난곡사거리 꼬마빌딩 답사

[뽀리]

서울 남부권 중에 도심에서 멀지 않으면서 평지이고 저평가된 곳은 어디일까?
‘난곡사거리’ 라고 말하고 싶다.

직접 답사해보니, 이렇게 좋은 땅이 아직까지 개발되지 않았다는 것이 의아했다. 관악구 중 평지이고 반듯하게 정비된 땅이라 향후에 충분히 개발될 여지가 있어 보였다.

10년전 평당가격 2천만원, 현재도 2천만원대. 더이상 물러설 곳이 없다.

난곡사거리(관악구 신사동)의 장점
1. 2호선 신림역에서 도보 10분, 신대방역에서 10분
2. 평지
3. 큰 대로가 있고, 주변도로가 잘 정비
4. 강남, 여의도 출근 용이
5. 난곡사거리역 개통 예정(신림선 지선, 여의도 출근)
6. 신림~봉천 터널 개통으로 강남 접근성 증대
7. 난곡사거리 일대 개발 예정(난곡사거리 지구 중심 지구단위계획구역)
8. 난곡사거리 주변은 이미 어느정도 발달

단점
1. 중국인 다수 거주(한집 건너 한집)
2. 낮은 생활수준
3. 아파트 지역 거의 없음
4. 재개발 예정지 없음
5. 구로와 가까움(중국인 습격)
6. 2030 1인가구와 60대 이상의 노인가구로 이루어져 상권 발달에 한계

내가 찾아본 매물 3개를 리뷰해보고자 한다.

1. 신림역 인근
번화한 신림역 5번출구에서 조금만 더 가다보면 도림천이 나오고, 도림천 건너 3번째 집이다. 역에서 가깜고, 도림천도 탄천의 1/3수준의 횡단보도 느낌이라 심리적 거리감이 작다. 다만 대로변임에도 낮은 지대 탓인지 도로를 고가다리처럼 만들어놔 골목길처럼 되어 있다.

7.5억(디스코에서는 23.6월 업로드된 매물로 11억)
1993년
26평(평당 2850만), 연면적 58평
지하 1층 - 지상4층(지하1층, 1층 사무실, 2~4층 주택)
임대료 미표시
3종일반주거지역
상가주택

(추정)
1층에 상가 2개 - 월세 100만원
지하 기도원, 2~4층 : 3억
이라고 생각했을때 수익률이 2.7%밖에 나오지 않는다.




2. 서울남부초등학교 인근
1번에 비해 상권이 좀 더 발달했고, 유동인구도 더 많은 곳. 대로변에서 가깝고, 근처에 버스정류장, 횡단보도가 있어 유동인구가 모이는 곳이다.
근처에 초등학교가 있어 학원이 간간이 있다.(중국인들이 많이 다니는 초등학교라고 함)

단점이라면 대로변으로 노출되는 면적이 크지 않아 상가를 2개 이상 넣기가 힘들고, 옆 건물과 닿아있어 재건축시 가로면적이 더 줄어들 것으로 예상된다는 것. 현재 모양으로는 수익률을 맞추기가 힘들고 신축을 해야하므로 추가비용이 많이 들어간다는 것.

12.5억
1973년
54평(평당 2300만), 연면적 62평
지하 1층 - 지상2층(상가 3개)
보증금 2700만/월세 180만(수익률 1.7%)
상가주택
3종일반주거지역

(추정)
수익률을 5% 내려면 월세를 500은 받아야 하는데, 만만치가 않을 것 같다.



3. 난곡사거리역 주변
난곡사거리에서 구로 방면으로 가다보면 관악통합공공임대주택을 건설 중인데 그 부근이다. 근처에 대형 병원빌딩도 들어서고(근데 망한것 같음. 유치권 행사중이었음), 스타벅스도 근처에 있고, 길건너면 1500세대 아파트도 있어 가장 발달한 동네이다.

문제는 대로 접근성이 떨어지고 수익률이 낮다는 것. 리모델링을 통해 수익률을 높여야 한다.
난곡사거리역이 들어서면 지하철 접근성이 높아지지만 현재는 많이 떨어진다는 것도 단점

15억
1993년
39평(평당 3800만), 연면적 89평
지하 1층 - 지상2층(상가 3개)
보증금 2억/월세 120만(수익률 1.1%)
상가주택
3종일반주거지역

(추정)
수익률을 5% 내려면 월세를 600은 받아야 하는데, 신축을 하더라도 쉽지 않을 것 같다.