■ 공동명의 임차인 누구에게 임대보증금을 반환해야 할까?

[운영자]

■ 공동명의 임차인 누구에게 임대보증금을 반환해야 할까?

임대인 A는 보유중인 아파트를 신혼부부인 B와 C에게 2년간 공동임대를 하였는데, 임차인 B와 C가 공동명의 계약을 원해서 공동명의로 임대차계약을 체결했습니다. 임대인 A는 임대기간 만료 전에 임대차를 갱신할 의사가 있는지 임차인에게 물어보았는데 B와 C는 그 사이 부부관계가 파탄에 이르게 돼 갱신할 의사가 없다고 했습니다. 게다가 B는 임대보증금을 B가 부담했으니 임대기간 만료 시 B에게 임대보증금 전액을 반환해 달라고 요구를 했습니다. 임대인 A는 임대차계약은 B, C 공동명의로 했는데 임대보증금을 B에게 지급해도 문제가 없는지 고민을 하고 있습니다. 오늘은 이에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

공동임대인 즉 임대인이 여럿인 경우의 보증금반환채무는 성질상 가분성을 갖고 있음에도 대법원 판례가 불가분채무로 해석하는 대표적인 경우에 해당합니다. 다수당사자 관계에서 불가분채무란 채권자와의 관계에서 채무자 각자가 전체 채무를 이행해야 하므로 채권자는 채무자 누구에게든 전체 채무의 이행을 청구할 수 있고 다수의 채무자들은 서로 간에 인적 담보의 기능을 갖게 됩니다.

판례는 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인인 공유자가 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라고 봅니다. 공유자 수인은 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이므로 그 보증금반환채무는 가분채무로 볼 것이 아니라 성질상 불가분 채무로 봐야 한다고 판단했습니다.

판례가 임대보증금반환채무를 불가분채무로 판단한 이유는 임대보증금을 반환 받아야 하는 임차인을 보호하고자 하는 취지가 담겨 있습니다. 즉 공동임대인 각자가 임차인과의 관계에서는 전체 채무를 이행할 의무를 부담하도록 해 임차인이 공동임대인 중 누구에게든 임대보증금 전액을 청구할 수 있도록 한 것입니다.

임대인 A의 사례에 대법원 판례가 적용될 수 있을까. 대법원 판례와 본 사례는 비슷한 듯 보여도 중요한 부분에서 사실관계를 달리합니다. 즉 판례는 임대인이 여러명인 경우였다면 사안은 임차인이 여러 명인 경우로서. 판례는 임대인이 여러명인 경우 임대보증금반환채무를 불가분채무로 해석했으나 임차인이 여럿인 경우 임대보증금반환채권이 불가분채권에 해당하는 것인지에 대해서는 명확한 대법원 판례가 없습니다.

불가분채권은 채권자가 수인인 경우 각 채권자가 모든 채권자를 위해 이행을 청구할 수 있고 채무자가 각 채권자에 대한 이행은 모든 채권자에게 효력이 있습니다.

다만 하급심판례에서 공동임차인의 임대보증금반환채권이 불가분채권인지에 대해 판단한 사례가 있습니다. 하급심판례에서는 공동임대인의 보증금반환채무, 공동임차인의 차임지급의무를 불가분채무로 보는 근본적인 이유는 불가분채무로 볼 때 채권확보에 유리하기 때문인데 임대보증금반환채권을 불가분채권으로 보게 되면 오히려 채권확보에서 불리할 뿐 아니라 처분도 제한받게 된다는 점에서 임대보증금반환채권은 불가분채권으로 볼 수 없다고 판단했다. 일응 타당하다고 본다. 라고 판결했습니다.

따라서 사례에서 임대인 A 입장에서는 원칙대로 임대보증금반환채권을 가분채권으로 보고 예외적인 사정 즉, 특약 등으로 불가분채권으로 볼만한 특별한 사정이 없다면 공동임차인에게 나눠서 지급하거나 공동임차인의 합의가 있을 때에 한해 공동임차인 중 어느 일방에게 지급하는 것이 안전하다. 할 것입니다.

