소규모단절부지에 대해서

[성남시민]

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해제지침상의 공간적인 개념.pptx

국토교통부 훈령 제2013-273호

개발제한구역의 조정을 위한

도시관리계획 변경안 수립 지침

제정 2009. 11. 2

개정 2010. 5. 14

개정 2010. 12. 27

개정 2011. 7. 26

개정 2012. 7. 16

개정 2012. 9. 26

개정 2013. 4. 30

개정 2013. 8. 19

국토교통부

제1장 총 칙

제1절 목 적

1-1-1. 이 지침은 󰡔수도권, 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 울산권 및 마산․창원․진해권 등 개발제한구역이 지정된 7대 광역도시권󰡕(이하 “권역별”이라 한다)에서 개발제한구역을 합리적으로 지정 또는 해제함에 있어 필요한 기준․요건 및 절차 등에 관한 사항을 정함을 그 목적으로 한다.

제2절 근거법령 및 지침

1-2-1. ｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법｣(이하 “법”이라 한다) 제3조부터 제9조까지

1-2-2 ｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령｣(이하 “영”이라 한다) 제2조부터 제9조까지

1-2-3. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣(이하 “국토계획법”이라 한다)」제25조(도시관리계획의 입안) 및 제63조(개발행위허가의 제한), 국토계획법 제119조(허가기준)

1-2-4. 광역도시계획수립지침(국토교통부 훈령)

제3절 용어의 정의

1-3-1. “조정대상지역” 이란 법 및 이 지침에 따라 개발제한구역을 지정 또는 해제하기 위하여 도시관리계획으로 입안하는 지역을 말한다.

1-3-2. “소규모 단절토지”란 영 제2조제3항제5호에 따라 지정 후 도로(중로2류 15미터이상)․철도․하천개수로(지방 하천이상)의 설치로 인하여 단절된 1만 제곱미터 미만의 토지를 말한다.

1-3-3. “경계선 관통대지”란 개발제한구역의 경계선이 관통하는 경우로서 영 제2조제3항제6호에 해당하는 토지를 말한다.

제4절 적용범위

1-4-1. 이 지침은 법 제3조에 따라 도시관리계획을 변경하고자 하는 경우에 적용한다.

제2장 기본원칙

2-1. 국가 또는 지방자치단체는 개발제한구역을 해제하고자 하는 때에는 광역도시계획에 반영된 해제가능총량 범위 내에서(지방자치단체는 당해 시․군에 배분된 해제가능총량 범위 내) 개발수요 등을 감안하여 필요한 시점에 해제대상지를 선정하여 단계적으로 이를 추진한다. 이 경우 종전의 2020 광역도시계획(2008년 이전에 최초 수립된 해당 대도시권역 광역도시계획을 말한다)에 반영된 조정가능지역을 개발수요 등에 따라 우선적으로 해제를 추진할 수 있다.

2-2. 2-1의 규정에 따라 개발제한구역의 해제를 추진하고자 할 때에는 해제대상지역에 대한 활용방안(개발계획 및 재원조달계획 등) 뿐만 아니라, 주변 개발제한구역에 대한 관리방안 등을 종합적으로 검토하여야 한다.

2-3. 국토교통부장관은 해제대상지역과 주변지역 일대에 대한 개발행위 허가제한 조치 등 난개발 및 투기방지를 위한 대책을 실시하지 아니하였거나, 그 대책 수립의 시행결과 실효를 거두지 못한 지역이 대부분인 지역에 대하여 개발제한구역을 해제하는 내용의 도시관리계획변경안을 제출받은 경우에는 이를 그대로 수용․결정하여서는 아니 된다.

2-4. 개발제한구역을 추가적으로 지정하고자 할 때에는 공간적으로 연속성을 갖도록 하고, 도시의 자족성 확보․합리적인 토지이용 및 적정한 성장관리 등을 감안하여 추진하여야 한다.

2-5. 보전가치가 높아 개발제한구역으로 신규 지정하고자 하는 경우에는 광역도시계획에 따른 해제가능총량 산정시 지정되는 면적만큼은 해제면적과 상계할 수 있다. 다만, 신규로 지정되는 곳이 토지특성․지역여건 등 제반 상황에 비추어 개발제한구역으로 관리하지 않는 경우 난개발 등이 심각히 우려되는 경우에 한하여 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 상계할 수 있다.

