역에 전액 투자.

- 뉴타운사업 지구에 대하여는 과밀부담금을 감면(100%)하여 대규모 판매․업무시설등 도시 중심기능 원활화,

제 3절. 교육환경개선으로 강북 등 낙후지역의 주거환경 수준 제고

  - 뉴타운지구에 학교용지를 충분히 확보토록 하고, 교육감은 당해부지의 구체적인 매수 계 획을 수립하며,

- 인원정수에 의한 학교와는 별도로 자립형사립고․특목고 등 우수고등학교를 적극적으 로 유치할 수 있도록 함.

- 또한 시장 등이 『초․중등교육법』에 불구하고 교육감과 협의를 거쳐 직접 자립형 고 교를 설치․운영할 수 있도록 규정.

- 지방자치단체의 장은 뉴타운지구에 사립학교를 설립․경영하고자 하는 자에게 소유 공 유지 등을 임대 또는 매각이 가능토록 하여 우수사립학교의 설치를 촉진하고자 함.

- 학교부지가 확보되는 사업지구에 대하여는 건축계획에 인센티브를 부여하고, 우수학 교 설치에 필요한 소요 재원의 일부를 국가와 지방자치단체가 분담하여 지원할 수 있 도록 함

제 4절. 개발계획의 질을 높이고 사업절차 대폭 간소화

  - 공공(구청장 등)이 주도적으로 개발계획과 정비계획을 수립하고 직접 사업구역지정,

  ․ 소규모 단위사업별 개발계획을 광역적․종합적으로 계획수립,

․ 주민의 사업초기 부담완화와 구역지정 기간 대폭 단축 가능,

※ 현재 단위사업별로 주민이 비용을 부담하여 개발계획을 수립한 후 주민의 2/3이상 동의를 받아 구역지정을 신청토록 한 후 구청에서 구역지정하고 있음.

◦ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- 용도지역․지구의 변경, 도시계획시설의 변경, 지구단위계획의 수립․변경

◦ 도시 및 주거환경 정비법

- 정비기본계획 변경, 정비구역지정, 정비계획 수립․변경

◦ 도시개발법 - 도시개발구역지정 및 개발계획 수립- 뉴타운개발계획이 수립된 경우 다른

- 법령에서 중복적으로 거치도록 한 절차를 이행한 것으로 하여 개발계획수립 기간 대폭 단축,

※ 기타, 영향평가 법령에 의한 평가절차 간소화 및 내용 적정 조정

- 개발계획수립 시 도시계획 등 관련 전문가를『책임계획가(마스터 플래너)』로 지정하여 개발계획 수립 초기의 개발방향 설정과 계획수립 및 사업시행 전 과정을 총괄주도 하면 서 지역주민, 설계자 등 이해관계자 간의 이견 및 갈등을 조정함으로써 사업계획의 수준 을 제고 코자 함.

- 일정규모 이상의 정비사업은 고품질의 단지로 조성될 수 있도록 단지조성과 건축기본 계획을 객관적이고 투명한『건축설계경기』절차를 거쳐 수립토록 한 후 실시설계를 시행 토록 의무화,

- 개발계획은 지구지정일로부터 2년 이내(1년 연장가능)에 수립토록 하여 사업의 조기 가 시화를 유도함 (미수립 시에는 지구지정이 해제되도록 함)

제 5절. 다양한 도시 중심기능이 유치되도록 건축용도 완화

  - 용도지역상 건축물 용도를 완화하여 다양한 도시중심기능 유치

- 당초 계획된 용도지역을 유지하면서 지구 내 유치가 필요한 준주거 또는 상업지역에 서의 건축물 용도를 허

(예) 일반주거지역에 준주거지역에서 허용되는 판매영업 및 업무시설 허용/ 준주거지역 에 상업지역에서 가능한 호텔 등 전략적 시설 허가,

- 상업․업무 등 중심지 기능시설과 문화․보육 복지시설 등을 적극적으로 유치하기 위하 여 용적율 완화제도 적용,

- 2종 일반주거지역에 평균 층수제도 도입하여 다양한 환경조성 7층 또는 12층 이하 지 역에서 평균층수 10층(최고 15층 이하) 또는 평균층수 15층(최고 20층) 허용,

