2005년 부동산시장 전망

[관리자]

"내년 집값 올보다 2~3% 하락"
부동산안정대책 영향 침체양상 당분간 지속
분양시장, 수익설따라 청약양극화 심화될듯


2005년 부동산시장은 10.29 대책의 효과가 극명히 드러나는 한해가 될 전망이다.
주택시장과 상가시장은 매수세 부재와 투자 위축으로 잔뜩 움츠러들어 기나긴 하락기를 예고하고 있다. 신도시 주택 및 개발 효과가 기대되는 토지에 대한 매수세는 여전할 것으로 보이지만 이것 역시 제한적일 것이라는 전망이 많다. 새해 주택ㆍ토지ㆍ상가 등 부동산시장을 전망해 본다.

내년 주택가격은 올해에 비해 2~3% 하락할 것으로 예상되고 있다. 일부 부동산 정보제공 업체들이 1% 안팎의 하락세를 점치고 있지만 시장의 매수세가 바닥인 점을 감안하면 이보다 하락 폭은 커질 것이라는 전망이 지배적이다. 이와 함께 분양시장은 수익성을 기준으로 청약 수요가 크게 엇갈리는 양극화 현상이 심화될 것으로 점쳐지고 있다.

◇하락세 당분간 지속= 내년 아파트시장은 다(多) 주택자 양도세 중과, 종합부동산세, 재건축 개발이익환수제 등 지난해 10.29 부동산 안정대책의 골간을 이루는 규제책이 본격 시행돼 강남 등 가(假)수요가 집중된 지역을 중심으로 장기간 침체 양상을 보일 것으로 전망된다.

일부에서는 부동산 정책 효과를 가늠하고 입장을 정리한 매수-매도자들이 본격 거래에 나서기 전인 내년 상반기를 집값의 바닥 시기로 보고 있다. 하지만 주택가격은 전세에서 주택 매입으로 갈아타는 수요가 큰 비중을 차지한다는 점을 감안하면 지금 상황에서 바닥 시기를 논하기는 시기상조라는 의견이 지배적이다.

현재 전세 값은 지속적인 하락세를 보이고 있기 때문이다.

올해 하반기 이후 서울지역 매매가-전세가 비율은 50% 아래로 곤두박질 쳤고, 강남권의 전세 값은 올해만 6.4%나 떨어진 것으로 분석되고 있다. 일반적으로 전세 값 비율이 60~70%가 돼야 집값 상승에 대한 기대감으로 매수세를 유인하는 견인 효과가 발생한다는 점에서 현재의 전세 시장 상황으로는 주택가격 회복을 기대하기 어려운 상태다.

가수요가 집중된 재건축 아파트는 지난 2001년 이후 4년 만에 하락세로 돌아설 가능성이 높아지고 있다. 서울 재건축 아파트는 올해 변동률이 0.28%로 사실상 보합세를 유지했지만 경기지역 재건축 아파트는 3.3%나 급락했다. 임대아파트 의무 건립을 골자로 한 개발이익환수제 시행 시기가 다소 불투명하지만 내년 시행은 예정돼 있어 법 적용을 받는 분양승인 이전 단지는 시세 하락이 불가피할 전망이다.

◇분양시장 경색 심화= 부동산시장 침체가 가속화됨에 따라 분양시장은 실수요자 위주로 급속히 전환될 것으로 보인다. 분양가가 높거나 향후 수익성이 낮다고 판단되는 단지는 청약 수요가 급속히 줄 수 밖에 없다. 이 달 초 서울 11차 동시분양에서 공급된 반포 SK 뷰 처럼 강남이라도 60~70% 이상 미 분양되는 곳이 속출할 것으로 예상된다.

이와 달리 높은 수익성이 기대되는 곳에는 청약 수요가 몰리는 양극화 현상이 더욱 심해질 전망이다. 이미 상당수 예비 청약자들은 판교 신도시를 비롯해 신규 택지지구에 올인 하기 위해 청약통장을 묵히고 있다.

이 같은 분양시장의 경색 현상은 다른 수익형 주택상품에도 영향을 미칠 것으로 전망되고 있다. 이미 과잉공급 현상을 보이고 있는 주상복합아파트와 오피스텔 시장은 내년 하락 폭이 3~4%에 달하는 등 더욱 혹독한 한해를 맞을 것으로 예상되고 있다.

주상복합아파트는 지난 3월말 개정 주택법을 적용 받아 분양권 전매가 금지 된데다 청약통장 가입자에게 우선 공급돼 가수요가 크게 줄고 있다. 오피스텔 역시 새 건축 기준에 따라 이른바 ‘아파텔’로 불리는 주거용 오피스텔 건립이 규제되고 내년 상반기 후(後) 분양제가 도입되면 투자 위축이 불가피할 전망이다.

