'이제 집값은 정말 하락하는 걸까' 대구 등 지방에서 미분양 주택이 발생한 데 이어 광명, 안양 등 수도권에서도 일부 단지 아파트 가격이 하락하면서 시장의 해석이 분분하다. 대출 규제 여파로 인한 일시적 현상이라는 분석과 이미 주택시장이 정체기에 접어들었기 때문이라는 주장이 엇갈리는 것. 분양 현장에서 다년간 수천 명의 고객을 상담하며 대중심리가 부동산시장에 미치는 영향을 분석한 이현철 아파트사이클연구소장은 이미 주택시장이 정체기에 들어섰다고 분석했다. 그는 대부분의 전문가와는 달리 2018년 발표된 9·13대책 이후 주택시장 상승을 예견한 인물로 유명하다. 앞으로 집값은 어떤 흐름을 나타낼까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 이현철 아파트사이클연구소장과 함께 최근 주택시장 움직임을 진단해봤다.
강남은 상승, 강북은 보합…시장 양극화 이유는
▶조한송 기자 최근 통계 얘기를 보면 외곽부터 상승률이 둔화, 일부 지역은 보합세로 나타납니다. 반면 강남은 여전히 상승세가 유지되고 있고요. 양극화된 시장 상황을 어떻게 분석하면 좋을까요.
▶이현철 아파트사이클 연구소장 임대차 3법이 없었다면 시장이 더 크게 양극화됐을 거라고 봐요. 상승장이 이어지면 자금 여력이 없는 분들부터 매수를 포기하죠. 그래서 인기 있는 아파트 중심으로만 매수세가 유지되면서 양극화되거든요. 그런데 이 임대차 3법으로 전세난이 생기면서 비인기 지역 단지도 가격이 올랐어요.
지금은 상승장 거의 끝 무렵이에요. 인기 지역은 자금 여력이 되는 분들이 아직 시장 상황이 나쁘지 않다고 판단해서 매수하는 거죠. 그래서 이전에도 거래량은 줄지만 간간이 신고가가 이루어질 거라고 봤고요. 강남이 지금 그런 상황입니다. 상승세가 유지되려면 신고가 이후 다음 매물의 호가가 올라야 하거든요. 그런데 지금은 이전과 달리 호가가 오르지 않아요. 신고가가 체결됐음에도 매매 호가가 오히려 더 낮은 경우도 있어요. 실제로 지금 반포동 소재 '아크로리버파크'도 85㎡가 45억원에 거래가 체결됐는데 39억~ 40억원대 매물이 있어요. 그래서 앞으로 지금처럼 계속 신고가가 이어지지는 않을 거라고 봅니다.
▶조한송 기자 최근에 매매 가격이 하락한 지역이 눈에 띕니다. 광명, 동두천 등이 있는데요 이런 지역들에서 나타나는 공통적인 특징 같은 게 있나요?
▶이현철 아파트사이클 연구소장 동두천은 인기 지역은 아닌데 풍선 효과 때문에 올랐어요. 투자를 정말 좋아하는 분들이 동두천 주택을 집중적으로 매수한 거죠. 지금 같은 경우는 그런 상황이 아니니, 즉 매수자가 달라붙지 않으니까 하락하는 겁니다. 투자자가 몰리면 먼저 산 사람은 일단 돈을 벌었으니 빨리 빠져나가기 위해 매물을 내놔요. 여기서 받아주는 사람이 없으면 매물이 쌓이는 거죠. 그러면 뒤늦게 뛰어든 사람도 겁이 나니까 매물을 계속 내놓는 상황이 벌어져요. 그래서 투자자들에 의해서 인위적으로 오른 지역은 가격이 더 많이 하락합니다.
이와 달리 광명은 경기도 핵심 지역입니다. 정체기에서는 원래 어떤 단지는 신고가에 거래되고 어떤 단지는 하락하기도 해요. 호가가 변했는지를 봐야 하는데 광명역 인근 신축 아파트 호가가 크게 변하지 않았어요. 하락세로 바로 연결되는 분위기는 아니라는 거죠. 경기도나 서울은 호가가 여전히 높아요. 한두 개씩 급매물이 거래되거나 신고가가 체결되는데 추세로 연결되지는 않아요.
거래절벽을 둘러싼 다양한 해석들
▶조한송 기자 거래량이 워낙 적은 상황에서 몇 건의 하락 거래로 침체기로 해석할 수 있느냐는 의견이 있기는 합니다. 매수 심리는 여전한데 대출 규제 등 인위적인 상황으로 거래가 막혔기 때문에 나타나는 현상이라는 거죠.
