[임형백] 2012년 부동산 시장의 전망과 변수

[코주부]

무엇보다 지난 2011년의 부동산 시장은 전문가들도 예측하지 못한 약세가 이어졌고 예측도 어려웠다는 점이 지적되어야 한다. 부동산이 안정적인 자산이었던 시기에는 부동산의 가격상승이라는 전제하에, 재테크의 관점에서 부동산 시장을 해석하면 되었다. 사실 예측이 별로 필요하지 않았다.

그러나 부동산이 안정자산으로의 지위를 상실하고 소비자들의 반응이 달라지면서, 예측이 어려워졌다. 2012년에도 2011년의 추세가 대체로 유지될 것으로 보이나 부동산 시장을 예측하는 것은 어려우며, 특히 재테크의 측면에서 부동산에 관심을 가졌던 사람들에게는 혼란과 불안을 가져다 줄 것이다. 필자도 다른 사람들처럼 2012년의 큰 흐름은 예상할 수 있겠지만, 그 이외에는 ‘시계제로’ 상황이다.

<표1>2011년 부동산 시장과 2012년 이후의 부동산 시장의 단기변수ㆍ장기변수

2012년 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 예상되는 단기변수를 살펴보자. 장기변수는 특수한 경우가 발생하지 않는다면, 2012년에도 부동산 시장에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 판단되며, 지면의 제약상 다루지 않는다.

1. 소비자들의 구매심리이다. 사회심리의 집단역동이론 중 ‘동조이론(同調理論)’ 있다. 동조는 개인이 집단의 의견을 따라가는 것을 말한다. 보통 사람들은 개인의 의견보다는 집단의 의견이 정확하다고 생각한다. 그리고 다수의 의견에서 이탈하면 배척을 당할 것이라는 생각이 판단을 흐리게 한다.

즉 동조는 ①정보적 영향, 정보와 확신의 부족이 원인이 되어 다른 사람의 의견이나 행동을 따르게 되는 것과 ②규범적 영향, 조직의 일원으로서 주위사람들과 뜻을 같이 하지 않으면 안 된다는 생각이 상호상승작용하여 나타난다.

한국에서 가장 큰 재화는 아파트였다. 더구나 이 재화는 구입하여 소비하는 동안 그 가치가 하락하는 것이 아니라, 소비하는 동안 오히려 가치가 증식되었다. 소비에 지루해지면 더 좋은 아파트로 옮기는 것이 가능했고, ‘묻지 마’ 투자가 대세였다. 부동산이 일반적인 재화와는 다른 특성을 가지는 비정상적인 재화였던 것이다. 그런데 지난해는 구매자의 ‘脫동조 현상’이 두드러진 해였다. 반면 부동산 가격은 약 4년간 꾸준히 하락하였다. 문제는 구매자들의 매수심리가 어느 시간에 어느 정도 움직이느냐이다.

2. 신도시개발의 중단이다. 이는 2기 신도시의 실패에서 기인한다. 1990년의 1기 신도시가 집값 안정에 기여했다는 평가를 받았고, 2000년대 들어 집값이 폭등하자 정부는 2기 신도시를 개발하기 시작했다. 그러나 인구감소, 1-2인 가구 증가, 출산율 감소, 가처분 소득 감소 등 사회적 추세가 이미 변하였는데도, 동일한 방법으로 접근한 것이 문제였다.

2기 신도시는 60만 가구규모로 서울에서 30~50㎞ 떨어진 외곽에 주거지 중심으로 개발되었다. 전체 면적에서 상업, 업무지구가 차지하는 비율은 평균 3~7%에 불과하며, 접근성이 나쁘고 SOC도 부족하다는 것이 약점으로 지적되어 왔다.

<그림1>수도권 1ㆍ2기 신도시 위치

더구나 이명박 정부는 부동산 경기를 부양하겠다면서, 동시에 모순된 정책을 내놓았다. 서민층을 의식하여 2018년까지 80만 가구를 공급하겠다는 보금자리주택이다. 문제는 서울 강남 세곡, 서초 우면, 고양 원흥, 하남 미사 등 4개 지구의 입지에서 알 수 있듯이, 판교·위례신도시 등 몇몇 2기 신도시를 제외하면, 보금자리주택이 오히려 2기 신도시보다 입지에서 비교우위를 가진다. 더구나 규모도 80만 가구로 2기 신도시보다 크다.

