양도소득세

[해천 윤제구]

제1절 총설

1. 양도소득세의 의의

"양도소득세"란 개인이 해당 과세기간에 일정한 자산을 양도함으로 인하여 발생한 소득을 과세대상으로 부과하는 소득세를 말한다.

2. 양도소득세의 성격

①자본이득세

②정책세제.대중세

③실질과세

④응능과세

제2절 과세권자와 납세의무자

1. 과세권자

①과세권자 : 납세지를 관할하는 세무서장

②납세지 : 원칙적으로 양도자의 주소지

2. 납세의무자

구분	거 주 자	비 거 주 자
의의	국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 자	거주자가 아닌 자
납세의무의 범위	①국내소재 자산의 양도소득 ②국외소재 자산의 양도소득. 다만, 해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자에 한함.	국내소재 자산의 양도소득에 한함
납세지	거주자의 주소지로 한다.  다만, 주소지가 없는 경우에는 그 거소지로 한다.(소득세법 제6조 제1항)	국내원천소득이 발생하는 장소로 한다.(소득세법 제6조 제2항)

제3절 과세대상

부동산 등	부동산	사실상의 모든 토지와 건물(미등기 토지와 건물 또는 무허가건물도 포함)
	부동산에 관한 권리	지상권.전세권 및 등기된 부동산 임차권(미등기된 부동산임차권과 지역권은 과세대상 아님) 부동산을 취득할 수 있는 권리  - 아파트당첨권, 재개발.재건축조합주택 입주권  - 토지(주택)상환채권  - 부동산매매계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 등
	기타 자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권  특정시설물 이용.회원권(골프회원권, 콘도미니엄회원권 등) 특정업종영위법인주식 : 부동산보유비율 80%이상, 업종 : 골프장 등
주식 등	주권상장법인주식: 대주주의 양도 또는 장외거래에 한함.  * 대주주는 지분율 2%이상 또는 시가총액 50억원이상(코스닥은 지분율 4%이상 또는 시가총액 40억원 이상) 기타 비상장법인의 주식

제4절 양도의 개념

1. 양도의 의의 : 자사나에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(소득세법 제88조 제1항)

2. 양도소득세가 과세되기 위한 양도의 요건

다음의 3가지 요건 모두가 충족되어야 한다.

① 자산의 사실상 이전

② 자산의 유상이전

③ 자산의 우발적.일시적 양도 : 사업성으로 행해지는 부동산 등의 판매 또는 양도는 부동산매매업의 사업소득으로서 종합소득세가 과세된다.

3. 양도의 구분

양도로 보는 경우	양도로 보지 않는 경우
① 매매.교환.법인에 대한 현물출자.대물변제.조세의 물납 또는 협의매수.수용.공매.경매 등 ② 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 그 채무액. 단, 배우자간 또는 직계존비속간 부담부증여로서 채무인수하지 않는 것으로 추정하는 경우에는 제외 ③위자료지급에 갈음한 부동산의 대물변제. 단, 1세대 1주택으로 비과세주택인 경우에는 양도로 보지 않는다.	①환지처분으로 인한 지목.지번의 변경이나 체비지 충당 ②토지이용상 불합리한 지상경계의 합리적 변경 등 법정요건을 충족한 토지를 분할하는 교환 ③법정요건을 충족한 양도담보. 단, 채무불이행에 따른 변제에 충당한 경우는 제외 ④공동소유토지의 지분별 단순분할. 단, 지분이 변동되는 경우에는 양도로 봄 ⑤매매원인무효.취소의 소에 의한 소유권환원 ⑥재산분할청구권에 의한 소유권이전

[단순증여와 부담부증여의 과세 비교]

구분	과세방법		납세의무자	적용세목
단순증여	증여당시 재산가액 전액->부상양도		수증자	증여세
부당부 증   여	원칙	수증자의 채무인수액->유상양도(양도차익에 과세)	증여자	양도소득세
		(증여당시 재산가액 - 채무인수액) =>무상양도	수증자	증여세
	예외	배우자 또는 직계존비속 간 부담부증여 =>채무인수를 하지 않는 것으로 추정 =>전액 무상양도로 추정	수증자	증여세
		단, 채무인수를 객관적으로 증명하는 경우 =>부담부증여로 인정	증여자와 수증자	양도소득세 와 증여세

제5절 비과세

1. 파산선고에 따른 처분

2. 농지의 교환 또는 분합

① 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 1/4이하인 경우

② 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지

③ 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지

④ "농어촌정비법"."농지법"."한국농어촌공사 및 농지관리기금법" 또는 "농업협동조합법"에 의하여 교환 또는 분합하는 농지

⑤ 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지.  다만, 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한함.

