보금자리주택건설 등에 관한 특별법 설명 자료

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보금자리주택건설 등에 관한 특별법 설명 자료

 

1. 1. 목 적
2. 2. 보금자리주택 및 지구의 개념
3. 3. 보금자리주택 건설계획 및 재원 등
4. 4. 보금자리주택사업의 시행자(제4조)
5. 5. 지구지정을 위한 사전협의 등
6. 6. 보금자리주택지구의 지정 등
7. 7. 도시기본계획 의제 처리
8. 8. 오염총량관리계획 반영의무
9. 9. 시행자의 우선 지정 등
10. 10. 지구계획 승인 등
11. 11. 기타 인허가 의제 등
12. 12. 개발제한구역에서의 주택지구 지정 등
13. 13. 환경영향평가의 적용특례
14. 14. 광역교통개선대책수립에 관한 특례

1. 15. 간선시설의 설치 및 지원
2. 16. 보상가 산정시점의 조기화 등
3. 17. 부담금의 감면
4. 18. 택지공급가격의 별도 설정
5. 19. 통합심의위원회의 설치 등
6. 20. 주택건설사업계획 승인 등
7. 21. 시행자의 직접 시공 및 분할계약 등
8. 22. 보금자리주택의 매입 등
9. 23. 공공주택건설본부의 설치 등
10. 24. 택지개발예정지구의 주택지구로 전환
11. 25. 보금자리주택지구 밖의 사업에 대한 준용
12. 26. 보금자리주택의 입주예약 등
13. 27. 통합정보체계의 구축
14. 28. 국민임대단지예정지구의 적용특례 등

1. 목 적(제1조)

• 보금자리주택의 원활한 건설 등을 위하여 필요한 사항을 규정
• 저소득층의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모
• 무주택자의 주택마련을 촉진

* 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 함

규정 사유

⊙ 주택공급이 수요에 미치지 못하고 신속한 개발을 통한 대응이 불가능하여 주기적인 수급가격 불안 초래

- 민간 건설은 경기변동에 영향을 받아 안정적 공급에 애로가 있고, 분양가도 비싸 서민들의 부담능력을 초과하므로 공공의 신속하고 안정적인 공급이 필요

* 자가점유율 : 한국 55.6%, 미국 68%, 영국 70%, 일본 61%

* 수요가 많은 수도권에 공급이 부족하여 주택보급률이 정체상태 : 93.9%(‘04) → 96.8%(‘05) → 96.9%(‘06) → 96.9%(‘07)

⊙ 주택시장의 근본적인 수급 안정과 무주택 서민의 부담가능한 주거공간 확보를 위해 보금자리주택 건설 추진

2. 보금자리주택 및 지구의 개념(제2조)

• "보금자리주택"이라 함은 재정 또는 국민주택기금을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 주택
  - 임대를 목적으로 공급하는 주택으로 대통령령으로 정하는 주택
  - 분양을 목적으로 공급하는 국민주택규모 이하의 주택
• "보금자리주택지구"라 함은 주거·산업·교육·문화시설 등이 복합적으로 어우러져 살기좋은 정주환경을 갖추도록 이 법에 의해 지정·고시된 지구로 보금자리 주택이 50% 이상인 지구

* 국민임대법(제2조) : "국민임대주택"이란 재정 및 국민주택기금을 지원받아 30년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입되는 주택

* “국민임대단지”는 주택용지 및 공공시설용지로 전체주택 중 국민임대주택이 50% 이상

규정 사유

⊙ 주보금자리주택 특별법에 의해 개발되는 지구에서 소득 및 선호에 따라 주택을 선택할 수 있도록 유형을 다양화

- "국민임대단지=저소득층 주거"라는 인식으로 지자체·주민 등 거부감, 분양과 임대를 혼합 공급, Social Mix 유도 임대주택은 국민임대외에 전세형 및 지분형 등을 추가하고, 영구임대 공급도 재개 ⇒ 소득수준·선호도에 따른 “맞춤형 임대주택” 공급

⊙ 주거외에 산업·교육·문화시설 등이 복합된 지구로 건설하여 직주근접을 실현할 수 있는 복합도시로 개발

* 9.19대책에 따른 총량기준에 따른 주택비율(안)

• 보금자리주택(150만호) 75%, 민간중대형분양(50만호) 25%
• 보금자리주택내 비율
  중소형분양(70만호) 47%, 10년임대(20만호) 13%, 장기전세(10만호) 7%, 장기임대(영구 10만호, 국민 40만호) 33%

