사례와 설명] 도시개발법과 도정법 등 [노00 회장님]

[보정대림]

올 봄이었던가요 이자리에서 제 경험을 말씀드린 이후, 몇몇 이웃 주민 분들로부터 당신이 전문가인것 같으니 오늘 토론에 같이 참여해달라는 요청을 받고 참석하게 되었습니다. 참고로 저는 PWC, IBM 등에서 비즈니스 컨설팅 이력을 가지고 있는 사람으로 부동산 관련 업에 관련 있는 사람은 아닙니다. 다만, 제가 가지고 있는 집이 분당에서 리모델링 사업추진을 거처 이제 착공 단계에 왔고, 모친께서 보유하신 집이 마포에서 리모델링 사업추진 중인 바, 그 두 사업이 추진되는 과정에서 보고 경험했던 부분을 공유드리고자 합니다.  

저는 특정한 방식으로 추진하자는 입장을 설명하기 위해 나온게 아닙니다.  우리 단지에 재건축이나 리모델링, 혹은 도시개발 등의 변화를 주는것이 필요하다면 현재의 사용가치와 자산 가치를 지킬 수 있는 방식으로 가장 유리한 시기에 가장 효율적인 방법으로 추진되었으면 합니다. 지금 검토되고 있는 방식과 시기에는 여러가지 우려되는 부분이 많아 이러한 우려를 주민들과 공유하고 같이 생각해 보는 자리가 되었으면 좋겠습니다.

1. 현재 상황 이해

지금이 대림아파트에 새집이 필요한 시기인지 잘 모르겠습니다만, 새 아파트가 필요하다면 먼저 두가지 추진 방법으로 생각해 볼 수 있겠습니다.

먼저 우리 단지에 적용된 현재의 법적기준 안에서 새로 짓거나 리모델링 하는 방법입니다. 현재의 쾌적함을 유지할 수 있으나 현재의 100 ~ 150% 용적율 제한으로 인하여 우리 돈이 많이 들어갈 수 밖에 없습니다. 즉 재건축 혹은 리모델링을 위한 가구당 분담금이 막대하게 됩니다. 각 가구마다 사정이 다르므로 사업 추진이 비 현실적일 수 밖에 없습니다.

두번째로는 좀 더 고밀도 개발을 추진하는 방법입니다. 즉 집을 더 짓는거지요. 현재의 저밀도 쾌적함을 양보할 수 밖에 없으나 일반 분양을 통하여 사업비 일부를 보전하고 가구별 분담금을 줄이는 방법입니다. 이를 위해서는 정말 어려운 변경을 추진해야 하는데요, 현재 지구단위 계획상 2종 전용주거지이므로 2종 일반 혹은 3종 일반주거 등의 용도지역 변경이 있어야 집을 더 지을 수 있는 사업성이 확보됩니다. (지구단위계획변경 종 상향)

이게 그냥 주민들이 연판장 돌려 신청하고 몇년동안 매일같이 시청가서 데모한다고 해서 가능하지는 않겠지요? 주변에 비해 집이 많이 낡아 안전도에 문제가 발생하고 기부채납 등의 복잡한 조건이 충족되어야 어렵게 추진해볼 수 있습니다. 

결국 뭔가 사업 추진이 단지의 가치를 높이게 될 것이라고 생각하시는 분들이 있는 반면에, 아파트가 아직 20년 갓 지난 상황이니 현재의 쾌적함을 유지하고 단지의 현 사용가치와 잠재적 개발가치를 계속 보전하자는 입장이신 분이 있으신 상황이니, 서울에 있는 30 ~ 40년 된 단지보다 합의가 쉽게 이루어지기는 어려울 수 밖에 없습니다. 

2. 본격적인 검토를 위한 동의서 징구 및 조합설립?

성호 사례를 보아도 그렇고 추진하시는 분들이 말씀하시는 우리 돈 들지 않고 외부 업체들이 자기들 돈으로 검토해 준다라고 말씀하시면서 동의서를 요청하시게 되는데요 사회생활 저보다 많이 하시고 경험이 대단하신 어르신들도 많으신데 세상에 공짜가 있던가요? 제가 경험했던 우리 사회에 공짜란 없었습니다. 동의서 싸인하시고 조합이 설립되고 나면 이제 각종 인허가를 위한 검토 용역이 시작되고 이를 막거나 되돌리기는 현실적으로 불가능합니다.