결국, 국토해양부는 330만 m² 이상 규모로 지정해 계획적인 도시개발을 추진하는 신도시 사업을 수도권에서는 잠정 중단하겠다고 밝혔다. 국토부 고위 관계자는 “수도권에서 신도시 추가 지정은 없다”며 “잠정적으로 2017년까지 국책사업으로 신도시 신규 개발을 추진하거나 지방자치단체의 330만 m² 이상 대규모 택지개발 사업을 승인하지 않을 방침”이라고 말했다.

정부의 이 같은 주택정책 변화에 따라 기존에 추진하던 신도시 계획도 잇따라 중단되고 있다. 국토부는 경기도 고양시 일산신도시와 파주시 사이에 수도권 최대 규모로 추진 중이던 ‘JDS지구’ 신도시 사업을 중단시켰다. 이 사업은 경기도와 고양시가 주도해 일산동구 장항동과 일산서구 대화동 송포동 송산동 일대에, 규모 2816만 m²(약 853만 평)에 사업비로 35조 원 이상을 투입하여 친환경적인 신도시를 만드는 계획이었다.

또 기존에 개발하기로 한 신도시 사업지도 개발 일정과 규모를 전반적으로 재정리해 속도를 조절하기로 했다. 1970년대 이후 40년간 대규모 주택공급의 핵심 수단이었던 신시가지와 신도시의 효용가치가 떨어졌기 때문이다. 급속한 고령화와 출산율 저하로 2018년경부터는 인구가 줄어들 것으로 추정되는 데다 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 극심한 장기불황에 빠져 신도시 사업의 수익성이 크게 악화되었기 때문이다.

제4차 국토종합계획 수정계획(2011~2020년)에서는 도시발전 전략을 신도시 개발에서 도시 재생을 통한 ‘압축도시’(Compact City)로 바꾸겠다고 밝혔다. 압축도시는 신도시로 도시의 외형을 넓히면서 주택을 공급하던 팽창ㆍ확장 위주의 주택 정책이 구도심을 되살리는 방식으로 ‘방향 전환’이며, 사실상의 ‘신도시 포기 선언’이다.

3-1. 정부의 경기부양책이다. 정부는 「주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안(12ㆍ7 부동산 대책)」을 내놓았다. 이명박 정부가 참여정부 이후 금기처럼 여겨졌던 강남 3구와 다주택자에 대한 규제를 푼 것은, 그만큼 부동산 시장이 침체되었다는 반증이다. 강남3구 투기과열지구 해제, 재건축 초과이익부담금 2년 부과 중지, 전세임대 확대 및 생애최초주택 구입자금대출 확대 등을 골자로 하고 있다.

그동안 투기과열지구에서는 조합원 지위를 양도할 수 없고, 전매제한기간도 다른지역(1-3년)보다 긴 3-5년이었다. 22일 9년 만에 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)가 투기과열지구에서 해제되었다. 그러나 시장에 대한 영향력은 크지 않아 보인다.

다주택자에 대한 양도세 중과세 제도도 시행7년 만에 영구 폐지된다. 참여정부 때인 2004년 도입된 양도세 중과세 제도는 2주택 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 50%, 3주택 이상 보유자는 양도차익의 60%를 세금으로 부과하도록 한 제도이다. 그러나 양도세 중과제도는 2009년부터 주택시장 침체로 유예되어 왔기 때문에, 폐지되어도 당장 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이다.

더구나 실물경기가 침체되고 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 등의 금융규제가 남아 있어 기대만큼의 효과는 나지 않을 것이다. 이미 정책에 대한 평가도 양분되고 있으며, 시장의 반응도 기대보다는 못하다.

3-2. 선거기간에 인위적인 부동산 경기 부양책이 나올 수도 있다. 현재에도 국회에는 부동산 관련한 여러 법이 계류중이다. 주택법개정안은 25일 통과되었지만, 일부 법안은 4월 총선을 앞두고 관련 법안 처리가 힘들 것으로 예상된다.