3. 1세대 1주택과 그 주택부수토지

  (1) 비과세의 요건 : 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년이상 보유. 단, 다음은 비과세 제외

① 주택정착면적의 5(도시지역 밖은 10)배를 초과하는 주택부수토지

② 미등기양도->양도차익 전액과세

③ 고가주택->양도차익 * (양도가액-9억원)/양도가액

    *고가주택 : 양도당시 주택과 주택부수토지의 실지거래가액이 9억원을 초과하는 주택

④ 1주택과 주택재개발.재건축조합원입주권을 보유하다 그 주택을 양도하는 경우

⑤ 부동산 등의 매매거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우

  (2) 1세대의 요건 : 1세대란 거주자 및 그 배우자와 그들과 동일한 주소.거소에서 생계를 같이하는 가족인 직계존비속 및 형제자배. 단, 취학.질병의 요양.근무상 또는 사업상 형편으로 일시퇴거자 포함

배우자가 없어도 1세대로 보는 경우 

① 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

③ 소득이 최저생계비 수준이상 + 주택.토지의 관리.유지 + 독립된 생계 유지 할 수 있는 경우  단, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖의 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

  (3) 주택의 개념

☞주택 : 건축법상의 허가 여부 또는 등기 여부에 관계없이 상시 주거의 목적을 위하여 사용되는 건축물, 공부상 주택인 경우에도 사실상 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 때에는 주택으로 보지 않는다.

①공동소유주택->공동소유자 각자의 1주택으로 본다.

②겸용주택 : 그 전부를 주택으로 봄. 단, 주택면적≤상가 등 =>상가 등은 주택으로 보지 않음.

③다가구주택 : 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 단독주택으로 본다.

④2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우->당해 거주자가 선택하는 순서

  (4) 1주택의 예외

구분	2주택 해소기간		배과세대상	3년 보유요건
거주이전	종전주택 취득후 1년이상 경과후 다른주택 취득일부터 3년이내		종전의 주택	종전주택
동거봉양	합친 날	부터 5년 이내	먼저 양도하는 주택
혼인	혼인한 날
지방주택	사유해소일 ~ 3년이내		일반주택	양도하는 일반주택
상속주택	제한없음
문화재주택
농어촌주택
임대주택				2년이상 거주 요

거주이전 : 수도권소재 법인.공공기관이 지방이전에 따라 이전지의 1주택을 취득하여 2주택인 경우=>5년이내

지방주택 : 취학, 근무상 또는 질병의 치료 등으로 지방소재주택을 취득하여야 함

임대주택 : 임대주택법상 장기임대주택으로 임대사업자 등록 및 임대 + 저주주택에서 2년이상 거주요

  (5) 보유 및 거주기간의 예외 : 양도당시 1세대 1주택 + 다음에 해당하는 주택

①건설임대주택을 취득.양도하는 경우 임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

②주택(사업인정고시일 이전에 취득한 경우에 한함)과 부속토지가 협의매수 또는 수용되는 경우

③해외이주 또는 1년이상 국외거주를 필요로하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우. 단, 출국일 현재 1주택으로서 출국일부터 2년이내에 양도하는 경우에 한함.

④1년이상 거주한 주택을 취학.근무상의 형편.질병의 치료 또는 요양을 위해 세대 전원이 다른 시.군으로 이전하는 경우

제6절 양도 또는 취득시기

1. 매매 등 일반적 양도 : 사실상 대금청산일

①대금청산일이 불분명하거나 잔금지급전에 소유권이전을 한 경우 : 소유권이전등기 접수일

②장기할부 : 등기접수일.인도일 또는 사용수익일 중 가장 빠른날

③

④

- To be continued-