- 최고층수의 제한이 불필요한 지역은 용적율은 2종 기준대로 유지하는 조건으로 3 종 주거지역으로 용도지역 조정

제 6절. 공동주택규모의 다양화와 임대주택 건설의 유연성 확보

  - 국민주택규모 초과(전용 85㎡이상) 건설비율을 확대 허용 (현 20%→40%이내)하고 최 대 건립규모 (115㎡)삭제로 주택시장 수요에 적응하여, 다양한 세대와 계층이 더불어 사는 고품질의 주거공간 조성

  - 임대주택 건설의 규모를 확대(현 60㎡이하→85㎡이하)하여 소득과 가족 수에 따라 다 양한 계층이 어울려 거주토록 조치- 학교용지 등 기반시설부담이 과중하거나 과도한 건축규제로 필요하다고 판단되는 경우 임대주택 건설 면적 (세대수)을 경감하고 부족 되는 공급량은 지역별 가용 임대주택을 활용하여 수용,

제 7 절. 정비사업 구역지정 요건 완화로 뉴타운사업 활성화

  - 노후불량 건축물의 비율을 완화(예; 2/3이상 →1/2이상)하되 도로․주차장․공원 등 기반 시설의 불비상태와 다세대․ 다가구주택의 분포비율을 고려하여 정하도록 함.

  - 도로에 접한 토지상황을 나타내는 접도율의 기준을 현행 4m미만에서 6m미만으로 조

정하여 자동차 문화에 부합하는 기반시설이 확보되도록 함.

- 전략적으로 중심기능의 시설을 유치하고자 하거나 기반시설의 연계성 유치 등을 위하 여 필요한 일정 규모 이하에 대하여는 지구지정 요건을 추가로 완화조치

제 8절. 정비사업의 추진 절차와 기준 완화

-『조합설립추진위원회』구성절차를 생략 가능토록 하고 개발계획 수립 후 바로『조합 설립』을 인가 받을 수 있도록 규정.

  - 조합설립의 동의율을 4/5이상에서 2/3이상으로 완화하여 조기에 조합을 설립하여 사 업을 추진할 수 있도록 함

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제 9절. 도시개발사업 방식 적용확대

  - 도시개발사업 구역지정 요건을 나대지 비율 50% 미만에서 민간도 시행토록 완화

  - 도시개발사업의 환지계획시 토지만 소유한 자에게도 입체환지(토지와 주택을 함께 공급 하는)를 가능 토록 하고

  - 입체환지 대상 토지를 체비지 뿐만 아니라 일반토지에도 가능토록하여 지방자치단체 나 공사 등이 직접 시행하는 사업 전면 매수방식 아닌 환지방식으로도 원활히 시행 할 수 있도록 함.

제 10절. 공공이 시행하는 사업에 대한 『사업대행자』제도 도입

  - 지방자치단체가 시행하는 사업 중 일부는 토지신탁회사․특수법인 등이 대행할 수 있도록 하여,

- 공공과 민간의 상호역할 분담(Public Private Partnership)에 의한 민간의 자본과 사업 관리 능력을 적극 활용하고 원활한 행정지원으로 뉴타운사업의 활성화 기반 조성,

제 11절. 중심지 기능시설 유치 시 융자지원과 지방세를 감면

  - 성장 잠재력이 큰 거점지역에 상업․유통․업무․정보통신․문화 등 도시중심기능을 적극적 으로 유치하여 생활권단위의 자족형 복합도시를 조성함으로써 도시기능의 다핵화를 실 현 하는데 기여,