반면, 2012년 4월은 총선이 있고 12월에는 대선이 있다. 여ㆍ야의 후보들은 득표를 위하여 카드를 내놓을 것이다. 더구나 지금 여당과 야당은 정책경쟁보다는 포퓰리즘 경쟁을 하고 있으니 말이다. 선거에 득표를 의식한 어떤 부동산 정책과 개발공약이 나올지도 지켜보아야 한다.
  

한편, 이미 정부의 정책에 대한 시장의 평가는 차갑고 기대했던 반응도 나타나지 않고 있다. 더구나 내년 총선과 대선에서는 공약이 서민층을 의식한 복지에 집중된다면, 부동산 경기부양책의 시장에 대한 영향력은 감소될 것이다.

3-3. 한편 서울시의 경우에는 정부정책과 서울시 정책이 대립된다. 정부나 서울시 모두 표면적으로는 서민을 위한 정책이라는 점을 내세우지만, 그 해법은 전혀 다르다. 정부(국토해양부)는 규제완화 정책을 펴고, 서울시는 공공성을 내세운 재건축 심의 강화로 맞서고 있다.

그동안 정부는 ‘건설ㆍ부동산 경기 활성화’를 통해 전ㆍ월세 시장 및 서민주거 안정을 추진해왔다. 반면 박원순 서울시장의 정책기조는 ‘보존형 재정비’이다. 서울시는 전면 철거 후 재개발에 반대하고, 원주민들의 재개발 후 정착 등 현실적인 원주민의 주거 복지에 초점을 맞출 것이다. 이러한 서울시의 재건축ㆍ재개발 공공성 강화 방침은 국토해양부가 추진해온 주택정책과 정면으로 배치된다. 
 

박원순 서울시장의 임기는 2014년 6월까지이다. 2011년 11월에는 임대주택 공급 확대를 주장하는 박원순 서울시장에 대하여, 주택공급 전반 확대를 주장하는 권도엽 국토해양부 장관이 먼저 포문을 열었다. 「주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안(12ㆍ7 부동산 대책)」에 대하여는 서울시가 정부에 대하여 포문을 열었다. 

한편, 부동산 시장에 ‘박원순 리스크’가 팽배하자, 11월 24일에는 서울시가 ‘재건축ㆍ재개발에 대하여 인위적인 속도 조절에 나서지 않겠다면서 진화에 나섰다. 그러나 서울시는 강남구 개포동 개포주공2-4단지와 개포시영 재건축정비구역 지정을 보류하면서 소셜믹스, 디자인 다양성, 기부채납공원 배치 등의 문제를 지적했다. 15일에는 제21차 도시계획위원회에서 서초구 방배동 경남아파트의 종(種) 상향 안건을 보류했고, 인근 삼익아파트는 최고 층수를 29층에서 26층으로 낮추어 통과시켰다. 16일에는 앞으로 재개발ㆍ재건축 등 정비구역을 지정할 때 주요 산, 공원과 가깝거나 개발제한구역(그린벨트) 인접지는 조망권, 녹지축, 통경축(通經軸: 조망 등을 확보할 수 있는 열린 공간)을 확보토록 할 방침이라고 밝혔다. 

서울시에서 소셜믹스(social mix)는 결국 소득계층을 혼합적으로 배치하고 분산시킴으로써 각 소득계층간의 갈등을 최소화하고 사회통합을 추구할 것이다. 문제는 소셜믹스와 사업성이 상쇄효과(trade-off)를 가지기 때문에 정책에 반영하기가 쉽지 않다는 것이다.
  

반면 임대주택과 공공커뮤니티시설 기부채납 등을 충실히 이행한 송파구 가락시영아파트의 경우 재건축이 가결되었을 뿐 아니라, 오히려 가락시영은 용도지역이 2종에서 3종으로 변경되면서 용적률이 234%에서 285.98%로 51.98% 올랐다. 가락시영은 정비구역 면적이 40만 5782.4㎡이며, 현 6600채에서 8903채의 단지로 변신한다.