2-6. 소규모 단절토지, 집단취락 또는 경계선 관통대지로 해제하는 면적(해제된 취락으로 3-3-3(4)②의 규정에 따라 해제범위를 확대․조정하는 경우를 포함한다)은 2-1의 규정에도 불구하고 1-3-2, 1-3-3과 3-3-3(4)①의 규정 따른 범위안에서 시․도지사가 결정하는 개발제한구역 해제를 위한 도시관리계획 내용에 따른다.

2-7. 영 제2조제3항제1호 또는 제3호에 따라 개발제한구역을 해제하는 경우, 해제대상지를 관통하거나 개발제한구역의 정형화를 위해 불가피하게 포함되는 바다․하천 또는 도로․철도․구거(도시계획시설로 결정․설치되어 그 목적대로 사용하고 있는 경우에 한함)는 개발제한구역 해제 후에도 그 원상을 계속 유지하는 경우에 한해 2-1의 규정에도 불구하고 각 해당면적을 개발제한구역 해제가능총량과 별도로 해제할 수 있다.

2-8. 도시관리계획 입안권자는 개발제한구역 해제를 위한 도시관리계획 입안시 도시재생이 필요한 지역과의 상호 연계 개발이 가능한 지역을 우선 고려하고, 도시관리계획이 기존 시가지와 교통․녹지․경관 및 도시기능의 연계성을 잘 갖출 수 있도록 수립하여 개발제한구역 해제를 통해 기존 시가지 정비 및 도시재생을 촉진하고 도시 경쟁력이 제고될 수 있도록 노력하여야 한다.

제3장 도시관리계획 입안대상

제1절 조정대상지역

3-1-1. 도시관리계획 입안권자는 다음의 지역에 대하여 개발제한구역의 해제를 위한 도시관리계획을 입안할 수 있다.

(1) 개발제한구역 중 보전가치가 낮게 나타나는 지역으로서 도시용지의 적절한 공급을 위하여 필요한 곳 및 도시의 균형적 성장을 위하여 기반시설의 설치 및 시가화 면적 조정 등 토지이용의 합리화를 위하여 필요한 곳으로서 제2절의 기준에 부합되는 지역

(2) 주민이 집단적으로 거주하는 취락(이하 “집단취락”이라 한다)으로서 주거환경 개선 및 취락정비가 필요한 지역으로서 제3절의 기준에 부합되는 지역

(3) 소규모 단절토지

(4) 경계선 관통대지

3-1-2. 도시관리계획 입안권자는 다음의 지역에 대하여 개발제한구역의 지정을 위한 도시관리계획을 입안할 수 있다.

(1) 도시의 무질서한 확산 또는 서로 인접한 도시의 시가지로의 연결을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

(2) 도시주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

(3) 국가보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역

(4) 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장관리를 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

제2절 해제대상지 선정 및 제척기준

3-2-1. 개발수요 등을 감안할 때 광역도시계획에서 제시한 목표연도내 실질적 개발․활용이 가능한 지역 중 도시관리계획 입안일 기준으로는 향후 3년내 착공이 가능한 지역으로서 도시발전 및 지속가능한 개발의 측면에서 아래 요건을 모두 갖춘 지역을 선정한다.

(1) 기존 시가지․공단․항만 등과 인접하여 여건상 주거․산업․물류단지로 개발할 경우 경제적 효과가 큰 지역으로서 도로 등 대규모 기반시설 설치소요가 적은 지역

(2) 표고․경사도․농업적성도․임업적성도․식물상․수질에의 영향 등을 종합적으로 고려하여 보전가치가 낮은 지역(최초로 수립된 광역도시계획 수립 당시의 환경평가결과 3～5등급지 기준에 따라 판단함을 원칙으로 하되, 대상지의 정형화를 위하여 불가피한 경우 그 외의 토지를 포함할 수 있다). 이 경우 당해 지역의 실제 현황이 다른 경우 해당 지자체가 이를 입증할 수 있는 자료를 미리 제시한 후 국토교통부장관의 확인을 받아 시정이 가능. 다만 우량농지는 농림수산식품부와 협의된 경우 포함 가능

(3) 난개발 방지, 상하수도 등 기반시설 공급의 용이성 등을 고려하여 20만 제곱미터 이상의 규모로서 정형화된 개발이 가능한 지역. 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외적으로 20만제곱미터 미만의 규모로 일부 완화하여 적용할 수 있다.

① 이미 해제된 지역이나 기존 시가지 등과 결합하여 단일구역으로 개발 가능한 지역

② 실내체육관, 사회복지시설, 공공청사 등 도시민의 여가․복지시설을 확충하거나 공익성이 높은 시설의 설치 등 지역의 현안을 해결하기 위해 필요한 경우로서 이미 해제된 지역이나 기존 시가지 등과 인접하여 개발이 가능한 지역

3-2-2. 다음에 해당하는 지역은 그 전체 또는 관계지역을 해제대상지역에서 반드시 제척하여야 한다.