3. 보금자리주택 건설계획 및 재원 등(제3조)

• 주택종합계획을 수립시 보금자리주택의 건설에 관한 사항 포함
• 국가·지자체는 매년 보금자리주택 건설 또는 매입에 소요되는 자금을 세출예산에 반영·노력
• 보금자리주택의 건설·취득 또는 관리와 관련한 국세 또는 지방세를 감면할 수 있음
• 보금자리주택의 건설 또는 매입에 국민주택기금을 우선 배정

* 국민임대법(제3조) : 개정안과 동일, 다만 주택종합계획 반영은 규정 없음

규정 사유

⊙ 계획적인 주택공급이 가능하도록 주택종합계획에 보금자리주택의 건설에 관한 사항을 포함하도록 신설

* 재원 확보 등은 기존 국민임대사업과 동일하게 규정

4. 보금자리주택사업의 시행자(제4조)

* 보금자리주택사업 : 보금자리주택지구 조성과 주택건설 사업을 일괄하여 수행하는 사업(안 2조3항)

• 국가·지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사, 지방공사 시행
  * 다만, 토지공사는 보금주택사업을 분리하는 경우 지구조성사업에 한함

* 국민임대법(제4조) : 국민임대주택건설 ☞ 국가·지자체, 주공, 지방공사 국민임대주택단지조성 ☞ 국가·지자체, 주공, 토공, 지방공사

규정 사유

⊙ 신속한 사업 추진을 위해 공공기관이 일괄하여 사업시행

* 원칙적으로 지구조성과 주택건설을 일괄하여 시행하되 분리할 경우에는 토공은 지구조성사업에 한정

5. 지구지정을 위한 사전협의 등(제6조 및 제7조, 신설)

• 지구지정안에 대해 주민 등의 의견청취 전에 국방부·농수산식품부 등과 관할 시·도지사와 사전협의를 하여야 함
  * 협의기간은 20일 이내로 하되, 필요시 1회에 한하여 10일 이내 추가협의하고, 이 기간내에 협의완료 안될시 협의를 거친 것으로 봄
• 사전협의를 하는 경우 사전환경성 및 사전재해영향성검토 협의를 하며 협의기간은 30일 이내로 함
• 대통령령이 정하는 면적이상으로 국토부장관이 필요하다고 인정한 경우는 국무회의의 심의를 거칠 수 있음
• 국토부장관은 해당 지구조사, 사전협의 등에서 관련정보가 누설되지 않도록 대외비로 분류하는 등 필요한 조치를 하여야 함
• 해당 지구 및 주변지역에서 투기가 우려되는 경우 대통령령이 정하는 바에 따라 투기방지대책을 수립하여야 함

* 국민임대법(제5조3항) : 주민공람을 거친 후 중앙행정기관의 장 및 시·도시사와 협의, 30일 이내로 의견제출기한 제한, 보안관리 및 투기대책 조항 없음

* ‘택지개발업무처리지침‘은 보안관리 및 투기방지대책 수립을 규정하고, 495만㎡이상인 신도시는 지구지정 전 사전협의 및 관계장관회의를 거치도록 함

규정 사유

⊙ 관계기관 사전협의를 통해 사업기간의 실제적 단축 도모

- 주민공람 ~ 지구지정 기간을 단축하고, 사전 환경성 및 재해영향성 검토를 시행하여 신속한 사업 추진

* 공람∼지구지정 단축으로 급격한 지가상승분의 보상가 반영 제어 기대

⊙ 대규모 지구는 국무회의를 거칠 수 있도록 하여 관계기관과의 충분한 논의하에 진행될 수 있도록 함

⊙ 투기방지를 위해 보안관리 및 투지방지대책 수립 규정

6. 보금자리주택지구의 지정 등(제10조 내지 제12조)

• 국토부장관은 주택지구를 지정·변경·해제하며, 시행자는 주택지구의 지정·변경·해제를 제안할 수 있음
  * 제안시 주택수요 및 지역여건을 종합적으로 검토하여야 함
• 주택지구를 지정·(지정시 중도위 심의 의무화, 8조 및 9조) 적용되지 않음
  * 중도위심의는 60일이내 완료하여야 하며 동 기간 도과시 심의완료 간주
• 주거지역안에서 시행령이 규정하는 규모 이하인 경우 중앙도시계획위원회 심의 생략하여 지구지정 가능
• 제안내용에 토지이용계획 등 대통령령이 정하는 사항 포함
• 주택지구 지정 등의 경우 위치·면적·시행자·토지등의 세목 등을 고시

