① 보금자리 주택이 무엇인지 ?
[1] 보금자리 주택 정의
보금자리주택이란 공공부문이 재정 또는 기금의 지원을 받아 건설 또는 매입하여 분 양 또는 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말하며, 공공부문이 직접 공급하는 서민 형 브랜드로 뉴플러스(NEW+)라고 불린다. 이런 보금자리주택은 85㎡ 이하 중소형 분양주택, 10년임대(분납형 임대 포함), 장기전세, 장기임대(영구임대, 국민임대) 등 다양한 유형의 주택을 공급한다.
보금자리주택공급대책은 주택시장의 수급안정과 주거안정을 위한 국민의 주거복지향 상을 위하여 주택수급과 가격문제를 근본적으로 해결하기 위하여 주택의 공급을 향 후 10년간(2009-2018년) 보금자리주택 150만호 공급계획을 수립하여 주택공급을 늘려나가고, 공급주택이 도시외곽에 자리잡아 서민의 외면을 받아온 점을 감안하여 도심이나 도시근교에 주택을 집중 공급하여 근본적인 시장안정을 이루려는 목표아래 추진되었다. 그리고 이러한 도심인근의 저렴한 택지의 확보는 개발제한 구역해제를 통해 보금자리주택건설을 추진할 예정이다.
서민의 내집 마련을 돕기 위해 도입한 `보금자리주택`은 정부가 지난해부터 4년간 수도권에만 60만가구의 보금자리주택을 공급하기로 함에 따라 무주택자들은 내집 마련 전략을 다시 세워볼 필요가 있다. 60만 가구 중 그린벨트를 풀어 주변 시세의 50~70% 수준으로 공급하는 주택이 32만가구, 기존 택지 또는 재개발 지역에서 나 오는 물량이 28만가구다. 그린벨트 내 보금자리주택 중에는 시세의 `반값`에 분양 가격이 결정될 것으로 예상되면서 무주택 청약자들의 관심이 높다.
[2] 보금자리주택의 청약자격
1) 보금자리주택 청약 자격
청약저축 또는 주택청약종합저축 가입 무주택 가구주지만 당첨 확률 측면에서 본다 면 사실상 그 대상은 청약저축 가입자로 제한된다. 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상 되는 가운데 지난해 5월 출시된 주택청약종합저축은 1순위가 되려면 가입 이후 24 개월이 지나야 하기 때문이다.
2) 보금자리주택 공급방법
입주자 선정 때 지역 요소가 우선 고려사항이다. 최우선적으로 적용하는 `지역 우 선`에 따라 서울 세곡지구와 우면지구는 서울 지역 거주자에게 100% 공급된다. 이 에 비해 경기도 고양 원흥과 하남 미사는 주택공급에 관한 규칙에 따라 해당 지역거 주자에게 30% 범위에서 우선 공급하되 나머지는 수도권 거주자(해당 지역 포함)에 게 공급된다. ,청약저축 가입자는 가입기간이 2년 이상이고 납입횟수가 24회 이상인 청약자가 1순위 자격을 갖는다. 청약1.2순위 중 같은 순위 안에서 경쟁이 있을 경우 에는 5년 이상의 기간 무주택세대주로서 매월 약정 납입일에 월납입금을 60회 이상 납입한 자 중 저축 총액이 많은 자, 3년 이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자, 납입횟수가 많은 자, 부양가족이 많은 자, 당해 주택건설지역에 장기간 거 주한자 순으로 당첨자를 결정한다. 사전예약제로 청약하게 되는데 이는 수요자가 입 주시기, 분양가, 입지 등을 비교하여 복수단지를 선택할 수 있는 수요자 위주의 주 택청약방법을 말하며, 입주예정자로 선정된 자는 언제든지 입주예정자 지위를 포기 할 수 있도록 하되,
입주예정자 지위를 포기하는 경우 수도권과밀억제권역에서는 2년간, 그 밖의 지역에 서는 1년간 보금자리주택 입주예약자로 선정될 수 없도록 하고 있으므로 본청약을 거쳐 입주시기까지 소요될 약4~5년 동안의 자금조달계획이나 기타 여건을 충분하게 고려하여 사전청약을 해야 한다는 점 주의할 필요가 있다.
