평택 고덕 지식산업센터에 대한 분석입니다.

[공장장]

제 성향은 좋은 지산은 추천하지만 그렇다고 제 기준에 맞지 않는다고

투자하기 좋지 않습니다 라고 의견을 전달하지 않습니다.

그건 제 기준에 못미치는 거지 그 현장이 나쁜건 아니고 거기서 일하시는

직원분들도 열심히 노력하시기 때문입니다.

그래서 가급적 제 기준에 미달하는...솔직히 말하면 비싸게 분양하는 지산을

소개하지 않았습니다.

하지만 고덕지구 지산 현장에서 일하시는 새움회원분이 평택고덕 지산이

투자하기 좋다고 객관적인 의견을 제시하셨습니다.

그래서 어쩔 수 없이 고덕지구 지산에 관한 제 생각을 자세하게 말씀드립니다.

일단 새움카페는 지식산업센터 투자 카페입니다.

지식산업센터 분양홍보카페가 아닙니다.

누가 봐도 분석내용이 아닌 홍보물을 게시하였습니다.

지산 현장에서 대행업무를 하는 직원분들은 그 현장에 관하여 객관적일 수 없습니다.

윤꿀떡님은 아마도 고덕 지산에서 분양대행업무를 하시는 것 같습니다.

현대자동차 영업하시는 분들과 르노자동차를 영업하시는 분들은 각자의 메이커가

제일 좋다고 교육받으시고 영업전략을 습득하셔서 영업하십니다.

그 분들이 자동차 전문가로서 자사 자동차에 대하여 객관적일 수 없습니다.

그래서 자사 자동차를 홍보하기 위하여 객관적인 자료를 제시하거나 자사 물건의

장점을 최대한 부각시킵니다.

제가 윤과장님에게 고덕 지산 예상 임대료를 여쭤봤더니 3만원~5만원 정도 형성

될거라 하셨습니다.

일단 편차가 너무 큽니다. 서울과 입지가 좋은 경기도 권 지산임대료가 모두

3만원에서 5만원 사이의 임대료입니다.

성수동과 문정동 지산 매매가격은 평당 1300만원입니다.

성남의 지산 매매가격은 평당 400만원입니다.

분양평수 100평이면 매가로 13억원과 4억원입니다. 매가 차이가 3배가 넘습니다.

그런데 임대시세는 문정동 4만원 성남 2만원입니다.

3만원과 5만원의 임대료차이는 매가에서 두 배 넘게 차이가 나는 요인입니다.

기흥테라타워 지하2층의 임대시세는 저는 최고 20,000원 최저 18,000원으로 예상합니다.

기흥테라타워 지하2층 분양가격은 평당 399만원부터입니다.

고덕지구 지산의 임대료는 저는 최고 25,000원에서 최저20,000원으로 예상합니다.

예측임대료 편차가 큰 건 그 주변에 비교대상 지산이 적기 때문입니다.

고덕지산의 장점으로 삼성전자를 너무 크게 생각하십니다.

과장님도 말씀하신대로 고덕지산의 최대 장점은 신도시배후지에 삼성전자 정문 입지입니다.

지산가격은 신도시와는 아무 관련이 없습니다.

하남 미사 김포 장기 등등의 지산도 고덕보다 평당 100~150만원 저렴한데도

고전 하는걸 보면 신도시와 지산의 상관관계는 적어 보입니다.

그러면 삼성전자 평택캠퍼스가 남았습니다.

과장님 대행사분들 모두와 관련 종사자들 모두에게 자문하여 답해주시기 바랍니다.

지역을 떠나 대기업 주변에서 특이하게 높게 임대가격이나 매매가격 형성하는

지산 현장이 있는지 알아보시기 바랍니다.

삼성전자 기흥캠퍼스 주변 수원의 지산들도 처음 분양 당시에는 삼성전자 최대 수혜

지식산업센터라고 홍보하였습니다.

하지만 지금은 그냥 수원 지역의 지식산업센터의 가격을 형성하고 있습니다.

부평의 대우자동차 이천의 하이닉스 광명 기아자동차 등의 지산 가격도 대기업후광

효과라면 매가나 임대료가 높아야 합니다.

판교테크노밸리에 여러 대기업들이 입주 할 때 가장 가까운 지산밀집현장인

성남 상대원 공단도 가격이 오를거라고 예측하는 분들도 있었습니다.

판교에 입주하는 대기업 하청업체들이 공장등록이 편한 상대원공단으로 오지 않을까?

지금 성남 지산 가격은 전국 최저가를 형성하고 있습니다.

이 같은 상황을 보면 삼성전자의 입주가 지산수요에 도움은 되지만 절대적인건

아닐거라고 판단됩니다.

과장님이 예측하신 삼성 버프가 생각보다 미미하다면 고덕 지산은 그냥

평택의 지산이 되는 겁니다.

평택의 스마트큐브의 분양가격은 400만원대입니다.

그 현장의 모토는 LG를 품은 지산입니다.