지 구 면 적 기 준 (안)

주 거 지 정비형 : 20만 ㎡ 이상 중 심 지 정비형 : 5만 ㎡ 이상 신시가지 정비형 : 30만 ㎡ 이상

<표5>서울시 뉴타운 지구지정의 면적

제 12절. 종합계획수립이 가능토록 뉴타운사업의 지구지정 최소 면적 규정

제 13절. 여러개 소규모 단위사업을 하나의 뉴타운사업으로 통합 계획

* 주택재개발사업

* 주택재건축사업

* 주거환경개선사업

* 도시환경정비사업

* 도시개발사업

* 도시계획시설사업

* 지구단위계획에 의한 건축

<뉴타운 사업>

* 주거지 정비형

* 준심지 정비형

* 신시가지 조성형

- 2개 이상의 정비사업을 하나의 뉴타운사업으로 통합계획하는 경우, 종합계획수립 으로 충분한 기반시설을 확보하면서 사업간 연계성을 제고할 수 있고

- 생활권단위별로 기반시설을 필요한 규모로 적정히 확보 가능하며, 지구 내 단위사업이 단계별 순차적으로 시행되도록 계획

 ※ 뉴타운사업의 경우 하나의 뉴타운지구에 최대 16개의 단위사업 추진되는 사례가 있음

제 14절. 뉴타운지구 지정효력 확대 및 사업지구 지정절차 간소화

  - 뉴타운지구를 지정할 때 국토계획법에 의한『토지거래허가 구역』과『개발행위허가제 한』효력을 갖도록 하고『지형도면, 작성․고시』절차를 생략토록 하며 지구지정 후 개발 계획 수립 시까지 건축법에 의한 건축제한이 되도록 하여,

- 지구지정 절차의 간소화와 함께, 토지의 투기적 거래를 억제하고 불필요한 토지주의 손 실을 예방코자 함.

구 분	현 행	뉴타운사업, 지구지정 특례
∘ 주거지역 ∘ 상업지역 ∘ 공업지역 ∘ 녹지지역	180㎡ 초과 200㎡ ″ 660㎡ ″ 200㎡ ″	∘ 지구지정 후 개발계획 수립 시까지 모든 토지 ∘ 개발계획 수립 후에는 개발사업 시행 기간 동안 구역 내 모든 토지

제 15절. 부동산 투기를 예방하기 위하여 뉴타운사업 지구내 모든 토지거래 의무화

※타운지구는 토지규모가 영세하여 현행 토지뉴거래 허가제도의 실효성 미흡

- 뉴타운지구 지정 공고일 후에 권리의 지분분할 거래 규제.

제 16절. 뉴타운사업의 지속적이고 효율적인 관리제도 도입

- 지방자치단체별 또는 사업지구별『사업지원센터』를 설치하여 적극적으로 민간사업을 지원 및 관리,,

- 지역주민의 적극적인 사업 참여 유도 및 홍보,

- 사업자간 지역주민 간 의견 및 갈등조정,

- 개발계획 의도에 부합하는 방향으로 사업시행이 되도록 사업기간 중 지속적인 지원자문

※『사업지원센터』의 구성 : 개발계획수립에 참여한 책임계획가(마스터 플래너), 사업분 야별 전문가(전체위원의 1/3이상), 의회의원, 주민대표, 사업관련 소속직원 및 공무원,

- 뉴타운사업은 도시관리의 큰 틀속에서 체계적으로 추진되도록 함.

- 도시기본계획 등 상위계획과 정합성을 유지하면서 추진되도록 하고․ 도시기본계획에서 정한 생활권단위로 종합정비계획을 수립하고, 이를 밑그림으로 하여 뉴타운사업 계획을 수립토록 하는등 각종 상위계획과 연계성 확보- 지방자치단체의 장에게 지역간 격차해 소를 위한 정책을 지속적으로 추진토록 책무를 부여함,

- 뉴타운사업에 한 낙후지역 정비와 중심지 활성화 정책의 추진, 기초생활서비스 시설의 지역간 균형이 유지되도록 배분하고 교육환경 개선을 위한 정책의 추진이 되고 있다.