▶이현철 아파트사이클 연구소장 시장에는 이미 대출 규제 한참 전부터 거래량이 줄어드는 신호가 있었어요. 매수세가 있는 것은 맞습니다. 이 사람들이 '내가 샀을 때보다 집값이 더 오를 것이다'란 확신이 있을 때 사는 거거든요. 근데 이제는 그 확신이 점점 줄고 있어요. 매수 열기는 있지만 이들이 확 달려가서 행동으로 옮기기에는 부담스러운 상황이라는 겁니다. 그래서 거래량이 줄고 있는 거지 일시적인 대출 규제 등의 영향이 아니에요. 지속된 부동산 대책의 누적 효과도 서서히 나타나고 있고요.
▶조한송 기자 대선을 앞둔 관망세로 거래량이 줄었다는 해석도 있기는 합니다.
▶이현철 아파트사이클 연구소장 네. 맞습니다. 그런데 사실 정부를 잘 이해하지 못해서 나오는 견해라고 봐요. 선거 때가 되면 집값이 상승한다는 얘기가 많잖아요. '선거는 무조건 집값 상승' 이런 등식을 생각하면 안됩니다. 뭔가 지역 주민들에게 혜택을 줘야 표를 얻을 수 있을 거다. 이런 논리거든요. 근데 그거는 전제가 있어요. 시장이 안정적일 때 가능하다는 거예요. 물론 시장이 안정적일 때는 정부 입장에서도 그렇고 여러 측면에서 집값이 약간 상승하는 것이 좋아요. 그래서 정부도 부양책을 내놓을 수 있어요. 근데 문제는 지금 시장 상황은 그렇지 않다는 거예요. 대선 후보 공약 사항만 봐도 유주택자에게 혜택을 주는 정책을 막 내놓는 상황이 아니에요. 야당 후보도 250만호 공급 얘기하는데 이게 상승 요인일까요? 양도세 완화도 한시적으로 적용하겠단 얘깁니다. 따져보면 시장에 상승을 일으킬만한 정책적인 요소도 많지 않아요.
입주 물량 부족하다는데 전세 매물 쌓이는 이유
▶조한송 기자 요즘 전세 매물이 쌓인다는 분석이 있던데 원인을 어떻게 분석하시나요?
▶이현철 아파트사이클 연구소장 저는 가격 저항 때문이라고 봐요. 임대차 3법 시행 1년 동안 전셋값이 지난 박근혜 정부 때 5년 동안 오른 것보다 더 많이 올랐어요. 임차인은 전세보증금이 갑자기 늘어나면 감당이 안 돼요. 전세 자금 대출을 추가로 받아야 하는 데 가계 부담이 너무 높아지죠. 전문가들이 착각하는 게 강남 등 실수요자들이 살고 싶은 집으로 몰린다고 하잖아요. 그것도 임차인이 어디까지나 가용 범위 내에서 고려하는 거예요.
▶조한송 기자 이분들이 어딘가로 또 옮겨가기는 해야 하잖아요.
▶이현철 아파트사이클 연구소장 강남에서 살고 싶어도 강남을 벗어날 수밖에 없죠. 점차 밀려나는 거예요. 제가 이렇게 얘기하면 또 집이 부족하지 않냐고 하는 분들 있어요. 그건 착각이에요. 지금 집은 남아돌거든요. 외곽으로 임차인이 밀려가더라도 들어갈 집은 충분히 있어요. 그래서 지금 매물이 쌓이는 거예요. 가격 저항이 매우 큰 거죠.
▶조한송 기자 앞으로 전세시장 추이는 어떻게 보시나요.
▶이현철 아파트사이클 연구소장 전세는 앞으로 어느 정도 안정권에 들어설 확률이 굉장히 높아요. 지금 서울만 약하지 경기도권이나 외곽은 입주 물량이 충분히 있어요. 그래서 그쪽으로 이동하는 분들이 꽤 있어요. 여기서 따져볼 게 내년에 입주 물량이 줄어서 전셋값이 오른다고 하잖아요. 지금도 서울은 입주 물량은 아주 적어요. 같은 논리면 지금 전세가 쌓일 이유가 없죠.
