스크랩 농지(보전)전용 부담금 계산방법

[예담건축사사무소]

보통 농지전용 시에 농지보전부담금에 대해 헷갈리어 하는 분들이 많습니다.
그래서 현재 변경 된 농지보전부담금에 대한 계산법과 예제를 통해 쉽게 이해할 수 있도록 정리하였으며, 농지전용외 함께 수반되는 비용들을 정리하였으니 건축예산 수립 시 반영하여 계획을 잡으시길 바랍니다.

<농지전용 시 참고사항 및 소요되는 비용 산출법>
1.농지보전부담금
-기존 대체농지조성비가 농지보전부담금으로 명칭이 변경 되었습니다.(시행일. 2006. 1. 22부터)
-부과기준이 조성원가에서 공시지가로 변경 되었습니다.
-부과대상(농지법 제38조) : 전, 답, 과수원, 사실상농지
-농업인의 경우 농지보전부담금 전액이 면제됩니다.(농업인이 기준 별도 참고)
-10평 이하 건축물 시공 시 50%의  농지보전부담금을  면제해 드립니다.(상세사항 문의)
-부과기준(농지법 제40조, 시행령 제57조의2)
농지를 전용할 때 m2당 개별공시지가의 30%를 부과하기 때문에 지역에  따라 전용비가 차이가 많이 납니다.(m2당 5만원을 초과하는 경우에는 5만원으로 상한제도를 도입)
-농지보전부담금 계산법
전용면적(m2) * (m2당 개별공시지가 * 30%)
660m2(200평) * (m2당 30,000원 * 30%) = 5,940,000원(납부해야 할 농지보전부담금)
                (m2당 170,000원 * 30%) = 51,000원(5만원을 초과함) -> 660m2(200평) * 50,000원 = 33,000,000원(납부해야 할 농지보전부담금)
* 농지전용면적 : 건축 면적 만큼 농지전용 면적 허가해줌(자세한 내용은 전문가나 해당관청에 문의바람.)
* 개별공시지가란?
공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격이다. 건설교통부장관이 결정하여 고시한 공시지가를 바탕으로 하여 시장·군수·구청장 등이 산정한 공시지가로, 토지의 특성조사와 표준지 선정여부로 결정한다. <토지대장 및 등기부등본 참고>

2.개발행위허가비용(농지전용허가 신청 비용)
-200평까지 200만원 내외(지역 및 규모에 따라 차이남)        
-수입증지 : 3,500m2이하의 경우 20,000원(해당부서 문의)

3.지역개발공채
<지역별비용>
-경기도 : 농지 1,000원/3.3m2당  임야 2,000원/3,3m2당            
-충청남북도 : 농지(전답)는 ㎡당 1,500원, 임야, 잡종지, 초지 등은 읍?면인 경우 ㎡당 1,500원, 동지역인 경우 ㎡당 3,000원
* 지역개발공채 매입 후 바로 현금화 가능(채권할인율은 시세에 따라, 할인업자에 따라 다름)
* 공채매입 여부와 금액은 토지소재지의 도에 따라 다르므로, 구체적인 기준과 액수는 해당 광역시, 도에 문의하시기 바랍니다.(강원도 지역은 형질변경 시 채권을 매입하지 않아도 되는 지역임.)

4.개발행위 대행비
-토목설계사무소 대행 (현황측량 , 각종도면작성 및 기술자날인 , 내역서작성 , 허가 및 관련청 협의대행 등의 전반업무)
-건축신고사항일 경우 개별적으로 하면 비용은 절감 할 수 있으나 신청서, 사업계획서, 피해방지계획서 등을 작성하고 건축물 평면도를 첨부해야 합니다.(전적으로 해당 당사자가 판단해야 할 사항이나 , 보통 건축사사무소 대행업무.)
-토목설계가 필요하거나 건축허가 사항일 경우에는 대행을 하셔야 합니다. ( 측량업무 및 기술자 날인등의 사유가 대표적임)
* 토목설계가 필요한 경우 : 50cm이상 성?절토 시, 축대/옹벽 설치 시 등

5.지목 변경비
-지목변경 수수료 : 필지당 1,000원
-지목변경 취득세 계산법 : 지목 변경 후 시가표준액 -  지목 변경 전 시가 표준액 * 2%
-지목변경 농어촌특별세 : 지목변경 취득세 * 10%
* 지목변경 취득세, 농어촌특별세는 한 고지서에 부과됨.
* 건축물 완공 후 지목변경 신청

6.참고사항
1)지목변경만으로 간단하게 대지로 전환할 수 있는 경우
-1973년 1월1일 이전부터 농지외 다른 용도로 사용하였다는 것이 입증되는 토지는 농지법상 농지가 아님-
-입증자료 : 건축물관리대장,과세대장,세금납부영수증,항공사진(국토정보지리원에서 확인),농지원부,공시지가조사표,임령측정결과등

2)개발부담금
보통 전원주택의 경우 지목 변경이 500평 이상을 넘어가는 경우가 없기 때문에 해당사항이 없으며, 참고용으로만 하시기 바랍니다.
-도시지역 990㎡(약300평)이상,  - 주택 , 상가 , 공장 , 등등
-비도시지역의 경우 1,650㎡(약500평)이상 - 주택 , 상가 , 공장 , 등등

3) 준공 후 지붕이 있는 창고, 주차장, 정자, 테라스 등 시공, 보일러실 증축을 계획하고 있다면 추후 실제 증축 시 문제가 발생할 수 있으니 그 전에 허가를 받아 시공하는 것이 바람직합니다.

4) 그 외 지적공사 측량비, 토목공사비, 건축설계비 및 인허가에 따른 제세공과금은 별도로 예산을 잡으셔야 합니다.