【최광석 변호사】 1차 계약금 수령 후 2차 계약금 수령 전에 매도인의 계약해제가 가능한가요?

[권형관]

Q. 매매계약에서 계약금을 ‘1차 계약금’과 ‘2차 계약금’으로 약정한 경우, 1차 계약금 수령 후 2차 계약금 수령 전에 매도인의 계약해제가 가능한가요?

A. 안녕하세요. 저는 부동산전문 최광석 변호사입니다. 문의 주셔서 감사합니다.

우선, 문맥상 위 질의에서의 ‘계약해제’는 민법 제565조 제1항에 따른 계약해제(이하 ‘해약’이라 함)를 염두에 둔 것으로 보이는바, 이러한 관점에서 답변 드리도록 하겠습니다.

위와 관련해 대법원은 「가) 매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를 할 수 있기는 하나, 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 참조). 나) 피고의 주장과 같이 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다. ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이다」(2015. 4. 2. 선고 2014다231378 판결), 「계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다」(2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결)라고 판시한바 있습니다.

​따라서 (계약서에 별도의 규정이 없는 한) ‘계약금이 일부 지급된 경우’에는 기본적으로 해약이 불가능하고, 다만 예외적으로 ‘계약금 지급의무의 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제하고, 계약금약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된 경우’에만 예외적으로 주계약의 해제가 가능할 수 있을 것으로 사료됩니다(또한, ‘계약금이 일부 지급된 경우’ 해약이 가능하다고 하더라도 ‘약정 계약금’을 기준으로 해약이 가능할 것으로 사료됩니다).