- 정비사업관리용역비, 총회비, 세무회계용역비, 안전진단비, 설계용역비, 측량비, 토목심의평가용역비, 인허가인증비 등 외부 사업비뿐만 아니라 조합운영에 있어 조합장, 총무 인건비, 사무실 운영비, 임원회의비, 대의원회의비, 감사비용 등 관리비처럼 매달 청구되지 않아 조합원들이 잘 모르시지만, 일반적으로 조합마다 수십억에서 수백억의 비용을 선집행함에 따라 이러한 용역비를 포함한 집행이 증가함에 따라 사업성이 떨어지게 되고 이는 주택 가격을 누르는 형태로 반영될 수 밖에 없습니다. 

그렇다면 조합장과 직원들의 인건비, 또 훨씬 크게 숨어있는 각종 검토 및 인허가 등 막대한 비용은 무슨 돈으로 선집행 된다는 것일까요? 조합이 설립되면 다음 단계로 시공사를 선정합니다. 생각해 보면 이상하지요. 시공사는 착공 직전단계에서 선정해도 되는데 왜 조합이 설립되면 시공사부터 선정할까요? 시공사로부터 대여금의 형식으로 각종 인허가 비용을 사용할 수있기 때문입니다. 보정 대림은 1000세대 2,000세대가 추진 비용을 나눌 수 있는 단지가 아닙니다. 365세대가 그 금액을 부담해야 되는 단지입니다. 결국 이는 짧게는 집값을 누르게 되고 길게는 본사업 착공시에 가구별 분담금으로 반영되게 됩니다. 추가적인 분담금이 어려운 가구들은 집을 팔고 나가거나, 반대파로 돌아서서 소송을 걸거나, 긴 법정 다툼끝에 청산을 당하는 결과들도 생기게 되지요. 

사업성이 있다면 분담금이 최소화될 수 있고 그렇지 않은 경우 돈만 계속 쓰고 조합내부 분쟁이 발생하게 됩니다. 

재건축, 리모델링 이슈만 띄워도 집값이 올라간다? 과거에 사업성이 높은 과거 강남 저층 단지들의 경우 그랬습니다. 

대치동 은마 31평 재건축 분담금 4억 2천

분당 정자동 한솔주공 19평 리모 분담금 4억 3천

지구단위계획변경, 종 상향, 공공임대주택 반영, 토지 및 공공임대주택 기부 채납, 이로 인한 대규모 분담금 증액...  조합 설립하고 플랭카드를 걸면 아파트 값이 오르던 시대가 이제 더 이상 아닌 이유인 것이지요.  

주택이 가구별 자산 비중에서 적은 돈이 아니기 때문에 결국 자산 가치에 미치는 영향으로 인해 모두들 조심스러울 수 밖에 없는 것인데요, 사업성이 부족한 단지가 재개발 혹은 리모델링 조합을 출범시켰다가 사업이 난항을 겪게 되면 주변 단지 대비 오히려 가격이 떨어지는 현상도 발생합니다. 조합이 먼저 시작된 정자동 주공 5단지와 주변에서 늦게 시작되었지만 착공과 분양이 이미 진행된 느티 3, 4단지에 사례의 가격 비교에서 이미 경험하고 있습니다.  

옆단지 성호는 도시개발 플랭카드 걸고 많이 올랐다고들 하시는데요, 국토부 실거래가를 확인해 보겠습니다.  

2024년 1월과 2026년 9월 현재 기준으로 31평 기준

성호샤인힐스 8억에서 현재 11억 8천, 연원마을 LG 8억에서 현재 12억 2천

3. 도시개발 사업 추진 (입체환지 방식의 민간도시개발 조합)

플랫폼시티 개발 발표가 있고 나서 우리 단지에서도 몇년간 개발관련 여러 의견들이 있으셨고 몇몇 분들께서 추진위를 설립하여 검토하고 계신다고 알고있습니다. 검토한 내용이 구체적으로 무엇이었는지 궁금합니다. 몇년의 시간동안 구체적으로 검토된 내용 없이 참여를 요청하고 성호처럼 외부 사업자 주도하에 조합 동의서를 징구하게 된다면 입주민 개개인은 대단히 불안합니다. 

추진위원회에서 공지해주신 자료를 보니, 몇가지 추진 배경이 눈에 띄었습니다. 

- 진입도로등 기반시설이 플랫폼시티 계획에 미리 반영될 수 있도록 우리 단지의 도시개발 사업을 검토하고 있다.

- 재건축 연한은 2035년에나 도달하고 사업기간이 기니, 플랫폼시티 입주에 최대한 맞추어 도시개발법으로 인허가를 받자 (성호에서 하는 논리)

민간도시개발이 아파트에 적용된 사례를 들어본 적이 없어 저도 좀 찾아보았습니다. 