지금 입주를 맞이한 곳을 가보면 옛날하고 양상이 달라요. 입주 기간이 보통 2~3달입니다. 임대차 3법 시행 이전에는 3~4개월이면 입주가 마무리됐어요. 그런데 지금은 안 끝나요. 입주장에서 전세가율이 떨어지더라도 40%대로 맞춰졌는데 지금은 20~30%대까지 나와요. 급한 사람이 전세보증금을 막 떨어뜨리는 거죠. 그런 것들 위주로 계약이 되고 나머지는 전셋값을 높여 받고자 끝까지 버티죠. 그래서 어떤 지역은 1년 넘게 공실인 곳도 있어요. 전세 시장 분위기는 지금 완전히 위축됐어요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 조한송, 이현철 촬영 김세용, 방진주 PD 편집 김세용, 김진석 PD 디자이너 신선용
최후의 매수자 2030이 영끌로 패닉바잉 진입을 마무리 한 시점부터 더이상 시장에 매수는 투기 수요만 남아 있던 상황이었고 여기에 금리가 오르면서 수요는 더 부족해지고 공급이 늘어나게 되면서 생기는 거래절벽인거지 이걸 무슨 눈치를 보기 때문에 생기는 거래절벽이라는 둥 어쩐다는 둥. 이러면서 수요 여력은 남아있다면서 그 근거는 청약이다 이러는데..... 아니 청약은 당연히 몰리지 당첨되면 일단 이득인데..... 청약 수요 가지고 매매시장 수요가 아직 충분하다고 말하는 전문가 보고 말문을 잃게 되더군요. 가격이 일단 어느정도는 떨어져야 '아 이가격 정도면 진입을 해도 되지 않을까? ' 하는 사람들이 슬슬 생기면서 균형 가격이 맞춰질거라고 봄. 일단 매크로하게만 봐도 가계부채비율이 계속 늘어나지 않는 이상은 집값은 이제 못오름. 하지만 금리가 오르고 있는데 무슨 깡으로 가계부채가 늘어나겠음.
실거주 집장만은 타이밍 장사가 아니기에 영끌은 기본적으로 하면 안됩니다. 실거주 목적이면 장기적으로 가지고 있을거고 시간의 문제일뿐 우상향되는 건 변함없습니다. 다만 그런 폭락이나 폭등의 불안심리때문에 자신능력이상의 오바페이는 무조건 위험합니다. 폭등하든 폭락하든 감당가능한 매수해야 하고.. 현실적인 절충안을 찾는게 최선입니다… 다만 현재 시세가 돈없는 무주택자에겐 괜찮은 집을 매수한다는 게 너무 어렵다는 점이 가장 큰 문제겠지요..
지금 영끌은 위험하다고 생각하긴 하는데 결국 자기 소신껏 하는게 맞아요 5년 전에 다들 말리는 분위기에서 어머니가 독립하라고 집 장만 도와주셨는데 결국 독립은 안 해서 전세 내줬지만 지금 집값 딱 2배 됐어요 지금은 너무 많이 올라서 소폭 하락할 것 같지만 그 소폭 하락 했을 때 살지 말지는 본인 주관대로 하고 어차피 서울권이면 길게 보면 결국 우상향일 확률이 아주 높죠 뭐
@무덤덤해져요그때도 말리는 주변사람들이나 전문가들이 제시하는 이유들은 굉장히 합리적이였어요 저도 거의 안 사는 쪽으로 기울었을 정도로.. 결국 어머니가 거의 독단적으로 밀고 가셨지만.. 저도 지금 가격에서 소폭하락 할거라 예상하지만 실거주 목적이고 길게 보실 분들은 우상향일 가능성도 충분한데다가 전문가 마저도 정확하게 예측 못하니 남얘기 듣고 결정하지 마시라는 얘기에요 소신껏
금리상승은 주담대가 7-8프로 정도까지 올라갔을때가 문제임.. 얼마나 끌어다 썼느냐가 관건이긴한데 3프로에서 4프로 된다고 살던 집 내놓지는 않음.. 근데 과연 7-8프로로 주담대를 올릴까? 파산하고 경매들어가고 아주 난리가 날텐데 일반적인 상황에선 가능성이 없다고 봄. 15억 넘는 아파트는 어차피 대출도 안나왔고 고가 아파트 일수록 담도비율 작아서 영끌하고 싶어도 못했음..
