상속으로 취득한주택 매도시 양도세 절세방법은 ?

[넘버원]

상속은 상속인이 예측하지 못하거나 의도하지 않은 상황에서 무상으로 재산을 취득하게 되는 일련의 사건으로, 다주택을 의도하지 않았음에도 2·3주택이라는 상황에 놓여 본의 아니게 피해를 볼 수가 있다. 따라서 이러한 불가피성을 감안, 그러한 상황을 해소해주는 세법규정을 두고 있다.

▶무주택자가 상속받은 경우

1세대 무주택자가 상속받은 경우, 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었다면 양도세가 없다. 동일 세대원이 아닌 경우는 1주택자와 같이 계산하며, 동일 세대원으로부터 상속받은 경우 피상속인의 기간을 통산, 보유·거주기간을 계산한다. 상속으로 취득한 1주택은 취득세를 비과세하고 있으므로, 등록세만 납부하면 된다.

☞ 상속재산 분배시 무주택자에게 주택이 배분될 수 있도록 하는 것이 절세전략

※ 9.1 세제개편안에 의하면 상속인과 피상속인이 상속개시일 직전 계속하여 10년 이상 동거한 1세대 1주택을 상속할 경우, 주택가액의 40% (5억원 한도)를 상속재산가액에서 공제해주는 ‘효도공제’가 2009년 상속분부터 시행될 예정이다. 따라서 기존 일괄공제 5억원에서 추가로 5억원 늘어 10억원까지 세금을 내지 않는 것이다.

▶1주택 상태에서 주택을 상속받을 경우

1주택 상태에서 상속주택으로 2주택이 된 경우, 어떤 주택을 먼저 매도하느냐에 따라 세금이 판이하게 달라질 수 있으니, 사전 검토해 최선의 방법을 선택하는 것이 중요하다.

가. 일반주택을 먼저 매도할 경우

1) 1주택과 상속 주택을 보유하고 있을 경우, 일반주택이 비과세 요건을 갖추고 있을시 상속주택은 주택 수에서 제외되며 비과세로 판정한다.

2) 다만, 비과세 요건을 갖추지 못한 일반 주택의 양도시에는 상속주택도 엄연히 주택수에 포함된다.

3) 주택을 공동 상속하는 경우 공동상속 주택 외의 다른 주택을 양도하면, 공동상속 주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 않는다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 주택으로 본다. 상속지분이 동일한 경우 거주>호주승계>최고연장자 순으로 소유한 것으로 본다.

나. 상속주택을 먼저 매도할 경우

1) 상속 개시시점으로부터 5년 이내 매각시엔 중과세율 적용이 되지 않으므로, 일반세율로 과세하며 그 이후부터는 다주택자로 본다.

2) 피상속인으로부터 여러 채의 주택을 상속받은 경우, 피상속인이 가장 오래 보유한 1주택(기간이 동일할 시 거주 등의 기간 순서로 적용)만 중과된다.

☞ 일반주택이 비과세요건을 갖추었다면, 일반주택을 먼저 매도하는 것이 절세전략

▶ 2주택 이상 보유한 상태에서 주택을 상속받는 경우

1) 일반주택을 먼저 양도시 상속 주택은 주택 수에 포함돼 중과세율을 적용 받는다.
2) 상속주택을 먼저 처분하는 경우, 상속일로부터 5년 내는 중과 대상에서 제외된다.

☞ 상속주택을 먼저 매도하는 것이 중과대상에서 제외되는 절세전략

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