* 국민임대법(제5조) : 예정지구지정 이전에 관계기관 협의 및 중도위(기간제한 없음) 및 주거환경자문위원회 심의를 거쳐야 함, 국토계획법 8조 및 9조 적용 배제

* 국민임대법(제6조) : 주거지역에서 예정지구 지정에 관해 동일하게 규정. 다만 지정이전에 미리 개발계획이 수립되므로 토지이용계획 등 규정되지 않음

규정 사유

⊙ 제안단계부터 수요분석을 하도록 법률에 명시하여 수요 있는 곳에 공급토록 함

- 국민임대의 수요분석은 주거환경자문위내 수요평가소위원회에서 내부적 운영

⊙ 도시계획과 연계되어 추진되도록 중앙도시계획위원회의 심의를 거치되 기간을 제한, 신속한 심의 도모

⊙ 기존 국민임대법과 동일하게 주거지역에 지구지정시에 중도위 심의없이 지정가능토록 함

- 개발계획이 지구계획으로 통합되었으므로 지구지정안에 토지이용계획 등 개략적인 내용을 포함하도록 규정

7. 도시기본계획 의제 처리(제13조, 신설)

• 주택지구를 지정·변경하여 고시한 때에는 도시기본계획이 수립 또는 변경되어 국토부장관 및 시ㆍ도지사의 승인 의제
  * 시행자가 주택지구외 도시기본계획 변경안을 국토부장관에게 승인받은 경우에 한함. 단 국무회의 거친 것은 제외

* 유사입법례(경제자유구역법 제8조) : 경제자유구역 지정시 도시기본계획을 의제, 다만, 경제자유구역외에 지역에 대한 변경안을 마련, 국토부장관 에게 제출ㆍ승인받은 경우에 한함 (* 기타 의제사례 : 기업도시특별법 11조 5항, 산단특례법 제21조)

규정 사유

⊙ 도시기본계획상 시가화예정지가 확보되지 않은 지역에서 기본계획을 수립ㆍ변경하여 시행시 사업 장기화 우려

- 도시기본계획에 당해 지역의 시가화예정용지를 반영한 후 주택지구 지정을 진행할 경우 1~2년 추가 소요

* 지구지정 이전에 중도위의 심의를 거치고 지구계획 승인이전 통합심의위원회 심의시에 지도위 위원이 참석, 도시계획적 검토 가능

8. 오염총량관리계획 반영의무(제14조, 신설)

• 주택지구를 지정ㆍ변경하여 고시한 때에 관할 지자체는 한강 등 각 수계의 오염총량관리기본계획 및 시행계획에 반영하여야 함

규정 사유

⊙ 보금자리주택지구로 지정한 경우 오염총량관리계획 등을 변경하도록 의무화하여 원활한 사업 추진 도모

* 대구대곡2 국민임대단지예정지구 사례 : ‘06. 5. 예정지구 지정제안하였으나 오염총량관리시행계획에 미반영되어 현재까지 협의 중임

9. 시행자의 우선 지정 등(제15조, 신설)

• 주택지구 지정을 제안한 자를 시행자로 우선 지정할 수 있음
• 지구계획의 승인을 얻은 후 2년 이내에 지구조성사업에 착수하지 아니하거나 기간내에 완료하지 못할 것으로 판단되는 경우에는 다른 시행자에게 지구조성 사업을 시행하게 할 수 있음

* 유사입법례(택촉법 7조) : 지정 제안자를 우선 지정할 수 있음

10. 지구계획 승인 등(제16조 내지 제17조)

• 개발계획 및 실시계획을 통합한 지구계획 수립
  - 지구계획안에는 토지이용, 인구수용, 기반시설, 환경보전, 탄소저감, 재원조달계획 등을 포함
• 시행자는 지구지정일부터 1년내 지구계획 승인 신청, 국토부장관 승인
  - 1년이내 승인신청을 하지 않을 경우 다른 시행자로 대체 수행

* 국민임대법(10조, 11조) : 지구지정일로부터 3년 이내 실시계획을 수립ㆍ신청. 미신청시 대체 신청, 국토부장관이 실시계획 승인

* 유사입법례(산단특례법 2조, 8조) : 개발계획과 실시계획을 통합한 산업단지계획수립

규정 사유

⊙ 산단특례법을 참고, 개발계획과 실시계획을 통합한 지구계획을 수립하여 사업기간을 2년정도 단축

* (기존) 개발계획 포함한 예정지구지정 --> 실시계획승인 --> 주택사업승인

* (변경) 주택지구 지정 --> 주택지구계획(개발계획+실시계획) 승인--> 주택사업승인

11. 기타 인ㆍ허가 의제 등(제18조 내지 제21조)