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제 9 장 결론 및 시사점

뉴타운 사업은 기존의 재개발과는 달리 주거환경의 질적 수준을 종합적이고 획기적으로 개선할 수 있는 새로운 접근모델로써 도시개발의 모범적 사례로 평가받고 있다. 이에 따라 많은 시민들이 뉴타운 사업을 적극 지지하고 있으며 여타 대도시에서도 서울시 뉴타운 사업을 벤치마킹하여 적용하고 있다.

서울 시가 계획한 지역균형발전 사업들이 정상적으로 추진될 경우 강북은 확실히 달라진 모습으로 변모할 것이며, 품격있고 경쟁력을 갖춘 주거환경 공간으로 재 탄생하여 주택시장 안정에도 크게 기여할 것으로 확신한다. 그러나 이러한 사업은 저절로 이루어지는 것은 아니며 특별법 제정 등 제도적 뒷받침, 공공부문의 적극적인 지원 및 이해관계 조정, 지역주민의 개발의지 및 참여 등이 적절히 조화되고 발휘될 때 뉴타운 사업은 비로서 커다란 성과로 나타나게 될 것이다.

- 뉴타운 재개발 과 원주민 재정착 -

본 논문 제출자는 3차 뉴타운발표지역인 장위뉴타운 13구역에 토지면적 약 316,800㎡ (9만6천평)의 거주하는 원주민 (조합원) 으로서 소형주택 소유주들을 비롯한 원주민들이 많이 재정착할 수 있도록 조금이나마 힘이 되고자 열심히 노력하고 있습니다.

서울시 뉴타운개발에 대한 필요성은 분명합니다. 뉴타운으로 주택환경정비사업으로 인한 문화공간, 괘적한 도시환경, 넓은 녹지공간, 아름다운도시에 짜임새있는 디자인 설계와 새로운 친환경적인 아파트 모텔로 상상만해도 좋은 친화적인 환경이 떠오릅니다. 그러나 보완하고 개정해야 할 문제점은 몇수십년을 그 고울을 지키어온 많은 원주민들이 개발로 수익성이 떨어져 분담금이 높아 그 좋은 친환경적인 시설에 재정착을 못하고 터전을 80%가 떠나야하는 안따까움이 개발지마다 이루어지고 있다는 사실입니다.

그러나 재개발보다도 뉴타운개발은 더욱 원주민 재정착률이 더욱 떨어지고 있다는 사실을 서울시에서도 깊이 알고 있으리라 생각듭니다. 뉴타운지역에 주민의 36%의 토지를 의무적으로 기부해야 하며, 기반시설부담금도 주민이 전액 부담해야 합니다. 넓은 공원과 친환경을 우선적으로 하다보니 용적률도 낮은 비율로서 주민의 부담금이 높을 수 밖에 없은 현실에서 서울시 뉴타운개발이 이루어지고 있다는 것입니다. 이러한 뉴타운개발 현실에서 원주민의 높은 재정착이 이루어 질수 없을 것입니다. 뉴타운개발의 취지는 기반시설부담은 일부 정부에서 부담하는 것으로 계획 되었습니다. 그러나 지금의 뉴타운개발은 본안 계획대로 이루어 지고 있지 않는 다는 것이 문제입니다. 지금이라도 서울시는 확실한 보완책을 내놓아야 합니다. 처음에는 뉴타운 주택환경정비사업으로 원주민의 재정착률을 높이겠다며 추진한 뉴타운사업이 원주민 재정착률은 일반 주택재개발 사업 보다도 낮은 것으로 나타났습니다.