(1) 도시 간의 연담화를 방지하기 위하여 보전해야 할 지역(특별한 사유가 없는 한 권역별 개발제한구역 최소 폭을 5킬로미터 이상 기준으로 적용함을 원칙)

(2) 당해 지역개발로 다른 시․군과의 심각한 갈등을 초래하거나 인접 지역의 급격한 쇠퇴를 일으킬 수 있는 지역

(3) 지가의 급등, 투기행위 성행, 지장물 남설 등 대상지역에 대한 적절한 토지관리가 실패한 지역(토지관리 실패여부 판단은 이 지침 시행일을 기준으로 토지거래 현황, 지장물 설치 정도, 지가변동 상황 및 개발사업 추진의 실효성 등을 종합적으로 감안하여 판단한다)

(4) 개발과정에서 대규모 환경훼손이 수반되는 지역, 특히 산맥과 연결된 산지는 기준표고로 부터 70미터 이상인 지역(다만, 해제대상지 주변에 도로․철도 등 도시계획시설이 설치 또는 설치예정이거나 토지이용계획 및 주변여건상 개발제한구역 정형화를 위해 국토교통부장관이 인정하는 경우 최소면적을 해제대상지역으로 포함 가능)

(5) 수질 등 환경적으로 보전 필요성이 큰 지역 및 용수(지하수 이외의 용수) 확보가 곤란한 지역

(6) 당해 지역 개발시 인접지역의 재개발이 곤란하거나 심각한 교통문제 등 도시문제를 크게 악화시킬 우려가 높은 지역

(7) 방재지구, 자연재해지구(다만, 구역 정형화․대체지역 부존재 등 부득이한 경우 포함면적 최소화하고 관련법령에 따른 안전조치 강구를 조건으로 해제대상지역으로 선정 가능)

제3절 경계선 설정 기준

3-3-1. 도시관리계획 입안권자는 사업 추진에 필요한 최소의 면적으로 경계선을 설정하여야 하며, 경계선 설정으로 인하여 맹지 또는 경계선 관통필지, 소규모 단절토지가 발생하거나 개발제한구역이 공간적 연속성을 유지되지 못하고 섬처럼 존치되는 지역이 발생하지 않도록 하여야 한다.

→ 실상은 "섬"처럼 대상지가 그린벨트와 완전히 단절이 되어져야 하며 대상부지 전체의 면적이 일만제곱미터 미만 이어야만 "소규모 단절부지"로써 해제 대상지로 포함이 됨.

3-3-2. 소규모 단절토지의 경계선은 도로․철도․하천개수로 등 공공시설의 설치로 인하여 단절된 당해 토지의 지형 또는 지적 경계선으로 한다.

3-3-3. 집단취락의 경우에는 다음의 기준을 충족시켜야 한다.

(1) 집단취락면적 ‘1만제곱미터당 주택 10호 이상’의 밀도(이하 “호수밀도”라 한다)를 기준으로 주택［집단취락으로 이축한 주택을 포함한다. 다만, 개발제한구역 해제를 위하여 도시관리계획을 입안(별도의 기준을 정하지 아니한 경우에는 주민공람 공고일을 기준일로 본다.)중인 집단취락에서 이축한 주택은 제외한다.］이 ‘20호 이상’인 취락

(2) 시․도지사는 (1)의 기준을 호수밀도는 ‘1만제곱미터당 주택 20호 이상으로’까지, 주택호수기준은 ‘100호 이상으로’까지 그 요건을 각각 강화하여 적용할 수 있다.

(3) 주택호수 산정기준은 다음과 같다.

① 주택은 도시관리계획 입안의 기준일(별도의 기준일을 정하지 아니한 경우에는 주민공람 공고일을 기준일로 본다) 당시 개발제한구역 건축물관리대장(영 제24조)에 등재된 주택을 기준으로 산정한다. 이 경우 다세대주택(개발제한구역 지정당시부터 개발제한구역안에 거주하고 있는 자가 종전의 도시계획법시행규칙(2000년 7월 4일 건설교통부령 제245호에 의하여 전문개정되기 전의 것을 말한다) 제7조제1항제2호 나목(3)에 따라 동거하는 기혼자녀의 분가를 위하여 건축한 다세대주택을 말한다)은 주택 1호로 산정한다.