• 지구계획이 승인시 총 41개의 관련 인ㆍ허가 의제
  - 국민임대법에서의 의제사항(24개)보다 17개를 추가 의제
  -「항만법」, 「초지법」, 「농어촌정비법」, 「공유재산 및 물품관리법」,「에너지이용 합리화법」, 「지적법」, 「골재채취법」,「산업집접활성화 및 공장설립에 관한 법률」,「집단에너지사업법」, 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」,「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」, 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」,대중교통의 육성 및 이용촉진에 관한 법률」, 「자연재해대책법」이 추가
• 산지법 등 3개법률에 대한 특례 규정
  * 유사입법례(산단특례법 25조 내지 27조
  - 지구계획이 승인된 때에는 「산지관리법」 제6조에 따라 보전산지가 변경ㆍ해제 의제
  - 지구계획이 승인된 때에는 「수도법」 제4조에 의한 수도정비기본계획에 우선 반영, 환경부 장관은 승인신청을 접수한 날로부터 30일이내 승인
  - 지구계획이 승인된 때에는 「하수도법」 제5조 및 제6조에 의한 하수도정비기본계획에 우선 반영, 지자체장은 승인신청을 접수한 날로부터 40일이내에 승인 하수도정비기본계획이 수립 또는 변경되어 환경부장관의 승인 의제

* 국민임대법(10조, 11조) : 지구지정일로부터 3년 이내 실시계획을 수립ㆍ신청. 미신청시 대체 신청, 국토부장관이 실시계획 승인

* 유사입법례(산단특례법 2조, 8조) : 개발계획과 실시계획을 통합한 산업단지계획수립

규정 사유

⊙관련 절차를 별도로 거치지 아니하고 지구계획에 대한 관계기관 협의시에 일괄협의토록 하여 절차를 간소화

12. 개발제한구역에서의 주택지구 지정 등(제22조)

• 주택수급 등 지역여건을 감안하여 불가피한 경우에 한해 보전가치가 낮은 지역 중 대통령령이 정하는 개발제한구역에 주택지구를 지정
• 용적률 및 건축물 높이 등 세부적 기준을 환경부장관과 협의하여 별도로 정하도록 함
• 지구계획을 승인시 개발제한구역해제를 위한 도시관리계획결정이 있는 것으로 봄

* 국민임대법(13조) : 개정안과 동일. 다만 개발제한구역 해제시점은 지구지정시점

* 국민임대법시행령상 보전가치가 낮은 지역 : GB법에 따른 환경평가결과 보전가치가 낮은 지역, 야생동물 및 희귀식물 집중지역, 기반시설 설치 용이지역

* GB내 국민임대개발기준 : 용적률 180%이하, 평균층수 15층이하, 공원녹지율 20%이하

규정 사유

⊙도심내 가용택지가 부족한 점을 감안, GB 조정가능지 등을 활용한 택지개발보완은 불가피

* 도시적 용지 비중 : 한국 6.4%(‘07), 일본 8.3%(‘04), 영국 14.4%(’05)

⊙ 도시인근 선호지역에 서민들이 부담가능한 가격으로 거주토록 하기 위해 보전가치가 낮은 GB조정가능지 등을 활용

* 9.19 대책에 따라 총 150만호의 보금자리주택 중 수도권 100만호 추진100만호 중 GB조정가능지 중 미해제물량 등을 활용, 30만호 공급 추진지방 50만호도 GB조정가능지를 일부 활용하여 공급 추진

⊙ 국민임대법령에 기초하여 보전가치가 낮은 지역에 대한 구체적 기준과 친환경적 개발을 위한 기준 수립

⊙ 해제시점은 지구지정 이후, 지구계 변경으로 인한 난개발 방지 등을 고려, 지구계획 승인 시점으로 변경

13. 환경영향평가의 적용특례(제23조, 신설)

• 환경영향평가서의 협의를 요청받은 행정기관의 장은 접수한 날부터 45일 이내에 협의의견을 통보, 1회에 한하여 보완을 요청
• 환경영향평가를 실시하는 경우 당해 주택지구 등에 대한 환경영향을 협의기관의 장과 협의하여 연 2회 이하로 조사할 수 있음

