Re:진해 아파트 투자 관련 질문

안녕하세요?저희 리치카페를 찾아주심에 감사드립니다.질문자체가 상당히 구체적이어서 답변드리기가 쉽지는 않고 거의 레포트 작성하듯이 해야 할 것 갖지만 선생님의 답변만으로 많은 시간을 소요할 수 없어 간단하게 말씀을 드릴까 합니다. [질문1] 언제까지 아파트 가격이 더 떨어질까요?설사 떨어지지 않고 가격이 오르더라도 조달 금리 이하에서 오른다면 이 또한 내린 것이라 할 수 있고 앞으로 1~2년은 더 내릴 것으로 봅니다. 어떤가요? [답변]먼저 아파트는 학군, 교통, 직장과의 거리, 각종 생활편익시설(백화점, 대형유통, 문화시설 등) 등 생활의 편의성과 주거의 쾌적성 그리고 매수 가능한 자금, 아파트 단지의 규모(규모가 크면 클 수록 유리 함) 등에 주안점을 두고 구매를 하게 되면 실패는 없을 것입니다.왜냐하면 이러한 여건을 갖춘 아파트는 주로 주거중심지에 위치하고 있으면서 가격 상승기에는 가격상승을 주도하면서 다른 지역에 비해 가격이 먼저 오르고 가격하락 국면에서도 하향속도가 느리게 진행되는 특징을 지니고 있기 때문입니다. 반면에 주거 인프라를 잘 갖추지 못한 외곽지역이나 소규모 단지의 경우는 아파트 가격이 상승하는 국면에서는 중심부에서 파급효과를 받은 이후에나 상승이 가능할 것이고, 하락국면에서는 먼저 주도적으로 하락하는 경향을 띠게 됩니다. 현재 창원의 경우 전반적으로 조선경기의 침체로 인한 경기의 후퇴국면과 그동안 진해, 마산, 창원, 진영, 장유, 율하 등 창원권역 아파트의 대량공급 그리고 정부의 각종 규제정책 등 세 가지 요인에 맞물리면서 아파트 가격이 하향국면에 서 있다 할 수 있습니다. 이러한 현상은 당분간 계속 지속되어 질 것으로 보여지며, 특히 2019년 하반기 또는 2020년 초기에 39사단 지역의 6,100세대가 대량 입주하는 시기와 맞물려서 아직까지도 아파트 가격의 주요 하락요인이 더욱 가중괼 것으로 보이기 때문에 당분간 하향국면이 계속될 것으로 보입니다. 그러나 그 하락폭은 초기에 큰 폭으로 하락을 했으므로 초기보다는 크지는 않을 것으로 보여집니다. [질문2] 석동푸르지오는 왜 싼가요?롯데마트에 가려면 위험한 길을 두번 건너는 것이 싫어서 매입할 생각이 없기는 하지만 그래도 많이 싼데 이유가 있나요? [답변] 석동프르지오는 브랜드는 나쁘지는 않습니다.하지만 우림필유나 주변의 다른 아파트에 비하여 대로를 깃점으로 석동권역이 아닌 경화동 권역에 있고 안민터널 쪽 도로변에 위치함으로써 중심지 외곽이라는 심리적 현상과 그리고 석동 상권의 중심부 접근성도 대로를 건너야 하는 상황도 다른 곳에 비하여 좋지 않은 상태입니다. 대로에 막혀 있다는 것은 지형의 단절을 의미합니다. 즉 생활권역이 분리된다고 볼 수 있습니다. 또한 단지 세대수도 다른 아파트에 비하여 약 500여 새대로 적은 편에 속하는데다 설사 단지 세대수가 적더라도 다른 아파트군과 같이 아우러지지 않은 동떨어짐 현상으로 작은 세대 수의 아파트로서 시너지 효과도 약간 좋지 않다고 보여집니다. 이러한 요인으로 인하여 다른 곳에 비하여 가격 형성이 낮은 요인이 아닌가 분석을 해 봅니다.그러나 그기에 사는 분들의 말은 그렇게 불편 요인으로는 보여지지 않는다고는 하지만 부동산이 가격변동에 요인을 줄 수 있는 심리적 요인도 크게 작용한다고 볼 수 있습니다. [질문3] 제가 파악한 아파트 말고 거주성이 좋고 투자 전망 좋은 아파트는 어떤 것이 있고 이유는 무엇인가요? [답변]지금 현재 진해의 주거중심지는 장천동 대동다숲으로 시작하여 새로이 형성된 풍호동 마린푸르지오 등이 있는 곳이 대단위 아파트 단지 밀집군으로 형성되어 진해의 새로운 주거트랜드로 자리잡아가고 있는 상태이며 추후 진해4비료공장 부지의 부영이 아파트를 건립한다면 명실공히 진해의 주거중심지로 완전 탈바꿈할 수 있는 지역이기도 합니다.제가 진해를 추천 드린다면 신규 주거지로 형성되고 있는 마린푸르지오를 추천 드리고 싶습니다.물론 이 아파트가 선생님의 주거 요건에 충족될 수 있을지는 모르겠습니다. 또한 차선으로는 현재 주거중심지라고 할 수 있는 우림필유를 추천해 드립니다. 우림필유는 대체로 대형아파트가 많아 진해의 고급 주거 중심지로 형성되어 있기 때문입니다.그리고 선생님의 주거욕구도 어느정도 충족이 될 것으로 보여집니다. [질문4] 번외 질문입니다. 장기적으로 15~20억 빌딩을 매수할 생각이 있는데 주의할 점이 무엇이 있을까요? 빌딩은 마창진 어디라도 상관없습니다.특히 인터넷 쇼핑의 발달로 상가의 공실이 더 늘어날 것으로 봅니다. 음식점같이 인터넷으로 구매하기 어려운 업종만 살아남을 것으로 생각되는데 어떻게 보시는지요? [답변]현재 창원에서는 15~20억원으로 살 수 있는 빌딩은 구상권의 구형 빌딩이 아니면 찾기가 어렵다고 봅니다.만약 현금 15억에서 20억원의 투입이 가능하다면 보증금 및 대출 등의 레버리지를 활용한 신상권의 빌딩 투자는 가능하다고 봅니다.그러나 빌딩투자는 예전처럼 수익성이 충분히 보장되어 지지는 않습니다. 경기침체 속에서도 신도시나 신상권 중심의 상가가 고가로 분양되는 현상으로 초기자본이 많이 들어가는데 비하여 임대수익이 그것을 받쳐주지 못하기 때문입니다. 선생님의 말씀처럼 인터넷 쇼핑의 발달로 인한 기존 쇼핑방식의 상권에 영향을 주고 있는 것은 사실입니다. 그러나 빌딩에 입점되는 업종을 특화(메디칼 빌딩화, 또는 외식전문 빌딩화 등)하여 빌딩자체를 살려 나갈 수 있는 방법도 빌딩구매 전에 전략을 마련하여야만 실패를 줄일 수 있다고 보여집니다.따라서 현재의 빌딩구매는 충분한 수익성을 보장할 수 있는 빌딩을 구하기간 참으로 어렵다는 것이 현실입니다. 하지만 그것은 노력으로 충분하게 극복이 가능할 수 있습니다. 이상 선생님의 질문에 충분한 답변이 되었는지 모르지만 답변을 간단하게 드렸습니다. 미흡한 부분이 있으시면 다시 보충질문을 하시면 다시 연구해서 답변 드리도록 하겠습니다.내내 건강하기고 하시는 사업 잘되시기를 기원드립니다.감사합니다. 리치공인중개사사무소대표 이기찬 드림☎ 010-3574-5959lkcrich@hanmail.net