② 개발제한구역 지정당시부터 있던 공동주택 및 무허가주택은 주택호수의 산정시 이를 산입하되 공동주택은 가구당 1호로 무허가주택은 건물동수에 관계없이 주된 건축물만을 1호로 산정한다.

③ 다음 각항에 해당하는 시설은 당해 시설(입안일 현재 건축허가가 이루어진 것을 포함한다) 전체를 주택 1호가 있는 것으로 본다.

가. 영 제18조제1항에 따라 주택으로부터 용도변경이 가능한 근린생활시설과 사회복지시설

나. 영 별표 1 제5호의 시설(주민공동이용시설)중 건축법령에 따른 근린생활시설에 해당하는 시설

④ 다음의 하나에 해당하는 토지(이하 “나대지등”이라 한다)에 대하여는 1필지당 주택 1호가 있는 것으로 본다.

가. 개발제한구역 지정당시부터 지목이 ‘대(垈)’인 토지로서 영 별표 1 제5호다(주택) 및 라(근린생활시설)에 따라 주택 또는 근린생활시설의 신축이 가능한 나대지

나. 개발제한구역 지정당시 주택지조성을 목적으로 시장 또는 군수의 허가를 받아 조성되었거나 조성중이던 토지

(4) 집단취락의 해제가능면적

① 집단취락으로서 해제하는 경우 개발제한구역에서 해제할 수 있는 면적은 당해 취락을 대상으로 다음의 면적 범위내로 한다.

* 조정대상취락의 해제가능 총면적 (제곱미터) = 취락을 구성하는 주택의 수(호) ÷ 호수밀도(10호～20호/10,000제곱미터) + 대규모 나대지등의 1,000제곱미터 초과부분의 면적 + 도시계획시설 부지면적(제곱미터)

가. “취락을 구성하는 주택의 수”란 “3-3-3(3)항에 따른 주택호수 산정기준”에 따라 산정된 호수를 말한다.

나. “호수밀도”란 1만제곱미터당 10호로 하되 당해 시․도지사가 10호 부터 20호까지 범위내에서 요건을 강화한 경우에는 그 밀도를 말한다.

다. “대규모 나대지등”이란 그 규모가 1,000제곱미터 이상인 나대지등을 말한다.

라. “도시계획시설 부지면적”이란 취락안에 설치되었거나 설치하고자 하는 도시계획시설(공공공지를 제외한다)의 부지면적을 말한다.

② 이미 해제된 취락도 추후 지구단위계획을 수립한 결과 도시계획시설 면적조정, 취락정비사업 시행을 위해 필요한 경우에는 3-3-3(4)①항에 따른 면적의 범위내에서 이를 해제할 수 있다. 이 경우 ‘취락을 구성하는 주택의 수’는 최초 지구단위계획 입안 당시의 지구단위계획구역 내 주택수(해제 후 최초로 지구단위계획을 입안하는 경우에는 기 해제지역내 주택수)로 한다.

(5) 집단취락의 해제경계선 설정

해제의 경계선은 지구단위계획구역의 경계선으로 한다. 이 경우 당해 지구단위계획 내용의 효율적인 시행과 사업의 실시방안 등을 종합적으로 고려하여야 한다.

제4절 해제대상지역 내 가능한 사업

3-4-1. 개발제한구역의 해제는 해제대상지역에 대한 다음 각 호의 사업으로서 공익적 목적의 개발수요가 발생할 경우 추진한다.

(1) 취락의 계획적인 정비사업

(2) 공공주택사업․사회복지사업․녹지확충사업 등

① 임대주택․분양주택 건설 등 서민용 공공주택사업

② 교육‧문화‧여가(관광)‧노인복지 등 사회‧복지사업

③ 당해 시․군의 실업해소를 위한 저공해 첨단산업을 유치하는 사업

④ ①～③의 사업을 복합화한 복합단지 개발사업

(3) 수도권 이외의 지방대도시권은 수도권에 있는 기업의 본사․공장이 지방으로 이전하여 지역경제 활성화를 도모할 수 있을 경우 이를 수용하는 사업

(4) 산업단지, 물류단지, 유통단지, 컨벤션센터 건설사업

(5) (1)～(4)의 규정에 따른 사업을 추진하는 해제가능지역 내 기존 공장을 이전하기 위한 산업단지 조성사업

(6) 기타 도시의 자족기능 향상, 공간구조 개선, 도시민의 여가 선용, 지역특화발전을 위해 추진하는 사업

고양시성사동.pptx

해제지침_개정전문(130819).hwp

[성남시민]

소규모단절부지가 되려면 결론적으로는 대상지가 그린벨트와 완전히 단절이 되어져야만이 가능 함.