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[2005년 부동산시장 전망] <2> 토지전망
개발정책 타고 소폭상승 기대…시장 침체불구 강보합 유지 가능성 커


내년 토지시장의 향방을 결정할 키워드는 각종 개발 정책이다.
신행정수도 이전 무산에 따른 대안도시 개발, 기업도시 건설, 농지제도 개편 등 정부가 추진중인 대규모 개발 정책이 토지가격의 동향을 좌우할 것이라는 얘기다.

전문가들은 경기침체, 세 부담 증가 등의 영향으로 올해와 같은 큰 폭의 가격 상승은 나타나지 않을 공산이 크지만 정부의 잇따른 개발 정책으로 토지 값은‘현 수준 유지 혹은 소폭 상승’할 가능성이 높은 것으로 진단하고 있다. 한마디로 강보합세가 유지될 것이라는 전망이다. 실제 한국토지공사는 내년 땅값이 평균 0.6%, 개발 재료가 있는 지역은 1~2% 상승할 것으로 점치고 있다. 건설산업연구원도 1~2% 상승할 것으로 내다보고 있다.

땅값의 강보합세 지속은 각종 비용 상승으로 연결되면서 아파트 등 신규 개발사업의 유보 및 중단 현상도 가져올 가능성이 크다. 이 같은 전망을 반영하듯 최근 큰 폭으로 오른 땅값 때문에 개발을 포기하는 시행사들이 늘어나고 있는 추세다. 시행사 참좋은건설의 이강오 사장은 “현재의 토지 가격은 아파트 분양가격을 높게 책정하지 않으면 개발을 통한 적정이윤도 보장 받기 어려울 정도로 높은 수준”이라며 “내년 역시 이 같은 현상은 지속될 것으로 보인다”고 말했다.

◇땅 투기 열풍, 토지가격 끌어 올려= 올해 토지시장은 하반기에 주춤했지만 상반기까지는 투기 열풍에 휩싸였다. 이에 따라 땅값도 큰 폭으로 올랐다.

한국토지공사에 따르면 올해 땅값은 지난해보다 3.3% 상승했다. 지역별로는 충남이 11.4%, 파주 11.8%, 서울 3.7%, 인천 3.6% 등 전 지역에서 동시다발적인 상승세를 보였다. 대규모 개발 정책이 발표됐고, 이에 편승한 기획부동산이 전국의 토지시장을 들쑤셔 놓은 결과다. 충청권의 경우 5만원 대 농지가 며칠 사이 20만~30만원까지 오르는 등 급등세를 보였다.

원주, 해남, 군산 등 기업도시 유치가 예상되는 곳도 연초 대비 2배 이상 오른 곳이 적지 않다. 서울 역시 뉴타운 등 개발사업으로 주요 도로변 땅값은 평당 3,000만원을 넘어섰다. 강남 도로변에서는 평당 4,000만원 이하 매물을 찾기 힘들 정도다.

◇시장 침체에도 가격은 요지부동= 토지시장 역시 내년에 많은 악재를 가지고 있다. 보유세 개편은 ‘집 부자’ 뿐 아니라 ‘땅 부자’에게도 현재보다 많은 세금을 요구하고 있기 때문이다. 이와 함께 아파트 등 주택시장 침체에 따른 개발수요 감소도 악재로 작용할 전망이다. 이처럼 시장 여건만 놓고 보면 토지 값의 하락은 불가피하다.

그러나 현실은 그렇지 않을 것으로 보인다. 도시민의 농지 무제한 소유를 허용하는 개정 농지법이 내년 상반기에 시행된다. 기업도시 후보지 1~2곳도 곧 선정된다. 판교, 파주 등 대규모 택지개발사업도 계속되고, 신행정수도 이전 무산에 따른 충청권 개발 논의도 본격화될 전망이다. 각 지방자치단체가 추진중인 개발공약 역시 수를 헤아리기 어렵다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 “시중 부동자금이 400조원에 이르는 등 뭉칫돈이 여전히 갈 곳을 찾지 못하고 있다”며 “이 같은 상태에서 쏟아지는 각종 개발 정책은 토지시장에 투기적 가수요를 증폭시키는 결과를 초래하게 될 것”이라고 말했다. 결국 토지 값은 부동산시장 침체에 아랑곳 없이 강보합세를 보일 가능성이 높다는 것이다.

한국토지공사 연구개발처 김창수 박사는 “투자 자금의 토지시장 유입은 내년에도 지속될 것으로 예상된다”며 “특히 충남 지역이 2.3% 상승할 것으로 예상되는 등 수도권과 개발 호재 주변지역을 중심으로 국지적인 지가 상승세가 나타날 것”이라고 전망했다.