서울과 접근성을 본다면 고덕보다 스마트큐브가 좋습니다.

과연 스마트큐브의 입지가 평당 200만원 넘게 차이가 나는지 의문입니다.

지산의 가격과 임대료는 서울과 거리로 영향을 받습니다.

정확하게는 강남쪽 하고 가까운 입지를 선호합니다.

안양보다 큰 도시인 수원의 지산 가격이 인덕원(관양동) 지산 가격에 못미칩니다.

현재 전국구로 각광받는 과천정보타운도 이런 이유 때문에 주목받습니다.

과천 정보타운 예상 분양가격은 800만원입니다. 산 넘어가면 양재입니다.

다른 산 넘어가면 사당이기도 하고요.

서울과 수도권의 지산은 이런 이유들 때문에 지역별로 지산 가격이 형성됩니다.

이런 현상은 지산에 입주하는 업체의 주 거래처의 거리 보다는 직원들의

출퇴근문제를 더 중요하게 생각한다는 의미입니다.

대표 혼자 운영하는 업체야 상관없겠지만 직원들이 있는 업체가 더 많습니다.

제가 진행하는 물건의 임차업체도 삼성전자 협력사이지만 기흥캠퍼스에서

가까운 동탄지산을 제외하고 마지노선인 광교에 입주하려는 이유도 같습니다.

판교에서 동탄까지 이전하는데 직원들의 반대가 너무 심해서 광교로 이전 예정입니다.

이런 이유 때문에 제 기준에 고덕 지산이 비싸다고 느껴집니다.

평당 700만원에 매입한 지산의 원가는 취등록세 포함하면 740만원입니다.

과장님 예측대로 분양받으면 돈버는 지산이 되려면 800만원에 가격이 안착되어야

가능합니다.

독산동 한솔에이스 지산이 피포함 700만원 아래입니다.

독산동 시세에 준하게 가격이 안착되리라는 확신이 과장님의 설명으로는 부족합니다.

단점이 없으니 두 개 현장이 완판된거 아닙니까? 라고 반문하셨습니다.

완판되어서 좋은 분들은 시행사이지 투자자가 아닙니다.

나중에 내가 산 금액보다 오르거나 수익률이 좋아야 투자자에게 좋은 지산이 됩니다.

제 결론은 삼성 효과는 미미할 것이다.

대한민국 다른 지산현장을 봐도 대기업 효과는 미미했기 때문입니다.

그래도 고덕지산은 다르다고 하시면 저는 설득할 생각이 없습니다.

물론 과장님 현장도 완판 되리라 예상됩니다.

그러나 제가 상대하는 분들은 거의 투자자입니다.

저는 분양계약이 결과물이 아니라 시작이 됩니다.

타이밍 잡아서 전매하거나 준공 후 임차까지 조언해드려야 합니다.

그리고 추후 매각 할 경우도 마찬가지입니다.

제 예측이 틀려서 고덕 지산의 가격이 많이 오르고 높은 수익률을 자랑 할 수도

있습니다.

제가 고덕지산과 무슨 원한이 있어 이렇게 보수적인 것도 아닙니다.

하지만 제 돈으로 투자하는게 아니라 피같은 남의 돈으로 투자하라고

추전하는 직업을 가진 사람들의 보수적인 사고는 필요합니다.

과장님의 게시물은 원래 삭제 대상입니다.

말씀드렸듯이 지산 투자을 위한 분석이나 정보공유이지 특정현장 분양카페가

아니기 때문입니다.

하지만 충분히 분석내용이 되었다고 판단됩니다.

향 후 특정 현장의 홍보 내용은 가급적 자제해주시기 바랍니다.

어떤 현장의 본인의 분석은 언제라도 환영합니다.^^

[RainMaker]

좋은 분석 감사드립니다. 저도 공장장님을 만나기 전에 고덕 지식산업센터를 큰 고민없이 계약하였습니다. 다른 지산과 여러 비교점을 확인하며 비교하기보다 고덕 지산의 장점만을 보았기 때문입니다. 계약을 후회하진 않지만, 이런 정보들을 미리 알았더라면 좀 더 좋은 선택을 하지 않았을까라는 생각이 듭니다. ^^;;

[우물]

지산을 잘 모르지만 ,,이번 글만 봐도 나무를 보는 것이 아닌 숲을 보는 정확한 분석이라는 생각이 드네요

[딸기아빠]

완판되어서 좋은 분들은 시행사이지 투자자가 아닙니다........................................................
명언입니다. 그리고 이런 마음 가짐과 지식 쌓기가 투자 성공의 초석이 되는 것 같습니다.
울 공장장님 최고!!!!!!!!!!

[딸기아빠]

분양 계약이 결과물이 아니라 시작입니다. 이 또한 우리의 마음가짐을 다지는 명언..........

[미슐랭]

좋은 글입니다. 감사합니다

[마리니]

이글을 보고 방장님에 대한 신뢰감이 쭉 올라가네요^^