서산 센트럴아이파크 분석( Part1:시세경쟁력 )

[늑돌이]

지난 총괄편에 이어 오늘은 예상분양가 대비 주변 Bench-mark 대상 시세경쟁력를 비교해 보는 시간을

가져보겠습니다.

( 지역 공인중개사로써 바라본 사견이며, 개인성향에 따라 다를 수 있슴을 감안하고 보십시요)

결론부터 보여드리면,

위 표는 서산시세를 주도하고 있는 예천동의 주요 아파트와 인근단지 1개소(라온프라이빗)를 비교한 것으로

- 각각의 '척도의 적절성' 및 '가점'은 SK 하이닉스, LG화학 건축사업부 영업,마케팅팀 근무경험과

현재 서산에서 운영중인 공인중개사사무소 12년 경험을 바탕으로 한것입니다.

- 서산 특유?의 일부 지역특성(타도시 보다 훨씬 높은 신축선호현상, 학군-초등학교 위주)을 감안하여 작성함

- 평면구조는 예견된 4bay를 기준으로, 각 비교대상 아파트의 판상형 4bay만을 비교대상으로 한 것임

(중흥:34a타입, e편한: 34a,b 타입, 푸르지오더센트럴: 34a,b타입, 라온: 34a 타입)

따라서, 각 아파트의 상대적으로 낮은 거래가를 보이는 '타워형'은 고려하지 않은 자료입니다

- 현 시세는 23년 6월~11월 사이 실거래된 중간값 정도를 감안하여 비교 하였습니다.( 호가는 무시함 )

( 중흥: 4억3~4천, e편한: 4억3천 내,외, 라온: 4억 내,외)

단, 푸르지오 더 센트럴은 입주1년차로 실거래가 자료가 적어, 분양권의 거래시세 등을 참고한 자료임)

( 누구나 알수 있는 실거래가 정보내역은 궂이 올리지 않았으니, 필요시 확인하시기 바랍니다)

- 분양가를 예측분양가 (1100~1200/평)로 구분하여 산정함

단, 발코니 확장비, 에어컨,중문,붙박이장 등 각종 option 비용 및 중도금대출 이자율은 제외함

- 비슷한 입지에 입주를 앞둔 석림e편한 거래시세 등을 추가로 참고함( 분양권 거래수준 3억대 후반- 중간값 )

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상기표에서 고려하지 않은 점은,

- 3년만의 분양아파트라는 기대가치로 인한 예상치 못한 가수요 폭발(매우 높은 청약경쟁률 )

- 메이저 브랜드에 걸맞는 헬스장 등 커뮤니티 시설 특화, 평면차별화(4.5 bay 등), 수납.발코니 등

서비스면적 차별화

- 준 복합쇼핑몰(예: i-park몰)을 갖춘 주상복합아파트 형태

- 예상치 못한 마케팅 정책( ex: 중도금 무이자 융자?? 등등 )

- 정부정책 변화(국회 상정된 취득세율 인하, 특례보금자리론, 생애최초자 금리혜택 등등)

- 대출이자율 변화

참고하시기 바라며,

23일 예정된 분양가가 오픈되면, 평형별 동배치,분양가,평면구조 등등을 감안하여,

관련정보를 다시 포스팅할 수 있는 시간을 만들어보도록 노력하겠습니다.

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* 서민들의 내집마련, 재테크, FIRE족 달성을 응원하며, 작은 밀알이 되도록 하겠습니다. *

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서산 센트럴아이파크 분석( Part1:시세경쟁력 )