재건축 재개발 양도세 일반세율 적용시점.

안 내도 되는 세금 내고 계시지는 않습니까? 얼마 전 지인으로 부터 양도세 의뢰가 들어왔습니다. 내용인 즉 2005년 4월 관리처분인가 획득한 재건축 사업지인데, 잔금을 05년 8월에 하였고 입주를 올해 9월에 할 예정이다. 그리고 거주하고 있는 주택이 한채 있다. 그런데 완공 후 새 아파트로 이주하고 싶은데 둘 다 비과세 할 수 있는지 조언 부탁한다는 내용이 였습니다. 제 지인만의 문제는 아닌것 같아서 공론해서 칼럼을 쓰게 되었습니다.일단 입주권과 분양권의 차이를 개념정리 할 필요가 있겠습니다. 입주권은 말 그대로 주택을 입주할 수 있는 권리입니다. 물권이면서 채권의 성격도 가지고 있지요. 쉽게 말하자면 조합원이 가지는 주택을 입주 할 수 있는 권리입니다. 제일 중요한 부분은 주택 수로 산정을 하지만 입주권은 매도시에 일반세율 적용한다는 것입니다. 이 내용은 집고 들어갈 필요가 있습니다. 이미 주택이 있는 자가 입주권을 가지고 있다면 입주권 매각시엔 일반세율을 기존주택 매각시엔 1가구 2주택 중과세를 한다는 내용입니다. 다주택자에겐 세금을 중과하고 실소유자인 원조합원에게는 기회를 준다는 내용입니다. 그럼 분양권은 무엇인가요? 채권의 개념으로 볼 수 있습니다. 공산품을 사듯이 분양계약서를 통해 아파트를 사게 되니 주택이 아닌 권리이고, 그러다 보니 주택이 가지는 비과세 규정에서 제외됩니다. 하지만 권리 이기 때문에 주택 수에는 산정 안 한다는 것입니다. 쉽게 풀자면 K라는 사람이 주택은 없고 분양권만 3개 있다 해도 주택 수는 '0' 이다라는 것입니다. 반대로 입주권은 K씨가 주택은 없고 입주권만 3개 있다면 주택 수는 3개라는 것입니다. 단 ,단서가 있습니다.  2006.1.1 이전에 관리처분인가를 획득한 사업지에 있는 입주권은 주택 수에 산정하지 않는다 입니다. 위에 제가 말씀드린 것은 2006년1월1일 이후 관리처분 또는 취득 한 물건은 주택 수 산정을 하지만 매각시 일반세율 적용한다였구요. 쉽게 정리하자면 입주권을 주택 수로 판단하는 기준은 2006년 1월 1일 이후에 관리처분인가 또는 그 전에 인가 획득 하더라도 2006.1.1 이후에 취득한것도 마찬가지로 주택 수 산정한다 입니다. 그럼 그런 규정이 도정법의 다른 2개의 사업, 즉 도시환경정비 사업과 주거환경개선 사업에도 적용되느냐? 답은 '아니다' 입니다. 위에 말씀드린 입주권의 규정은 재건축과 재개발에서만 해당되는 내용입니다. 위의 두 사업은 지면 관계로 다음 시간에 연재 하기로 하겠습니다. 그럼 제 지인의 문제를 해결해 보겠습니다. 기존 주택이 비과세에 해당 되고요. 3년 보유 2년 거주했구요. 입주권은 지금 팔면 일반세율이지만 둘 다 안 낼 수도 있습니다. 준공일자 또는 사용승인일 이후 부터 승계 재건축 조합원은 주택 보유기간을 카운터합니다. 그러하다면 새 아파트가 준공을 받게 되면 조세특례에 의해서 한시적인 2주택이 됩니다. 기존주택을 먼저 조합아파트 승인일 이후에 팝니다. 거주지 변경을 목적으로 말입니다. 그후에 조합아파트에서 살면서 비과세 요건 채우면 두 채다 비과세가 됩니다.  그럼 새 아파트에 살면서 두채다 비과세로 매각 가능합니다. 해결되었지요. 지금 제 친한 지인이 칼럼을 보면서 흐뭇해 할 표정을 생각하니 저도 기분 좋아지네요.