산곡6구역 매수기 (퍼온글:네이버 아름다운 내집갖기 네이처리퍼블님의 글)

[홀로서기]

산곡 6구역 매수했습니다

1억 남짓 되는 돈으로 투자할만한 재개발 구역 알아보다가 산곡 6구역 매수했습니다

처음으로 해보는 투자지만 거의 1년 가까이 고민만하다가 결국 산곡6구역으로 택했네요. 산곡 6구역 투자하면서 조사했던 부분들 참고하시라고 공유해 봅니다

1.    연혁

‘07.12.28: 추진위원회 승인

‘08. 6.13: 정비계획제안서 신청

‘09. 1.10: 주민공람

‘09. 2.10: 구의회 의견청취

‘09. 2.24: 정비계획제안서 입안

‘09. 3.18:  도시건축공동위원회 심의

‘09. 4.13: 정비구역지정 고시

‘09. 7.23: 조합설립인가

‘11.10. 7: 정비구역지정(변경)

‘12. 1.30: 교통영향분석심의처리

‘12. 5.30: 교통영향분석변경심의처리

‘12.11.29: 건축위원회 심의

‘15. 8.24: 조합설립변경인가

‘16. 5. 2: 정비계획 변경 (임대주택비율완화 17%-> 5%)

‘16. 6.20: 정비계획 경미한 변경

‘17. 4.21: 정비계획 변경

‘17. 4분기 현재 구역지정해제 찬반 투표 진행 중으로 ‘18년 1분기 중 결과발표 예정

‘18  1분기 중 사업시행인가 계획 중

2.    정비사업의 유형: 주택재개발

3.    사업시행계획

1)   구역면적: 123,549m2

2)   조합원수: 1,269

3)   용적률: 272% (3종일반주거지역 100%) 정확한 확인요

4)   공급계획: 2,725세대(임대 139세대, 일반1,317)

평형	분양세대	평형	분양세대
16	55	25	1208
17	84	30	754
20	164	34	460

5)   시공사: GS건설(40%), 현대건설(40%), 코오롱(20%) 컨소시움

6)   조합원 분양가 평당 1천만원 예상 - 25평 2.5억 / 34평 3.4억

4.    주변환경 분석

-     교통: 기존에는 지하철 교통이 불편 하였음,  7호선 연장 백마장사거리역 2020년 개통예정으로 교통편 크게 개선 기대되며 초 역세권

-     학군

1)   산곡북초등학교, 마곡 초등학교를 끼고 있어서초등학교 학군 입지는 좋은편

2)   인근 중학교 학군은 청천중학교 인 듯

3)   인근 세일고등학교는 인천 내 상위권, 명신여고는과거에 비해 많이 하락세

-     주변아파트시세

1)   다른 것 따질 필요 없이 부평산곡푸르지오가 인근 부평 7호선라인에선 대장 급

2)   부평산곡푸르지오는 2011년 입주 765세대 중규모 아파트

3)   현 시세 59M2 3.7억+-  84M2 4.5억+-

4)   최근 분양한 부평아이파크(주복) 전용84는 4.3억에분양(중도금무이자, 발코니무료) 하여 완판, 256세대의 핸디캡 감안 해도 고분양가 논란이 있었으나깔끔하게 완판

5.    향후 시세 전망: 현재 산곡 푸르지오 59M2 시세가 4억 정도 가는 것은 시간문제로 보이고 (일부 고층 세대는 이미 3.9억도 찍음) 7호선 개통 호재 및 대단지 초역세권 자이 힐스테이트 프리미엄 감안할 시 보수적으로 잡아도 59M2 조합원 로얄층 시세는 4.3억은 무난할 것으로 보임

6.    현재 매물 상황 

1)   이 부분은 시시각각 변동 성이 있으므로 보시는 분이 직접 발품 파실 것을 당부 드리며 참고로만활용하시길

2)   ㅅㅎ 빌라 2층 / 매가 1.8억 / 전세9천예상 / 현 주인거주

3)   ㅅㄷ아파트 나동(전용49) / 매가 2.2억 / 전세1.2억 예상 / 현 주인거주 / 계약완료

4)   ㅅㄷ아파트 가동(전용38) / 매가 1.85억 / 월세 500 ~40

5)   ㅅㅇ아파트 전용44 / 매가 2.05억 / 주인거주 전세 8~9천예상

6)   ㅅㅇ아파트 전용44 / 매가 2.1억 / 1000~35

7)   ㅅ빌라 지층 대지 6.7평, 건물 10평 매가 1.25억/ 대출 4천 승계가능 /300-25월세

8)   ㅅ빌라 대지 5.3평, 매가 1.25억 / 전세3500 / 실투자 9천

7.    투자 제언 

최근사업시행인가를 앞두고 시세가 한차례 급등한 상황입니다. ㅅㅇ 아파트 같은 경우 2017년 초만 하더라도 1.4억 정도 선에서 거래 되었는데 현재2억 넘어섰고 기타 빌라들의 경우도 갭 4천 정도에서 접근가능하던 물건들이 갭 8천정도로 뛰었습니다. 그만큼 관심이가는 구역이고 사업이 가시화 되며 사업성이 드러나고 있는 것이겠지요.

위에 매물들 기준으로 감정가 추정 해 보시고 들어가신다면아직은 먹을게 있지 않을까 싶습니다. 아주 보수적으로 잡아서 P 8천주고 빌라 샀다고 가정 하고 25평 신청시 조합원 분양가 2.5억+ P 8천 = 3.3억에 사는 셈입니다. 거기다 로얄동에 일반적 조합원 혜택까지...!! 위에 말씀 드렸듯 산곡 푸르지오 시세 및 7호선 개통 감안하면 4.3억까지 바라 볼 수 있는데 아직 1억 정도 먹을게 있는 셈이죠. 다만 5년 정도 투자 해야 한다는 점은 고려 대상이 되겠죠. 아직 감정가 안나왔고 비례율도 모르고 4.3억이라는 것도 저의 추정일뿐이고 변수는 많습니다. 참고만 하십쇼 ^^

그렇지만실수요 위주로 접근해 보신다면 큰 손해는 안보지 않을까 싶네요 ㅎㅎ

[출처] 산곡6구역 매수기 (아름다운 내집갖기) |작성자 네이처리퍼블