* 유사입법례(산단특례법 23조) : 개정안과 같이 기간, 서류보완횟수, 환경조사횟수 제한. 다만 산단지원센터를 설립하여 검토시 지원받도록 규정

규정 사유

⊙환경영향평가는 개별법을 따르되, 산단특례법을 참고, 절차 간소화를 위해 기간, 서류보완횟수, 환경조사횟수 제한

* 환경이라는 특수성을 감안, 환경영향평가는 통합심의 대상에서 제외

14. 광역교통개선대책수립에 관한 특례(제24조)

• 광역교통개선대책은 지자체가 아닌 국토부장관이 시행자의 의견을 제출받아 직접 수립

* 국민임대법(14조) : 시행자가 수립하여 국토부장관에게 제출

규정 사유

⊙국토부장관이 직접 수립하여 광역교통개선대책비용 등 간선시설 부담최적화를 통해 분양가 인하 유도

15. 광역교통개선대책수립에 관한 특례(제24조)

• 주택지구 조성과 관련하여, 간선시설의 설치 및 비용에 관하여는「주택법」제23조를 준용
  * 주택법 23조 : 100호 이상의 주택을 건설하거나 1.65만㎡ 대지조성사업시행시 지자체는 도로 및 상하수도 시설 설치, 전기·통신·가스·지역난방 공급자가 이를 설치, 국가는 우체통 설치
• 국가·지자체는 주택지구의 원활한 조성을 위하여 도로·철도·공원 등에 대하여 우선적으로 설치하거나 설치비용을 보조할 수 있음

* 국민임대법(22조) : 주택법 제23조 규정 준용만 규정

* 유사입법례(산입법 29조, 경제자유구역법 18조) : 국가·지자체 기반시설 설치 우선 지원

규정 사유

⊙간선시설의 설치는 설치의무자가 부담하는 것을 원칙

- 지역현안사업을 무리하게 요구하는 것을 방지하기 위해 국가 및 지자체의 우선 설치를 명확히 규정

16. 보상가 산정시점의 조기화 등 (제27조, 신설)

• 지구지정고시일을 사업인정고시일로 하고, 주민 등 의견청취 공고로 토지가격이 변동되었다고 인정하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 경우 보상가 기준을 주민공람일에 가장 가까운 공시지가를 기준

* 국민임대법(22조) : 사업인정고시일은 동일, 보상가 기준은 토지보상법을 적용

* 토지보상법(70조) : 사업인정고시일에 가까운 공시지가를 기준으로 하되, 주민 공람 등으로 토지가격이 변동될 경우에 한해 공고일 직전 공시지가로 산정 가능

규정 사유

⊙과도한 개발이익 배제 및 보상가 절감을 통한 분양가 인하를 위해 보상가 기준을 지구지정일(사업인정 고시일)에서 주민공고일로 변경

17. 부담금의 감면(제30조)

• 관련법령이 정하는 바에 따라 부담금을 감면하거나 부과하지 않을 수 있도록 함
  - 농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 광역교통시설부담금, 개발부담금, 대체초지조성비, 교통유발부담금

* 국민임대법(20조) : 농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 광역교통시설부담금, 개발부담금을 관련법령이 정하는 바에 따라 감면할 수 있도록 함

규정 사유

⊙감면부담금 범위를 확대하여 무주택서민을 위한 보금자리주택의 분양가격 인하 유도

18. 택지공급가격의 별도 설정(제32조, 신설)

• 지구 조성 및 조성된 토지의 공급에 관하여 이 법에서 정하지 않은 사항은 택지개발촉진법을 적용
  - 다만 저렴한 가격으로 보금자리주택이 공급될 수 있도록 하기 위해 조성된 토지의 공급방법 및 공급조건을 달리 정할 수 있음

* 국민임대법(22조) : 국민임대주택단지 조성 및 공급에 관해서는 택촉법 적용

규정 사유

⊙보금자리주택이 부담가능한 가격으로 공급될 수 있도록 택지공급가격을 별도로 정할 수 있도록 함

* 현재 분양은 조성원가의 90∼110%, 임대는 60∼85%로 규정

19. 통합심의위원회의 설치 등(제33조 및 제34조, 신설)

• 교통, 도시계획, 재해, 에너지, 교육환경 , 산지전용, 건축 등 관련된 각종 검토·심의를 국토부에 설치하는 통합심의위원회에서 일괄 심의
  - 지구계획 승인전에 시행, 지구계획의 변경·사업시행자의 요청이 있는 경우 등 대통령령이 정하는 경우 분리 심의 가능
• 위원은 민간 전문가, 각종 검토·심의를 위한 개별법상의 위원회위원으로 구성, 위원장은 민간전문가 중에서 호선

