토지 경매 전 검토 사항

[김진수]

          토지는 경매물건의 약 삼분의 일

부동산경매물건으로 나오는 것을 보면 크게 아파트 등 주택류와 상가류 그리고 토지류 및 공장 창고 등 특수물건으로 나누어 볼 수 있다. 토지로 볼 수 있는 것은 전 답 과수원 임야 대지 잡종지 축사(목장용지) 등 일반적인 지목을 가진 땅 뿐 아니라 도로 유지 구거 주차장 공장용지 등도 간혹 나온다. 농가주택과 전원주택도 토지로 볼 수 있다.

공장 창고 콘도 목욕탕 종교시설 등 주택 상가 토지를 제외한 물건 등은 자주 나오지 않는 것으로 특별한 용도를 가진 특수물건이라고 볼 수 있다.

토지는 경매물건의 30% 가까이 되고, 많은 입찰자들이 관심을 가지는 일반적인 부동산경매물건이다. 그러나 토지는 그러나 복잡한 토지공법규제에다가 유치권 법정지상권 등 어려운 토지사법이 얼켜 있어 리스크가 크기 때문에 경매초보자들은 토지에 관한 기본을 익히고 않고서는 혼자서 쉽사리 접근하기 어려운 측면이 있다. 아파트와 상가 입찰에 경험이 많은 아마추어들도 막상 전문가의 도움 없이는 정확한 토지권리분석을 하기 어려운 측면이 있다.

토지거래허가구역은 경매를 이용하라

그러나 토지경매는 토지거래허가구역 내 물건을 취득하고자 하는 경우에는 매우 큰 장점이 잇어서, 수도권 등지의 허가구역 내에서는 많이 이용되고 있다. 허가구역 내 농지 임야의 경우에는 각기 500㎡와 1,000㎡ 이상 규모의 땅을 구입하려면, 세대주와 전 가족이 당 시 군 구로 주민등록을 전입하고, 실거주를 해야 하며 영농 영림의 목적을 가진 실수요자만 구입허가를 받을 수 있다.

또 허가신청 시에는 구입자금의 조달계획서를 제출하고, 취득 후에는 일정기간 허가목적대로 이용하여야 할 의무가 있으며, 이 의무이용기간 중에는 전매도 금지된다. 예컨대 농지를 구입한 경우에는 허가일로부터 2년, 임야의 경우에는 3년간은 당초 허가받은 목적대로 이용할 의무가 있으며, 이 기간이 지나기 전에는 전매도 할 수 없는 것이다.

그런데 경매로 허가구역 내 농지 임야를 낙찰 받아 취득한 경우에는 이러한 자금조달계획서 제출의무나, 전매금지조치가 적용되지 않는 장점이 있다. 그래서 허가구역으로 지정된 서울 인천의 구지역과 파주 양주 수원 화성 평택 등 경기도 대부분의 지역에서 농지 임야를 구입하려 하는 경우에는 주소를 이전하지 않아도 바로 농지 임야를 취득할 수 있는 강점이 있다.

구입 후 보유기간에 구애받지 않고 단기간 내라도 다시 처분할 수 있다는 것도 또 하나의 큰 장점이라고 할 수 있다.

토지경매에 자주 나오는 규제사항은?

경매로 나온 토지들의 물건명세서와 토지이용규제확인서 등에 가장 많고 흔하게 나오는 것들로는 단연 지분경매, 맹지와 농지취득자격증명 제출의무 등을 들 수 있다. 또한 유치권, 법정지상권과 분묘기지권 제시외물건 등 사법상 제약도 적지 않으며, 이들을 대표적인 경매의 함정이라고 부르기도 한다.

대상물건의 토지이용규제확인서 상에 나오는 공법상 규제로는 지목, 면적 지적도 임야도 등의 지적사항과, 자연녹지 농업진흥지역 및 보전산지 등의 농림지역, 계획 생산 보전관리지역 등 국토계획법 상의 용도지역이 있다.

특별한 목적의 공법상 규제와 개별법 상 용도지역으로 흔히 나오는 것은 토지거래허가구역, 군사시설보호구역 내의 통제보호구역과 제한보호구역, 개발제한구역(그린벨트), 상수원보호구역, 특별대책 1권역 및 2권역, 수변구역, 자연공원구역, 문화재보호구역, 완충녹지 등으로서 수도권지역에서 기장 많이 나온다.