보금자리주택 사전예약과 일반 청약제도의 차이점은 △신청시기△신청횟수△지망숫 자 등이다. 일반 청약은 아파트 세대수,평면 등 세부계획이 세워진 후 입주 2년 전 쯤 하지만 사전예약은 구체적인 내용이 확정되기 전에 신청을 받아 신청시기가 1년 이상 빨라 당첨기회가 높으므로 가능하면 공급물량이 제일 많은 하남의 미사지구에 청약한다면 내집마련의 기회를 앞당길수 있으며 분양가측면에서는 고양의 원흥지구 에 분양되는 보금자리주택이 3.3제곱미터당 880만원으로 가장저렴하며 선호도면에 서는 강남세곡지구와 서초우면지구가 높다
[3] 전매제한과 거주기간의 의무화
보금자리주택이 주변시세의 50-70%선에서 공급됨에 따른 수분양자의 과도한 개발 이익향유에 따른 통장거래등 불법행위와 탈락자의 상실감등의 문제점이 제기됨에 따 라 , 수도권내에 그린벨트(GB)내 공급되는 보금자리주택은 전매제한기간을 강화하도 록 관계법령을 개정할 계획이다. 즉, 개발제한구역 내에 지어지는 32만 가구 중 분 양주택에 대해서만 전매제한강화와 5년 의무를 부과하여 실수요자위주의 청약을 유 도하고,또한 시세차익이 많이 나는 주택에 대해서는 투기 방지를 위해 보금자리주택 당첨자에게 5년 동안 의무적으로 살도록 거주의무기간을 부여했다. 또 전매제한 기 간을 종전 5년(수도권 과밀억제권역 기준)에서 7~10년으로 연장할 방침이다. 시세 차익이 30% 이상이면 10년, 30% 미만이면 7년의 전매제한 기간을 둘 것으로 보인 다. 전매제한과 거주의무부여는 개발제한구역 내에 지어지는 32만 가구 중 분양주택 에 대해서만 적용된다.
[4] 근로자 생애 최초 주택청약제도의 신설
1) 신설배경
장기가입자가 유리한 현재의 청약구조로는 신혼부부 등 사회초년생에게 주택이 돌아 갈 기회가 적어 2012년까지 확대 공급되는 수도권보금자리주택 60만 가구 중 분양 물량 26만 가구의 20%인 약 5만 가구를 생애최초주택청약을 통해 특별공급한다. 즉 사회초년생에게 내집마련의 기회를 확대한 것이다.
2) 신청자격
무주택자 중 5년 이상 소득세를 납부하고 청약저축에 2년 이상 가입한 근로자나 자 영업자라면 청약할 수 있다. 또 결혼을 하고 도시근로자 평균소득 대비 80% 이하 (작년 기준 약 312만원)인 사람을 대상으로 추첨으로 선정한다. 장기 청약통장 가입 자와 형평성 차원에서 600만원(월 10만원, 60회 불입한 금액)을 청약금으로 납부해 야 한다. 물론 기존 납입금을 포함한다.
3) 공급방식
특별공급물량은 보금자리주택 전체 공급량을 확대하면서 기존 공급비율을 조정하는 방식으로 마련된다. 보금자리주택을 조기 공급하므로써 일반 공급은 40%에서 35%, 신혼부부 공급을 30%에서 15%로 줄여 20%를 생애 최초 청약자에게 할애한다. 일 반과 신혼부부 특별공급이 줄지만 전체 물량이 늘어나기 때문에 공급량 자체는 늘 것이며 일반 청약순위에 의하면 7년 이상이 당첨 대상인데 이제도의 신설로 2-6년 가입자에게도 청약기회가 돌아가 내집마련의 문턱이 낮아질 것이라고 국토해양부 측 은 설명한다. 생애최초 청약자는 기존 신혼부부 특별공급 신청자처럼 일반 공급분에 중복신청이 가능하나 특별공급에서 떨어질 경우 일반공급 신청자에 자동으로 포함되 지는 않는다. 그리고 근로자 생애 최초의 특별공급과 신혼부부특별공급의 중복신청 은 불가능하다.