* 유사입법례(산단특례법 6조, 14조) : 산업단지계획심의원회를 국토부 및 시·도에 설치, 교통, 도시계획, 재해, 에너지, 산지 등을 일괄 심의·처리

규정 사유

⊙유사 내용의 개별법상 각종 검토·협의 절차가 중첩 시행

* 현재 국민임대 경우 택지개발부터 사업승인까지 사전환경성, 도시계획심의, 환경·교통·재해·인구 영향평가, 에너지 사용계획 협의, 광역개선대책 수립, 건축위원회 심의 등 총 10여개 절차 수행

⊙개별법상 심의를 통합하여 효율성을 확보하고, 불필요한 사업기간 연장을 방지하기 위해 일괄 심의 시행

* 인천 서창 국민임대단지 교통영향평가 완료까지 761일 소요

⊙다만,환경영향평가는 현행처럼 개별법에 따라 수행하되 기간(45일), 서류보완횟수(1회), 환경조사횟수(2회) 제한

* 유사입법례 : 산단특례법(23조)

20. 주택건설사업계획 승인 등(제35조 내지 제36조)

• 국토부장관이 보금자리주택건설사업계획을 승인
• 주택지구내에 건설되는 민간분양주택 등이 보금자택 등도 국토부장관이 사업승인
• 주택건설사업계획을 지구계획 신청에 포함하여 통합심의위원회에서 심의한 경우 건축·교통영향등의 별도 심의없이 사업승인
• 필요시 보금자리주택에 대한 건설기준 등을 별도로 정할 수 있도록 하고 이 법에서 정하지 아니한 사항은 주택법 규정을 적용

* 국민임대법(23조 내지 26조) : 국민임대주택건설사업계획을 국토부 장관이 승인 국민임대단지 등에 건설되는 국민임대외 분양주택도 필요시 사업승인 가능. 별도로 건축심의 및 교통영향 평가 수행, 별도의 건설기준 마련가능

규정 사유

⊙신속한 주택사업추진을 위해 국민임대사업과 같이 국토부장관이 직접 건설사업계획을 승인하고,

- 보금자리주택지구내의 민간분양주택 등에 대해 필요한 경우 지자체장이 아닌 국토부장관이 사업승인

⊙절차 간소화를 위해 지구계획 승인신청시 주택건설사업계획을 제출할 수 있도록 함

- 이 경우 통합심의위원회에서 건축, 교통과 관련된 심의를 하여 주택사업승인시 별도 심의없이 사업승인토록 함

- 구조·설비 등의 기준은 주택법상 주택건설기준을 적용하되 보금자리주택 특성을 감안, 필요시 별도 정할 수 있도록 함

21. 시행자의 직접 시공 및 분할계약 등 (제38조 내지 제39조, 부칙 제2조, 신설)

• 보금자리주택건설사업에 한해 주공·지방공사는 건설산업기본법에도 불구하고 시공할 수 있도록 함
  건산법 제41조 : 연면적 661㎡ 초과하는 주거용 건축물 등은 건설업자로 등록된 자만이 시공 가능
• 보금자리주택건설사업에 한해 공사의 분할시공함이 효율적인 경우에는 분할계약이 가능
  * 국가계약법시행령 제68조 : 다른 법률에 근거가 있거나 분할시공이 효율적인 경우 등에는 시기나 공사량을 분할하여 계약 가능
• 보금자리주택건설사업의 경쟁입찰시 낙찰자 결정은 국가계약법을 우선 따르되, 분양가 인하 등을 위해 대통령령으로 달리 계약체결 가능
  * 국고의 부담이 되는 경우에는 최저가격입찰제 등을 적용(公社 등은 국가계약법 준용)
  * 국가계약법시행령 제42조 : 최저가격 입찰자 중 계약이행능력을 심사·결정, 300억 이상 공사는 최저가격 입찰자 중 입찰금액적정성을 심사·결정
• 이 법에 따라 매년도 주택건설사업을 승인받는 전체 주택호수의 5%이내에만 적용
• 관련 규정은 이 법 시행 시행일부터 3년간 효력을 가짐

* 유사 입법례 : 없음. 다만 낙찰자 결정과 관련, 소프트웨어산업법(제20조)은 국가계약법상 최저가격입찰제 등을 우선 적용하되, 소프트웨어산업 특성상 필요한 경우 달리 계약을 체결할 수 있도록 함