그냥 대구 같은곳은 공급이 많아서 하락한거고 그외 경기도 외곽도 수요대비 공급이 많음.. 서울 및 주요 수도권은 공급 모자란게 맞고 최소 올해 상반기까진 유의미한 가격하락은 없음.. 전문가들은 올해 10프로정도 상승으로 봄.. 최고점에서 5-10프로 일시적 조정 있는거 가지고 하락장이네 본격적 하락으로 가네 말 나오는데 아직은 먼얘기
첫댓글 라고할때 살걸
참.... 업로더 힘빠지게 하는 댓글
@KF21 보라매 님한테 한말이 아닌데 왜요..?? 좀 당황스럽네요
@바퀴벌레극혐 이 글을 왜 올렸겠나요? 님이 다신 댓글의 의미로 올렸겠나요?
@KF21 보라매 떨어지지 않을거라는 댓글도 못답니까??
@바퀴벌레극혐 그 댓글이 올린사람 입장에선 비꼼의 의미로 충분히 받아들여지겠단 생각은 못 하시나요?
어떻게 읽느냐에 따라 어감이 다르긴 해서 두 분 다 틀린 말은 아닌 것 같아요.. 잘 해결하시길~~!!
@KF21 보라매 님 의도가 뭔지 제가 어찌 알아요? 님이 저를 비꼬는 의도로 댓글 단건 알겠는데
@마티치 샀어용
@바퀴벌레극혐 제가 님을 비꼬았다구요? 그냥 대놓고 한숨을 쉰건데요? 남의 감정을 제대로 읽지 못하니 본인의 언행으로 상대방이 어떤 감정을 느낄지도 생각을 못하는겁니다.
@KF21 보라매 그 댓글 정확히 님한테 적용되는 얘기네요
이 짤이 생각나네요...
바퀴님은 그냥 별 생각없이 드립치신건데 보라매님은 본인한테 쓰신거라고 받아들이셔서 생긴일인듯
@KF21 보라매 이건 글쓴이 감정을 잘 읽고 단 댓글이시죠?
@바퀴벌레극혐 님들 싸움ㄴㄴ 오해임
정보 감사드립니다
가격이 떨어져도 서민은 그림의 떡 ㅠㅠ
저 의견이 사실이든 아니든 이렇게 전문가들이 나서서 집값 내리기위해 노력하는것 자체가 과열을 식히는 바람직한 방향이지
제발 좀
이분은 이런 의견인데 다른 전문가분들 보면 상승 지속 예상이 대다수
영끌
금리인상이라 좀 위험하긴 하죠 ㅠ 크게 하락할까봐....다만 실거주자분들은 예외
ㄷㄱ
부동산은 좀 지켜봐야됨 ㄷ
궁금한게 부동산 가격이 오르거나 내려갈때 주택이 먼저 반응오나요? 아니면 토지가 먼저 반응오나요?
최후의 매수자 2030이 영끌로 패닉바잉 진입을 마무리 한 시점부터 더이상 시장에 매수는 투기 수요만 남아 있던 상황이었고 여기에 금리가 오르면서 수요는 더 부족해지고 공급이 늘어나게 되면서 생기는 거래절벽인거지 이걸 무슨 눈치를 보기 때문에 생기는 거래절벽이라는 둥 어쩐다는 둥. 이러면서 수요 여력은 남아있다면서 그 근거는 청약이다 이러는데..... 아니 청약은 당연히 몰리지 당첨되면 일단 이득인데..... 청약 수요 가지고 매매시장 수요가 아직 충분하다고 말하는 전문가 보고 말문을 잃게 되더군요. 가격이 일단 어느정도는 떨어져야 '아 이가격 정도면 진입을 해도 되지 않을까? ' 하는 사람들이 슬슬 생기면서 균형 가격이 맞춰질거라고 봄. 일단 매크로하게만 봐도 가계부채비율이 계속 늘어나지 않는 이상은 집값은 이제 못오름. 하지만 금리가 오르고 있는데 무슨 깡으로 가계부채가 늘어나겠음.
실거주 집장만은 타이밍 장사가 아니기에 영끌은 기본적으로 하면 안됩니다. 실거주 목적이면 장기적으로 가지고 있을거고 시간의 문제일뿐 우상향되는 건 변함없습니다. 다만 그런 폭락이나 폭등의 불안심리때문에 자신능력이상의 오바페이는 무조건 위험합니다.