이외에도 개별적으로 배출시설설치제한구역, 개발행위허가제한구역, 학교정화구역, 백두대간보호구역, 산지전용제한구역 등이 간혹 나온다. 이런 규제지역인 경우 그 규제목적이 무엇이고, 내가 땅을 사용하려는 목적에 지장을 주는 것은 이닌지를 반드시 알아보아야 할 것이다.

지목과 관련된 검토사항

지목이 전(밭)으로 되어 있으나 현황은 마을 안 도로라던지, 지목은 임야이지만 토림(토지임야)으로 되어 있는 등 법정지목과 현황지목이 다른 경우도 많이 나온다. 또 지적상 도로는 없으나 현황도로 혹은 관습상 도로가 있는 경우도 있고, 그 반대의 경우도 있다.

간혹 대상토지가 예정도로 접도구역 혹은 정비하천 하천구역에 맞물리는 경우에는 도로저촉 혹은 하천저촉으로 표시되기도 한다. 이런 경우에는 후일 수용과 보상이 진행될 것이므로, 미리 공사주체, 수용시기 및 수용예상면적을 확인해 두어야 할 것이다.

초지와 축사는 지목 상으로는 목장용지로 표기된다. 초지는 초지법에 의하여 초지조성허가를 받아 만든 낙농업용 풀밭이므로, 조성한지 25년이 지나지 않았으면 쉽사리 골프장이나 전원주택지 등 타용도로 전용되는 않는다는 것을 알아 두어야 할 것이다.

축사의 경우 종전에는 농지를 조성하여 축사로 지목변경을 하였으나, 2007년 이후에는 농지전용절차 없이 바로 농지 위에 축사를 신축할 수 있다.

규제가 변동되는 경우를 유의해야

경매물건설명에 나와 있는 공법상 규제는 때로는 입찰시의 현행규제와 일치하지 않는 경우도 가끔 있어 주의를 요한다. 군사시설보호구역 중 통제보호구역으로 지정되어 있던 땅이 제한보호구역으로 좋게 바뀐 경우가 간혹 있다. 요즈음 경기도 북부 연천 파주지역의 경매토지물건에 이런 예가 나온다. 이유는 이렇다.

종전에는 군사분계선으로부터 15㎞까지가 통제보호구역, 15㎞-25㎞까지가 제한보호구역이었으나, 2008년 9월 군사보호구역을 축소하여 10㎞-25㎞사이가 제한보호구역으로 바뀌었다. 이에 따라 군사분계선으로부터 10㎞-15㎞ 사이에 있는 전방접경지역의 경우에는 경매감정서 상에는 통제보호구역으로 되어 있으나, 현행 토지이용규제확인서 상으로는 제한보호구역으로 되어 있을 수 있다. 토지감정평가 싯점이 2008년 9월 이전인 까닭이다. 이런 물건은 그만큼 저평가되어 있을 가능성이 높다.

또 관리지역의 세분화와 농림지역 재조정으로 인하여, 종전 농림지역이 관리지역 혹은 도시지역으로 바귀어 있는 경우도 간혹 나온다. 토지거래허가구역으로 되어 있으나, 지금은 허가구역이 아닌 지역도 있다. 이런 것은 수도권의 강화도, 포천, 의정부, 안성, 안산 등 2009년 2월부터 허가구역에서 풀린 지역에서 나타난다.

규제완화의 시기에는 이런 상황이 반드시 있는 것이기 때문에 경매물건은 경매물건명세서만 볼 것이 아니라, 현행 토지이용규제확인서를 반드시 참고하여야 할 것이다.

꼼꼼한 토지현장답사는 필수

경매에 올라온 아파트나 상가의 입찰을 하기 전에는 반드시 현장답사를 하게 된다. 땅의 경우에도 마찬가지다. 그러나 땅의 경우 현장답사는 훨씬 볼 것이 많으며, 관련사항을 주의깊게 관찰하고 조사하여야 한다.

토지현장답사를 반드시 해야 하는 이유는 유치권이나 분묘의 존재 여부 확인, 법정지상권이 있는 물건의 현황을 보려는 것보다는 더 근본적인 이유가 있다. 우선 대상토지를 방문하고 돌아오는 길에서 도로현황과 교통상황 및 접근성을 살펴본다.

현장 가까이에서는 현황도로의 유무와 구거, 주변환경 등의 상태를 살펴본다. 현장에 도착해서는 땅의 모양과 방향, 이웃토지와의 경계, 지질, 이용현황, 지상물과 수목이나 경작현황을 살펴본다. 이상의 것을 종합하여 전체적으로는 땅의 장래와 전망을 감안한 그 지역과 입지를 현장에서 검토하고자 함이다.