규정 사유

⊙건설원가 절감을 통한 분양가 인하를 위해 도급구조 개선

- 公社 - 종합공사업자(원도급) - 전문공사업자(하도급)의 도급 구조를 '公社 - 시공사'로 합리화

⊙시행자의 시공 근거를 마련, 종합 계획·관리 업무를 수행

⊙전문공사의 분할 발주 근거를 마련하고, 분할 발주시 원가절감을 위해 예외적으로 계약방식을 달리 정할 수 있도록 함

* 현재 국가계약법시행령상 300억 이상 공사에 한해 적용되는 최저가 낙찰제를 300억 미만으로 확대할 수 있는근거 마련

⊙ 건설업계에 미치는 영향 등을 감안, 매년도 주택건설사업승인을 받는 총호수의 5%이내만 적용함(3년후 실효, 부칙 규정신설)

* 도급구조 변경에 따른 직접 시공 등으로 약 7% 내외의 원가절감 및 약 4% 내외의 분양가 절감 효과 추정

22. 보금자리주택의 매입 등(제41조 내지 제45조)

• 국민주택기금융자금미상환 임대주택, 부도임대주택, 기존주택, 건설 중인 주택을 매입, 보금자리주택으로 활용
• 도시재정비촉진사업, 재개발사업을 통해 발생하는 임대주택의 인수자(국가, 지자체, 주공, 지방공사 등)가 인수를 하지 않는 경우, 이를 인수하여 보금자리주택으로 활용

* 국민임대법(27조 내지 29조) : 국민주택기금융자금미상환임대주택, 부도임대주택, 기존주택, 건설중인 주택을 매입, 국민임대주택으로 활용

규정 사유

⊙매입방식의 국민임대주택사업은 도심내 공급물량 확보 및 임대주택사업자 및 거주자를 보호하는 데 기여

- 국민임대주택도 보금자리주택 유형 중 하나이므로 매입사업의 연속성 확보 필요

- 매입시 국민임대외에 다른 보금자리주택 유형으로도 활용

매입방식의 국민임대주택 사업실적, ´07년말 기준

·부도임대주택 매입 : 13,261호

* 단, 이 중 12,961호는 부도임대특별법(07.4월 시행)을 통해 매입 지정·고시

·기존주택 매입 : 17,907호·건설 중 주택매입 : 2,217호

⊙아울러 도심내 보금자리주택을 확보하기 위해 도시재생사업에서 발생하는 의무임대주택을 인수, 활용 근거 신설

23. 공공주택건설본부의 설치 등(제46조 및 제47조)

• 보금자리주택사업의 신속한 추진을 위해 국토부에 공공주택건설본부를 설치
• 공공주택건설본부의 원활한 업무수행을 위해 중앙행정기관, 지자체, 관련 연구기관, 시행자 등의 공무원 및 직원 등을 파견 요청

* 국민임대법(27조 내지 29조) : 국민임대주택사업의 효율적 추진을 위해 국토부에 국민임대주택건설기획단을 설치, 관련 공무원 및 직원 파견 요청

규정 사유

⊙보금자리주택사업 관련 인·허가를 국토부 장관이 직접 수행 함에 따라 전담조직 필요

- 기존 국민임대주택건설기획단 → 공공주택건설본부로 개편

* 국민임대 100만호 → 보금자리주택 150만호, 보금자리주택단지에 50만호 민간분양주택 공급 추진(총 200만호)

* 또한 ´07년까지 국민임대주택의 물량관리(46.7만호, 08년 8만호 추진중) 및 보금자리주택의 신규추진 및 관리를 위해 개편 불가피

24. 택지개발예정지구의 주택지구로 전환(제48조, 신설)

• 택촉법에 의한 택지개발예정지구 중 주택정책심의회를 거쳐 국토부장관이 고시하는 지구를 보금자리주택지구로 전환
• 전환된 경우에는 이 법에 의한 절차를 따르되, 각종 심의나 검토를 이미 거친 경우에는 이 법에 따른 절차를 이행한 것으로 간주
• 전환 고시시점을 기준으로 환매권 행사기간을 다시 기산

* 유사 입법례(공공기관이전법 제51조) : 택지개발예정지구 등 다른 법률에 따른 개발사업구역과 중복하여 혁신도시개발예정지구 를 지정 가능. 각각의 절차를 이행하고, 필요시 기존의 택지개발예정지구의 해제 및 변경 요구 가능

규정 사유

⊙보금자리주택의 원활한 택지 및 물량 확보를 위해 선별적으로 택지개발예정지구를 활용할 수 있는 근거 마련

* 9.19대책시 보금자리주택 150만호 중 50만호를 수도권 2기 신도시(송파, 동탄 2 등) 등 기 지정된 공공택지에서 확보키로 함

25. 보금자리주택지구 밖의 사업에 대한 준용(제49조, 신설)