폭등하든 폭락하든 감당가능한 매수해야 하고.. 현실적인 절충안을 찾는게 최선입니다… 다만 현재 시세가 돈없는 무주택자에겐 괜찮은 집을 매수한다는 게 너무 어렵다는 점이 가장 큰 문제겠지요..
지금 영끌은 위험하다고 생각하긴 하는데 결국 자기 소신껏 하는게 맞아요 5년 전에 다들 말리는 분위기에서 어머니가 독립하라고 집 장만 도와주셨는데 결국 독립은 안 해서 전세 내줬지만 지금 집값 딱 2배 됐어요 지금은 너무 많이 올라서 소폭 하락할 것 같지만 그 소폭 하락 했을 때 살지 말지는 본인 주관대로 하고 어차피 서울권이면 길게 보면 결국 우상향일 확률이 아주 높죠 뭐
5년전은 아파트 가격이 하도 안올라서 정부가 나서서 싸게 대출 해줄테니 집좀사라고 하던 시기였죠. 그만큼 아파트 저평가 시기. 지금이랑 상황 자체가 다르죠.
@무덤덤해져요 그때도 말리는 주변사람들이나 전문가들이 제시하는 이유들은 굉장히 합리적이였어요 저도 거의 안 사는 쪽으로 기울었을 정도로.. 결국 어머니가 거의 독단적으로 밀고 가셨지만.. 저도 지금 가격에서 소폭하락 할거라 예상하지만 실거주 목적이고 길게 보실 분들은 우상향일 가능성도 충분한데다가 전문가 마저도 정확하게 예측 못하니 남얘기 듣고 결정하지 마시라는 얘기에요 소신껏
아무도 모름.
저도 강남은 현금부자들이 많아서 금리인상에 영향을 받지않을거란 글을 봤었는데 이 분도 그렇게 분석하시네요.
우리도 아파트살걸..
괜히 다세대 건물 사서..쩝
경제 돌아가는거 조금만 봐도 부동산 하락은 예견되어있음 이르면 올 하반기부턴 곡소리 슬슬 납니다
전 본문에 동의하지만.. 가봐야 알겠죠 1년후에 봅시다
이 사람 2019년에 폭등한다고 했었다가 이제는 하락장 올거라고 봐서 지켜봐야하지 않나 싶어요
지금은 지켜볼 시기죠 대선이라는 빅 이벤트 앞두고 있는 마당에..
ㄷㄱ
경제가 우상향하면 집값은 잠깐의 보합은 있을지언정 상승함. 부동산이 내려가려면 경제가 조져야됨.
그건 일반수준의 상승폭에서의 일이에요. 지금은 비정상적인 폭등이라 아마 어느정도선의 제자리까지는 내려갈듯요
실거주라 상관없음..적당히 내 감당범위안에서 샀으면 걍 편안히 있으면 됨
부동산
서울은 아닐듯
10억오르고 1~2억떨어져봤자...ㅠㅠ
연초하락 연말상승 이럴겁니다. 임대차 3법 이후 계약만료 풀리는 여름 시즌부터 폭등까진 아니더라도 다시 신고가 퍼레이드 시작할거에요.
역레빌 같다
부동산댓글은 극명하게
영끌한사람과 안한사람이
같은기사를 봐도 반응이 정말 다름ㅎ
그럴법한게 만약 영끌했다가 폭락하면 인생이 꼬이는지라ㅎㅎ
제발~~~ㅠㅠ
어짜피 오를곳은오름
금리상승은 주담대가 7-8프로 정도까지 올라갔을때가 문제임..
얼마나 끌어다 썼느냐가 관건이긴한데
3프로에서 4프로 된다고 살던 집 내놓지는 않음..
근데 과연 7-8프로로 주담대를 올릴까?
파산하고 경매들어가고 아주 난리가 날텐데 일반적인 상황에선 가능성이 없다고 봄.
15억 넘는 아파트는 어차피 대출도 안나왔고 고가 아파트 일수록 담도비율 작아서 영끌하고 싶어도 못했음..
그냥 대구 같은곳은 공급이 많아서 하락한거고 그외 경기도 외곽도 수요대비 공급이 많음..
서울 및 주요 수도권은 공급 모자란게 맞고 최소 올해 상반기까진 유의미한 가격하락은 없음.. 전문가들은 올해 10프로정도 상승으로 봄..
최고점에서 5-10프로 일시적 조정 있는거 가지고 하락장이네 본격적 하락으로 가네 말 나오는데 아직은 먼얘기
아주 가까운 나라에 좋은 예시가 있음