4) 생애최초구입자 융자혜택
보금자리 주택을 분양받더라도 생애최초 주택구입자들은 목돈이 없고 사회 초년생으 로서 시중은행의 대출도 어려워 고금리의 단기대출을 이용해야하는 입장이고, 국민 주택기금에서 주택구입자금을 지원하고 있으나 지원대상이 부부합산 2천만원이하의 최저소득층으로 제한하고 있어 지원대상과 지원액을 확대하여 실질적인 지원책이 절 실하였다.
그래서 부부합산 2천만원 이하에서 3천만원이하로 지원대상을 늘리고 종전은 대환 자금을 포함하여 1억원 까지 대출하였으나 대출가능범위를 분양가의 50%이내에서 대환자금과 별도로 최대 1억원 까지 대출하고 금리는 연 5.2%로 20년 원리금 균등 상환조건으로 폭을 넓혔다.
[5] 투기방지대책
1) 토지거래허가구역 및 개발제한구역 등 토지이용규제 운용 강화
투기적 거래를 원천 차단하고 국토해양부, 국세청, 대한주택공사 등 관계기관이 긴 밀히 협조하여 불법 및 탈법행위에 대한 단속을 강화할 예정이다. 즉, 지방자체를 통하여 개발제한구역내에서 건축물 건축, 용도변경, 형질변경, 토지분할 등의 행위를 제한하고, 토지거래허가구역도 엄정하게 운영하여 허가 받지 않고 거래하거나, 부정 한 방법으로 허가 받은 자는 이행명령 및 강제금을 부과하겠다고 발표하였다.
2) 청약통장 불법거래 및 투기 방지대책
청약통장 거래 및 투기 등 불법행위에 대한 강력한 처벌의지를 표명하고, 불법전매 단속 및 실 거주자 확인 등에 대한 사전홍보를 통해 불법거래를 예방하겠다고 발표 하였다. 투기단속및 처벌방침을 적극홍보하고 정부합동 투기단속반을 구성·하여보금 자리주택지구에 대해서도 투기 단속을 확대한다고 발표하였다.
② 보금자리 주택이 부동산 시장에 어떤 영향을 주는가 ?
보금자리 주택제도의 근본 취지는 무주택 서민에게 민간 건설업체가 분양하는 아파 트의 반가격에 내집 마련을 도와 주겠다는 것은 환영할 일임에 틀림이 없다. 그러나 부동산 시장에 몇 가지 바람직스럽지 못한 현상이 나타나고 있다. 즉, 그 첫 번째가 전세가 폭등을 들 수 있다. 이는 그 동안 뉴타운사업을 위시한 재건축 재개발 사업 으로 기존 주택 철거로 인한 전세 수요가 대폭 늘어난데다, 신규로 주택을 마련하려 는 수요자들이 기존 주택을 구입하거나 일반 분양 아파트를 청약하지 않고 앞으로 분양될 반값 아파트를 청약하기 위한 대기자가 되어 임시 전세로 살면서 보금자리 주택을 기다리는데서 비롯되었다. 왜냐하면 일단 보금자리 주택에 당첨되기만 하면 기존 아파트에 비해 시세 차액이 엄청나기 때문이다.
두 번째 현상은 주택 공급면에서 민간 건설업체가 분양하는 일반 아파트의 건설이 위축되고 더 나아가 일부 분양 미달 현상이 나타나고 있어 자칫 부동산 경기침체가 장기화되어 불황으로 인한 건설업체의 도부실화로 이어질 수 있고, 시장측면에서 볼 때 기존 아파트 가격이 하락하고 있어 자산가치가 감소되어 금융기관의 기존 대출금 에 대한 담보 부족 가능성도 일부 나타날 가능성이 있다.