서울시 자료를 분석한 경과 2003년 이후 서울 시내 재개발 사업 구역의 원주민 재정착률은 41.2%에 불과 했으며, 2003년 이후 사업을 마친 35개 재개발 구역의 원주민의 수는 총 1만885가구, 이중 새집을 분양받아 재정착한 가구는 4천400가구 (41.2%)에 불과 했습니다.

동작구 본동 4구역은 원주민 185가구 중 13가구만 분양받아 재정착율이 가장 낮았고, 마포구 공덕 3구역은 19.4%, 관악구 봉천동 4-2구역은 19.5%, 성북구 정릉 5구역은 19.9%, 마포구 신공덕 4구역은 24% 등의 순서였습니다.

전체적으로 35개 구역 중 22개 구역에서 원주민 재정착율이 30%미만이며, 30%가 넘는 곳은 단4곳에 불과했습니다. 특히 서울시가 원주민 재정착에 중점을 두겠다며 추진하고 있는 뉴타운은 재정착율이 25.4%에 그쳤습니다.

33개 뉴타운 가운데 유일하게 분양을 끝낸 길음 뉴타운의 경우 2구역의 재정착율이 24.4%, 4구역 24.4%, 5구역 23.6% 등으로 나타났습니다. 뉴타운, 재개발의 기본 취지는 정비를 통해 살기 좋은 동네를 만드는 것이며 오랫동안 불편을 감수하며 마을을 지켜온 원주민을 다른 동네로 보내자는 것은 아니다“며” 언제까지 이런 “서민 소외형 주거정비사업 을 계속하는냐“ 논의하고 고민하고 깊이 연구해야 한다는 것을 느낍니다.

그러나 교통확충 넓은 녹지조성과 괘적하고 깨끗한 주택환경 그리고 도시기반시설확충 신교육시설확충으로 교육문제와 문화환경을 우선 해결할 수 있습니다. 종전의 아파트형태인 사각형 아파트모형이 아닌 뉴타운 아파트형은 각 동마다 각각 다른 모형에 아파트로 디자인 설계 되도록 하고 있습니다.

현재 서울 25개 뉴타운 발표 후 은평뉴타운 75% 공사중에 있으며, 길음뉴타운은 시범지구로 100% 완공 원주민 재정착률은 17%대 였으며, 현재 아파트 입주가 모두 끝났습니다. 다른 뉴타운 지역은 현재 추진위원회 중에 있으며, 신길, 장위뉴타운은 추진위원회 승인완료로 조합설립 진행에 있습니다.

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특히 강북에 뉴타운은 친환경 문화와 저조한 도시기반시설 교통란 문제 때문에도 계속적으로 꾸준히 진행되어야 할 것입니다. 지금까지 재개발방식이 아닌 뉴타운은 서울시의 기본계획 설계에 의하여 이루어지고 있기 때문에 절대 난개발이 될 수 없다는 것은 분명합니다. 그러나 원주민의 재정착률과 세입자문제는 계속적으로 꾸준히 연구하고 노력해야 할 부분입니다.

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“2009년7월 서울시 정책자문단 발표”

- 재개발 비리 온상을 막고, 원주민의 재정착률을 높이는 대책 -

<재개발 비리의 온상 4가지 연구 제안 >

△ 정비업체ㆍ시공사 선정의 투명성 확보,

△ 사업비 산정 프로그램 개발을 통한 사업비 투명성 확보,

△ 주민이 잘 알지 못하고 부담하는 비용 감소,

△ 세입자 대책의 합리적 조정,

서울시는 재개발의 비리를 막고 원주민의 재정착률을 높이기 위하여 연구 발표,

<공공관리제도를 투명성 확보>

- 정책 자문단은 “서울주택정책을 시민 위주로 개편되는 전환점을 위해 공공이 나서야 한다는

데 초점을 맞추고 있다. 각종 대표성이 떨어지는 다수의 정비 업체, 대표성이 떨어지는 조합,

그리고 시공사 중심으로 이루어 지며 각종 부패와 비리가 일어난다는 지적이 있다. 이를 위해

공공의 역할을 확대하는 (공공관리자 제도) 도입을 제안 했다.