• 주택지구 밖에서 보금자리주택사업과 관련된 사업에 대해서는 대통령령이 정하는 바에 의해 이 법 규정의 일부를 적용

* 유사 입법례(산입법 31조, 도시개발법 78조) : 산업단지 인근지역에 산업단지개발과 직접 관련되는 사업을 하는 경우 대통령령이 정하는 규정 일부 준용

규정 사유

⊙주택지구 밖의 기반시설사업은 국토계획법 등 개별법에 절차를 적용, 사업 절차 간소화를 위해 준용 규정 신설

* 대통령령에서 지구지정, 시행자 지정 등을 준용 ⇒ 지구계획에 반영

26. 보금자리주택의 입주예약 등(제50조, 신설)

• 지구계획 승인 직후 인터넷 등을 통해 보금자리주택 중 분양주택에 대해 사전에 입주예약을 받을 수 있도록 함
• 입주예약자를 신청받는 경우에 지구계획 승인단지를 일괄하여 개략적 설계도·규모·호수와 추정 분양가 등을 공고
• 입주예약지위를 양도·양수를 금지하고, 위반시 무효로 함
  * 위반시 3년이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

* 유사입법례 없음. 현재 입주자모집은 주택건설사업승인 후 실시(주택공급규칙)

규정 사유

⊙ 수요자가 입주시기, 분양가, 입지 등을 따져보고 선택할 수 있는 사전예약 방식의 청약제도 도입

- 지구계획 승인 완료단지(주택사업승인前)를 묶어서 개략적인 설계도·평형·호수, 추정 분양가 등을 일괄 제시

⊙ 선분양 시기(착공 후)보다 1년 이상 조기 공급, 복수의 단지일괄 비교하여 수요자 선호 반영, 자금계획 수립 도모 사전예약 절차안

① 인터넷 예약시스템에 희망주택 예약(봄·가을 2회 운영, 주공 등)

② 청약저축 가입자의 입주자 선정방식*에 따라 심사, 예비당첨자 선정

* 무주택, 납입회수, 저축액, 부양가족수 順에 따라 심사하되, 동일순차내 경쟁시 생애최초 구입자,부양가족수 많은 자 등을 우선 (현재는 순차내 경쟁시 추첨으로 선정)

③ 정식 입주자모집단계에서 당첨자격을 최종 확인

27. 통합정보체계의 구축(제51조, 신설)

• 국토부장관이 지정하는 시행자는 입주예약 및 인터넷 청약, 보금자리주택사업에 관한 정보 등을 관리하기 위해 통합정보체계 운영
• 시행자는 관련기관·단체 등에 자료를 요청할 수 있음

* 유사입법례 : 산입법상의 산업입지정보시스템, 토지이용규제기본법상의 토지이용규제정보시스템, 국토기본법상의 국토공간계획지원체계

규정 사유

⊙사전예약방식의 청약제도 운영, 보금자리주택 홍보, 사업관리, 수요자 맞춤형 서비스 등을 위해 시행자로 하여금 통합정보체계를 운영토록 함

28. 국민임대단지예정지구의 적용특례 등(부칙 제1조 내지 제3조)

• 공포일로부터 1개월 후 시행
• 도급구조 개선 조항(38조 및 39조) 시행일로부터 3년간만 효력
• 국민임대법에 의한 예정지구 중 국토부장관이 고시하는 지구에 대해서는 보금자리주택지구 지정 고시가 있는 것으로 간주, 그 시점부터 환매권이 다시 기산
• 국민임대법에 의해 국민임대예정지구로 지정(보금자리주택지구로 고시된 것을 제외)되거나 주민의견청취를 위한 공고를 시행한 지구와 주택건설사업계획을 승인받거나 신청한 국민임대 및 분양주택 등은 사업이 종료될 때까지 국민임대법 적용

* 국민임대법(부칙 3조 내지 4조) : 당해 국민임대사업이 종료될 때까지 이 법을 적용, 이 법 시행 당시 국민임대건설이 목적인 택촉법에 의한 택지개발예정지구 중 국토부장관이 고시하는 지구는 이 법에 의한 예정지구로 봄

규정 사유

⊙국민임대법이 전면개정됨에 따라, 기존 국민임대사업에 대한 경과조치를 두어 법 적용상의 혼란 방지

- 아울러 국민임대예정지구 중 일부를 보금자리주택지구로 활용