|
■투자대상에 따른 분류 |
① 지분형부동산투자신탁(Equity REITs) - 총투자자산의 75%이상이 부동산소유지분으로 구성된 리츠 ② 모기지형부동산투자신탁(Mortgage REITs) - 총투자자산의 75%이상이 부동산관련 대출(mortgage loan)에 운영되고 있거나, 주택저당증권에 투자된 리츠 ③ 혼합형부동산투자신탁(Hybrid REITs) |
■환매가부에 따른 분류 ① 개방형리츠(Open end REITs) - 리츠회사가 투자자의 환매에 언제든지 응하는 형태 ② 폐쇄형리츠(Closed end REITs) - 투자자가 직접 리츠회사에 대하여 환매요청을 할 수는 없고 그대신 증권시장에서 주식을 매각하여 투자한 자금을 회수하는 형태 ■기한한정여부에 따른 분류 ① 무기한리츠(Perpetual REITs) - 존속기한이 정해져있지 않은 리츠 ② 기한부리츠(Finite-life REITs or Self-liquidafing REITs) - 일정기간후에 보유자산을 매각하여 매각대금을 투자자에게 배분하고 해산되는 리츠 ■구별개념 (1) 투자신탁 ① 돈을 벌기 위한 투자를 누구에게 맡기는 행위 ② 투자신탁회사 - 채권이나 주식등에 투자하는 것을 하나의 상품으로 만들어 일반인, 즉 투자자에게 판매하고 나중에 수익이 발생하면 투자자에게 되돌려주는 일을 하는 회사 ③ 한국투자신탁, 대한투자신탁 등 (2) 부동산신탁 ① 부동산을 직접 맡겨서 개발하는 행위 ② 부동산신탁회사 - 순수하게 부동산에 투자하여 개발수익을 창출하고 그 창출된 수익을 부동산소유자에게 되돌려주는 회사 ③ 한국토지신탁, 대한토지신탁 등 ④ 부동산개발(토지신탁)만 하는 것이 아니라 부동산의 관리(관리신탁), 처분(처분신탁), 담보(담보신탁), 부동산컨설팅, 부동산중개업무, 부동산정보사업 등 부동산관련사업을 하고 있다. (3) 부동산투자신탁 ① 전문적으로 부동산투자를 하는 기관에 부동산에 대한 투자를 맡기는 행위 ② “신탁형(계약형)”과 “회사형”의 두가지 형태 A. 신탁형(계약형) a. 은행에서 금전신탁을 개설하는 방법으로 자금을 모집하여 부동산에 투자하는 형태 b. 신탁업법에 근거 c. 투자자는 위탁자로서의 지위를 가지므로 경영참가 곤란 d. 신탁계약에 의하여 단위사업에 투자하므로 신탁기간이 제한적이고 신탁기간동안 투자자금의 유동화 곤란 e. 은행에서 대출변형으로 이루어지며, 주로 아파트건설등 부동산개발사업에 투자가 이루어지고 있으며, 부동산개발사업은 장기간이 소요되고 투자수익이 균일하지 못해 손실을 초래할 수도 있다. f. 은행권의 부동산투자신탁은 불특정금전신탁으로 수익증권을 발행하였으며, 2000년7월 최초의 상품이었던 130억규모의 국민은행 “빅맨부동산투자신탁“1호가 1년6개월의 만기배당률이 12.13%로 당시 정기예금 금리의 2.5배에 달하는 수준이었다. g. 부동산투자신탁의 안정성과 수익성이 검증되면서 은행이 투자대상사업에 신탁자금을 투자(대출)하는 것보다는 은행고유자금을 투자(대출)하는 것을 선호하기 시작하면서 2002년 이후에는 정체 내지 감소세를 보였으며, 2003년10월 간접투자자산운용업법의 제정으로 개별법에 의한 기관별 규제를 단일법에 의한 기능적 규제로 전환함으로써 은행의 부동산투자신탁은 부동산간접투자기구로 대체될 것으로 보이며 대신 은행은 주로 자산유동화증권(ABS) 발행을 통한 자금조달방식을 사용할 것으로 예상된다. B. 회사형 a. 부동산투자회사를 설립하여 그 회사의 주식을 공모하여 모금된 자금으로 부동산에 투자하는 것 b. 부동산투자회사법에 근거 c. 투자자는 주주로서의 지위를 가지므로 경영에 참여할 수 있고, 자신들의 이해관계에 있는 의사결정에 간접적으로 참여할 수 있다. d. 각종 정보를 정기적으로 공개하고 매분기 제무제표와 자산운용과 관련된 투자보고서를 작성, 비치하여 주주 또는 일반에 열람하도록 함으로써 투명성 제고 e. 주로 안정적인 임대수익을 창출하는 부동산에 투자하여 매월 임대료를 받고 이 임대료를 모아 년말에 투자자에게 배당하므로 비록 수익률이 낮아질 수는 있으나 원금을 손상하지는 않는다. ③ 부동산투자는 주식 등 유가증권에 대한 투자와는 달리 투자금액이 크고, 부동산 실물에 투자를 하므로 전문 투자회사를 설립하여 운영하는 회사형이 바람직하며, 일반적으로 리츠는 부동산투자신탁제도 중에서 회사형을 말한다. (4) 그 밖의 부동산간접투자상품 1998년 9월 “자산유동화에 관한 법률”이 통과되었고, 그 해 12월 “자산유동화회사법”이 통과되면서 본격적으로 자산유동화시장은 출발되었다. 법제정으로 금융기관 및 일반기업이 보유하고 있는 자산을 담보로 하여 유동화증권을 발행함으로써 자금을 조달할 수 있는 길을 마련하였다. 법률제정 목적은 부동산을 유동화하기 위한 것만이 아니라 자산보유자의 구조조정을 촉진하기 위함이다. 