특히 임야의 경우에는 경사도와 수목의 울창한 정도, 벼랑이나 바위산 등 악산인지 여부 등을 살펴보는 것이 매우 중요하다. 근처 개발임야를 둘러보고 연접개발제한에 걸릴 가능성이 있는지도 살펴볼 일이다.

입찰대상지역과 입지의 선정요령

입찰하기 전에 가장 고민하는 부분이 입찰대상물건의 선정이다. 입찰물건이 아무리 좋다 해도 우선 내가 가진 돈의 예산에 적합하여야 하고 내 능력에 맞아야 할 것이다. 다음으로는 입찰대상지역의 선정이다. 전국 곳곳의 법원관할 내 수많은 입찰대상물건 중에서 어떤 지역을 공략할 것인지가 최대 고민일 수 밖에 없다.

토지경매로 땅을 취득할 경우에 대상지역의 선정기준은 순수한 투자냐 아니면 실수요자로서 이용 혹은 개발할 물건을 찾느냐에 따라 다를 것이다. 입찰자의 개인적인 신념과 취향에 따라 다를 수도 있다. 그러나 어느 경우이던지 땅의 장래성을 기대하며, 먼 후일 땅값이 오르기를 기대하는 것은 공통적이라고 볼 수 있다. 그렇다면 장차 땅값이 오를 수 있는 땅이 좋은 땅의 공통적인 기준이라고 볼수 밖에 없다.

과연 투자하기 좋은 땅을 고르는 조건이란 무엇일까?

땅의 장래성을 보는 대체적인 기준은 우선 단기적으로는 현재 개발 중이거나 장차 개발될 가능성이 있는 지역이거나, 그 인접지역일 것이다. 철도나 도로, 지하철 등이 새로 개통되거나 확장되어 접근성이 좋아지고, 길을 따라 개발될 가능성이 있는 지역도 좋다.

장기적로는 그 지역의 인구가 지속적으로 증가하는 곳이 유망하며, 투자에 실패할 가능성이 적다. 또한 종전의 공법상 규제가 풀리거나 완화되는 지역의 땅도 유리하다. 규제가 풀리면 거래물량이 늘어나 장기적으로 좋은 물건들은 경쟁적으로 값이 오를 수 있기 때문이다.

그리고 이러한 조건은 중복되게 많을수록 좋을 것이다. 그리고 이 모든 조건에서 지역이란 현행 기초자치단체인 230개의 시 군 구라고 생각하면 된다. 정부정책과 통계 및 규제 등은 모두 이 지역을 기준으로 하고 있기 때문이다.

입찰대상지역이 정해졌다면 다음에는 그 지역 내에서의 구체적인 입지선정작업에 들어갈 것이다. 구체적인 입지선정에서는 우선 지목과 용도지역 및 특별한 공법상 규제, 땅의 모양 및 향과 주변환경, 그 일대의 발전가능성, 진입도로의 유무, 적합한 개발용도, 지목 및 용도변경 등 토지리모델링의 가능성 등을 종합적으로 검토할 것이다.

토지경매 전에 토지에 대한 기초를 익혀야

위에서 토지경매입찰 전에 꼭 알아두고 검토하여야 할 사항들을 간략히 살펴보았다. 이처럼 땅에 대한 입찰은 그리 간단하지 않을 수도 있다는 것을 각오해야 한다. 특히 토지규제는 중첩적인 것으로, 한 필지의 토지에 여러 가지 규제가 있는 경우에는, 그 모든 제한내용에 저촉되지 않아야 한다는 사실이다.

예컨대 경기도 광주시의 곤지암 임야같이 자연보전권역, 상수원보호구역, 토지거래허가구역, 그린벨트, 산지관리법 등이 모두 중복되어 규제되는 경우에, 그 중 어느 하나의 관련법규에 걸린다 해도 개발이 불가능하다는 것을 유의하여야 할 것이다.

그러므로 토지경매입찰을 준비하는 입장이라면, 경매에 관한 절차나 초보이론에 머무르지 말고, 토지에 관한 폭넓은 기초지식을 갖추어야 할 것이다. 그런 다음에 토지에 관한 입지분석과 권리분석을 하면서 대상물건을 고른다면, 한결 자신있고 흥미로운 투자가 될 것으로 믿는다.

[jaehyoung2000]

글 감사합니다