소액보증금 우선변제

<P><STRONG>소액보증금 우선변제</STRONG></P> <DIV class=cnpClsNt>대항력을 갖춘 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다. <P> </P></DIV> <DIV id=uidGubun_0> <DIV class=spaceDiv1><A name=629.5.2.2.508117></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508117 class=plv1a><IMG alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Foneclick.law.go.kr%2FCSA%2Fimages%2Ficon_arrow01.gif"> <B>소액임차인의 우선변제권 <P> </P></B></DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508118></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508118 class=plv2a><IMG alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Foneclick.law.go.kr%2FCSA%2Fimages%2Ficon_arrow03.gif"> 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항).</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508119></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508119 class=plv3d>※ 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다(「민사집행법」 제246조제1항제6호). <P> </P></DIV></DIV> <DIV id=uidGubun_1> <DIV class=spaceDiv1><A name=629.5.2.2.508120></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508120 class=plv1a><IMG alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Foneclick.law.go.kr%2FCSA%2Fimages%2Ficon_arrow01.gif"> <B>소액임차인의 우선변제 요건 <P> </P></B></DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508121></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508121 class=plv2a><IMG alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Foneclick.law.go.kr%2FCSA%2Fimages%2Ficon_arrow03.gif"> 소액임차인의 범위에 속할 것</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508122></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508122 class=plv3b>- 최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액에 해당되는 임차인이어야 합니다( 「주택임대차보호법」 제8조제3항, 제8조의2 및 「주택임대차보호법 시행령」 제4조제1항).</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508123></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508123 class=plv4d>· 서울특별시 : 7천 500만원 이하</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508124></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508124 class=plv4d>· 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 6천 500만원 이하</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508125></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508125 class=plv4d>· 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5천 500만원 이하</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508126></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508126 class=plv4d>· 그 밖의 지역 : 4천만원 이하</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508127></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508127 class=plv5d>※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표1). <P> </P></DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508128></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508128 class=plv2a><IMG alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Foneclick.law.go.kr%2FCSA%2Fimages%2Ficon_arrow03.gif"> 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508129></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508129 class=plv3b>- 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항 후단).</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508130></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508130 class=plv3b>- 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다(<U><FONT color=#0000ff>대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결</FONT></U>). <P> </P></DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508131></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508131 class=plv2a><IMG alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Foneclick.law.go.kr%2FCSA%2Fimages%2Ficon_arrow03.gif"> 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508132></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508132 class=plv3b>- 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제4항 및 제8조제2항).</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508133></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508133 class=plv4d>· 이는 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다. <P> </P></DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508134></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508134 class=plv2a><IMG alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Foneclick.law.go.kr%2FCSA%2Fimages%2Ficon_arrow03.gif"> 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508135></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508135 class=plv3b>- 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다(<U><FONT color=#0000ff>대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결</FONT></U>).</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508136></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508136 class=plv4d>· 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「민사집행법」 제88조제1항 및 「민사집행규칙」 제48조). <P> </P></DIV></DIV> <DIV id=uidGubun_2> <DIV class=spaceDiv1><A name=629.5.2.2.508137></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508137 class=plv1a><IMG alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Foneclick.law.go.kr%2FCSA%2Fimages%2Ficon_arrow01.gif"> <B>우선변제권의 효과 <P> </P></B></DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508138></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508138 class=plv2a><IMG alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Foneclick.law.go.kr%2FCSA%2Fimages%2Ficon_arrow03.gif"> 보증금 중 일정액의 보호</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508139></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508139 class=plv3b>- 소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항).</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508140></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508140 class=plv4d>· 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(「주택임대차보호법 시행령」 제3조제1항 및 제2항).</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508141></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508141 class=plv5d>√ 서울특별시 : 2천 500만원 이하</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508142></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508142 class=plv5d>√ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 2천 200만원 이하</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508143></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508143 class=plv5d>√ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천 900만원 이하</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508144></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508144 class=plv5d>√ 그 밖의 지역 : 1천 400만원 이하</DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508145></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508145 class=plv3b>- 이 경우 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다(「주택임대차보호법 시행령」 제3조제3항). <P> </P></DIV></DIV> <DIV id=uidGubun_3> <DIV class=spaceDiv1><A name=629.5.2.2.508146></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508146 class=plv1a><IMG alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Foneclick.law.go.kr%2FCSA%2Fimages%2Ficon_arrow01.gif"> <B>우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인 <P> </P></B></DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508147></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508147 class=plv2a><IMG alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Foneclick.law.go.kr%2FCSA%2Fimages%2Ficon_arrow03.gif"> 임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항). <P> </P></DIV> <DIV class=spaceDiv2><A name=629.5.2.2.508148></A></DIV> <DIV style="TEXT-ALIGN: justify" id=div629.5.2.2.508148 class=plv2a><IMG alt="" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Foneclick.law.go.kr%2FCSA%2Fimages%2Ficon_arrow03.gif"> 처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다(<U><FONT color=#0000ff>대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결</FONT></U>).</DIV></DIV> <P> </P> <P> </P> <P>출처 : 찾기쉬운생활법령정보</P>