<표1>서울 주요 재건축 사업 승인 현황

이명박 대통령이 서울시장으로 있던 2002년 도입된 뉴타운은, 현재까지 총 35개, 245개 구역, 면적 27㎢이다. 하지만, 구역마다 여건이 다르고, 이후 지가 상승, 투기 세력, 금융위기, 원주민의 추가 부담금 등으로 인하여, 조합원들 사이에도 대립이 심하다.

박원순 시장은 22일 간담회에서 “내년 1월 중에 뉴타운종합계획을 발표한다”고 했다. 박원순 시장이 내세우는 ‘공공성’이 일관되게 반영될 것으로 보인다. 이에 따라 전면 철거 후 재개발 방식을 추진하지 않고 다양한 방식이 적용될 수 있으며, 이 경우 옥석이 구분될 것이다.

한편 서울시의 2012년 예산은 21조 7973억원이다. 하지만 박원순 서울시장이 조정할 수 있는 예산은 5-10% 정도이며, SH공사의 부채는 16조원이다. 이런 상황에서 뉴타운ㆍ재개발ㆍ재건축을 속도 조절하면서 2014년 6월까지 공공임대주택을 8만 가구를 공급하는 것은 힘들다.

<표2>서울시 뉴타운 추진현황            

또, 서울시는 1억 5000만원 이하 전세 주택을 대상으로 보증금의 30%(최대 4500만 원)를 직접 세입자에게 지원하는 주거정책을 추진한다. 또 공공임대주택 8만 채 건설 외에 기존 주택을 활용한 ‘장기안심주택’을 제시했다. 그러나 이 정책은 예산 뿐만 아니라 형평성의 문제도 제기될 수 있다.

4. 국지성 호재이다. 수도권은 커다란 호재가 없는 반면 지방은 혁신도시 이전 등 호재가 있어, 수도권의 약세와 지방의 강세는 계속될 것으로 전망된다. 오히려 수도권은 제2기 신도시의 미분양과 건설회사의 자금난이 악재로 작용할 수도 있다.

기획재정부는 최근 GTX(수도권광역급행철도) 3개 노선(일산-수서ㆍ동탄, 송도-청량리, 의정부-금정)과 여주-원주 복선전철사업을 예비 타당성 조사 대상사업으로 최종선정했다. GTX 3개 노선이 이미 국가철도망구축계획에 반영되었기 때문에 이번 예비 타당성조사 대상사업 선정은 GTX착공을 위한 사전 절차로 볼 수 있고, 이르면 2013년 9월 건설공사가 시작될 것으로 기대된다.

경기도 광주시와 강원도 원주시를 연결하는 56.95㎞의 제2영동고속도로가 2011년 11월 11일 착공되었고, 2016년 11월 개통될 것으로 예상된다. 원주시, 여주군, 양평군이 수혜지역에 포함된다. 제2영동고속도로는 장기적으로는 강원도로 이전하는 공공기관과 평창동계올림픽과도 상승작용을 가져올 것이다.

세종시에는 2012년 12월까지 총리실 이전이 완료된다. 전국의 10개의 혁신도시도 평균공정률이 50% 정도여서 1단계(2007-2012년) 공사 및 입주가 지연되고는 있으나, 공공기관의 지방이전은 계획대로 추진된다. 공공기관의 입주, 여수엑스포, 광주유니버시아드 등은 부동산 시장에 국지적 호재로 작용할 것이다.

5. 대외적인 불안요소이다. 2009년은 서브프라임, 2011년은 유럽발 금융위기가 부동산 시장에 영향을 주었다. 김정일의 사망은 북한과의 접경지대에 단기적으로 부정적 영향을 줄 수는 있으나 크지 않을 것으로 판단된다. 한국은 이미 북한에 대하여 경제적ㆍ심리적 우위를 점하고 있으며, 1994년 김일성 사망 때 이미 내성이 생겼다. 문제는 앞으로 예상밖의 대외적인 불안요소가 발생할 수 있다는 점이다. 북한의 정세급변 이외에, 유럽재정위기, 미국의 對이란제재도 영향을 줄 수 있다.