※ 참조

■ 민법

제2관 불가분채권과 불가분채무

■ 민법 제409조(불가분채권) 

채권의 목적이 그 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 불가분인 경우에 채권자가 수인인 때에는 각채권자는 모든 채권자를 위하여 이행을 청구할 수 있고 채무자는 모든 채권자를 위하여 각채권자에게 이행할 수 있다.

■ 민법 제410조(1인의 채권자에 생긴 사항의 효력) 

①전조의 규정에 의하여 모든 채권자에게 효력이 있는 사항을 제외하고는 불가분채권자중 1인의 행위나 1인에 관한 사항은 다른 채권자에게 효력이 없다.
②불가분채권자중의 1인과 채무자간에 경개나 면제있는 경우에 채무전부의 이행을 받은 다른 채권자는 그 1인이 권리를 잃지 아니하였으면 그에게 분급할 이익을 채무자에게 상환하여야 한다.

■ 민법 제411조(불가분채무와 준용규정) 

수인이 불가분채무를 부담한 경우에는 제413조 내지 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조 및 전조의 규정을 준용한다.

■ 민법 제412조(가분채권, 가분채무에의 변경) 

불가분채권이나 불가분채무가 가분채권 또는 가분채무로 변경된 때에는 각채권자는 자기부분만의 이행을 청구할 권리가 있고 각채무자는 자기부담부분만을 이행할 의무가 있다.

■ 민법 제413조(연대채무의 내용) 

수인의 채무자가 채무 전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자1인의 이행으로 다른 채무자도 그의무를 면하게 되는 때에는 그 채무는 연대채무로 한다.

■ 민법 제414조(각연대채무자에 대한 이행청구) 

채권자는 어느 연대채무자에 대하여 또는 동시나 순차로 모든 연대채무자에 대하여 채무의 전부나 일부의 이행을 청구할 수 있다.

■ 민법 제415조(채무자에 생긴 무효, 취소) 

어느 연대채무자에 대한 법률행위의 무효나 취소의 원인은 다른 연대채무자의 채무에 영향을 미치지 아니한다.

■ 민법 제422조(채권자지체의 절대적 효력) 

어느 연대채무자에 대한 채권자의 지체는 다른 연대채무자에게도 효력이 있다.

■ 민법 제424조(부담부분의 균등) 

연대채무자의 부담부분은 균등한 것으로 추정한다.

■ 민법 제425조(출재채무자의 구상권) 

①어느 연대채무자가 변제 기타 자기의 출재로 공동면책이 된 때에는 다른 연대채무자의 부담부분에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.
②전항의 구상권은 면책된 날 이후의 법정이자 및 피할 수 없는 비용 기타 손해배상을 포함한다.

■ 민법 제426조(구상요건으로서의 통지) 

①어느 연대채무자가 다른 연대채무자에게 통지하지 아니하고 변제 기타 자기의 출재로 공동면책이 된 경우에 다른 연대채무자가 채권자에게 대항할 수 있는 사유가 있었을 때에는 그 부담부분에 한하여 이 사유로 면책행위를 한 연대채무자에게 대항할 수 있고 그 대항사유가 상계인 때에는 상계로 소멸할 채권은 그 연대채무자에게 이전된다.
②어느 연대채무자가 변제 기타 자기의 출재로 공동면책되었음을 다른 연대채무자에게 통지하지 아니한 경우에 다른 연대채무자가 선의로 채권자에게 변제 기타 유상의 면책행위를 한 때에는 그 연대채무자는 자기의 면책행위의 유효를 주장할 수 있다.

■ 민법 제427조(상환무자력자의 부담부분) 

①연대채무자중에 상환할 자력이 없는 자가 있는 때에는 그 채무자의 부담부분은 구상권자 및 다른 자력이 있는 채무자가 그 부담부분에 비례하여 분담한다. 그러나 구상권자에게 과실이 있는 때에는 다른 연대채무자에 대하여 분담을 청구하지 못한다.
②전항의 경우에 상환할 자력이 없는 채무자의 부담부분을 분담할 다른 채무자가 채권자로부터 연대의 면제를 받은 때에는 그 채무자의 분담할 부분은 채권자의 부담으로 한다.