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<2005년 부동산시장 전망> <3·끝> 상가·펜션시장
● 상가-공급과잉 해소 등 난망
펜션·전원주택-레저수요 감소세 지속

상가ㆍ펜션 등 수익성 부동산 상품은 경기변화에 민감하게 반응한다. 때문에 올 한해 투자자들로부터 좋은 대접을 받지 못했다.
내년 역시 경제전망이 어두운 만큼 수익형 부동산 상품은 올해만큼이나 어려운 시기를 보낼 것으로 전망된다.

하지만 전문가들은 몇 년 앞을 내다보고 투자처를 물색한다면 내년이 오히려 싼값에 좋은 물량을 확보하는 기회가 될 수도 있다고 조언하고 있다.

◇상가시장, 동면 장기화할 듯

전문가들은 올해 상가시장을 옥죈 공급과잉 상황이 내년에도 좀처럼 해소되기 어려울 것으로 보고 있다. 특히 투자심리가 극도로 위축돼 있어 상가시장의 동면이 길어질 것으로 전망하고 있다.

김희선 부동산114 전무는 “불황과 부동산시장 침체, 건축물 분양에 관한 법률 시행 등으로 분양시장은 위축될 가능성이 크다”며 “상가의 입지, 배후 수요 등에 따라 분양률 양극화는 더욱 심화될 것”이라고 말했다.

상대적으로 안정적 투자처로 인식돼온 단지 내 상가조차 위축이 불가피할 것으로 예상된다. 지방ㆍ수도권의 경우 새 아파트 입주율이 뚝 떨어지면서 상가 수익률이 급락하고 있기 때문이다.

공급과잉으로 몸살을 앓고 있는 쇼핑몰은 투자처로서 이미 매력을 잃었다는 게 전문가들의 중론이다. 실제 차별화된 테마상가를 분양받은 경우에도 임차인을 구하기가 어려워 빈 점포가 양산되고 있으며 이로 인해 은행 이자조차 내기 어려운 상황이다.

근린상가는 전반적인 위축 속에 입지와 업종에 따라 수익률이 큰 편차를 보일 것으로 전망된다. 신설 역세권 등 신흥상권의 경우 투자처로 떠오를 가능성이 있지만 파급효과는 미미할 것으로 예상된다.

내년 4월 실시될 예정인 상가 후(後)분양 제도는 투자심리를 어느 정도 안정화하는 데 도움이 될 것으로 분석된다. 하지만 본격적인 투자심리 해동은 경기회복이 가시화된 이후에나 가능할 것으로 전망된다.

전문가들은 경기위축기에 맞는 차별화된 투자전략을 주문한다. 예전처럼 10% 이상의 높은 수익률을 기대하기가 불가능해짐에 따라 8% 정도의 수익률만 내도 우량 투자처라는 것. 상가114의 유영상 소장은 “장기적인 안목에서 본다면 시장침체기가 오히려 우량 물량을 싼값에 확보할 수 있는 좋은 기회”라며 “투자를 아예 포기하는 것은 바람직하지 않다”고 말했다.

◇펜션ㆍ전원주택, 침체 속 일부 햇볕

올해 주5일제 등의 테마로 펜션이 주목받을 것이라는 당초 예상과는 달리 경기위축으로 레저 수요가 감소하면서 펜션시장이 극심한 침체를 겪었다.

경기회복이 어려울 것으로 보이는 내년에도 펜션시장이 호황기를 맞기는 어려울 것이라는 전망이 우세하다. 사실상 중단된 신규 분양도 꽁꽁 얼어붙을 가능성이 높다.

내년 상반기부터 적용되는 숙박업 신고 의무화 조치가 상품별 차별화를 가속화할 것으로 보인다. 7실 이상의 펜션은 숙박업 신고가 의무화됨에 따라 펜션의 대형화ㆍ단지화 경쟁이 촉발되고 개별 펜션시장의 고급화도 빨라질 것으로 예상된다. 이에 따라 수익률이 추가 하락, 시장침체를 부채질할 것으로 분석된다.

지역별 편차도 심해져 동계올림픽 후보지로 다시 선정된 평창은 투자자들의 눈길을 끌 것으로 전망된다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “강원도의 경우 사계절 휴양지로 인식되고 있는 만큼 상대적으로 가동률이 높다”며 “동계올림픽 후보지로 다시 선정된 평창이 유망 투자처로 떠오를 가능성이 높다”고 말했다.

펜션에 비해 환금성이 떨어지는 전원주택시장의 경우 경기불황의 장기화로 투자자의 관심？밖으로 밀려났다. 다만 내년부터 농지법 개정으로 도시민의 농지소유 제한이 크게 완화되면 양평ㆍ여주 등 수도권 일부 지역이 투자처로 편입될 가능성은 있다.

우현수 전원클럽 대표는 “경기침체로 전원주택시장의 회복을 기대하기 어려울 것”이라며 “일부 유망지와 고급단지는 차별화를 보일 것”이라고 말했다. [자료원 : 서울경제]