현실적으로 자산유동화의 가장 커다란 역할은 부실채권처리에 국한되어 있지만, 실제적으로 자산유동화의 역할은 그동안 현물로서의 부동산자산을 금융자산으로 증권화하는 것에 있다고 할 수 있다. 자산의 유동화란 “자산을 현금화시키는 것”이라 할 수 있다. 즉 대출기관이 보유하고 있는 대출채권을 기초로 하여 자금을 조달하는 제 방법을 총칭하는 것으로서 궁극적으로는 비유동적인 금융기관의 대출자산을 금융시장에서 만기 이전에 유동화시키는 자금조달의 한 방법이다. 자산의 유동화에 있어서 가장 중요한 요소는 자산보유자의 위험을 기초자산(담보자산)으로부터 완전히 분리시키는 것이라 할 수 있다. 즉 자산소유자는 자산 또는 미래 현금흐름에 대한 권리를 특수목적회사(SPC)에 완전히 이전시켜야하며 필요한 경우에는 신용보완조치를 함으로써 신용의 등급을 향상시키거나 증권의 판매가능성을 제고할 수 있다. ① 자산담보부증권(Asset Backed Securities / ABS) - 대출채권, 매출채권, 부동산관련 채권, 기타 장기계약상의 채권 등 현금흐름이 창출될 수 있는 자산을 유동화전문회사(SPC)에 양도하고, 유동화전문회사가 이들 자산을 기초로 자기명의로 발행하여 투자자에게 매각하는 사채형(Bond) 또는 지분형(Equity)증권이며 원리금상환은 유동화전문회사에서 수행하게 된다. - 자산유동화에 관한 법률에서는 다음 3가지 형태의 자산유동화제도를 규정 a. 유동화전문회사(자산유동화업무를 전업으로 하는 외국법인 포함)가 자산보유자로부터 유동화자산을 양도받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하여 투자자에게 매각한 후 당해 유동화자산의 관리, 운용, 처분을 통해 발생하는 수익으로 유동화증권의 원리금, 배당금을 지급하는 일련의 행위 b. 신탁회사(신탁업무를 겸영하는 은행포함)가 자산보유자로부터 유동화자산을 신탁받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하여 투자자에게 매각한 후 당해 유동화자산의 관리, 운용, 처분을 통해 발생하는 수익으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위 c. 신탁회사가 유동화증권을 발행하여 신탁받은 금전으로 자산보유자로부터 유동화주식을 양도받아 당해 유동화자산의 관리, 운용, 처분에 의한 수익으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위 ② 주택저당증권(Mortgage Backed Securities / MBS) - 금융기관 등이 주택자금을 대출하고 취득한 주택저당채권을 유동화전문회사등에 양도하고 유동화전문회사등이 이들 자산을 기초로 증권을 발행하여 투자자에게 매각함으로써 주택자금을 조성하는 제도 - ABS는 대출채권, 매출채권, 부동산관련 채권 등 모든 자산을 기초로 한 반면, MBS는 여러 자산 중 주택저당대출채권(Mortgage)을 기초로 발행된 증권 -MBS는 증권의 형태, 즉 투자수익을 배분받는 구조로 만들어지기 때문에 주택저당증권이라 하며, 이와 달리 채권의 형태, 즉 단순한 채무를 지는 구조로 만들어지는 주택저당채권담보부채권(Mortgage Backed Bond)과는 구별된다. ③ 상업용부동산저당증권(Commercial Mortgage Backed Securities / CMBS) - 자산담보부증권(ABS)의 일종으로 금융회사가 업무용빌딩이나 상가 등 상업용부동산을 담보로 빌려준 대출채권(유동화대상자산)을 기초자산으로 해 발행하는 유동화증권 - 주택저당증권(MBS)에 비해 담보가치가 높고, 투자위험은 적다. - 1999년 한국토지개발공사에서 기업구조조정용 매입토지를 기조자산으로 발행한 것이 시초 --------------------------------------------------------------------------------------------------- ※ 한국주택금융공사(Korea Housing Finance Corporation / KHFC) - 정부에서는 주택금융활성화를 위해 “자산유동화에 관한 법률”을 제정하여 ABS의 하나로서 주택저당채권유동화제도를 도입하였다. 그러나 이 법에 따라 설립되는 유동화전문회사는 서류상의 회사(Paper Company)로서 장기채권이나 주택저당채권의 유동화촉진에는 미흡했다. 따라서 유동화중개기관에 정부 공신력을 부여함으로써 발행비용 절감과 표준화를 통한 발행효율성제고를 위하여 “주택저당채권유동화회사법”을 제정하고 “주택저당채권유동화회사(KoMoCo)"를 설립하였는데, 이와 주택금융신용보증기금이 통합하여 한국주택금융공사로 탄생하였다. 두 기관이 통합되면서 국민주택기금 주택저당채권유동화증권에 대한 지급보증기관과 주택저당채권의 상환위험에 대한 보증기관이 일원화됨으로써 한국주택금융공사가 발행하는 주택저당증권에 투자하는 투자자는 투자자금의 상환에 대해 이중의 안전장치를 가지게 된 셈이다. |
|