(공공관리자 제도란)

정비구역지정 시점부터 해당 구청장이 정비업체를 직접 선정해 정비사업을 추진하고, 추진위와

조합설립 이후 설계자. 시공사를 선절할 때 공공관리자가 관리하는 방안이다. 이를 통해 주민

의 동의서 매수. 매도 행위나 정비업체와 시공사 선정과정에서 각종비리를 차단할 수 있다.

이에 더해 공공관리 비용을 시공사 선정 단계까지 공공이 부담하도록 한다면 불합리한 주민

비용부담도 대폭 줄어들 것으로 기대하고 있다.

<정비 사업 자료공개 의무화 등 사업 정보 공개 강화>

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자문단은 또한 사업의 공개 의 투명성을 강조했다. 주민들이 사업동의서 제출과 조합총회 등

주민의견 수렴 과정에서 조합과 정비업체로부터 제대로 된 사업 내용을 듣지 못한다는 지적이

다. 관리처분 후 제시되는 추가비용 부담금으로 인해 갈등이 커질 수 밖에 없다는 진단이다.

자문단은 이를 해소하기 위해,

1.현행 10%인 주민의 총회 직접 참석 의무비율을 상향 조정하고,

2.전자투표제를 도입하는 한편,

3.정비업체 홈페이지와 정비사업자료 공개를 의무화 할 것을 제시했다. 더블어 자료와 사업 내 용 공개를 거부하면 사업시행사에 대한 행정조치를 강화해야 한다고 덧 붙였다.

<정비사업비 산정 프로그램 개발 등 사업의 매뉴얼화>

자문단은 정확한 분담금 추산내용을 주민들에게 공개하기 위해 “정비사업비 산정 프로그램”의 개발 필요성을 제기했다. 비용 산정 프로그램을 통해 조합동의서를 받을 때 사업인가 후 60일 이내에 제출토록하는 방안을 의무화해야 한다고 했다.

자문위원회 관계자는 현재 조합설립 동의서를 받을 때 비용 산정 내역이 미흡하고 분양 수입

예측이 블가능하다는 이유로 분담금 추산 내용을 제시하지 못하고 있다.

이로 인해 주민들 간, 사업자와 주민 간 갈등이 초래되고 있다“고 했다.

아울러 자문단은 사업비 뿐 아니라 전체 사업 과정의 매뉴얼화가 절실하다고 했다.

정비사업의 단계별, 관계자별 업무추진사항, 점검사항 점검방법, 위반 사항 및 조치방안 등이

포함된 정비사업 매뉴얼을 통한 “예측 가능한” 사업안을 제시했다.

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<참조 문언>

1. 서울시 균형발전 사업부, 서울시 뉴타운사업 기획단 개발 연구 자료,...............1p-21p

2. "결론 및 시사점" 뉴타운 재개발 문제점,..........................................................22p-24p

3. 재개발 비리의 온상을 막고, 원주민 재정착률을 높이는 서울시 정책자문단 발표,

재개발 비리의 온상 4가지 제안........................................................................25p-26p

4. 참조 문언 및 “본 논문 작성자의 소견” 장위 뉴타운 지역

현재 조합원으로 실무 활동을 적용한 연구,..............................................................27p

< 본 논문 작성자의 소견>

* 본 논문 작성자는 서울시 재개발및 뉴타운개발에 대하여 목적과 배경, 추진계획, 세입자대책의 잘못된 점, 원주민의 재정착률의 저조한 문제점, 또한 뉴타운 개발의 개선점을 “장위동 지역 뉴타운 재개발”에 현재 조합원으로서 실무에 활동하고 있는 한 사람으로서 현실을 연구한 내용도 참조하여 작성한 논문입니다.

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