- 용인 남사면 대림한숲시티 비도시지역 농지를 개발한 사례

- 용인 동천지구 GS아파트 농지개발 사례

- 인천 소래/논현지구 한화 공장부지 용도변경

민간 건설사·개발사가 비도시지역·농지·공장부지 등을 매입해 지자체와 협의 후 도시개발구역으로 지정받고, 민간시행자로 대단지 아파트를 조성한 경우가 몇건 있더군요. 

그런데 성호나 대림처럼 용적율 100% 의 이미 조성된 집단주거지역에서 도시개발사업을 통하여 진행하여 성공한 사례는 아직 없더군요. 

도시개발법 전문을 찾아서 읽어 보았습니다. 

몇가지 우려되는 조항들이 눈에 띄더군요. 있다가 추진위에서 답변 부탁드리겠습니다. 

제58조(도시개발구역 밖의 기반시설의 설치 비용) ① 도시개발구역의 이용에 제공하기 위하여 대통령령으로 정하는 기반시설을 도시개발구역 밖의 지역에 설치하는 경우 지정권자는 제5조제1항제13호에 따른 비용 부담 계획이 포함된 개발계획에 따라 시행자에게 이를 설치하게 하거나 그 설치 비용을 부담하게 할 수 있다.

도시개발구역의 이용을 위해 구역 밖에 도로 등 기반시설을 설치해야 하는 경우, 지정권자는 개발계획에 비용 부담 계획을 포함시켜 시행자에게 설치 또는 비용 부담을 명할 수 있습니다.

예: 단지 외부 진입도로, 연결도로, 교차로 개선 등

법제처 유권해석에서도 구역 밖 도로 설치 사업은 도시개발사업과 별개이지만, 개발계획상 비용부담 계획에 따라 시행자가 부담할 수 있다고 보고 있습니다.

제21조의3(세입자등을 위한 임대주택 건설용지의 공급 등)

① 시행자는 도시개발사업에 따른 세입자등의 주거안정 등을 위하여 제6조에 따른 주거 및 생활실태 조사와 주택수요 조사 결과를 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대주택 건설용지를 조성ㆍ공급하거나 임대주택을 건설ㆍ공급하여야 한다.

플랫폼 시티 공공임대주택 규모:

개발계획(2022.3.): 1,682가구(16%)

실시계획 인가(2024.12.): 1,954가구(19%)

이것은 혹시 도시개발이 아닌 재건축을 추진하시더라도 15% 정도는 공공임대주택 기부채납을 예상해야 함.

- 잠실 래미안 아이파크의 공공임대주택 비율은 전체 2,678세대 중 임대 352세대로, 약 13.1% 수준

- 대치동 은마아파트 재건축의 공공임대주택 비율은 전체 5,850~5,893세대 중 공공임대 909세대로, 약 15.5% 수준

처음으로 돌아가서, 

플랫폼시티 개발에 있어 단지 외부진입도로 등 기반시설 반영은 법규상 그리고 비용 부담 주체에 있어서도 맞지 않아 보이고, 아직 20년을 조금 넘긴 아파트 단지에 일반적이지도 않고 아파트에 적용된 사례도 없는 민간입체환지방식의 도시개발사업을 지속적으로 말씀하시는 이유가 무엇인지요?

성호가 최초의 민간입체환지방식의 도시개발 사례에서 앞으로 어떤 시행착오와 이슈, 다툼이 생기는지 관찰하고 우리는 그러한 시행착오를 줄이거나 피하는것이 좋지 않겠습니까?   제가 부탁드리는것은 이러한 사안으로 입주민들간에 갈등 혹은 다툼이 생기지 않았으면 하는 부분입니다. 더 깊이 들어가서는 섣부른 추진으로 오히려 우리 모두에게 재산상의 피해와 스트레스가 발생하지 않았으면 하는 바램입니다. 

[장강후랑]

이분, 잘 정리된 내용과 차분한 발표가 아주 좋았습니다.
도시개발 추진위 분들도 애쓰셨지만, 아직 초기라 그런지 조사한 자료가 조금 미흡해 보였습니다.
어느쪽이든 아파트 가치를 제고하기 위해 노력하시는 분들이고, 고마운 일입니다.

[보정대림]

노 회장님, 추진위 모두 어려운 조건하에서 고생하셨습니다. 감사드립니다. 입대의도 다음 설명회(금 또는토요일 오후 7시 예정)를 준비하도록하겠습니다.